Licenza edilizia per un nuovo complesso residenziale

Incarto n.

52.2018.320

Lugano

4 dicembre 2019

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia

Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara

Maspoli

statuendo

sul ricorso del 30 giugno 2018 di

RI

1

RI

2

patrocinati

da: PA 1

contro

la

decisione del 30 maggio 2018 (n. 2553) del Consiglio di Stato che ha respinto

l'impugnativa presentata dalle ricorrenti avverso la risoluzione del 9 maggio

2017 con cui il Municipio di Novazzano ha rilasciato a CO 1 la licenza

edilizia per la demolizione e ricostruzione con ampliamento degli edifici nel

nucleo tradizionale (part. __________ e __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. CO 1 è proprietario

delle part. __________ e __________ situate nel nucleo tradizionale di

Novazzano, tra via __________ e via __________. Sui terreni insistono delle

case a corte, risalenti al XVII-XVIII secolo. Verso ovest i fondi confinano con

un terreno (part. __________) di proprietà del Comune assegnato a una zona

AP-EP, su cui si trova la Casa Comunale e un edificio (sub B) un tempo adibito

a essiccatoio, circondato da un parco.

ESTRATTO MAPPA

b. Con domanda di costruzione del 2 gennaio 2017, CO 1 ha chiesto al Municipio

il permesso di demolire e riedificare gran parte dei suoi stabili a corte, per

realizzare un nuovo complesso residenziale di 23 appartamenti e un atelier

(ripartititi in due unità). Il progetto prevede in sostanza di abbattere quasi

tutti i volumi esistenti, fatta salva l'ala della casa più a nord (a confine

con la part. __________). Sugli ingombri dei vecchi edifici - con determinati tagli

e ampliamenti - saranno innalzate le due nuove unità: la prima formata da due

blocchi (A e B) di tre livelli, collegati tra di loro (ai piani

superiori) da una galleria a vetri. La seconda, costituita da un blocco a "L"

(C), che, oltre a un corpo di pari altezza (parallelo a via __________),

ingloberà l'ala ristrutturata più bassa lungo la part. __________. Non sarà

invece ricostruita - ma demolita definitivamente - l'ala centrale (più corta),

che sporge verso la corte sulla part. __________.

SCHEMA (stilizzato)

Non sarà inoltre rieretta

la parte di edificio (larga più di 3 m e alta tre livelli), che a pian terreno

è attraversata dall'androne che conduce dal

portale di via __________ alla corte interna (c1): i blocchi A e C non

saranno quindi contigui, ma coperti da un unico tetto a falde, che formerà un

ampio varco. A est, le facciate di questi due volumi (A e C), rivolte sulla

strada, saranno contraddistinte da quattro file di finestre di foggia diversa

(rettangolari, quadrate e oblò). Sul lato opposto, verso la corte (c1),

si aprirà invece un triplice ordine di logge, formato da terrazze sovrapposte,

sorrette da pilastri (che saranno accessibili dagli appartamenti attraverso

ampie finestre). Un analogo castello di logge è previsto sui lati interni (sud

e ovest) dei blocchi B e A, verso la corte più piccola (c2; part.

__________).

Il progetto prevede inoltre la costruzione di un'autorimessa interrata (part. __________

e __________), con 37 posteggi, che sarà accessibile da via __________

attraverso una rampa che s'interra progressivamente nel terreno (part. __________),

a nord dell'essiccatoio.

c. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione

della RI 1 e di RI 2, che hanno censurato da

svariati profili la conformità del progetto con le norme di attuazione del

piano particolareggiato del nucleo tradizionale (NAPPNT), richiamando anche l'Inventario

federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS). In

particolare, hanno tra l'altro criticato la mancata ricostruzione dell'ala che

concorre a definire lo spazio a corte (pettine) sulla part. __________,

ritenendola lesiva dell'art. 10.1 NAPPNT (che non ammette la demolizione degli

edifici che possono essere riattati, sopraelevati o sostituiti, senza la loro

immediata ricostruzione).

B. a. Con notifica di

costruzione del 22 marzo 2017, l'istante in licenza

ha quindi chiesto al Municipio una deroga all'art. 10 cpv. 1 NAPPNT, per

la non riedificazione di quest'ala.

b. La RI 1 e RI 2 si sono opposte anche a tale notifica, ribadendo

essenzialmente le motivazioni già addotte.

C. a. Il 24 aprile 2017,

il Consiglio comunale ha autorizzato il Municipio a sottoscrivere un contratto

per la costituzione di un diritto di superficie per sé stante e permanente

sulla part. __________, volto a permettere l'edificazione della rampa d'accesso.

b. Nel frattempo, il 10 febbraio 2017 i Servizi generali del Dipartimento del

territorio hanno emanato il loro avviso favorevole (n. 99926).

c. Con decisione del 9 maggio 2017, il Municipio ha rilasciato a CO 1 la licenza

edilizia, subordinandola ad alcune condizioni, tra cui la riconfigurazione

secondo la tipologia tradizionale di determinate finestre circolari (facciata

est, blocco A; facciata ovest, blocco B). La prima opposizione di RI 1 e RI 2 è stata di conseguenza parzialmente accolta; la

seconda, respinta. Richiamando l'art. 26 NAPPNT, l'Esecutivo comunale ha

in particolare concesso la deroga postulata, ritenendo che la mancata

ricostruzione dell'ala centrale portasse a ottenere una corte interna (c1)

più grande e proporzionata, valorizzando il rapporto spaziale con l'essiccatoio.

D. Con giudizio del 30

maggio 2018, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa interposta dalla RI

1 e da RI 2 avverso la predetta decisione. In sintesi, dopo aver ammesso la

legittimazione attiva delle insorgenti, il Governo ha anzitutto tutelato la

predetta deroga, condividendone essenzialmente le ragioni. In questo contesto

ha pure avallato tutte le altre parti demolite e le aggiunte previste fuori

dal perimetro originale, che ha ritenuto minori (incluso il varco

formato verso via __________). La rampa dell'autorimessa sulla part. ________,

ha proseguito, sarebbe invece conforme alla zona di situazione (AP-EP), poiché

l'art. 22.4 NAPPNT prevede espressamente che l'accesso ai mapp. _______ e ____

avvenga da via __________, tramite questo fondo; ciò dovrebbe valere anche per

la part. __________ (che condivide l'autorimessa), per cui sarebbe

sproporzionato esigere una soluzione diversa. La precedente istanza,

richiamando le norme comunali, ha poi essenzialmente respinto anche tutte le

altre obiezioni relative all'autorimessa e alla rampa (sporgenze, sistemazione

del terreno, pendenza, ecc.), ritenendo parimenti infondati i timori legati all'aumento

di traffico su via __________. Dopo aver precisato che il nucleo di Novazzano

non è inventariato a livello federale, il Governo ha infine disatteso le

critiche di natura estetica rivolte contro il progetto, che ha in pratica ritenuto

conforme al principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio (art.

104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL

701.100) e alle clausole estetiche comunali.

