Licenza edilizia per la demolizione e ricostruzione di balconi

Incarto n.

52.2018.412

Lugano

16

aprile 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso del 13 settembre 2018 di

RI

1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione del 4 luglio 2018 (n. 3250) del

Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso

la risoluzione del 10 agosto 2017 con cui il Municipio di Minusio ha

rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per il rifacimento dei balconi di un

edificio (part. __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. CO 1 è comproprietario

di un fondo (part. __________) situato a Minusio, lungo la strada che risale

verso B__________, all'interno della zona residenziale R3. Sul terreno vi è una

palazzina (sub A) di quattro piani, edificata attorno agli anni '70 del secolo

scorso. Lo stabile, preesistente all'introduzione del piano regolatore comunale

(PR), presenta diversi momenti di contrasto con quello vigente, in particolare

dal profilo dell'altezza massima, della superficie da mantenere libera da

costruzioni e della distanza minima da confine.

ESTRATTO MAPPA

b. Dopo aver inoltrato una prima notifica di costruzione, che aveva suscitato l'opposizione

del vicino RI 1 (part. __________), il 10 gennaio 2017 CO 1 ha presentato una

variante riduttiva per ritinteggiare le facciate e rifare alcuni balconi dell'edificio.

In particolare, il progetto prevede di demolire e ricostruire, con le stesse

dimensioni (m 1.80 x 6.50 ca.), quelli che si affacciano dalla parte arretrata

dello stabile (sud-ovest), tra il primo e il terzo livello. Secondo i piani, i

tre balconi saranno in futuro sorretti da un pilastro in acciaio e chiusi

lateralmente con una schermatura (pannello a lamelle verticali). Saranno

inoltre dotati di un nuovo parapetto più alto (conforme alla norma SIA 358). È

infine prevista la posa di tende parasole.

c. Nel termine di pubblicazione, la notifica ha nuovamente suscitato l'opposizione

del proprietario del fondo a valle, il quale ha censurato che l'intervento

travalicasse i limiti degli interventi ammessi dall'art. 66 della legge sullo

sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100), per gli edifici al

beneficio della tutela delle situazioni acquisite.

d. Con decisione del 10 agosto 2017, il Municipio ha rilasciato la licenza

edilizia postulata, respingendo l'opposizione di RI 1; ha segnatamente ritenuto

che nulla ostasse all'esecuzione degli interventi, riconducibili a lavori di

manutenzione e miglioria che non modificano il volume, la destinazione né l'aspetto

generale dell'edificio.

B. Con giudizio del 4 luglio

2018, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto dal vicino. Dopo

aver disatteso un'eccezione relativa alla completezza del progetto, il Governo,

esposto il quadro normativo applicabile (art. 66 LST e 86 del regolamento della

legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011; RLst; RL 701.110) e

lasciata aperta la natura dei controversi interventi ai balconi (manutenzione

ordinaria o straordinaria), ha ritenuto che gli stessi non alterassero l'identità

dello stabile esistente, né consolidassero i momenti di contrasto con il nuovo

diritto - non modificando la situazione dal profilo dell'altezza, distanza e

superficie edificata - e potessero pertanto essere autorizzati.

C. Contro il predetto

giudizio, RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

chiedendone l'annullamento. Riproposta la

censura riferita all'incompletezza della notifica di costruzione, l'insorgente

contesta le conclusioni a cui è giunto il Governo in applicazione degli

art. 66 LST e 86 cpv. 3 RLst: il rifacimento dei balconi (al pari della posa

delle tende parasole) consoliderebbe e aggraverebbe il contrasto con le norme

concernenti le distanze da confine e tra edifici (art. 4 e 5 delle norme di

attuazione del piano regolatore, NAPR), l'altezza massima e la superficie

minima libera da costruzioni (art. 32 cpv. 2 e 5 NAPR); altererebbe inoltre in

modo rilevante l'identità dell'edificio (estetica e fruibilità), pregiudicando

anche i suoi interessi privati (affaccio dalle nuove terrazze).

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. L'Ufficio

delle domande di costruzione si rimette in sostanza al giudizio del Tribunale.

Il Municipio postula invece il rigetto dell'impugnativa, riconfermandosi nelle

precedenti prese di posizione. A identica conclusione perviene CO 1, con

argomenti di cui si dirà, per quanto occorre, in appresso.

