Licenza edilizia per la costruzione di un nuovo complesso residenziale

Incarti n.

52.2018.570

52.2018.571

Lugano

11

maggio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sui ricorsi del 28 novembre 2018 di

a.

b.

RI 1 e RI 2,

__________,

rappresentata da: __________

contro

la decisione del 24 ottobre 2018 (n. 5053) del

Consiglio di Stato che ha respinto le impugnative presentate dai ricorrenti

avverso la risoluzione del 9 marzo 2017 con cui il Municipio di Castel San

Pierto ha rilasciato a CO 2, CO 3, CO 4 e CO 5 la licenza edilizia per

costruire un nuovo complesso residenziale (part. _______, _______ e __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. CO 2 e CO 4 sono

proprietarie di due fondi (part. ________ rispettivamente part. _______)

situati a Castel San Pietro, sul pendio che si sviluppa a monte di via ______ e

via _________, ai margini della frazione di __________. I terreni, aventi una

superficie complessiva di ca. 4'000 mq, sono attribuiti alla zona residenziale

R3 dal piano regolatore vigente (approvato il 20 dicembre 1994). Verso ovest,

confinano con il fondo (part. __________) di proprietà della CO 5, assegnato

alla zona del nucleo di villaggio (NV).

ESTRATTO MAPPA

b. Con domanda di costruzione del 21 dicembre 2015, la CO 2 e la CO 3 con la CO

4 e la CO 5 hanno chiesto al Municipio il permesso di costruire sui due

predetti fondi un nuovo complesso residenziale, previa demolizione di un

vecchio deposito agricolo (situato a cavallo tra le part. __________ e __________).

Il progetto prevede essenzialmente la costruzione di un edificio a "boomerang",

formato da quattro volumi contigui disposti ad angolo ottuso e coperti da tetti

a falde, sfalsati in altezza tra di loro. I blocchi, per lo più articolati su

tre piani fuori terra (oltre ad alcune mansarde, cfr. piante P3 e P4), saranno

destinati a 22 appartamenti (da 2.5 a 5.5 locali). È inoltre prevista un'autorimessa

interrata comune (con 45 posti).

c. Nel termine di pubblicazione, al rilascio della licenza edilizia si sono tra

l'altro opposti i vicini RI 1 e RI 2 (part. __________-__________) e la __________.

d. Preso atto di alcune richieste dell'autorità dipartimentale, il 6 aprile

2016 gli istanti in licenza hanno inoltrato una variante limitata al fronte est

dell'edificio ("variante architettonica"), integrando inoltre il

progetto di un'analisi idrogeologica dell'influenza su una sorgente e una zona

umida protetta nelle vicinanze.

La variante, pubblicata, ha nuovamente suscitato l'opposizione della __________.

e. Raccolto l'avviso

favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 95956), con

decisione del 9 marzo 2017 il Municipio ha rilasciato il permesso richiesto,

respingendo tutte le opposizioni pervenute.

B. Con giudizio del 24

ottobre 2018, per quanto qui interessa, il Consiglio di Stato ha respinto il

ricorso interposto dai vicini __________ e dalla __________ avverso la suddetta

risoluzione.

Disattesa una censura

relativa alla completezza della documentazione annessa al progetto, il Governo

ha in sostanza negato che vi fossero gli estremi per procedere a un controllo

incidentale del piano regolatore: posto che i precedenti proprietari della

part. n. _______ (ora appartenente ai signori _______) non si erano opposti all'azzonamento

nel lontano 1994 e che la __________ risulta attiva dal 1908, ha in

particolare rimproverato loro di non spiegare in alcun modo per quale

ragione non avrebbero potuto pienamente rendersi conto dell'azzonamento. Ha

in seguito considerato il progetto conforme al principio d'inserimento ordinato

e armonioso nel paesaggio (art. 104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo

territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 701.100), ritenendo in particolare che

non vi fossero motivi per scostarsi dalla valutazione estetica positiva dell'Ufficio

della natura e del paesaggio (UNP) e della Commissione del paesaggio (CP). Ha

inoltre escluso qualsiasi effetto vincolante dell'Inventario federale degli

insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS) e considerato irricevibile una

richiesta di adottare misure a salvaguardia della pianificazione (non essendovi

alcuno studio pianificatorio in atto). Da ultimo ha brevemente osservato come

il progetto rispettasse tutti i parametri prescritti dall'art. 53 delle norme

di attuazione del piano regolatore (NAPR).