E. Avverso la suddetta

risoluzione, la RI 1 e RI 2 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata insieme alla licenza edilizia. In

buona sostanza, le ricorrenti - che lamentano tra l'altro anche un'incompletezza

dei piani, dai quali non sarebbe sempre possibile comprendere l'entità dell'intervento

(assenza di rilievi dello stato di fatto, di chiare indicazioni delle

demolizioni e ricostruzioni, ecc.) - ribadiscono come il progetto non sia

conforme alle norme del piano particolareggiato. La demolizione senza

ricostruzione dell'ala centrale sarebbe lesiva dell'art. 10.1 NAPPNT; con la

sua soppressione verrebbe a mancare la definizione spaziale a corte (a

pettine), nei rapporti tipologici e volumetrici. Negano che possa essere

concessa una deroga (giusta gli art. 26.1 NAPPNT e 74 delle norme di attuazione

del piano regolatore, NAPR). Nel complesso, inammissibili e affatto

trascurabili sarebbero le diverse demolizioni e aggiunte previste, scostandosi

da quanto prevede il PPNT. Le aperture seriali sulle facciate est e ovest non

sarebbero invece adeguate all'architettura tradizionale (art. 10.4 lett. c

NAPPNT).

Le insorgenti ripropongono inoltre le contestazioni rivolte contro il

parcheggio interrato e la relativa rampa d'accesso, per la quale il Comune ha

concesso il citato diritto di superficie per sé stante e permanente (a titolo

gratuito), che sarebbe connesso all'edificazione di un autosilo pubblico. Un

tale autosilo, non pianificato, sconvolgerà a loro dire l'orografia del

comparto, in spregio all'art. 14 NAPPNT. Anche la rampa - che sarebbe altresì

contraria alle prescrizioni VSS (pendenza

minima, ecc.) - determinerà una significativa modifica dell'altimetria dei

fondi coinvolti. Così pure l'autorimessa progettata, che altererà la corte.

Ritengono che per tutte queste opere non sia data la conformità di zona e che

al difetto non possa essere posto rimedio mediante l'art. 22.4 NAPPNT,

sollevando inoltre dubbi sulla logica pianificatoria di un accesso da

via __________. Confrontandosi con le peculiarità dell'architettura tradizionale del nucleo, e

richiamando anche l'ISOS, ribadiscono infine come il progetto disattenda il

principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio.

F. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si riafferma nella sua posizione. Il CO

2 e CO 1 chiedono che il gravame sia respinto, contestando puntualmente le tesi

delle insorgenti con argomentazioni che, per quanto occorre, verranno discusse

in appresso.

G. Con la replica e le

dupliche, le ricorrenti rispettivamente il Municipio e l'istante in licenza si

sono riconfermati nelle rispettive posizioni, sviluppando le loro tesi. Anche

di questi argomenti, inclusa l'ipotesi di variante della rampa d'accesso

proposta dal resistente CO 1, si riferirà, nella misura del necessario, più

avanti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale

amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13

marzo 1991 (LE; RL 705.100). Pacifica in questa sede è l'abilitazione a

insorgere della RI 1 e di RI 2, entrambe rientranti nel novero delle

organizzazioni legittimate a opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e,

pertanto, anche a ricorrere ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo:

STA 52.2017.192 del 19 luglio 2017 consid. 2). Il ricorso, tempestivo (art. 68

cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base delle tavole processuali,

integrate dagli atti pianificatori acquisiti dall'Ufficio della pianificazione

locale relativi al PPNT (cfr. scritto del 16 ottobre 2019). Il sopralluogo

sollecitato dalle parti non appare idoneo a portare ulteriori elementi

rilevanti ai fini del giudizio. Le foto agli atti e i piani, seppur non

completi (consid. 2), bastano per statuire sull'impugnativa. Non occorre

inoltre acquisire la perizia (sull'osservanza delle norme VSS) chiesta dalle

ricorrenti.

2. Completezza

della domanda

2.1. La domanda di costruzione deve essere

corredata da progetti, di regola in scala 1:100, che devono fornire tutte le

indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione

delle opere oggetto della domanda (art. 11 cpv. 1 del regolamento di

applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL 705.110).

Esigenza, questa, che serve a facilitare le verifiche dell'autorità e a

definire esattamente i limiti del permesso. In quest'ottica, l'art. 12 cpv. 2

RLE stabilisce che, nel caso di trasformazione o di rinnovazione, le

demolizioni devono essere indicate con colore giallo e le nuove costruzioni con

colore rosso.

2.2. In concreto, i piani di progetto non indicano compiutamente con il colore

giallo le demolizioni delle case a corte esistenti sulle part. __________ e __________.

Le facciate non raffigurano i prospetti degli stabili da abbattere, ma solo

quelli dei nuovi blocchi; nemmeno le sezioni riprendono i profili degli edifici

esistenti. Solo le piante (in particolare la

pianta PT) riportano in giallo la planimetria (sagoma) dei vecchi

edifici. Da questo profilo, non si può quindi affermare che i piani di progetto

siano conformi all'art. 12 cpv. 2 RLE; tanto meno che permettano di comprendere

compiutamente l'estensione degli interventi, rispetto alle preesistenze. A

maggior ragione se si considera che il progetto non è nemmeno stato corredato

da piani di rilievo o fotografie, come peraltro raccomandano le Linee Guida

cantonali relative agli Interventi nei nuclei storici del febbraio 2016 (cfr.

pag. 34). Non occorre comunque soffermarsi su tale aspetto, poiché le citate

piante, unitamente allo schema delle demolizioni e ricostruzioni (seppur non

così preciso), permettono di dedurre con sufficiente certezza i vecchi ingombri

(a livello planimetrico), raffrontandoli con quelli nuovi che - come si vedrà -

non risultano in ogni caso conformi alle prescrizioni del nucleo.

3. PPNT

3.1. La zona del nucleo tradizionale di Novazzano è soggetta a un piano

particolareggiato (PPNT) approvato dal Consiglio di Stato il 19 ottobre 1993 (e

in seguito oggetto di alcune varianti, tra cui quella avallata il 13 luglio

2010, che ha in parte rivisto le NAPPNT e altre modifiche, di cui si dirà

semmai più avanti).

Il PPNT si compone delle norme di attuazione e di tre rappresentazioni grafiche

(piano di utilizzazione, piano delle costruzioni e piano viario), accompagnate

dal rapporto di pianificazione e dal programma di realizzazione (cfr. art. 2

NAPPNT). Scopo generale del PP è quello di promuovere un'edificazione e una

sistemazione territoriale qualificata di questo comparto. Esso mira tra l'altro

a promuovere le trasformazioni e i rinnovamenti del nucleo tradizionale,

salvaguardando nel contempo gli aspetti caratteristici della sua configurazione

urbana, adeguando le normative d'intervento alle nuove esigenze di qualità

abitativa e alle nuove funzioni del centro comunale in evoluzione (cfr.

rapporto di pianificazione, febbraio 1992, pag. 4). In tal senso, si propone

come strumento operativo in grado di garantire una rigorosa conservazione dei

valori urbanistici e architettonici meritevoli di attenzione e un progressivo

miglioramento di quelle parti del tessuto del nucleo suscettibili di

cambiamenti (cfr. rapporto citato, pag. 4). Principali elementi di interesse

del nucleo di Novazzano sono segnatamente la conformazione di villaggio lineare

e quindi la continuità dell'edificazione sui due fronti della strada

principale (spazio stradale, pubblico), nonché la tipologia a corte

della maggior parte delle costruzioni (spazio privato). La conservazione e il

recupero delle caratteristiche morfologiche e tipologiche di questi due spazi -

l'uno pubblico, l'altro privato - sono il principale obiettivo dichiarato dal

PP per quanto concerne il nucleo tradizionale (cfr. rapporto citato, pag. 5).