E. Con la replica e la

duplica, le parti si sono essenzialmente riconfermante nelle rispettive tesi e

domande di giudizio.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva dell'insorgente, vicino opponente, personalmente e

direttamente toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21

cpv. 2 LE e 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm),

è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base delle tavole processuali, senza

istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi emerge con

sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo sollecitato

dall'insorgente non appare atto a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini

del giudizio.

Considerandi

2.

Completezza

della domanda

2.1

La forma e il contenuto delle domande di costruzione relative a interventi

soggetti alla procedura di semplice notifica (art. 11 LE) non sono

esplicitamente regolati dalla legge. Tanto la LE, quanto il suo regolamento sono

silenti in proposito. L'art. 12 cpv. 2 LE si limita a dichiarare applicabile

l'art. 5 LE, che demanda al municipio il compito di verificare, prima della

pubblicazione, se la domanda di costruzione è allestita conformemente alle

prescrizioni, invitando se del caso l'istante a correggerla. Conformemente al

principio generale sancito dall'art. 11 cpv. 1 del regolamento di applicazione

della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), anche queste

domande devono essere allestite in modo tale da fornire all'autorità e agli

eventuali opponenti tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente

comprensibile la natura e l'estensione delle opere previste (cfr. STA

52.2011.571

del 29 novembre 2012 consid. 2.1, 52.2000.220 del 14 dicembre 2000

consid. 2).

2.2

In concreto dal progetto, corredato di una relazione tecnica e di piani in

scala 1:100 (piante e facciate), si evincono tutte le indicazioni sufficienti a

comprendere l'entità e la portata dell'intervento. Certa è pure la posizione

del pilastro in acciaio previsto all'angolo dei balconi. Avuto riguardo alla

natura delle opere e al tipo di procedura, nella mancata produzione di una

sezione da cui si possa dedurre l'altezza dello stabile con il livello del

terreno naturale, non è di per sé ravvisabile alcuna violazione del diritto

(per le domande secondo la procedura ordinaria, cfr. art. 12 cpv. 1 lett. b

RLE). Opinabile, nella misura in cui i manufatti sono suscettibili di incidere

sulla superficie edificata (cfr. infra, consid. 3.5) è semmai l'assenza

di qualsiasi indicazione o calcolo dell'indice di occupazione. Non occorre

comunque soffermarsi oltre su tale aspetto: nessuno contesta infatti che la superficie

edificata del fondo oltrepassi quella massima ammessa (30%) rispettivamente

violi la percentuale minima (70%) di area che deve rimanere libera da

edificazioni (art. 32 cpv. 5 NAPR; cfr. pure estratto registro fondiario, da

cui risulta che sul fondo di 809 mq, i due fabbricati esistenti [sub A e B]

occupano 295 mq).

3.

3.1. Secondo l'art. 66 cpv. 1 LST - riconducibile segnatamente

alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle

situazioni acquisite - è

permessa la conservazione e la manutenzione di costruzioni esistenti in

contrasto col nuovo diritto. Per lavori di manutenzione ai sensi di questa

norma si intendono quelli che prevengono il deperimento di una costruzione,

senza comportare interventi sulla sua struttura o sulla sua sostanza (art. 86

cpv. 1 RLst). Il messaggio indica che si tratta di quelli per i quali non è

necessaria la licenza edilizia (art. 1 cpv. 3 lett. b LE; cfr. messaggio n.

6309.

sul disegno di legge sullo sviluppo territoriale del 9 dicembre 2009, ad

art. 65). Conformemente alle prerogative costituzionalmente garantite (art. 26 della

Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999; Cost.;

RS 101), vi è da ritenere che possono essere assimilati alla manutenzione non

solo i lavori intesi a conservare un fabbricato (inclusi lavori di riparazione,

con sostituzione di parti difettose), ma anche, entro certi limiti, quelli di

rinnovamento, che non trascendono l'usuale ammodernamento di un'opera agli

standard attuali, lasciandone intatta struttura e volume, aspetto esteriore e

funzione (ad esempio, in materia di impianti sanitari o di isolamento). Decisivo è che si tratti d'interventi intesi a mantenere lo status

quo (cfr. Bernhard Waldmann, in: Fachhandbuch

Öffentliches Baurecht, Zurigo 2016, n. 6.61; Bernhard Waldmann/Pe-ter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 17 ad art. 22 e n. 10 ad art. 24c; Christian Pfammatter, La protection des

situations acquises en zone à bâtir selon le droit fribourgeois des constructions,

in: RFJ 2002 I pag. 319 segg., 324; Konrad

Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und

Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zurigo 2003, pag. 44 seg.).