C. Con distinti ricorsi,

(a) i vicini __________ e (b) la __________ impugnano ora il predetto giudizio

davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato

insieme alla licenza edilizia e che al Municipio sia fatto ordine di aggiornare

il PR, istituendo una zona di pianificazione a salvaguardia della

pianificazione futura. In via subordinata, i primi postulano anche una

retrocessione degli atti al Governo, affinché disponga una nuova valutazione

estetica (ordinando una perizia della Commissione federale della natura e del

paesaggio, CFNP).

a. I vicini opponenti (a) rimproverano anzitutto alla precedente istanza di

essere incorsa in un palese diniego di giustizia, per non aver evaso la loro

censura relativa al controllo incidentale del PR, ammesso non solo nell'ipotesi

in cui l'interessato non ha potuto opporsi a suo tempo al PR, ma anche - come

da loro eccepito, ma sorvolato dal Governo - quando sono date le condizioni per

un riesame del piano giusta l'art. 21 cpv. 2 della legge sulla pianificazione

del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700). In tal senso, invocano in

particolare il sovradimensionamento delle

zone edificabili del PR e l'obbligo di ridurle in base al nuovo art. 15 cpv. 2

LPT (entrato in vigore nel 2014), richiamando anche il Programma di

agglomerato del Mendrisiotto di Terza Generazione (PAM 3; misura IN2) e il piano direttore (PD,

scheda R6). Le circostanze, affermano, sarebbero notevolmente mutate dall'approvazione

del PR nel 1994 (ciò di cui anche il Dipartimento del territorio avrebbe già

dato atto nel quadro di una variante del 2013). Un adattamento del PR (non più

conforme alla LPT, né alla LST) s'imporrebbe anche per la sua durata

ultraventennale, per la sua scarsa concretizzazione nel comparto in questione,

oltre che per motivi d'interesse pubblico preponderanti. Tra questi, la

necessità di ridurre le zone edificabili sovradimensionate nelle aree

periurbane (prevista da PD e PAM 3), l'inclusione del territorio in una zona di

protezione del paesaggio (scheda PD P4), tra linee di forza del paesaggio (PD

P1) e nelle aree di svago di prossimità (PD R9), l'appartenenza del

comprensorio all'Inventario federale dei paesaggi, siti e monumenti naturali d'importanza

nazionale (IFP 1803, Monte Generoso) e all'ISOS regionale, la posizione e il

valore paesaggistico del comparto e la possibilità - in caso di dezonamento -

di restituirlo alla circostante zona agricola SAC. Sollevano poi svariate

critiche in punto alla valutazione dell'inserimento ordinato e armonioso nel

paesaggio (art. 104 cpv. 2 LST) da parte del Governo e dell'UNP, che avrebbero

tra l'altro ignorato le relative linee guida cantonali. Messa in dubbio l'imparzialità

dell'ufficio dipartimentale, ritengono ad ogni modo necessaria una nuova

valutazione, coinvolgendo anche la CFNP (che in determinati casi può effettuare

una perizia di propria iniziativa o su richiesta di terzi, previo consenso dell'autorità

cantonale competente, art. 17a della legge federale sulla protezione della

natura e del paesaggio del 1° luglio 1966 [LPN; RS 451] e 25 cpv. 1 lett. e

della relativa ordinanza). Peraltro, affermano, sarebbe anche dato un compito

della Confederazione giusta l'art. 78 cpv. 2 Cost. (in particolare, qualora la

procedura ricorsuale dovesse confermare l'illegittimità dell'azzonamento,

il terreno sarà probabilmente restituito alla zona SAC). Mettono infine

in discussione l'urbanizzazione del comparto, visto il calibro

sottodimensionato della strada di servizio di via __________.

b. La __________ (b) contesta a sua volta diffusamente il giudizio impugnato,

con censure e motivazioni essenzialmente analoghe a quelle dei ricorrenti __________,

riferite in particolare al controllo incidentale del PR e alla valutazione paesaggistica.