3.2. Il comparto fra via I__________, via __________ e la strada cantonale -

cui appartengono i fondi in discussione - fa parte del tessuto più antico del

nucleo di Novazzano. Fino alla metà del 1800, il villaggio era infatti

essenzialmente formato solo da questo comparto e dal fronte edificato a est di

via __________. Le costruzioni erano case contadine del tipo a corte, con

ballatoi su 2 o 3 lati, chiuse sul fronte stradale e aperte verso i fondi

agricoli (con il quarto lato talvolta occupato da costruzioni agricole: stalle,

essiccatoi, fienili). Questa parte più antica si contrappone a quella con case

più "borghesi", che si è sviluppata tra la fine dell''800 e l'inizio

del '900, a sud-ovest di via __________ e a completamento del lato est.

Procedendo da tali analisi e prendendo atto del fatto che, da un lato, in tempi

più recenti erano stati effettuati interventi "moderni" che avevano

snaturato i caratteri architettonici tradizionali degli edifici (pur non

modificandone sostanzialmente la planimetria esistente), dall'altro, che vi

erano comunque molti edifici antichi (specialmente nel comparto fra via __________

e via __________) essenzialmente intatti nella loro struttura originaria ma in

evidente stato di degrado, il legislatore comunale ha stabilito le modalità d'intervento

nel nucleo.

3.3. Il PPNT distingue in particolare le seguenti categorie d'intervento, che

il piano delle costruzioni assegna ai singoli edifici: il riattamento, sopraelevazione

o sostituzione (art. 10), il riattamento limitato (o zona senza

obbligo di costruzione, art. 11), gli ampliamenti (art. 12) e il mantenimento

o trasformazione (art. 13). Contempla inoltre le demolizioni

obbligatorie e le nuove costruzioni (cfr. art. 10.5 e 15 NAPPNT).

Per quanto qui interessa, relativamente alle prime tre categorie, gli art.

10-12 NAPPNT prevedono quanto segue:

Art. 10 Riattamento, sopraelevazione,

sostituzione (...)

10.1 Gli edifici esistenti possono essere riattati, sopraelevati

oppure sostituiti. Non è ammessa la loro demolizione senza l'immediata

ricostruzione.

10.2 La sostituzione degli edifici sugli ingombri

esistenti deve avvenire rispettando le linee di costruzione e quelle di

arretramento indicate nel Piano delle costruzioni.

10.3 I nuovi edifici dovranno avere caratteri tipologici

e relazioni formali corrette con il tessuto antico adiacente.

10.4 Modalità d'intervento:

a) laddove non è altrimenti indicata nel Piano delle

costruzioni l'altezza massima degli edifici alla gronda è di m. 10.00, misurata

dalla quota della strada, rispettivamente dal terreno esistente in

corrispondenza della linea di arretramento o di costruzione; (..)

b) i tetti devono essere a falde, con pendenze simili

a quelle esistenti e con copertura di tegole rosse o di coppi alla piemontese. Le

gronde devono avere caratteristiche e sporgenze che si adattano a quelle

tradizionali. Deroghe possono essere concesse in casi particolari e validamente

motivati, secondo le modalità previste dall'art. 26. È esclusa la formazione di

squarci nelle falde dei tetti e di lucernari ad eccezione degli sportelli per

l'accesso al tetto (dimensioni massime cm 60 x 80);

c) la tipologia delle aperture deve essere adeguata

all'architettura tradizionale;

d) in caso di riattazione non è ammessa la chiusura

totale di loggiati e ballatoi esistenti; eventuali chiusure parziali sono

possibili se interamente vetrate e arretrate rispetto ai pilastri o alle

colonne;

e) tutte le facciate sono da intonacare;

(...)

Art. 11 Zona senza obbligo di ricostruzione

Questi edifici, o loro parti, possono essere riattati, sopraelevati

oppure sostituiti, rispettando le modalità d'intervento dell'art. 10.

In caso di sostituzione dell'edificio o del complesso di edifici di cui fanno

parte, è ammessa la loro demolizione definitiva.

Art. 12 Ampliamenti

Le possibilità d'ampliamento degli edifici sono indicate nel Piano delle

costruzioni. Gli interventi dovranno rispettare le modalità costruttive

definite all'art. 10.

L'art. 14 NAPPNT contiene inoltre le seguenti disposizioni per le costruzioni

accessorie, i manufatti esterni, gli spazi liberi e le corti:

14.1 Non è ammessa la costruzione di nuovi accessori

e corpi posticci aggiunti agli edifici principali. Gli accessori indicati sul

piano delle costruzioni devono essere demoliti in caso di interventi importanti

di ristrutturazione o trasformazione delle costruzioni principali dello stesso

fondo. Deroghe sono ammesse se è dimostrato un bisogno non altrimenti

realizzabile.

14.2 I muri di cinta, di sostegno e simili devono

adeguarsi nelle loro caratteristiche formali alla tipologia tradizionale.

14.3 Non sono ammesse modifiche altimetriche

significative dei terreni.

14.4 Le corti indicate sul piano delle costruzioni

non sono edificabili fuori terra. Vi sono ammesse pavimentazioni in terra

battuta, selciato, acciottolato o altri materiali compatibili con la tradizione

locale.

14.5 Le autorimesse ed i locali accessori possono

essere interrati sotto le corti e negli spazi liberi. Il Municipio può negare

il permesso di costruzione nel caso l'inserimento previsto non sia adeguato al

contesto architettonico circostante.

14.6 Le aree libere e i fondi non altrimenti indicati

sul piano delle costruzioni non sono edificabili.

3.4.

3.4.1. Dalle suddette norme (art. 10 segg. NAPPNT) emerge anzitutto che il PPNT

concede in generale ampie facoltà di intervento, in particolare per quanto

attiene alla possibilità di demolire la sostanza storica. In particolare, le

costruzioni rientranti nella categoria del riattamento limitato (o zona

senza obbligo di ricostruzione, secondo la ridefinizione dell'art. 11 NAPPNT

approvato nel 2010, che ha ripreso il previgente art. 9) possono anche essere

demolite in modo definitivo, se il complesso di cui fanno parte viene

sostituito. Si tratti infatti di edifici rustici che non sono stati ritenuti

fondamentali nell'insieme del tessuto edilizio del nucleo (cfr. citato rapporto

di pianificazione, pag. 8).

3.4.2. Anche gli edifici appartenenti alla

categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione possono essere

distrutti: in tal caso, l'art. 10.1 NAPPNT pone nondimeno un obbligo di ricostruzione

immediata. La sostituzione non è inoltre libera, ma vincolata ai sensi dell'art.

10.2 NAPPNT agli ingombri esistenti - ossia alle superfici raffigurate

sul piano delle costruzioni - e alle linee di costruzione e di arretramento,

ovvero a quei segmenti che concorrono a definire l'occupazione dei fondi (cfr.

art. 4.1 NAPPNT). Le linee di costruzione comportano l'obbligo di costruire

sulla linea stessa; quelle di arretramento non determinano invece tale obbligo:

le nuove costruzioni possono venire liberamente arretrate anche in misura

maggiore (cfr. art. 4.2 NAPPNT). Il PPNT attribuisce alle linee di arretramento

la funzione di parametri supplementari: in sede di approvazione, il Governo

aveva segnatamente osservato come nel piano delle costruzioni tali linee

corrispondessero sempre con i limiti di una superficie colorata (definita nella

legenda) e che, pertanto, erano da considerare come un elemento aggiuntivo

alla definizione del perimetro della superficie colorata che, anche da sola,

stabilisce l'ingombro massimo per l'edificio. In particolare, la loro

utilità si limita quindi all'indicazione del luogo dal quale deve essere

misurata l'altezza dell'edificio (cfr. art. 10.4 lett. a NAPPNT; citata

risoluzione del 19 ottobre 1993, pag. 7 e 23, che aveva invero invitato il

Comune a presentare una variante per meglio indicare tale significato; cfr.

anche, su questo senso delle linee: STA 90.2004.54 del 7 febbraio 2006 consid.

6).

Corollario dell'obbligo di rispettare gli ingombri esistenti è infine l'art. 14

NAPPNT, che tutela dal canto suo lo spazio delle corti (da cui è bandita

qualsiasi edificazione fuori terra, art. 14.4), dichiarando nel contempo

inedificabile ogni altra area e/o fondo non altrimenti definito sul piano (art.

14.6).

3.4.3. Oltre a rispettare i predetti vincoli, i nuovi edifici devono inserirsi

correttamente nel nucleo storico ai sensi dell'art. 10.3 NAPPNT, in particolare

presentando caratteri tipologici e relazioni formali corrette con il

tessuto antico adiacente. Da osservare sono infine le modalità d'intervento

prescritte dall'art. 10.4 NAPPNT, che oltre all'altezza massima (lett. a),

fissa una serie di prescrizioni volte a indirizzare la morfologia, l'espressione

architettonica e i materiali di costruzione (cfr. lett. b-e, concernenti le

aperture, le facciate e i tetti). Norme, queste, che, con particolare

riferimento alle diverse nozioni giuridiche indeterminate che contemplano,

conferiscono all'Esecutivo comunale una certa latitudine di giudizio in punto

all'individuazione dei loro contenuti precettivi, che le istanze di ricorso

sono tenute a rispettare (cfr. DTF 96 I 369 consid. 4; RtiD I-2013 n. 44

consid. 2.3 e rimandi).

3.4.4. Le predette regole valgono anche per gli ampliamenti, come pure

per gli edifici (o loro parti) assegnati alla categoria del riattamento

limitato, che non vengono rimossi definitivamente, ma ristrutturati,

sopraelevati o sostituiti (cfr. il rinvio all'art. 10 degli art. 11 e 12

NAPPNT).

4. 4.1. Secondo l'art.

26.1 NAPPNT, sentito il parere delle competenti autorità cantonali, il

Municipio può concedere deroghe alle presenti norme in casi particolari e

validamente motivati e qualora l'intervento proposto si giustifichi per un'elevata

qualità formale. Si rimanda, soggiunge la norma, a quanto

disposto dall'art. 74 NAPR. Quest'ultima norma disciplina la deroga

generale, in base alla quale il Municipio può concedere o imporre deroghe

in presenza di circostanze particolari, quando la loro applicazione si riveli contraria all'interesse pubblico o

pregiudichi eccessivamente quello dei privati, senza che l'interesse pubblico o

dei vicini lo giustifichi (cpv.

1). Le deroghe, precisano entrambe le norme, devono essere adeguatamente motivate nella licenza

edilizia (art. 26.2 NAPPNT e 74 cpv. 2 NAPR).

4.2. Le

disposizioni che permettono all'autorità di concedere deroghe servono ad

attenuare le conseguenze derivanti dalla rigida applicazione di una norma in

casi particolari, nei quali l'interesse pubblico o quello di terzi non permette

di giustificare la restrizione imposta al singolo (cfr. RDAT I-1993 n. 39; STA

52.2016.241 del 22 settembre 2017 consid. 3.3 e rimandi; Adelio Scolari,

Commentario, Cadenazzo 1996, n. 692 seg. ad art. 2 LE). L'art. 26 NAPPNT (al

pari dell'art. 74 NAPR) presuppone segnatamente l'esistenza di una situazione particolare.

Richiede inoltre che l'intervento proposto si giustifichi per un'elevata

qualità formale.

Se sia specificatamente data o meno una situazione particolare è essenzialmente

questione di diritto, che le istanze di ricorso esaminano liberamente, dando

comunque prova, soprattutto nel caso di norme di diritto comunale, di quel

riserbo, che l'autonomia comunale impone di

rispettare nell'ambito dell'interpretazione dei concetti giuridici

indeterminati. Questione rimessa all'apprezzamento dell'autorità decidente, e

quindi sindacabile da parte delle autorità di ricorso soltanto dal profilo

della violazione del diritto per abuso di potere (art. 69 cpv. 1 LPAmm), è

invece quella volta a stabilire l'estensione della deroga (cfr. STA 52.2016.241

citata consid. 3.3; Scolari, op.

cit., n. 606 ad art. 2 LE).

5. 5.1. In

concreto, il progetto prevede in buona sostanza la demolizione di quasi tutti

gli edifici situati sulle part. __________ e __________, fatta salva l'ala

della casa più a nord (che verrà "solo" ristrutturata). Sugli

ingombri dei vecchi stabili - ma con alcuni tagli e ampliamenti di cui si dirà

ancora più avanti - saranno riedificate due nuove unità abitative formate da

tre blocchi (A, B e C), così come descritto in narrativa (supra, consid.

Ab). In base ai piani, non sarà in particolare ricostruita - ma rimossa

definitivamente - l'ala centrale sporgente sulla corte della part. __________.

Partendo dall'assunto che tale corpo appartenesse alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione,

l'istante in licenza ha chiesto una deroga all'obbligo di ricostruzione

sancito dall'art. 10.1 NAPPNT (supra, consid. Ba). L'Esecutivo comunale,

richiamando l'art. 26 NAPPNT, l'ha dal canto suo concessa, ritenendo che la

demolizione definitiva di quest'ala centrale permettesse di ottenere una corte

interna (c1) più ampia, valorizzando nel contempo il rapporto spaziale

con l'essiccatoio (part. __________). A identica conclusione è essenzialmente

pervenuto il Governo, che in tale contesto ha pure avallato tutti gli altri

interventi (tagli e aggiunte) previsti al di fuori del perimetro originale

degli edifici.