3.2

L'art. 66 cpv. 2 LST disciplina dal canto suo le possibilità d'intervento

che vanno al di là del diritto alla manutenzione (cd. Erweiterungsgarantie).

Prevede segnatamente che possono essere autorizzate trasformazioni a condizione

che il contrasto col nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse

pubblico e quello dei vicini (lett. a). Secondo l'art. 86 cpv. 3 RLst, nel caso

di costruzioni non conformi ad altre norme edilizie (ossia per le quali il

contrasto col nuovo diritto non è da ricondurre alla conformità di zona, cfr. art. 66 cpv. 2 lett. b LST e 86 cpv. 2 RLst),

il municipio può autorizzare la trasformazione se: (a) non incide

sull'aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l'identità

in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto

con il nuovo diritto; (b) il contrasto col nuovo diritto non pregiudica

sensibilmente la funzionalità della zona e l'interesse dei vicini. Queste norme

hanno sostanzialmente ripreso la disciplina e i principi sviluppati in base al

previgente art. 39 RLE, abrogato a far tempo dal 2 aprile 2013 (BU 2013, 145),

che permetteva non solo di mantenere le opere edilizie legittimamente

realizzate, venute a trovarsi in contrasto con il diritto entrato in vigore in

epoca successiva, ma anche di autorizzare trasformazioni di una certa importanza,

purché non sostanziali. Per costante giurisprudenza, la trasformazione era segnatamente

considerata sostanziale quando modificava l'identità della costruzione

preesistente dal profilo delle volumetrie, dell'aspetto e della destinazione,

ingenerando nuove ripercussioni sull'ordinamento delle utilizzazioni o quando

aggravava (o consolidava) i momenti di contrasto con il nuovo diritto o ne

introduceva di nuovi (cfr. al riguardo: RtiD

II-2011 n. 16 consid. 3.2 con rinvii; RDAT I-1999 n. 28 consid. 2.1, II-1994 n.

46; STA 52.2015.372 del 19 settembre 2016 consid. 4.2 e riferimenti).

Gli art. 66 LST e 86 cpv. 3 RLst, al pari del vecchio art. 39 RLE, non

consentono la demolizione e ricostruzione di un'opera in contrasto con le nuove

prescrizioni; un'opera distrutta e ricostruita non si distingue in effetti da

una nuova opera (cfr. RDAT II-1994 n. 45, II-1998 n. 19 consid. 2.3; STA 52.2017.273

del 4 settembre 2018 consid. 2.1 e rimandi). Ciò vale segnatamente per quelle

parti di un'opera edilizia in cui sono localizzati i momenti di contrasto con

il nuovo diritto. La perpetuazione di situazioni esistenti in contrasto con il

diritto edilizio materialmente applicabile può essere ammessa soltanto nella

misura in cui le parti di costruzione difformi vengano sottoposte ad interventi

di tipo conservativo, essenzialmente volti a restaurare, risanare o consolidare

la sostanza edilizia esistente (cfr. RDAT II-1994 n. 45).

3.3

In concreto, come visto in narrativa, il progetto prevede la demolizione e

ricostruzione dei tre balconi, che si affacciano dal blocco arretrato dell'edificio,

oltre alla loro chiusura parziale (con un pannello a lamelle verticali). Ai

nuovi balconi, sorretti da un pilastro, sarà inoltre applicato un parapetto più

alto. L'intervento è genericamente giustificato da motivi

di vetustà (cfr.

relazione tecnica); non risulta comunque che questi corpi - all'apparenza in

buono stato e simili ai balconi che sporgono dagli altri fronti non interessati

dai lavori (cfr. foto agli atti) - siano in qualche modo pericolanti o

inutilizzabili.

L'intervento in questione, contrariamente a quanto concluso dal Municipio, non

configura un lavoro di manutenzione, né un lavoro di riparazione. Non si limita

infatti a sostituire parti difettose dei balconi, né a restaurare la sostanza

edilizia esistente; i manufatti verranno demoliti completamente e ricostruiti ex

novo. Pur lasciando inalterate le loro dimensioni, con la chiusura del lato

ovest, i balconi avranno una configurazione parzialmente diversa e un valore

aggiunto. Nella misura in cui eccede i limiti degli interventi coperti dalla

tutela delle situazioni acquisite (art. 66 cpv. 1 LST), l'intervento deve

pertanto essere assimilato a una trasformazione, che richiama l'applicazione

degli art. 66 cpv. 2 LST e 86 cpv. 3 RLst. Da questo profilo, certo è anzitutto

che l'intervento non altera in generale l'identità della palazzina, la quale

non viene modificata in misura significativa, né a livello funzionale e né dell'aspetto

globale. Più problematico è invece se determini un consolidamento del contrasto

con il nuovo diritto (cfr. art. 86 cpv. 3 lett. a RLst

in fine).