D. All'accoglimento delle

due impugnative si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nella propria

posizione; la risposta al gravame degli insorgenti ______ riporta tuttavia

anche le osservazioni dell'Ufficio della pianificazione locale (UPL), il quale,

premesso come la situazione descritta dai ricorrenti corrisponde allo stato

di fatto della superficie trattata,

ritiene che vi sarebbero le

condizioni perlomeno per un'entrata in materia e una disamina accorta da parte

del Tribunale circa l'esame incidentale del PR e di riflesso della possibilità

di riconoscere un prevalente interesse pubblico nell'avviare la procedura di

adattamento del PR alla LPT, al PD e al PAM (...).

Tanto il Municipio quanto gli istanti in licenza sollecitano invece la

reiezione dei ricorsi con dettagliate argomentazioni che, per quanto occorre,

verranno discusse in appresso.

E. Con la replica e le

dupliche, gli insorgenti rispettivamente l'UDC, il Municipio e gli istanti in

licenza si sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive conclusioni e

domande di giudizio. L'autorità locale e le società resistenti hanno inoltre

espresso il loro disappunto sulle considerazioni espresse dall'UPL. Delle loro

rispettive tesi si riferirà, nella misura del necessario, più avanti.

F. Il 27 giugno

2019 il Tribunale ha disposto la congiunzione delle due cause, negando la

sospensione della procedura postulata dalla __________. A quest'ultima è stata nondimeno

data facoltà di esprimersi sulla risposta dell'UDC (con la citata presa di

posizione dell'UPL), di cui ha fatto uso con uno scritto sul quale si tornerà

semmai più avanti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è da-ta dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Pacifica è l'abilitazione

dei ricorrenti __________, vicini opponenti, personalmente e direttamente

toccati dal giudizio impugnato di cui sono destinatari (art. 21 cpv. 2 LE, art.

65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013;

LPAmm; RL 165.100). Analoga conclusione vale per la __________, rientrante nel

novero delle organizzazioni legittimate a opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1

LE e, pertanto, anche a ricorrere ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al

riguardo: STA 52.2017.192 del 19 luglio 2017 consid. 2). I ricorsi, tempestivi

(art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibile in ordine.

1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi

con un unico giudizio (art. 76 cpv. 1 LPAmm; cfr. consid. F).

1.3. L'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). A eventuali

carenze istruttorie potrà semmai essere posto rimedio rinviando gli atti

all'istanza inferiore per ulteriori accertamenti (cfr. art. 86 cpv. 2

LPAmm).

2. I ricorrenti __________

eccepiscono anzitutto una violazione del diritto di essere sentito,

rimproverando al Governo un diniego di giustizia formale per non essersi

pronunciato su tutte le loro censure, e meglio sul tema centrale del

controllo incidentale del PR, ammesso dalla giurisprudenza quando sono date le

condizioni per un riesame ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT.

2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per

iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio

della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione

della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29

cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile

1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una

decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1, 136 I 229 consid. 5.2). Per

costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando

la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del

provvedimento che la concerne e di poterlo impugnare con cognizione di causa

(cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità

esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso

piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo

esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle

sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio in quanto atte a

influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232

consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò

non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può

anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da

rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18

dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2).

2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,

l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di

successo nel merito (cfr. DTF 144 I 11 consid. 5.3, 137 I 195 consid. 2.2, 135

Fatti

I 279 consid. 2.6.1). Il Tribunale federale

ritiene tuttavia che una violazione del diritto di essere sentito può essere

sanata nell'ambito di una procedura ricorsuale, quando l'interessato ha

avuto la possibilità di esprimersi dinnanzi a

un'autorità di ricorso che dispone del medesimo potere d'esame dell'autorità

decidente. La sanatoria è di regola esclusa se il difetto è particolarmente

grave. Si può nondimeno prescindere da un rinvio all'istanza precedente, anche

se la lesione è di una certa gravità, quando esso costituisca una formalità

priva di senso e porti a inutili ritardi, inconciliabili con l'altrettanto

importante interesse della parte toccata a un giudizio celere (cfr. DTF 142 II

218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2, 136 V 117 consid. 4.2.2.2, 135 I

279 consid. 2.6.1, 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi).

3. 3.1. Per

costante giurisprudenza, il controllo incidentale (o pregiudiziale) del piano

regolatore in sede di applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del

rilascio di una licenza edilizia, è di principio escluso (cfr. DTF 131 II 103

consid. 2.4.1 e rimandi). Un tale controllo è tuttavia possibile, a titolo

eccezionale, non solo se l'interessato non poteva rendersi conto delle

restrizioni impostegli o se non aveva avuto la possibilità di contestarle in

occasione dell'adozione del piano regolatore, ma anche se sono date le

condizioni per un riesame del PR ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT (cfr. DTF 145

Considerandi

II 83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1; STF 1C_20/2019 dell'11 dicembre 2019

consid. 3.4 e rinvii). Secondo quest'ultima disposizione, in caso di notevole

cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se

necessario, adattati. Il mutamento delle circostanze può essere di fatto o di

diritto, come una modifica di legge (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 127 I 103

consid. 6b e rimandi). La norma mira ad assicurare alla pianificazione una

certa stabilità, senza la quale i piani dell'utilizzazione non potrebbero

altrimenti adempiere la loro funzione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 128 I

190.

consid. 4.2). L'art. 21 cpv. 2 LPT prevede un esame in due tappe: la prima determina

se le circostanze si sono sensibilmente modificate, al punto da giustificare un

riesame del PR; nella seconda fase avviene invece, se necessario, la sua

modifica vera e propria (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 140 II 25 consid. 3 e

rinvii).

In ognuna di queste due tappe occorre procedere a una ponderazione degli

interessi, tenendo conto, da un lato, della necessità a una certa stabilità

della pianificazione, dall'altra, dell'interesse all'adattamento del piano dell'utilizzazione

ai cambiamenti intervenuti. Occorre segnatamente considerare la durata

raggiunta dal PR (tenendo presente che le zone fabbricabili sono predisposte di

principio per coprire un fabbisogno di quindici anni, art. 15 cpv. 1 LPT, e

tanto più una revisione del piano si avvicina a questo orizzonte temporale,

tanto meno peso va dato all'affidamento nella stabilità del piano, DTF 145 II

83.

consid. 5.4; cfr. pure STA 90.2014.3 del 9 marzo 2015 consid. 3.1), il suo

grado di realizzazione e concretizzazione (laddove assume importanza, ad

esempio, l'investimento di somme importanti nell'urbanizzazione o l'attuazione

del PR mediante il rilascio di licenze edilizie), nonché l'importanza del

motivo di revisione, la portata della modifica prevista e l'interesse che la

giustificherebbe (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3, 128 I 190 consid. 4.2; STF

1C_656/2018 del 4 marzo 2020 consid. 6.1.1). Allo stadio della prima fase, le

esigenze sono tuttavia meno accresciute, un cambiamento notevole delle

circostanze dovendo essere ammesso già quando entri in considerazione una

modifica del PR nel comparto in questione e non sia d'acchito esclusa da

opposti interessi della sicurezza del diritto e dell'affidamento nella

stabilità dei piani (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2; STF 1C_656/2018 citata

consid. 6.1.1, 1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.2, 1C_378/2016 del 1°

maggio 2017 consid. 4.1).

3.2

La riduzione delle zone edificabili sovradimensionate costituisce un

interesse pubblico importante (cfr. DTF 128 I 190 consid. 4.2), che è di

principio suscettibile di prevalere su quello alla stabilità dei piani e sugli

interessi privati dei proprietari interessati. Secondo la giurisprudenza del

Tribunale federale, la realizzazione di questo obiettivo - espressamente

previsto dall'art. 15 cpv. 2 LPT a seguito della modifica della LPT del 15

giugno 2012 - non costituisce, da sola,

un notevole cambiamento

delle circostanze che giustifica di procedere a un controllo pregiudiziale di

un piano regolatore sulla base dell'art. 21 cpv. 2 LPT (cfr. DTF 144 II 41

consid. 5.2). In effetti, se da un lato il regime transitorio della citata modifica

della LPT non consente di aumentare la superficie complessiva delle zone

edificabili fino all'adattamento dei piani direttori al nuovo diritto (cfr.

art. 38a cpv. 2 LPT; DTF 144 II 41 consid. 5.2, 141 II 393 consid. 3), d'altra

parte non esclude l'attuazione dei PR esistenti conformi alla LPT (cfr. DTF 144

II 41 consid. 5.2 e rinvii); tanto meno definisce quali fondi debbano essere

toccati dal ridimensionamento delle aree edificabili, scelta che compete in

primo luogo alle autorità locali di pianificazione (cfr. DTF 144 II 41 consid.

5.2

e rimandi). Affinché l'entrata in vigore della modifica della LPT del 15

giugno 2012 possa essere considerata - allo stadio della prima tappa - un

cambiamento notevole delle circostanze ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT,

occorrono dunque altri elementi che facciano apparire il declassamento di un

fondo come probabile o quantomeno come un'opzione da considerare seriamente;

tra queste, ad esempio, l'ubicazione della particella nella zona edificabile

esistente, il grado di urbanizzazione o il periodo di esistenza del piano (cfr.

DTF 144 II 41 consid. 5.2; STF 1C_161/2019 del 23 gennaio 2020 consid. 3.4,

1C_71/2018 del 3 giugno 2019 consid. 3.1, 1C_695/2017 del 22 febbraio 2019

consid. 3.1 e rinvii). Se queste condizioni sono date, spetta al comune entrare

in materia su una domanda di revisione del PR e determinare, al termine di una

completa ponderazione degli interessi (seconda tappa), se e in che misura si

renda necessario adattare il PR (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2 e 6; STF

1C_656/2018 citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 citata consid. 3.2.2).

4.

4.1. In

concreto, i ricorrenti __________, nella loro impugnativa davanti al Governo,

hanno chiaramente sollecitato un controllo incidentale del piano regolatore ai

sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT, invocando la modifica delle circostanze di

diritto (nuovo art. 15 cpv. 2 LPT) e il sovradimensionamento della zona

edificabile del comune di Castel San Pietro, adducendo inoltre una serie di

aspetti che farebbero concretamente entrare in linea di conto un declassamento

dei terreni in questione (PR datato di oltre 20 anni e con scarso grado di

concretizzazione nel comparto, posizione periurbana, appartenenza del

comprensorio di ________ all'IFP e all'ISOS regionale, ecc.). Nonostante circa

la metà della loro impugnativa fosse incentrata su questo tema e le loro

conclusioni e domande di giudizio - analogamente a quelle della __________ (cfr. ricorso e replica al Governo) - tendessero

