52.2018.606

Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Blocco a registro fondiario. Legittimazione a ricorrere

22 ottobre 2019Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. a. CO 2 di ________ (________)

è proprietaria delle PPP _______, ________, ________ costituite sul fondo base

n. _______ RFD di _______. Alla CO 3 di __________ (_______) appartiene invece

la PPP _______ del medesimo fondo base.

b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________

ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis

della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del

16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti della CO 2 e della CO 3

relativamente all'acquisto delle suddette PPP, assegnando loro, come pure a CO

4, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi all'art.

23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre al blocco

del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il

provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva

titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina

elvetica CO 5 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al

marito CO 4 (persona all'estero ai sensi della LAFE).

c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente.

Tra i coniugi __________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da

una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e

civile, in cui entrambi hanno rivendicato il ruolo di unico azionista e

beneficiario economico delle citate società.

B. a. Nel 2017, le

società ______ (_______) e RI 1 (_______) hanno escusso la CO 2 e la CO 3.

Dando seguito alle domande di fallimento presentate da ______ (per il mancato

pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con decisioni

del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del Distretto di __________

ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al giorno successivo). Le due

società sono quindi state poste in liquidazione, secondo la procedura sommaria.

Nel termine impartito dall'Ufficio dei fallimenti di __________ (UF) hanno tra

l'altro insinuato i propri i crediti la RI 1, come pure RI 2 (rappresentato da __________),

subentrato a __________. La procedura di fallimento è tuttora pendente, dopo

che CO 5 ha contestato davanti alla Pretura di __________ le graduatorie dei

crediti depositate il 1° marzo 2019 (FU n. 18/2019).

C. a. Nel frattempo, il 5

novembre 2018 CO 4 ha chiesto all'Autorità di I Istanza LAFE del Distretto di __________

lo sblocco del registro fondiario delle PPP __________, __________, __________

e __________ disposto il 23 ottobre 2009 (dopo assegnazione dei fondi a un'asta

pubblica e contestualmente al trapasso di proprietà). Ha per contro sollecitato

il mantenimento della procedura di accertamento e del blocco a RC, affinché - una

volta pagati i debiti - non avvenga alcuna distribuzione di utile fino al

chiarimento della posizione dei due ex coniugi.

b. Con scritto del 13 novembre 2018, anche RI 1 e RI 2 (rappresentate dall'avv.

__________) hanno sollecitato la revoca del blocco a RF, per permettere la

realizzazione delle PPP a un'asta pubblica.

c. Il 30 novembre 2018, l'autorità adita - richiamata la richiesta di CO 4 e

visti il predetto scritto dell'avv. __________, come pure le comunicazioni dell'UF

e di CO 5 (e della sua patrocinatrice) - ha risolto di non revocare il

blocco iscritto a RF sui fondi citati (..) fino alla conclusione delle

procedure penali e civili in corso. La decisione - redatta in forma di

lettera indirizzata al legale di CO 4 - è stata intimata per conoscenza anche

all'avv. __________, all'ex coniuge e all'UF.

D. La RI 1 e RI 2

impugnano ora la predetta risoluzione davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata e che sia ordinato lo sblocco del

registro fondiario dei suddetti fondi, ai sensi dei considerandi.

Preliminarmente gli insorgenti osservano di ritenersi legittimati a ricorrere

in quanto creditori delle società fallite, cui sarebbe precluso di recuperare i

loro crediti. Nel merito, dopo aver sollevato una violazione del diritto di

essere sentito (per carenza di motivazione), ribadiscono che il blocco

ostacolerebbe in modo inammissibile le operazioni di liquidazione del

fallimento (con la vendita all'asta degli immobili). Del tutto irrilevante

sarebbe il contenzioso civile pendente tra CO 4 e CO 5 (riguardante la

proprietà delle azioni delle società fallite), atteso che i fondi appartengono

ora solo alla massa fallimentare. Ritengono quindi - come in sostanza già chiesto

da CO 4 - che s'imponga lo sblocco del registro fondiario (dopo assegnazione in

sede d'asta pubblica delle PPP e contestualmente al trapasso di proprietà), ma

il mantenimento della procedura di accertamento LAFE e del blocco del registro

di commercio.

E. All'accoglimento del

ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di I Istanza LAFE e l'Autorità

cantonale di sorveglianza LAFE, eccependo tra l'altro che le società ricorrenti

siano legittimate a chiedere la cancellazione del blocco a registro fondiario;

una tale richiesta, aggiungono, potrebbe essere formulata solo dall'amministrazione

del fallimento (ovvero dall'UF).

Anche CO 5 sollecita il rigetto del gravame; ripercorse per sommi capi le

vicissitudini e le procedure civili e penali che la oppongono all'ex marito (il

quale avrebbe in sostanza messo in atto, a sua insaputa, un sistema di

indebitamento delle sue due società fallite in favore di altre società estere a

lui appartenenti, quali l'__________ e la RI 1), ritiene corretto mantenere lo status

quo.

CO 4 - con riserva di modifica in sede di duplica - chiede pure la reiezione

del ricorso, censurando l'impossibilità di accedere agli atti dell'intero

incarto LAFE e l'impossibilità di esprimersi compiutamente (allegando pure uno

scritto, da lui personalmente redatto, in cui sostiene tra l'altro di essere

sempre stato l'unico ed esclusivo beneficiario economico delle società fallite,

fungendo da fiduciante di CO 5).

L'Ufficio dei fallimenti, unitamente alle società in liquidazione, sono invece

rimasti silenti.

F. Con la replica e

le dupliche, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive

conclusioni e domande di giudizio, sviluppando in parte i loro argomenti di cui

si riferirà, se del caso, in appresso.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di

applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL

215.400).

Il ricorso, rivolto contro una decisione che rifiuta la revoca di una misura

cautelare adottata in base all'art. 23 LAFE, è inoltre tempestivo, sia che lo

si valuti secondo l'art. 20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art.

68 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013

(LPAmm; RL 165.100; cfr. al riguardo: Urs

Mühlebach/ Hanspeter

Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von

Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 4 ad art. 23 e n.

22 ad art. 22).

Resta da verificare se alle società insorgenti possa essere riconosciuta la

legittimazione attiva.

Considerandi

2.

2.1. Secondo l'art.

20.

cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di ricorso le

decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del registro

fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità

dell'incanto. Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il

diritto di ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone

che hanno un interesse degno di protezione

all'annullamento o alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma

ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103 dell'abrogata

legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione giudiziaria e oggi dall'art.

89.

cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF; RS

173.

; cfr. STF 2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1 e rimandi;

Giorgio De Biasio/Simone Albisetti,

LAFE – Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,

pag. 246 segg.; Mühlebach/Geissmann, op.

cit., n. 3 ad art. 20).

2.2

In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in

materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi

all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),

è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse

degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c).

Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità

pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso

ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura

economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le

occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e

in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse

invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e

attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto,

speciale e degno di essere preso in considerazione (cfr. DTF 133 II 400 consid.

2.

, 133 II 409 consid. 1.3, 131 II 361 consid. 1.2; STF 2C_178/2018 del 18

marzo 2019 consid. 2.1). Il ricorso formulato da un singolo nell'interesse

generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 138 II 162 consid. 2.1.2, 137 II 40

consid. 2.3, 135 II 145 consid. 6.1, STF 2C_972/2016 citata consid. 3.1 e

rimandi). La giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un

terzo a favore del destinatario (pro Adressat) sia ammissibile solo se

la decisione impugnata comporta per chi insorge un pregiudizio diretto;

un semplice interesse di fatto (economico) - mediato o riflesso - all'annullamento

o alla modifica del provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135

V 382 consid. 3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e

rimandi). In tal senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr.

DTF 134 V 153 consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della

società contro cui è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata

consid. 2.3.3 e rimandi) non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva

(cfr. anche René Wiederkehr/Stefan

Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis Dritter, Eine Übersicht

über die Rechtsprechung zur materiellen Beschwerdebefugnis Dritter im

öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83 segg.).

2.3

In concreto, la decisione impugnata non è stata indirizzata alle insorgenti, che l'hanno ricevuta solo in

copia per conoscenza. Con il provvedimento non è infatti tanto stata

respinta la domanda di revoca del blocco a registro fondiario presentata dalle

società ricorrenti, quanto piuttosto quella - di tenore pressoché identico -

formulata da CO 4 (per il tramite del suo legale). Ora - a prescindere dalla

posizione di quest'ultimo - è certo che le insorgenti, nella loro semplice

veste di creditrici escutenti delle società proprietarie dei fondi, non

risultano personalmente e direttamente toccate dalla decisione che mantiene il

blocco cautelare a registro fondiario, impedendo atti di disposizione delle PPP

(nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis

LAFE). Nulla muta il fatto che sia stato pronunciato il fallimento della CO 3 e

della CO 2: se è vero che con la dichiarazione del fallimento i citati immobili

sono entrati a far parte della massa destinata al comune soddisfacimento dei

creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla esecuzione e sul

fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1) e che le debitrici hanno perso

la capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF), è altrettanto vero che da quel momento - come osservano in questa sede

le competenti autorità in materia LAFE - gli atti di amministrazione e di

realizzazione degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione

del fallimento (art. 240 LEF), in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti

(cfr. anche sentenze II CCA 12.2017.162-163 pag. 4, doc. DF 15 e 16).

Non quindi dai singoli creditori, che non hanno alcun potere di disposizione

sui beni appartenenti alla massa. A maggior ragione s'impone questa conclusione

se si considera che le società insorgenti - che sembrano peraltro appartenere allo

stesso CO 4 (cfr. pag. 11 della petizione di cui al doc. I, allegata all'istanza

del 5 novembre 2018) - nemmeno si possono prevalere di una graduatoria

cresciuta in giudicato, che attesta in modo inoppugnabile la loro qualità di

creditori e quindi un loro diritto alla ripartizione del ricavato da un'eventuale

(futura) realizzazione all'asta dei fondi. La graduatoria - depositata lo

scorso 1° marzo 2019 - è infatti stata contestata da CO 5, la quale il 20 marzo

2019.

ha promosso diverse cause davanti alla Pretura di __________, anche nei

confronti di RI 1 e RI 2 (cfr. duplica pag. 2 e allegati doc. DF 18). Ne

discende che la decisione impugnata non determina per le insorgenti alcun

pregiudizio diretto ai sensi della giurisprudenza sopraesposta.

3.

Stante quanto

precede, e poiché il ricorso deve essere dichiarato irricevibile per difetto di

legittimazione attiva, non occorre invece chiedersi se e in che misura la

decisione impugnata possa essere affetta da nullità, siccome resa ancora dalla

vecchia autorità distrettuale in materia

LAFE. Autorità a cui - nel momento in cui si è espressa - era in effetti già

subentrata per legge la nuova Autorità unica di I. istanza LAFE (istituita dal

nuovo art. 7 LALAFE, entrato in vigore con effetto al 1° gennaio 2018, cfr. STA 52.2018.395 del 21 marzo 2019), la quale si è

comunque pronunciata in questa sede. L'irricevibilità del ricorso per difetto

di legittimazione attiva impedirebbe infatti comunque a questo Tribunale di

accertarne la nullità (cfr. per analogia STA 52.2016.242 del 30 maggio 2018, in:

RtiD I-2019 n. 12 consid. 4).

4.

Sulla base di

tutto quanto precede, il ricorso è irricevibile.

La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle insorgenti,

soccombenti. Le ricorrenti sono inoltre tenute a rifondere un'adeguata

indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) a CO 4, il quale, da un

profilo formale, ha resistito in questa sede al gravame, avvalendosi dell'assistenza

di un legale. Non ne ha invece diritto CO 5, non patrocinata.

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è irricevibile.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dalle insorgenti, resta a loro carico.

Alle ricorrenti va restituito l'importo di fr. 500.- versato in eccesso a

titolo di anticipo.

Le insorgenti sono tenute a rifondere a CO 4 complessivi fr. 1'500.- a titolo

di ripetibili per questa sede.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La

vicecancelliera