3.4

Il rifacimento dei balconi - che interessa come detto solo quelli che

sporgono dal blocco arretrato della palazzina - non implica innanzitutto alcuna

modifica delle distanze da confine e tra edifici (cfr. art. 3 e 4 NAPR), che

risultano rispettate su tutti i lati e anche verso il fondo del ricorrente

(part. __________), situato oltre 10 m più a valle (cfr. planimetria agli

atti). Contrariamente a quanto eccepisce quest'ultimo, i lavori ai balconi non

incidono inoltre sull'altezza dell'edificio, che si determina al filo superiore

del cornicione di gronda (art. 40 cpv. 1 LE).

L'intervento non è invece privo di rilievo riguardo all'indice di occupazione

rispettivamente di superficie che deve essere mantenuta libera da costruzioni.

3.5

Ai sensi dell'art. 32 cpv. 5 NAPR, nella zona residenziale semi-estensiva

R3, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da costruzioni

e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde. L'indice di occupazione

massima, di riflesso, è dunque pari al 30% (cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13

novembre 2012 consid. 2.2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è

conteggiata quale superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE

esclude infatti alcune parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline

d'ingresso aperte, ovvero parti di costruzione che determinano ingombri

trascurabili. L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude inoltre i balconi in quanto non

calcolati nella distanza dal confine, ovvero quelli che hanno una sporgenza

fino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della facciata

(cfr. art. 41 RLE).

Nel caso concreto, la superficie edificata del fondo (almeno 295 mq, stando

alle risultanze del registro fondiario, supra consid. 2.2) supera

chiaramente quella massima ammessa (ca. 242 mq; 30% di 809 mq). Di riflesso,

nemmeno l'area minima da mantenere libera da costruzioni è rispettata. La

superficie dei balconi, già solo perché larghi m 1.80, concorre a determinare l'inosservanza

di questi parametri. Nessuno pretende il contrario.

Ciò detto è innegabile che, nella misura in cui prevede non solo il risanamento

o restauro dei balconi esistenti, ma la loro completa demolizione e

ricostruzione ex novo, il progetto ripropone e perpetua un momento di

contrasto esistente con il diritto posteriore. Travalica pertanto i limiti

della tutela delle situazioni acquisite allargata, che è volta a permettere il

recupero di costruzioni ancora sufficientemente integre, adattandole per quanto

possibile al nuovo diritto, e non a prolungare nel tempo l'inosservanza di

determinati parametri, permettendo il rifacimento di quelle parti d'opera in

cui sono localizzati i momenti di contrasto esistenti (cfr. RDAT 1994 n. 45;

cfr. pure RtiD I-1999 n. 28).

Va da sé che il resistente potrà semmai ripresentare un progetto più contenuto,

che si limiti alla conservazione (risanamento) della sostanza edilizia

esistente, con contestuale adattamento del parapetto dei balconi (conformemente

alle esigenze minime della norma SIA 358) e manutenzione (sostituzione) di

tende parasole analoghe a quelle esistenti (cfr. foto doc. B annessa al ricorso

al Governo). Resta inoltre riservata la possibilità di rimuovere il momento di

contrasto esistente, raccogliendo se del caso la quantità edificatoria mancante

al fondo (cfr. art. 38a LE).

4.

4.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto, con

conseguente annullamento della decisione governativa e di quella municipale.

4.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico dell'istante in licenza, soccombente, che rifonderà inoltre al

ricorrente, assistito da un legale, adeguate ripetibili per entrambe le sedi

(art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri processuali, essendo

comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari

(cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm),

rispettivamente non quale unico antagonista (cfr. Marco Borghi/

Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano

1997, n. 2b ad art. 31).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

§. Di

conseguenza, la decisione del 4 luglio 2018 (n. 3250) del Consiglio di Stato e

la licenza edilizia del 10 agosto 2017 rilasciata dal Municipio di Minusio sono

annullate.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1, che rifonderà inoltre a RI 1

un identico importo a titolo di ripetibili a valere per entrambe le istanze.

Al ricorrente va restituito l'importo di fr. 1'800.- versato a titolo di

anticipo delle presumibili spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera