52.2018.227

Stima ufficiale della sostanza immobiliare. Aggiornamento intermedio

6 dicembre 2018Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

i criteri alla base dell'aggiornamento intermedio e ritenendo in sostanza privi

di pertinenza i motivi addotti, già esaminati nelle passate procedure.

D. Con giudizio del 26

marzo 2018, il Tribunale di espropriazione ha respinto l'impugnativa interposta

dagli insorgenti contro la predetta risoluzione.

La precedente istanza, dopo aver rilevato che l'aggiornamento intermedio non è

finalizzato a un riesame integrale del valore di stima, ma solo a un

adeguamento generalizzato e lineare sulla base di percentuali ben definite, che

dipende dall'evoluzione dei fattori determinanti sulla stima secondo l'art. 19

della legge sulla stima ufficiale della sostanza

immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600), ha ritenuto corretto l'incremento

percentuale (+17.60%) applicato alle stime dei fondi in questione e prive di

pertinenza le censure sollevate dai ricorrenti. Simili obiezioni, ha aggiunto,

potranno se del caso essere fatte valere nell'ambito di altre procedure

(aggiornamento particolare, revisione generale o eccezionale).

E. Contro questa

decisione, RI 1 e RI 2 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo l'annullamento e la riduzione delle stime dei loro

fondi o, in via subordinata, la retrocessione degli atti alla precedente

istanza per nuova decisione.

Dopo aver biasimato il Tribunale di espropriazione per non essersi chinato su

un'eccezione riferita all'obbligo di motivazione, gli insorgenti, richiamandosi

anche alla parità di trattamento, contestano che nel quadro di un aggiornamento

intermedio non possano essere fatti valere elementi suscettibili di modificare

il valore della stima ufficiale all'infuori dei fattori generali di incidenza.

Ripropongono quindi tutte le riduzioni rimaste inascoltate (per limitazioni

derivanti da servitù, topografia, ecc.), oltre a una deduzione per il

deprezzamento da vetustà fatta valere davanti alla precedente istanza.

F. Il Tribunale di

espropriazione non formula particolari osservazioni, mentre l'UCS postula la reiezione del gravame, riconfermandosi

nei contenuti della propria decisione e contestando le tesi degli insorgenti

con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in appresso.

G. Delle ulteriori

argomentazioni sviluppate dai ricorrenti con la replica si riferirà, se del

caso, più avanti.

L'UCS ha rinunciato a ulteriori osservazioni.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt.

Certa è la legittimazione attiva degli insorgenti, personalmente e direttamente

toccati dal giudizio impugnato di cui sono destinatari (art. 65 cpv. 1 della

legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100,

per rinvio dell'art. 39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è

pertanto ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). Neppure le parti sollecitano l'assunzione di particolari

prove.

Considerandi

2.

Gli insorgenti

lamentano anzitutto una violazione del loro diritto di essere sentiti, per il

fatto che il Tribunale di espropriazione non si sarebbe chinato sull'eccezione

di scarsa motivazione della decisione da parte dell'UCS.

2.1

Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per

iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio

della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione

della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29

cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile

1999.

(Cost.; RS 101). Il diritto di essere

sentito ancorato in quest'ultima norma assicura al cittadino la facoltà di

esprimersi prima che sia presa una decisione che lo tocca nella sua

situazione giuridica e comprende tutte quelle facoltà che devono essergli

riconosciute affinché possa far valere efficacemente la sua posizione nella procedura (cfr. DTF 135 II 286 consid. 5.1, 133 I

270.

consid. 3.1). Tra queste, anche il diritto ad una motivazione sufficiente.

Tale diritto non impone tuttavia di

esporre e discutere tutti i fatti, i mezzi di prova e le censure proposti; è

infatti sufficiente che dalla decisione impugnata emergano in maniera

chiara i motivi su cui l'autorità fonda il suo ragionamento (cfr. DTF 139 IV

179.

consid. 2.2, 138 IV 81 consid. 2.2, 137 II 266 consid. 3.2 e riferimenti).

Dal punto di vista formale, il diritto ad

una motivazione è rispettato anche se la motivazione è implicita, risulta dai

diversi considerandi componenti la decisione (STF 2C_505/2009 del 29 marzo 2010

consid. 3.1), oppure da rinvii ad altri atti (cfr. STF 2C_630/2016 del 6

settembre 2016 consid. 5.2 e rimandi).

2.2

Nella sua decisione del 19 settembre 2016, l'UCS ha esposto, seppur

succintamente, i motivi per cui ha respinto il reclamo degli insorgenti. Ha in

particolare ricordato i criteri dell'aggiornamento intermedio indicando pure

come tale procedura, indipendente, si riferisca all'adeguamento dei valori di

stima in base alla sola evoluzione dei fattori generali d'incidenza (art. 19

LSt). Ha inoltre ricordato che gli argomenti addotti erano già stati esaminati

nelle passate procedure (con l'applicazione di una riduzione del 20% al valore

di stima della part. __________).

Certo, così facendo l'UCS non si è puntualmente soffermato su tutti i pretesi errori

già contenuti nella stima attualmente in vigore (cfr. reclamo), e

segnatamente su ogni elemento che secondo i ricorrenti imporrebbe una riduzione

(limitazioni derivanti da servitù, topografia del fondo, ecc.). Ciò non bastava

tuttavia per ammettere una violazione del loro diritto di essere sentiti. Dalla

motivazione del provvedimento emergeva infatti in modo tutto sommato

sufficientemente chiaro che l'UCS ha anzitutto considerato prive di rilievo, ai

fini della procedura di aggiornamento intermedio, tutte le eccezioni sollevate

dagli insorgenti. Tesi, questa, poi ripresa e sviluppata dal Tribunale di

espropriazione, il quale ha anche rigettato, seppur solo implicitamente, il

rimprovero formale mosso all'Ufficio, che era in definitiva ingiustificato.

Ora, se le argomentazioni delle autorità inferiori siano corrette o meno è

questione di merito. Qui basta rilevare che anche i ricorrenti hanno per finire

ben compreso le ragioni alla base del rigetto delle loro domande, riproponendo

in questa sede tutte le loro eccezioni. Ne discende che, tutto sommato, non vi

è stata alcuna violazione del loro diritto di essere sentiti. Anche se vi fosse

stata una simile lesione, la stessa andrebbe comunque considerata sanata, atteso che, come detto, gli insorgenti

hanno potuto difendersi compiutamente dinnanzi a questo Tribunale; oltretutto,

in concreto, un rinvio degli atti

all'istanza inferiore costituirebbe una sterile formalità, in un'ottica

di economia processuale (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.3.2 e rinvii, 135 I 279

consid. 2.6.1).

3.

3.1. In Ticino,

la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è indipendente

da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di iscrizione a

registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di stima (cfr.

2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini, I valori di stima nella giurisprudenza

federale e cantonale, in: Novità fiscali, n. 9, settembre 2014, pag. 18 seg.).

In questo ambito il diritto federale, in particolare la legge federale

sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14

dicembre 1990 (LAID; RS 642.14), lascia ai Cantoni un'ampia libertà, che a fini

fiscali impone solo di tener conto della regola generale secondo cui la

sostanza dev'essere stimata al suo valore venale; in questo contesto, il valore

reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato (art. 14 cpv.

1.

LAID). Dal profilo del metodo di valutazione specifica, come pure della

procedura applicabile per stabilire il valore di stima, la LAID non prescrive

invece alcunché al legislatore cantonale, che dispone quindi di un importante

margine di manovra. Per giurisprudenza, ai Cantoni è tuttavia impedito di

prevedere regolamentazioni che abbiano quale conseguenza una sistematica sovra-

o sottostima degli immobili (cfr. DTF 134 II 207 consid. 3.6, 131 I 291 consid. 3.2.2; STF 2C_422/2016 del 13

settembre 2017 consid. 5 e 6.3 con rimandi; Daniel

Dzamko-Locher/Hannes Teuscher, in: Martin Zweifel/Michael Beusch,

Kommentar StHG, III ed., Basilea 2017, n. 1 segg. ad art. 14 LAID).

3.2

Secondo la LSt, i fondi edificabili sono valutati secondo il valore

venale, a dipendenza del grado di urbanizzazione; i fondi edificati devono

essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo

terreno annesso (art. 15 cpv. 1 e 2 LSt). I fondi che pur essendo esterni alla

zona edificabile si presentano già edificati sono da considerare come fondi

edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare agli edifici (cfr.

art. 10 lett. b LSt). È considerato valore venale di un fondo il prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione

(art. 16 cpv. 1 LSt); il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più

terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di

reddito secondo una media ponderata (cfr. art. 16 cpv. 2 LStr e 7 del regolamento

di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

del 19 dicembre 1997 [RSt; RL 215.610]).

La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art.

20.

LSt).

3.3

Dal profilo procedurale, la LSt stabilisce che il valore di stima viene

determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione generale (cfr.

art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005 per tutti gli

immobili siti nel Cantone). Tra due revisioni generali sono possibili aggiornamenti

intermedi, secondo cicli quadriennali, se i fattori generali d'incidenza

sulla stima di cui all'art. 19 LSt registrano una determinata variazione (cfr.

art. 7 LSt), come si vedrà meglio di seguito (consid. 4). Vi possono poi essere

circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime,

quali la nuova costruzione o riattazione o le modifiche di PR (cfr. art. 8

LSt). Revisioni eccezionali possono essere invece intraprese quando le

condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei

mutamenti essenziali e permanenti (cfr. art. 9 LSt; cfr. al riguardo: STA

52.2016.300

del 15 dicembre 2017, in: RtiD II-2018 n. 9 consid. 4). Infine, al

Consiglio di Stato è data facoltà di procedere in ogni momento (su istanza di

parte o d'ufficio) a una modifica straordinaria delle stime definitive,

che si rivelassero manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt).

4.

4.1. Secondo l'art.

7.

cpv. 1 LSt, nel periodo che intercorre tra due revisioni generali, i valori

ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di

percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i

fattori influenti sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano

mutamenti rilevanti. Si tratta segnatamente dei seguenti fattori di carattere

generale: (a) i prezzi medi dei terreni, (b) il tasso ipotecario, (c) il costo

medio delle pigioni e (d) il costo medio delle costruzioni (cfr. art. 19 LSt).

Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono

concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un

Comune con caratteristiche analoghe (art. 7 cpv. 2 LSt). Il Consiglio di Stato

decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio

competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone (cpv. 3). In

tal senso l'art. 24 cpv. 1 RSt precisa che l'Ufficio cantonale di stima

sottopone al Consiglio di Stato, ogni 4 anni, un rapporto sull'evoluzione dei

fattori influenti sulla stima. Di regola, soggiunge la norma, gli aggiornamenti

intermedi sono decisi quando questa evoluzione determina una variazione dei

valori di stima vigenti almeno del ± 25% rispetto all'ultimo aggiornamento.

4.2

Gli aggiornamenti intermedi, come ben si evince dalle suddette norme, non

interessano i fattori individuali, ma solo i fattori generali di cui all'art.

19.

LSt che influiscono sul valore di stima dei fondi (e meglio, come detto, i

prezzi medi pagati per i terreni in analoghe situazioni, il livello medio delle

pigioni praticate nelle diverse zone del Cantone, il costo delle costruzioni e

gli interessi ipotecari, che corrispondono alla media di quelli praticati dalla

Banca dello Stato e dai maggiori istituti di credito per le ipoteche di primo

rango). Questi elementi "di base", che vengono fissati all'inizio

della stima, vanno in seguito tenuti aggiornati, qualora su tutto il territorio

cantonale o solo su una parte si registrino mutamenti superiori alla soglia del

± 25% (cfr. Messaggio n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di

nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 7; cfr.

inoltre il relativo Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria

del 20 settembre 1996, ad art. 7). Secondo i materiali legislativi, gli

aggiornamenti intermedi perseguono il duplice obiettivo di permettere un più

regolare e costante adeguamento (verso il basso o l'alto) dei valori di stima

alle condizioni di mercato, nonché di evitare quei consistenti e improvvisi

cambiamenti di valori dovuti al solo fatto che le revisioni generali

intervengono a scadenze relativamente lunghe (cfr. Messaggio citato, ad art.

7). A tal fine il legislatore ha quindi optato per la metodologia più celere -

da effettuare a seguito delle risultanze di verifiche sistematiche estese a

tutto il territorio cantonale - di un incremento o di una riduzione percentuale

dei valori precedentemente accertati con la revisione generale, sulla base di

semplici indici matematici di rivalutazione o di svalutazione, applicati

tramite supporto informatico (senza pertanto procedere a sopralluoghi o a una

nuova raccolta di dati, come avviene nel quadro della revisione generale; cfr.

Messaggio citato, ad A punto II.b e ad art. 7; Rapporto citato, ad B punto 3).

Il procedimento d'informatizzazione consente in effetti di adottare metodi di

calcolo schematici, ma pur sempre atti a garantire risultati sufficientemente

rappresentativi e qualitativamente soddisfacenti, così come ricordato dal

Tribunale di espropriazione (cfr. Rapporto citato, ad B punto 6). Il principio

di schematicità ancorato all'art. 20 LSt (nella raccolta, nell'elaborazione dei

dati e nel metodo adottato per determinare la stima) mira del resto proprio a

consentire una combinazione ottimale fra qualità (rappresentatività ed

affidabilità della stima ed equità di trattamento) della valutazione e risorse

necessarie per la sua determinazione (onere amministrativo dell'autorità e dei

privati, cfr. Rapporto citato, ad art. 20).