5.2. Ora, va anzitutto rilevato che - contrariamente a quanto assunto dalle

parti (che si sono verosimilmente fondate su un'errata riproduzione del piano

delle costruzioni contenuta nel citato schema delle demolizioni e

ricostruzioni, cfr. piano n. 13) - il PPNT non assegna affatto l'ala centrale

in questione alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione (art.

10). Diversamente dalla maggior parte degli edifici situati sulle part. __________

e __________, questo corpo - al pari dell'ala a confine con la part. __________

- appartiene alla categoria del riattamento limitato (art. 11). È questa

infatti la destinazione, che gli ha inequivocabilmente attribuito il piano

delle costruzioni approvato il 19 ottobre 1993:

ESTRATTO

Nessuna delle successive modifiche del PPNT ha poi mutato tale attribuzione. In

particolare, la variante approvata dal Consiglio di Stato il 13 luglio 2010 si

è solo limitata a introdurre una possibilità di ampliare la testata di quest'ala

(al posto di una costruzione accessoria, da demolire ex art. 14.1 NAPPNT). Non

ha anche "riqualificato" il fabbricato, assegnandolo alla categoria del

riattamento-sopraelevazione-sostituzione. Gli atti pianificatori che

accompagnano la variante non lasciano spazio a dubbi (cfr. fascicolo "Incarto

per la pubblicazione e per l'approvazione da parte del CdS"): l'elenco descrittivo

dei cambiamenti (rispetto al PP in vigore) - per quanto riguarda il mapp. __________

- prevede solo l'indicazione dell'ampliamento del sub A e dell'altezza

massima relativa; così pure il relativo piano delle costruzioni (che

raffigura solo questa parte, oggetto di variante):

ESTRATTO

Ne discende che, da questo profilo, il progetto non si pone affatto in contrasto

con l'art. 10.1 NAPPNT: ritenuto che esso prevede la sostituzione del complesso

di edifici di cui fa parte il fabbricato in discussione, nulla ne impedisce la

demolizione definitiva conformemente all'art. 11 NAPPNT. La sua mancata

ricostruzione non richiede insomma alcuna deroga. Su questo aspetto, cadono

quindi nel vuoto tutte le antitetiche argomentazioni sviluppate dalle parti. A

ragione - pur procedendo da un'erronea lettura del piano delle costruzioni

approvato - il Municipio ha nondimeno osservato che la variante del 2010 mirava

unicamente a introdurre l'ampliamento - facoltativo, ma non obbligatorio (cfr.

art. 12 NAPPNT) - della parte terminale del corpo in questione (in sostituzione

dell'accessorio esistente, cfr. risposta pag. 8). È questo infatti proprio

quanto risulta dagli atti pianificatori.

Da ultimo va puntualizzato che l'attribuzione dell'ala in questione alla

categoria del riattamento limitato non potrebbe in ogni caso essere rimessa in

discussione in questa sede, non essendo ravvisabile alcuna delle ipotesi che lo

consentono a titolo eccezionale (cfr. DTF 127 I 103 consid. 6b;

STF 1C_521/2013 del 13 febbraio 2014 consid. 4; Benoît

Bovay/Feryel Kilani, Le contrôle incident des plans d'affectation lors

de la procédure de permis de construire, in: RDAF I 2016 pag. 32 segg., 34

segg.). Per quanto le motivazioni delle insorgenti possano apparire

degne di nota, le stesse non possono insomma

condurre a una modifica di quelle scelte pianificatorie, che la stessa STAN

non aveva peraltro contestato nemmeno al momento dell'adozione del PPNT (cfr.

sentenza del Tribunale della pianificazione del territorio del 12 aprile 1995,

n. PR 73/94).

5.3. Quanto precede non permette tuttavia ancora di ritenere che il progetto

sia conforme alle prescrizioni del PPNT. Al contrario, come si vedrà qui di

seguito, i nuovi blocchi delle due unità residenziali disattendono infatti - da

più punti di vista - gli ingombri esistenti, le corti e le linee di costruzione

indicati sul piano delle costruzioni.

5.3.1. I nuovi edifici non rispettano anzitutto - a livello planimetrico - gli

ingombri esistenti verso le corti (c1 e c2). Il progetto non si

limita infatti a sfruttare la superficie dell'ampliamento (ca. 70-80 mq), che

il piano delle costruzioni ammette in corrispondenza del blocco C - con lo

scopo di permettere una profondità di costruzione di una decina di metri,

sufficiente per una funzionale sistemazione delle esigenze abitative attuali (rapporto

di pianificazione del 1992, pag. 8). Al contrario, raddoppia grossomodo tale superficie,

oltrepassando il perimetro di tutti gli edifici verso le corti, al fine di

applicare alle facciate dei nuovi blocchi C e A (ovest) e del blocco B (sud),

una serie di castelli di logge a tre livelli (cfr. pianta PT e planimetrie doc.

E1 e E2 prodotte dalle ricorrenti; non corretto risulta invece il citato schema

delle demolizioni e delle ricostruzioni,

perlomeno nella misura in cui non considera queste aree nella superficie da aggiungere).

Ne discende che il progetto lede

chiaramente l'obbligo di rispettare gli ingombri esistenti in caso di

sostituzione (art. 10.2 NAPPNT), come

pure il divieto di edificare nelle corti (art. 14.4 NAPPNT; supra,

consid. 3.4.2). In corrispondenza del blocco C, il progetto sfora a ben vedere

pure la linea di arretramento tracciata sul piano delle costruzioni, che

collima con il limite dell'ampliamento. Disattende quindi anche questo

parametro, che - seppur aggiuntivo - concorre a definire l'occupazione del

fondo (cfr. art. 4 cpv. 1 e 2 NAPR, supra, consid. 3.4.2).

A torto il Governo ha omesso di rilevare questi contrasti, limitandosi a

osservare - in modo del tutto generico - che gli ulteriori interventi proposti al

di fuori del perimetro dell'edificio originale con il predetto schema delle

demolizioni e ricostruzioni sarebbero manifestamente minori. Una

tale affermazione - al di là del fatto che non è stata nemmeno inquadrata in

una deroga alle predette norme (ex art. 26 NAPPNT) - è indifendibile già solo

perché il citato schema, come appena accennato, nemmeno tiene conto di tali

aggiunte. Insostenibile è in ogni caso anche l'ulteriore asserzione del

Governo, secondo cui gli interventi in questione sarebbero più che altro volti alle

necessarie correzioni in ordine ad un confacente ed armonico allineamento dei

nuovi edifici verso la corte interna. Da un punto di vista oggettivo, nulla

impedisce al proprietario di sostituire i propri edifici attenendosi agli

ingombri indicati sul piano delle costruzioni, che verso le corti prevede degli

allineamenti già del tutto confacenti e armonici.

5.3.2. Non va inoltre esente da critiche - prima ancora che per ragioni di

ordine estetico e/o di rispetto dei criteri d'intervento nel nucleo (art. 10.4

NAPPNT) - l'ampio varco che il progetto prevede tra i blocchi A e C, senza la

ricostruzione di un'apprezzabile parte di edificio, attraversata al pian

terreno dall'androne (che dal portale di via __________ conduce alla corte c1).

Non v'è chi non veda come questo vuoto disattenda manifestamente l'obbligo di

ricostruire immediatamente l'edificio demolito, nel rispetto degli ingombri

esistenti giusta gli art. 10.1 e 10.2 NAPPNT. Il PPNT salvaguarda infatti

questa parte di costruzione non solo per il passaggio verso la corte, ma anche

quale ingombro dello stabile esistente, attribuito alla categoria del riattamento-sopraelevazione-sostituzione

(cfr. piano delle costruzioni). Né la semplice copertura del tetto che ricopre

Fatti

i blocchi A e C, né tanto meno il terrazzo (sorretto da un pilastro) che

collega due logge sulla corte (cfr. prospetti est-ovest e pianta 2P), sono evidentemente

in grado di colmare tale vuoto. Ma non solo.

Omettendo di sostituire questa parte di costruzione, il progetto si pone pure

in netto contrasto con la linea di costruzione tracciata lungo via __________,

che comporta invece l'obbligo di (ri)costruire sulla stessa (cfr. art. 4.2

NAPPNT). Il PPNT - conformemente ai suoi obbiettivi (consid. 3.1 e 3.2) - non

ammette insomma la formazione di un vero e proprio spacco del fronte edificato

lungo via __________.

Motivi particolari che impongano in concreto di scostarsi dalle prescrizioni in

questione non se ne intravedono. Insostenibile risulta invece l'opposta

deduzione del Governo, che - senza ancora una volta confrontarsi con i chiari

vincoli pianificatori, né tanto meno avallando una deroga (che nessuno ha

invero sollecitato, né concesso) - ha tutelato il progetto, limitandosi

sommariamente ad affermare che il vuoto creato al piano terreno, primo e

secondo dell'ala est (..) evidenzierebbe il percorso pedonale pubblico

indicato nel piano del traffico (ed iscritto pure a registro fondiario).

5.3.3. Non conforme agli art. 10.1 e 10.2 NAPPNT risulta infine il taglio di

due parti (2 x 9 mq) dell'edificio esistente sulla part. __________, che verrà

sostituito dalla galleria (alta e stretta, m 3 x 3), che collega i blocchi A e

B ai livelli superiori (1P e 2P). Anche in questo caso, non è francamente dato

di vedere quale particolare ragione imponga di scostarsi dagli ingombri

definiti dal PPNT; oltretutto per realizzare un corpo vetrato, che risulta

avulso dall'architettura tradizionale del nucleo. Nessuno del resto lo spiega.

5.4. Ne discende che, già solo per tutti i diversi contrasti di cui si è detto,

la licenza edilizia e il giudizio impugnato cha la tutela non possono essere

confermati.

5.5. Considerato che tali difetti richiedono all'evidenza una nuova

progettazione, non mette conto di esaminare se il nuovo complesso - così come

disegnato - disattenda pure le modalità d'intervento prescritte dall'art. 10.4 NAPPNT

e la clausola dell'art. 10.3 NAPPNT. Per quanto attiene alle aperture - la cui tipologia,

deve essere adeguata all'architettura

tradizionale (art. 10.4 lett. c

NAPPNT) - giova nondimeno osservare come la tradizione richieda notoriamente la

prevalenza dello sviluppo verticale (oltre che del pieno sul vuoto; cfr. citate

Linee Guida cantonali, pag. 16; cfr. pure Commento alle NAPR del febbraio 1992,

pag. 4). Non è quindi dato di comprendere come possano rispondere a questa

regola basilare le finestre (m 0.60 x 0.60) delle cantine al pian terreno,

lungo via __________ (che non trovano peraltro alcuna relazione di proporzione

con le aperture e i muri pieni ai livelli superiori; cfr. facciata est).

Analoga conclusione vale a ben vedere per buona parte delle aperture sulle

corti: molte finestre dei locali che collegano le logge sono infatti

manifestamente più larghe che alte. In alcuni casi - sebbene i prospetti non ne

diano atto - la larghezza (> 6 m) raggiunge addirittura più del doppio dell'altezza

(m 2.70-2.75; cfr. facciata ovest e sezione D-D con le piante 1P e 2P). Già

solo per tale motivo, non è quindi possibile ritenerle adeguate all'architettura

tradizionale, come richiede l'art. 10.4 NAPPNT. Insostenibile risulta l'opposta

valutazione del Municipio. Poco conta che l'Ufficio della natura e del

paesaggio non abbia dal canto suo censurato questi aspetti, limitandosi a

definire il disegno del PT uno degli aspetti più delicati del progetto

(cfr. risposta al Governo del 12 luglio 2017). Da ricordare è semmai come

nemmeno l'autorità cantonale - nell'ambito della verifica del rispetto del

principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio (art. 104 cpv. 2

LST) - può di principio fare astrazione dai criteri di giudizio posti dalle

norme comunali (cfr. al riguardo: STA 52.2012.259 del 14 febbraio 2014, in:

RtiD II-2014 n. 13 consid. 4.2).

6. Rampa d'accesso

e autorimessa

6.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione

del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2

lett. b LST, l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se gli edifici e

gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di utilizzazione.

Ciò significa che nelle singole zone possono essere autorizzati soltanto

insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione

assegnata alla zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto

con la funzione di zona, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle

finalità pianificatorie perseguite dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove

costruzioni devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della

zona in cui si collocano (cfr. RDAT II-2002

n. 77 consid. 3.1, I-2002 n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander Ruch, Kommentar zum

Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art. 22; Scolari, op. cit., n. 472 ad art. 67 LALPT).

6.2. Il fondo part. __________ sul quale è prevista la rampa d'accesso all'autorimessa

è assegnato alla zona AP-EP, retta dall'art. 17 NAPPNT. La norma precisa che

tale zona è destinata alle attrezzature ed edifici d'interesse pubblico (cfr.

art. 17.1 NAPPNT). In particolare, l'art. 17.2 NAPPNT annovera tra gli edifici

pubblici (EP), la casa comunale, la sala per il CC e la sala multiuso al

mapp. __________ (n. 01). Tra le attrezzature pubbliche (AP), il verde

pubblico (parco giochi) annesso alla casa comunale al mapp. __________ (n.

01); il piano delle utilizzazioni del PPNT raffigura in verde quest'area, che

corrisponde alla superficie della part. __________ libera da costruzioni.

6.3. L'art. 22 NAPPNT, che disciplina i posteggi privati (cfr. titolo a

margine), prevede dal canto suo quanto segue:

22.1 Nel comprensorio del piano particolareggiato

(..) la formazione di nuovi posteggi privati è ammessa solo se è garantito un

adeguato accesso da una strada di servizio, se non viene modificata la

struttura edilizia esistente (con portoni, passaggi o altro) e se i posteggi

con più di 5 posti-auto sono raggruppati in posizione discosta o sotterranea

(..).

22.2 La formazione di eventuali rampe d'accesso ai

nuovi posteggi sotterranei deve avvenire all'interno del limite del piano, ma

fuori dalle corti e dalle linee d'arretramento.

22.3 L'accesso ai mapp. __________, __________ e __________

deve avvenire tramite il posteggio al mapp. __________.

22.4 L'accesso ai mappali __________ e __________

deve avvenire da Via __________ tramite il mapp. __________. Il Municipio e i

proprietari interessati ne concorderanno la realizzazione tramite apposita

convenzione.

22.5 Gli accessi ai mapp. __________ e __________

devono avvenire da Via __________.

In generale, la

realizzazione di nuovi posteggi è dunque consentita solo se è assicurato un

adeguato accesso da una strada di servizio (art. 22.1 NAPPNT). Per alcuni

fondi, valgono nondimeno determinate regole: in particolare, in base all'art.

22.4 NAPPNT, l'accesso alle part. __________ e __________ deve aver luogo da

via __________, mediante la part. __________. Tale norma è stata introdotta con

la citata variante del PPNT del 2010, che - contestualmente alla ridefinizione

dell'assetto pianificatorio della part. __________ - ha inteso permettere di

realizzare dal retro l'accesso alla part. __________ e all'attigua part.

__________, e cioè in modo indipendente da via __________ e dai portici-cortili,

usufruendo dell'accesso previsto sul mapp. __________ per servire l'essiccatoio-sala

multiuso (cfr. rapporto di pianificazione del dicembre 2009, pag. 5). Da

notare che tale modifica, nelle previsioni del piano, era stata accompagnata

anche da una riapertura dello sbocco sulla strada cantonale del tratto nord di

via __________, che il Governo non ha tuttavia approvato (cfr. citata decisione

del 13 luglio 2010, pag. 14 seg. e 16).

6.4. Per quanto qui interessa, da una lettura combinata degli art. 17 e 22.4

NAPPNT si evince quindi che la superficie (libera da costruzioni) della part. __________

non può essere interamente destinata a verde pubblico (parco giochi, AP n. 01).

Nella misura del necessario, conformemente allo scopo dell'art. 22.4 NAPPNT,

una parte del terreno deve essere ritagliata per dare un accesso ai fondi part.

__________ e __________ - evidentemente comune (come indica anche l'uso del

singolare l'accesso) -, che va concordato con il Municipio (anche

in vista delle esigenze del futuro edificio pubblico, sala multiuso).

6.5. In concreto, il progetto prevede di realizzare sulla porzione nord della

part. __________ una rampa d'accesso, che dopo un ampio slargo di ca. 16 m su

via __________ (per dividere il traffico in entrata e uscita), s'interra

progressivamente nel terreno. Il manufatto, delimitato da scale e muri,

presenta un tratto a cielo aperto di circa una ventina di metri, con una sorta

di "pianerottolo" a metà percorso (cfr. planimetria generale, sezione

E-E, piani fognatura: pianta PT e piano interrato). La rampa è stata concepita

per dare accesso alla nuova autorimessa sulle part. __________ e __________, ma

pure per servire un futuro autosilo interrato sul mapp. __________ (di ca. 30

posti). Quest'ultima circostanza - oltre a emergere dalle tavole di progetto

(cfr. planimetria e piani citati) - è stata espressamente confermata dall'Esecutivo

comunale (cfr. ad es. risposta, pag. 12). Risulta inoltre dal messaggio

municipale del 21 marzo 2017, approvato dal Consiglio comunale, concernente la "Sottoscrizione

di un contratto di costituzione di un diritto di superficie a favore del mapp. __________"

e dalla relativa convenzione (da cui affiora, tra l'altro, la rinuncia dell'autorità

comunale a riscuotere un canone anche per la garanzia che, qualora fosse

edificato un autosilo comunale, come negli attuali intenti del proprietario del

fondo, sarà garantita la possibilità di utilizzare la rampa [..], cfr.

punti 6 e 7).

6.6. Ora, contrariamente a quanto concluso dalle precedenti istanze, appare

piuttosto chiaro che già solo la rampa d'accesso si pone - da più punti di vista - in conflitto con le norme del

PPNT, e in particolare con gli art. 17 e 22.4 NAPPNT.

6.6.1. Tale manufatto risulta anzitutto problematico poiché - come appena visto

- è strutturato in funzione di un autosilo pubblico, che è ancora da

pianificare (vedi ad es. l'ampio slargo dell'accesso, la direzione d'uscita

verso lo sbocco [chiuso] della strada cantonale, la pendenza della rampa con il

pianerottolo, le scale, ecc.). In tal senso, configura quindi un'inammissibile

anticipazione di una pianificazione futura della zona AP-EP, di cui nulla è

dato di sapere (modalità, tempistiche, ecc.), tanto meno se potrà essere

approvata (ad es. dal profilo del traffico indotto e della rete stradale). Da

questo profilo la rampa, sovradimensionata, non risulta pertanto conforme alla

zona di situazione.

Se a una diversa conclusione si possa giungere per l'ipotesi di variante

prodotta in questa sede dal resistente CO 1 (doc. I e piani del 26 settembre

2018) - che ha essenzialmente rivisto l'imbocco

da via __________, il "pianerottolo" e la pendenza della rampa

(lasciando invero aperto un altro collegamento per un autosilo pubblico) - è

questione che può rimanere indecisa. Già perché il manufatto è collocato in un'ubicazione

diversa - in particolare, la sua parte fuori terra si trova in una posizione

ben più centrale (a ca. 10 m dal confine con la part. __________, anziché 3 m),

che frammenta peraltro maggiormente l'area di verde pubblico -, tale modifica

non può in ogni caso essere ricondotta a una variante d'importanza minima, che

potrebbe essere approvata da questo Tribunale senza particolari formalità (cfr.

STF 1C_207/2010 del 21 aprile 2011, in: RtiD II-2011 n. 13 consid. 4.4; STA

52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2.3; Scolari, op. cit, n. 684 ad art. 2 LE).

6.6.2. Ma non solo. La rampa d'accesso non risulta nemmeno conforme all'art.

22.4 NAPPNT poiché, stando agli atti, non tiene conto della part. __________.

In prossimità di questo fondo la rampa è interrata e distante almeno 6 m dal

confine (ca. 10 m, nella citata ipotesi di

variante). Non è quindi dato di comprendere come possa risultare compatibile

con la regola secondo cui (anche) l'accesso alla part. __________

deve avvenire dal mapp. __________. Il progetto è del tutto silente su tale

aspetto; così pure la convenzione stipulata con l'autorità comunale. Non conforme

al testo e alle finalità degli art. 17 e 22 cpv. 4 NAPPNT risulterebbe in ogni

caso l'eventualità che per la part. ________ debba essere realizzato un secondo

accesso - separato - che vada a sottrarre ulteriore superficie da destinare a

verde pubblico (parco giochi).