(anche) a un rinvio al comune affinché procedesse a un riesame del PR (e, se

del caso, a un adattamento della pianificazione ai sensi dell'art. 21

cpv. 2 LPT, cfr. pag. 10, dispositivo ad C), l'Esecutivo cantonale ha del tutto

sorvolato la questione, come a ragione lamentano gli insorgenti. Nel suo

giudizio, dopo aver brevemente ricordato che il PR è stato approvato il 29

dicembre 1994 (e che modifiche puntuali relative all'azzonamento dei

fondi situati a confine con il territorio del Comune di Mendrisio sono state

approvate con ris. gov. del 6 giugno 2007, senza che in tale ambito sia

stata proposta alcuna modifica della restante zona edificabile), ha

infatti laconicamente negato che vi fossero gli estremi per procedere a un

controllo pregiudiziale del PR: posto che i precedenti proprietari della

part. n. __________ (ora appartenente ai singoli __________) non si erano

opposti all'azzonamento nel lontano 1994 - ha affermato - e che la __________

risulta attiva dal 1908, gli stessi non spiegano in alcun modo per quale

ragione non avrebbero potuto pienamente rendersi conto dell'azzonamento che oggi avversano ritenendolo contrario al diritto di

rango superiore. Così facendo, la

precedente istanza non si è dunque chinata sulla problematica sollevata dai

ricorrenti (controllo incidentale del PR se sono date le condizioni per un suo

riesame ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT), ma ha semplicemente confutato una

tesi (quella del controllo pregiudiziale in caso d'impossibilità di contestare

il PR al momento della sua adozione), che nessuno ha invero preteso.

Ne discende che, omettendo qualsiasi motivazione sull'argomento centrale

addotto dai ricorrenti, il Governo ha palesemente violato il suo obbligo di

motivazione e, di riflesso, il loro diritto di essere sentito. A maggior

ragione se si considera che tale argomento appare senz'altro rilevante e

suscettibile di dirimere la vertenza e come tale andava dunque approfondito,

previo esperimento dei necessari accertamenti. Gli insorgenti __________, come

accennato, non si sono infatti limitati a richiamare il nuovo art. 15 cpv. 2 LPT

e ad affermare che la zona edificabile del comune è sovradimensionata (ciò che

di principio non basta per ammettere un controllo incidentale del PR ai sensi

dell'art. 21 cpv. 2 LPT; cfr. supra consid. 3.2). Essi hanno infatti

addotto (e ribadiscono) diverse ulteriori circostanze che - se fondate -

potrebbero anche giustificare un riesame del PR in base alla giurisprudenza

federale sopraesposta. In particolare, la durata (> di 25 anni) raggiunta

dal piano dell'utilizzazione (la cui ultima revisione generale risale al 20

dicembre 1994 senza che - a prima vista - vi siano state successive modifiche

che hanno globalmente vagliato l'estensione delle zone edificabili, cfr. DTF

140.

II 25 consid. 4.4 e 6; STF 1C_238/2016 del 2 dicembre 2016 consid. 6.3.4,

1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.6.1), l'asserito scarso grado di concretizzazione

del PR (in particolare nella zona

residenziale in questione, in cui sarebbe sorto un solo nuovo edificio dall'approvazione

del piano) e l'ubicazione dei fondi ai margini della zona edificabile. E

altri ancora, quali l'inclusione del comprensorio in una zona di protezione del

paesaggio (scheda PD P4), tra linee di forza del paesaggio (scheda PD P1) e

nelle aree di svago di prossimità (scheda PD R9), l'appartenenza all'IFP 1803

(Monte Generoso) e all'ISOS regionale, che a loro dire farebbero seriamente

entrare in considerazione una riduzione delle potenzialità edificatorie del PR

proprio nel comparto in questione (che rappresenterebbe oltretutto un luogo

sensibile dal profilo paesaggistico).

4.2

Ferme queste premesse, non vi è chi non veda come questi aspetti vadano

ora esaminati dal Governo, il quale dovrà evidentemente completare l'istruttoria

(richiamo atti pianificatori del PR, licenze edilizie, sopralluogo, ecc.),

raccogliendo pure una presa di posizione compiuta sia da parte dell'Ufficio

della pianificazione locale (che in questa sede pare espressamente riconoscere

la fondatezza delle censure dei ricorrenti, cfr. osservazioni del 15 febbraio

2019), che del Municipio (il quale sembra partire - a torto - dall'assunto che

il piano regolatore non possa mai essere rimesso in discussione, cfr. risposta

del 20 giugno 2017 al Consiglio di Stato, ad 4 e 5). Non spetta del resto a

questo Tribunale rimediare alle gravi violazione del diritto di essere sentito

poste in essere dal Governo, a maggior ragione laddove accompagnate da carenze

istruttorie (cfr. art. 86 cpv. 2 LPAmm), per modo che il rinvio non costituisce

in ogni caso una sterile formalità priva di senso.

4.3

Per economia di giudizio, va nondimeno sin d'ora evasa l'obiezione dei

resistenti, secondo cui, in buona sostanza, non sarebbe in ogni caso possibile

ritenere date le condizioni per un riesame del PR (alla luce dell'art. 15 cpv.

2.

LPT), considerando le sue zone edificabili sovradimensionate, fintanto che

non sarà entrata in vigore la nuova scheda di PD R6 (sviluppo degli

insediamenti e gestione delle zone edificabili). Ora è ben vero che il Cantone

è tenuto a stabilire nel piano direttore le dimensioni complessive delle

superfici insediative, indicando la loro distribuzione nel Cantone e le misure

atte a garantire il coordinamento regionale della loro espansione (art. 8a

cpv. 1 lett. c e 15 cpv. 3 LPT), come pure le misure e le relative tempistiche

con cui intende riportare le zone edificabili sovradimensionate al fine di

adempiere le esigenze di cui all'articolo 15 LPT (cfr. art. 5a cpv. 4

LPT) - ciò che è oggetto della citata scheda di dato acquisito (R6), adottata

dal Consiglio di Stato il 27 giugno 2018, ma non ancora entrata in forza (a

seguito dei diversi ricorsi interposti contro di essa, tuttora pendenti

dinnanzi al Gran Consiglio; cfr. Modifiche del Piano direttore n. 12 - luglio

2018.

e il relativo Messaggio del Consiglio di Stato n. 7616 del 19 dicembre

2018.

riguardante le osservazioni ai ricorsi). Ciò non significa, tuttavia, che un

comune - nel quadro di un esame dell'art. 21 cpv. 2 LPT - non possa attualmente

essere considerato sovradimensionato nell'ottica dell'art. 15 cpv. 2 LPT.

Benché la procedura di verifica del dimensionamento delle zone edificabili

prevista dalla scheda R6 (cfr. allegato I e Rapporto sulla consultazione ed

esplicativo alle citate Modifiche del PD n. 12, pag. 15 seg.) non sia ancora

divenuta vincolante per i comuni, in generale andrebbe invero considerato che

una tale verifica - a livello locale - non costituisce comunque una novità,

trattandosi di un'analisi conoscitiva del territorio comunale, che era già

indispensabile per ogni modifica del PR in base al previgente art. 15 LPT

(laddove prescriveva il dimensionamento delle aree edificabili secondo il

fabbisogno a 15 anni, cfr. Messaggio citato, pag. 8; cfr. pure, relativamente

al PR di Castel San Pietro, STPT 90.1995.10 del 5 giugno 1996 consid. 6 e 7).

Ad ogni modo, per aprire la porta a un possibile controllo pregiudiziale del PR

a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 15 cpv. 2 LPT - e a maggior ragione

avuto riguardo alle esigenze meno accresciute dell'esame di prima fase previsto

dall'art. 21 cpv. 2 LPT (supra, consid. 3.1) - in concreto basta

considerare che già dalle analisi semplificate delle aree edificabili condotte

nell'ambito del Programma di agglomerato del Mendrisiotto di Terza Generazione

(PAM 3) e confluite nella scheda in vigore del PD R/M5 (Agglomerato del

Mendrisiotto; cfr. modifiche entrate in vigore il 28 maggio 2019), il comune di

Castel San Pietro rientra tra quelli in cui le aree edificabili sono

chiaramente sovradimensionate (cfr. pure, sulla necessità di fondarsi in questo

ambito su dati disponibili e sviluppi noti, procedendo con stime plausibili

laddove sussistono incertezze o questioni aperte, DTF 140 II 25 consid. 6).

Tant'è che la citata scheda di PD R/M5 - riprendendo la misura IN 2 del PAM 3 -

prevede la verifica di contenibilità del PR quale misura di dato acquisito

nelle aree periurbane come Castel San Pietro (aree in cui è peraltro indicata,

quale prognosi di sviluppo 2011/2012-2030, il contenimento della crescita e il

suo orientamento verso luoghi strategici ben serviti dal trasporto pubblico;

cfr. scheda R/M5, pag. 6, 11 e allegato IV; cfr. inoltre Rapporto esplicativo

finale del 31 ottobre 2016 del PAM 3, pag. 164 seg. con la tabella 38

[riprodotta anche nei ricorsi degli insorgenti __________], da cui risulta che

il PR, nel 2012, a fronte di 3'002 unità insediative [UI] e una contenibilità

teorica di 5'380, aveva una riserva insediativa superiore al 50%).

Ne discende che, da

questo limitato profilo, non vi è motivo per negare a priori un possibile

controllo incidentale del PR, fermo restando - come già più volte ripetuto -

che la mera sussistenza di un'area edificabile sovradimensionata non basta da

sola ad ammetterlo, ma occorrono altre circostanze che facciano apparire

probabile, o quanto meno un'opzione da considerare in modo serio, un ridimensionamento

del PR nel comparto in questione (supra, consid. 3.2). Ciò che è appunto

quanto la precedente istanza dovrà ora verificare (consid. 4.2).

5.

Posto che il

giudizio impugnato non può essere confermato già per la suddetta violazione del

diritto, a questo stadio di causa non è necessario soffermarsi sulle altre

censure sollevate dai ricorrenti, relative segnatamente al principio d'inserimento

ordinato e armonioso nel paesaggio.

6.

6.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, i ricorsi sono parzialmente accolti, con

conseguente annullamento della decisione governativa, nella misura in cui ha

respinto le impugnative di RI 1 e RI 2 e della __________. Gli atti sono

rinviati al Governo, affinché emetta una nuova decisione convenientemente

motivata sui ricorsi medesimi, chinandosi in particolare sulla questione del

controllo pregiudiziale del PR (se sono date le condizioni per un riesame ai

sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT) e raccogliendo tutti gli elementi pertinenti,

così come indicato nei precedenti considerandi, in piena garanzia del diritto

di essere sentito delle parti.

6.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico degli istanti in licenza soccombenti, che rifonderanno inoltre alla __________

congrue ripetibili per questa sede (art. 49 cpv. 1 LPAmm), ma non ai ricorrenti

__________, che non si sono avvalsi dell'assistenza di un legale. Il Comune non

deve contribuire al pagamento degli oneri processuali, essendo comparso in lite

per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari (cfr. art.

47.

cpv. 6 LPAmm), rispettivamente non quale unico antagonista (cfr. Marco Borghi/Guido Corti, Compendio di

procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n. 2b ad art. 31).

Per

questi motivi,

decide:

1.

I ricorsi (a) e (b) sono

parzialmente accolti.

§. Di conseguenza:

1.1

la decisione del 24 ottobre 2018 (n.

5053) del Consiglio di Stato è annullata, in quanto riferita ai ricorsi di RI 2

e RI 1 e della __________;

1.2

gli

atti sono retrocessi al Governo affinché proceda come indicato al consid.

6.1

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta in solido a carico di CO 2, CO 3, CO 4 e CO 5,

che rifonderanno inoltre alla __________ un importo complessivo di fr. 2'000.-

a titolo di ripetibili per questa sede.

Ai ricorrenti vanno restituiti gli importi versati a titolo di anticipo delle

presumibili spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente La

vicecancelliera