4.3

Da tutto ciò discende che nell'ambito di un aggiornamento intermedio, in

sintonia con il suo scopo e la metodologia adottata, possono essere esaminati

solo aspetti che attengono alla corretta applicazione della crescita o

riduzione percentuale stabilita dal Governo in base all'evoluzione media dei

fattori generali d'incidenza. Non possono invece essere modificati anche altri

elementi del calcolo della stima (quali ad es. i correttivi per eventuali

limitazioni o oneri che gravano il fondo, ecc.), che non sono in alcun modo

toccati da questo specifico aggiornamento; diversamente, la procedura si

tradurrebbe - nel risultato - in un riesame totale della stima, ovvero in una

revisione generale (cfr. per analogia BVR 2014 pag. 523 consid. 4.1, BVR 2007

pag. 553 consid. 4.2.2 e rimandi; AGVE 2005 pag. 129 consid. 3.3 e 4.2; Martin Plüss, in: Marianne

Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,

Muri/Berna 2015, n. 13a ad § 218).

5.

5.1. In

concreto, come accennato in narrativa, dopo aver decretato che i valori di

stima non avrebbero subito modifiche nell'ambito dei primi due aggiornamenti

quadriennali (cfr. risoluzioni n. 1146 del 17 marzo 2009 e n. 5206 del 26

settembre 2012), il Consiglio di Stato ha preso atto del rapporto sul terzo

ciclo quadriennale sottopostogli dall'UCS, che ha accertato un aumento globale

medio dei valori di stima - tra il 1° gennaio 2003 e il 31 dicembre 2014 - del

27.

%, ovvero superiore alla soglia (± 25%) fissata dall'art. 24 cpv. 1 RSt. E

ciò procedendo essenzialmente a un'analisi dell'evoluzione dei quattro

parametri di cui all'art. 19 LSt, a una simulazione a livello di singoli fondi

(con introduzione dei valori dei quattro parametri, compreso un adeguamento

della vetustà) e a un raffronto tra valore simulato e valore stabilito con la

prima revisione generale delle stime (cfr. anche, riassuntivamente, le

Spiegazioni per i proprietari immobiliari ticinesi, "Aggiornamento

intermedio dei valori di stima - Terzo ciclo quadriennale" sub.

www.ti.ch/stimaufficiale). Con decreto esecutivo del 31 maggio 2016 (BU

25/2016) ha quindi risolto di applicare un aumento medio dei valori di stima

del 18.03%, precisando l'incremento percentuale per i singoli fondi in base al

polo (Mendrisio, Lugano, Locarno e valli, Bellinzona e valli) e alla fascia

territoriale del Comune di appartenenza (cfr. art. 2 e allegato al decreto).

Per __________, ha in particolare stabilito una percentuale d'incremento pari

al 17.60% (polo B, fascia 2; cfr. tabelle di cui all'allegato citato). Questa

percentuale, applicabile all'intera fascia di appartenenza del Comune, è come

visto rimasta incontestata (cfr. supra, consid. Ca). A ben vedere, non

potrebbe quindi neppure essere rimessa in discussione in questa sede. Neppure i

ricorrenti del resto lo pretendono. Ne discende che la stima ufficiale dei

fondi (part. __________ e __________) in questione, a cui l'UCS ha applicato,

in modo corretto, il predetto aumento percentuale, non può che essere tutelata

anche da questo Tribunale, siccome immune da violazione del diritto.

5.2

A ragione le precedenti istanze hanno invece respinto le censure sollevate

dai ricorrenti - riproposte in questa sede - finalizzate alla correzione di errori

già contenuti nei valori di stima (cfr. reclamo) rispettivamente a una loro

rivalutazione in funzione di determinati elementi che a loro dire ne

imporrebbero una riduzione: correttivi per servitù, limitazioni delle

possibilità edificatorie derivanti dal bosco, topografia del fondo,

applicazione delle deduzioni per vetustà delle costruzioni. Al di là del fatto

che quest'ultima è stata considerata generalmente a livello di simulazione

(consid. 5.1), va infatti ritenuto che questi diversi aspetti, conformemente a

quanto sopraesposto (consid. 4.3), esulano dal procedimento di aggiornamento

intermedio, volto solo a permettere un adattamento schematico delle stime in

base all'evoluzione dei fattori d'incidenza generale; non anche un riesame di

tutti gli elementi individuali considerati nelle schede di calcolo. In che

misura le predette obiezioni degli insorgenti possano semmai essere fatte

valere nel quadro di altre procedure di aggiornamento, così come indicato dal

Tribunale di espropriazione, o possano dar luogo a una modifica straordinaria

delle stime ex art. 42 LSt, è invece questione che trascende il presente

procedimento.

6.

6.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere

respinto.

6.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico dei ricorrenti, secondo soccombenza.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dai ricorrenti, resta a loro carico.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La

vicecancelliera