6.6.3. Se il predetto fondo è stato trascurato, non si può invece ignorare come

la rampa d'accesso - oltre alla part. __________ - sia destinata a servire

anche la part. __________. L'autorimessa progettata (con 37 P) insisterà

infatti su entrambi i fondi, coprendo pure il fabbisogno di stalli della part. __________

(= blocco B + parte del blocco A, con circa metà degli appartamenti e l'atelier,

cfr. piante agli atti). Tale circostanza, contrariamente a quanto assunto dal

Governo, non è affatto trascurabile. In particolare, a fronte del chiaro testo

dell'art. 22.4 NAPPNT, non è semplicemente possibile affermare che sarebbe privo

di giustificazioni e/o sproporzionato esigere un altro accesso. La

mancata menzione del mapp. __________ nella norma non è in particolare riconducibile

a una lacuna da colmare (cfr. STF 1C_4/2015 del 13 giugno 2018 consid. 4.3 e

rinvii). Tale fondo dispone in effetti già di uno sbocco su via __________,

dalla corte interna. È ben vero che un tale accesso non consentirebbe alla

part. __________ di soddisfare integralmente il suo fabbisogno di posteggi (dal

momento che parcheggi con più di 5 posti-auto devono essere raggruppati in

posizione discosta o sotterranea e che all'interno delle corti non sono ammesse

rampe d'accesso, cfr. art. 22.1 e 22.2 NAPPNT). Il legislatore comunale non ha

tuttavia omesso di considerare tale aspetto: il fabbisogno teorico di questo

fondo (stimato in 13-18 posti) è infatti stato valutato in sede di

pianificazione dei posteggi pubblici, con la citata variante del 2010. Variante

che - oltre alle modifiche di cui si è già detto - ha pure inteso favorire, da

un lato, l'allontanamento delle automobili dai cortili e dagli edifici, dall'altro,

la creazione di nuovi posteggi pubblici (in particolare nella zona a sud-ovest,

verso via __________, part. __________), e ciò anche per i fondi privati che -

come la part. __________ - non sono in grado di soddisfare integralmente il

proprio fabbisogno (cfr. rapporto di pianificazione del dicembre 2009, pag.

6-8).

In queste circostanze occorre quindi concludere che, di principio, l'accesso al

mapp. __________ attraverso la part. __________ non possa essere autorizzato in

base all'art. 22 cpv. 4 NAPPNT, poiché questa norma non estende anche a tale

fondo l'accesso da via __________, attraverso il fondo (part. __________)

assegnato a zona AP-EP. Neppure entro questi termini, appare data la conformità

di zona.

Se e in che misura possa semmai essere concessa una deroga relativamente a

questo aspetto (art. 26 NAPPNT) è questione che può rimanere aperta. Va da sé

che, quand'anche si potesse intravedere una situazione particolare nella

possibilità (altrimenti preclusa) di realizzare un'autorimessa interrata comune

(con la part. __________), nella ponderazione degli interessi andrebbero in

ogni caso soppesate anche le conseguenze derivanti da una simile opera in

termini di traffico indotto, non solo per il parco giochi (part. __________),

ma soprattutto per via __________ (tenuto in particolare conto che la realizzazione

di tutti i 37 posteggi determinerebbe un incremento di traffico su questa via

pari al 126%: da 200 a 452 veicoli/giorno, cfr. studio fonico agli atti, pag.

10). In particolare, andrebbe considerato che via __________ - a seguito della

mancata approvazione dello sbocco sulla strada cantonale (supra, consid.

6.3 in fine) - permette (attualmente) di dare accesso ai fondi confinanti solo

dal suo tratto a sud, e meglio da quello antistante la chiesa, classificato

quale strada pedonale con funzione di servizio, che il

legislatore ha tuttavia inteso riqualificare, valorizzandone il carattere di

piazza-sagrato (cfr. rapporto citato, pag. 4; cfr. anche risoluzione del 13

luglio 2010 del Consiglio di Stato, pag. 14 seg.).

6.7. Visto quanto precede - e senza che si renda necessario chinarsi anche

sulle ulteriori censure riferite alla rampa e all'autorimessa (pendenza,

sporgenze nella corte, ecc.) - è dunque certo che, anche da questo profilo, il

progetto non risulta conforme al diritto.

7. Posto che la

controversa licenza edilizia e il giudizio che la tutela non possono essere

confermati per i difetti sin qui illustrati,

non occorre nemmeno soffermarsi sulle altre obiezioni sollevate dalle

ricorrenti, relative segnatamente al principio d'inserimento ordinato e armonioso

nel paesaggio (art. 104 cpv. 2 LST). Al riguardo - e con particolare

riferimento all'ISOS da esse più volte richiamato - giova nondimeno precisare

che Novazzano, come a ragione indicato dal Governo, non è inserito in questo

inventario. Esso figura infatti unicamente come villaggio d'importanza

regionale nell'elenco delle località visitate, in calce alla pubblicazione dell'ISOS

(volume 1, Mendrisiotto). Propriamente parlando, non è quindi un oggetto dell'inventario

ISOS (STA 90.2014.39/40 del 25 ottobre 2017 consid. 6.4; cfr. anche STF 1C_381/2017

del 9 aprile 2018 consid. 6.4; Jörg

Leimbacher, in: Keller/Zufferey/Fahrländer, Kommentar NHG, Zurigo 2018,

n. 19 ad art. 5 e rimandi). La relativa scheda a cui esse si richiamano non ha

dunque una portata paragonabile alle raccomandazioni fornite dall'ISOS in

relazione agli insediamenti d'importanza nazionale (cfr. STA 90.2014.39/40

citata consid. 6.4; STF 1C_381/2017 citata consid. 6.4).

8. 8.1. Sulla base di

tutte le considerazioni che precedono, l'impugnativa va dunque accolta,

annullando la contestata licenza edilizia e la decisione governativa che la conferma,

siccome lesive del diritto.

8.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico dell'istante in licenza, secondo soccombenza. Quest'ultimo rifonderà

inoltre alle ricorrenti, assistite da un legale, adeguate ripetibili per

entrambe le istanze. Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri

processuali, essendo comparso in lite per esigenze di funzione e non per

tutelare suoi interessi pecuniari (cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm), rispettivamente

non quale unico antagonista (cfr. Marco

Borghi/Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese,

Lugano 1997, n. 2b ad art. 31).

Per

questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

accolto.

§. Di

conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione del 30 maggio 2018

(n. 2553) del Consiglio di Stato;

1.2. la licenza edilizia del 9 maggio

2017 rilasciata dal Municipio di Novazzano a CO 1.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è posta a

carico di CO 1, il quale è inoltre tenuto a rifondere alle ricorrenti,

complessivamente, un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le

sedi. Alle insorgenti va restituito l'importo (fr. 1'800.-) versato a titolo di

anticipo.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.

).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera