Assoggettamento LAFE. Persona all'estero

Incarto n.

52.2019.142

Lugano

22

marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Sarah Socchi

cancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso del 22 marzo 2019 di

RI

1

rappresentata

da: ,

contro

la decisione del 15 febbraio 2019 (17/2017 RIV,

51/2017 BEL, 15/2018 LOC) dell’Autorità cantonale di I istanza LAFE in

materia di assoggettamento alla LAFE;

ritenuto, in

fatto

A. La RI 1 è una società

anonima, costituita il 21 settembre 2017 e iscritta a registro di commercio,

che ha per scopo l’acquisto, la vendita e l’amministrazione di beni immobili

così come ogni altra attività nel campo immobiliare. Ha un capitale azionario

di fr. 100'000.-, interamente liberato, costituito da 100 azioni nominative da

fr. 1'000.- cadauna. Promotrice e azionista unica della società è A__________

(nata il __________), cittadina italiana al beneficio di un permesso B UE/AELS.

Amministratore unico della società con firma individuale è stato, fino al 24

dicembre 2020, M__________.

B. a. Il 12 ottobre 2017,

la RI 1 ha chiesto all'Autorità di I istanza del Distretto di __________ per

l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi

da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) il non assoggettamento

alla LAFE della cessione (da parte di CO 6) e dell’esercizio del diritto di

compera sulla part. __________ di __________ (come da atto pubblico del 28

settembre 2017 e relative istanze a registro fondiario del 24 e 26 ottobre

2017). Per la cessione è stato corrisposto un importo di fr. __________, oltre

a fr. __________ (quale rimborso acconto, pena convenzionale e spese notarili;

prezzo complessivo del fondo: __________).

b. L’8 gennaio 2018, la RI 1 ha inoltrato alla medesima Autorità una seconda

domanda di non assoggettamento, questa volta per la costituzione di un diritto

di compera sulla part. __________ di __________ (di proprietà di CO 6; il tutto

come da atto pubblico del 2 ottobre 2017 e relativa istanza di annotazione a

registro fondiario del 24 novembre 2017). Per l’operazione è già stato versato

l’importo di fr. __________ (prezzo complessivo del fondo: fr. __________).

c. Il 15 febbraio 2018, la RI 1 ha infine domandato all’Autorità di I istanza

del Distretto di __________ il non assoggettamento alla LAFE della cessione (da

parte della CO 7) del diritto di compera sulla PPP __________ e sulla quota di

comproprietà di 2/8 della PPP __________, di cui al fondo base part. __________

di __________ (conformemente all’atto pubblico del 30 novembre 2017). Ai fini

dell’operazione sono stati versati fr. __________ (prezzo complessivo del fondo:

fr. __________)

C. Alle domande di non

assoggettamento, la RI 1 ha allegato diversi documenti, volti tra l’altro a

dimostrare che la sua azionista unica e avente diritto economico, A__________,

avesse un domicilio effettivo in Svizzera (in via __________, a __________). In

corso di procedura, così richiesta, la società ha poi prodotto ulteriore

documentazione.

Preso atto di questi diversi elementi, come pure delle risultanze del programma

MOVPOP, di un sopralluogo del 2 febbraio 2018 (nell’appartamento dello stabile

di via __________) e di una verifica esperita il successivo 14 dicembre

(all’esterno del medesimo edificio), con unica decisione del 15 febbraio 2019,

l’Autorità cantonale di I istanza LAFE - frattanto subentrata alle autorità

distrettuali (a seguito della modifica legislativa del 7 maggio 2018 relativa

all’art. 7 LALAFE, BU 30/2018 del 3 luglio

2018) - ha respinto le tre istanze: ha in particolare accertato che la RI

1 è una persona all’estero assoggettata alla LAFE, al pari delle tre operazioni

in oggetto, e che non sussistevano motivi di autorizzazione. Ha infine

applicato una tassa di giustizia di fr. 5'000.-. In estrema sintesi, l’autorità

di prime cure ha ritenuto che la società dovesse essere considerata persona

all’estero ai sensi dell’art. 5 LAFE, non avendo l’azionista unica A__________

costituito alcun domicilio effettivo in Svizzera.

D. Avverso tale

decisione, la RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

chiedendo che sia annullata e modificata nel senso di accogliere le sue tre

domande di non assoggettamento e di accertare che non è una persona

all’estero

e non è assoggettata alla LAFE, come pure non sono

assoggettate alla LAFE le tre operazioni immobiliari in oggetto, previa

concessione dell’effetto sospensivo al gravame.

In sunto, l’insorgente contesta preliminarmente l’applicabilità della LAFE ai

cittadini dell’Unione Europea: nella misura in cui impedisce loro di acquistare

liberamente dei beni immobili, ritiene che essa sia contraria al diritto

superiore, e meglio all’Accordo tra la Confederazione Svizzera e la Comunità

europea nonché i suoi Stati membri sulla libera circolazione delle persone del

21 giugno 1999 (ALC; RS 0.142.112.681). In ogni caso, contesta recisamente che

l’azionista unica della RI 1 non abbia un domicilio effettivo in Svizzera dal maggio

2017. Eccepisce un errato e incompleto accertamento dei fatti, contestando

punto per punto le deduzioni tratte dalla precedente istanza e offrendo altre

prove volte a dimostrare lo spostamento del centro dei suoi interessi in Ticino

(tra cui diverse dichiarazioni spontanee di terzi), come si dirà meglio

in seguito. Contesta infine la tassa di giustizia.

E. a. All’accoglimento

del ricorso si oppongono l’Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e

l’Autorità cantonale di I istanza, che si riconferma nella propria decisione.

Respinta l’eccezione relativa all’applicabilità della LAFE e sottolineato il

momento determinante per valutare la sussistenza del requisito del domicilio

effettivo, l’autorità di prima istanza osserva in particolare come agli atti

non vi sia alcun riscontro oggettivo attestante la presenza di A__________ nel

periodo (settembre-novembre 2017) in cui sono stati confezionati gli atti

pubblici e le istanze a registro fondiario relativi alle operazioni immobiliari

in oggetto (e peraltro nemmeno successivamente).

b. CO 6 e la CO 7 chiedono dal canto loro l’accoglimento del ricorso, con

motivazioni essenzialmente analoghe a quelle dell’insorgente.

F. Con la replica e

le dupliche le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive

posizioni, sviluppando in parte le proprie tesi. Il Municipio di __________ ha

prodotto le notifiche di arrivo e partenza dal comune compilate da A__________

(trasferitasi a __________ dal 6 marzo 2019).

G. a. Il 27 aprile 2020

il Tribunale, oltre a informare la ricorrente di alcuni documenti acquisiti

agli atti, le ha chiesto di produrre ulteriore documentazione riguardante A__________,

riferita agli anni 2017-2018: abbonamenti a mezzi di trasporto pubblico

(svizzeri) a lei intestati (bus, treno, ecc.); carte di credito con i relativi

conteggi (luoghi di acquisti, ecc.); estratti conto bancari (da cui risultino

anche eventuali prelevamenti a sportelli e bancomat); carte di

supermercati/negozi e relativa corrispondenza (fatture, ecc.); contratti e

fatture relativi ad abbonamenti (svizzeri) a mezzi di comunicazione (internet,

natel, telefono); fatture per il canone Billag; abbonamenti a lei intestati a

giornali e riviste (fatture, ecc.); documenti comprovanti la sua regolare

partecipazione ad associazioni o attività locali ricorrenti (ad es. tessere e

dichiarazioni dei titolari o responsabili dell'associazione e/o dell'attività

attestanti la sua frequenza).

b. Con scritti del 26 giugno, 20 luglio, 19 e 31 agosto 2020, l’insorgente ha

prodotto quindi ulteriore documentazione (incluse altre dichiarazioni di terzi,

di cui si riferirà all’occorrenza più avanti), su cui anche le altre parti

hanno potuto pronunciarsi.

c. Il 26 novembre 2020, il Procuratore pubblico ha comunicato al Tribunale che,

nell’ambito del procedimento penale aperto nei confronti dell’amministratore

unico M__________ (per titolo di ripetuta truffa, amministrazione infedele,

falsità in documenti e conseguimento fraudolento di una falsa attestazione),

era emersa conferma del sospetto che diversa documentazione prodotta nella

presente procedura era stata falsificata (in particolare per comprovare la

residenza di A__________). A fronte di tale comunicazione, dopo aver sentito

l’insorgente, il 9 dicembre 2020 il Tribunale ha sospeso la procedura.

Frattanto il 1° dicembre 2020 il Municipio di __________ ha comunicato al

Tribunale che l’amministratore unico della CO 7 (__________) aveva informato

l’Ufficio controllo abitanti della partenza per l’Italia di A__________ (per

motivi di salute).

d. Il Tribunale non ha successivamente dato seguito a due richieste

dell’insorgente di riattivare parzialmente il procedimento per quanto concerne l’operazione

immobiliare relativa al fondo di __________ (che avverrebbe a scopo

commerciale, cfr. scritti della ricorrente del 7 e 14 giugno 2022 e del

Tribunale del 9 giugno e 4 luglio 2022).

H. a. Il Ministero

Pubblico ha intanto trasmesso al Tribunale tre decreti d’accusa del 15

settembre 2021, cresciuti in giudicato, emessi nei confronti di __________, __________

e __________, ritenuti colpevoli di complicità in tentata truffa (art. 146 CP),

in relazione alle dichiarazioni proprie o di terzi che sono state versate agli

atti nel presente procedimento.

b. Interpellato in merito al procedimento penale nei confronti di M__________

e a eventuali altri connessi alla presente procedura (riguardanti segnatamente

la documentazione prodotta dall’insorgente), il 30 novembre 2023 il Procuratore

pubblico ha inoltre inviato al Tribunale i seguenti atti:

- la sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle

assise correzionali, emessa secondo la procedura abbreviata (art. 358 segg.

CPP), che ha confermato l’atto d’accusa del 17 febbraio 2022 contro M__________

il quale, per quanto qui interessa, è stato ritenuto colpevole di tentata

truffa (art. 146 cpv. 1 CP), inganno nei confronti dell’Autorità (art. 118 cpv.

1 LStrI) e istigazione al falso certificato medico (art. 318 cifra 1 cpv. 1 CP);

- la sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle

assise correzionali, emessa secondo la procedura abbreviata (art. 358 segg.

CPP), che ha confermato l’atto d’accusa del 16 febbraio 2022 contro __________

che, per quanto qui di rilievo, è stato ritenuto colpevole di complicità in

tentata truffa (art. 146 cpv. 1 CP);

- l’atto d’accusa del 3 marzo 2022 con cui il

Procuratore pubblico ha rinviato a giudizio __________, tra l’altro considerato

colpevole di ripetuta tentata truffa (art. 146 cpv. 1 CP), precisando tuttavia

che il dibattimento non è ancora strato aggiornato;

- il decreto d’accusa del 3 marzo 2022 emesso nei

confronti di __________, ritenuta colpevole di complicità in tentata truffa

(art. 146 cpv. 1 CP), precisando tuttavia che è oggetto di opposizione;

- il decreto d’accusa del 3 marzo 2022 emesso nei

confronti di __________, pure ritenuto colpevole di complicità in tentata

truffa (art. 146 cpv. 1 CP), precisando che anch’esso è oggetto di opposizione.

Fatti

I. Preso atto

di quanto sopra - e rilevato pure che nel frattempo il 25 aprile 2023 la CO 7, dopo

essere fallita, è stata cancellata dal registro di commercio (e non ha quindi

più qualità di parte) e che il 24 febbraio 2022 sono stati venduti a un terzo i

fondi di __________ già oggetto della sua cessione del diritto di compera alla

ricorrente (privando d’oggetto il ricorso su questo punto) - l’11 gennaio 2024 il

Tribunale ha riattivato la procedura, offrendo alle parti la possibilità di

consultare gli atti e formulare eventuali osservazioni. Delle relative prese di

posizione inoltrate dall’insorgente e dall’Autorità cantonale di I istanza si

riferirà, per quanto necessario, in appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge

di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifica è la legittimazione

attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la tempestività del

gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE).

1.2. Come già accennato in narrativa (consid. I), va ribadito che non ha più

qualità di parte nel presente procedimento la CO 7, cancellata dal registro di

commercio il 25 aprile 2023 (cfr. estratto agli atti). Relativamente all’operazione

immobiliare in cui anch’essa era coinvolta, riguardante i fondi di __________

frattanto venduti a un terzo, il ricorso è comunque divenuto privo d’oggetto,

come anche confermato dall’insorgente (cfr. osservazioni del 21 febbraio 2024;

cfr. pure infra, consid. 3).

1.3. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati

dall’ulteriore documentazione acquisita dal Tribunale, così come indicato in

narrativa (supra consid. G e H). Le ulteriori prove sollecitate dall'insorgente

(interrogatori, testi, sopralluogo) non appaiono idonee a portare ulteriori

elementi rilevanti ai fini del giudizio. In particolare, non occorre sentire le

persone che hanno firmato le dichiarazioni spontanee prodotte dalla ricorrente

in questa sede (per dimostrare la presenza, le conoscenze e la vita sociale di A__________

in Ticino dal maggio 2017), rivelatesi fittizie e inattendibili (cfr. infra

consid. 5).

Considerandi

2.

2.1. La LAFE

limita l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, per evitare

l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE

sancisce il principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in

Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità

cantonale competente. L’obbligo dell’autorizzazione ha, cumulativamente, una

componente oggettiva (art. 4 LAFE: l’acquisto di fondi) e una soggettiva

(art. 5 seg. LAFE: le persone all’estero). La legge prevede nondimeno

delle eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016

del 28 settembre 2017 consid. 3.1).

2.2

Dal profilo oggettivo, la LAFE non considera quale acquisto di un fondo

unicamente il trasferimento tabulare di proprietà secondo il diritto civile

(cfr. art. 4 cpv. 1 lett. a LAFE), ma estende il concetto anche a tutti quei

negozi giuridici che, da un punto di vista economico o giuridico, conferiscono

alla persona all’estero l’effettivo potere di disposizione su un fondo soggetto

all’obbligo di autorizzazione (cfr. Simone

Albisetti/Rocco Rigozzi, La LAFE e le società immobiliari miste: hic

sunt leones in RtiD II-2018 pag. 387 segg., pag. 394; Urs Mühlebach/ Hanspeter Geissmann, Lex

F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch

Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 4). È in particolare

considerato acquisto di un fondo la costituzione e l’esercizio di un diritto

di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo (cfr. art. 4 cpv. 1

lett. f LAFE). Ancorché non espressamente menzionata, vi rientra pure, al fine

di evitare possibili elusioni, la cessione di tali diritti (cfr. Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 56 ad

art. 4).

Per l’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE è inoltre considerato acquisto di un fondo

l’acquisto

della proprietà o dell’usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui

scopo effettivo è l’acquisto di fondi (cd. società immobiliari in senso

stretto), nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono

quotate in una borsa in Svizzera. È assimilata all’acquisto di un fondo anche la

partecipazione alla costituzione di una tale persona giuridica (cfr.

art. 1 cpv. 1 lett. a dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 1° ottobre 1984; OAFE; RS 211.412.411).

Tale normativa tende a impedire che persone all’estero controllino una società

immobiliare stricto sensu e acquistino così il controllo degli immobili

soggiacenti (cfr. Etienne Trandafir,

Lex Koller: acquisitions indirectes, Zurigo 2019, pag. 173). Assoggetta è ogni

partecipazione a una tale società, anche se limitata a una sola quota (cfr.

Ufficio federale di giustizia, Promemoria: Acquisto di fondi da parte di

persone all’estero, 1° luglio 2009, pag. 6; DTF 106 Ib 83 consid. 1, 115 Ib 102

consid. 2; STA 52.2019.292 del 4 febbraio 2020 in RtiD II-2020 n. 27 consid. 3.1; Mühlebach/Geissmann,

op. cit., n. 33 ad art. 4; Trandafir, op. cit., pag. 191 segg.).

2.3

2.3.1

Dal profilo dell’obbligo soggettivo, la LAFE enuncia espressamente

le persone che considera “all’estero” e che quindi ricadono soggettivamente

sotto il campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE e art. 2 OAFE; Albisetti/Rigozzi, op. cit., pag. 390).

Secondo l’art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE, sono considerate persone all’estero le persone

giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità

patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle

quali persone all’estero occupano una posizione preponderante (ciò che è

presunto se possiedono più di un terzo del capitale azionario o del capitale

sociale o dispongono di più di un terzo dei voti nell’assemblea generale o

nell’assemblea dei soci, cfr. art. 6 LAFE).

2.3.2

I cittadini degli Stati membri della Comunità (ora: Unione) europea

o dell’Associazione europea di libero scambio (AELS), che non hanno il

domicilio legale ed effettivo in Svizzera, in base all’art. 5 cpv. 1 lett. a

LAFE, sono considerati persone all’estero. Questa disposizione, in vigore dal

1° giugno 2002, è stata introdotta per adattare la LAFE alla regolamentazione prevista

dall’ALC - in particolare agli art. 7 lett. f ALC e 25 del suo Allegato I -

come pure alle parallele modifiche della Convenzione istitutiva dell’AELS. Il

cpv. 1 dell’art. 25 dell’Allegato I all’ALC prevede infatti che il cittadino di

una parte contraente che gode di un diritto di soggiorno e che fissa la propria

residenza principale nello Stato ospitante ha gli stessi diritti di un

cittadino nazionale per quanto riguarda l’acquisto di immobili. Egli può, in

qualsiasi momento, fissare la propria residenza principale nello Stato

ospitante, conformemente alle norme nazionali, a prescindere dalla durata del

suo impiego. La partenza dallo Stato ospitante non implica alcun obbligo di alienazione.

Secondo il Tribunale federale, il concetto di “residenza principale” ai sensi

della predetta norma coincide sostanzialmente con quella di domicilio definita

dall’art. 23 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210; cfr.

DTF 136 II 405 consid. 4.1 e rimandi; STF 2A.704/2004 del 25 maggio 2005 in

RtiD II-2005 n. 64 consid. 4.1).

E contrario, l’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE istituisce dunque un’eccezione

generale al regime d’autorizzazione per i cittadini degli Stati membri dell’EU

o dell’AELS, non appena dispongono di un domicilio legalmente costituito ed

effettivo in Svizzera. Non sono allora più considerati persone all’estero e

non ricadono più nel campo di applicazione della LAFE; possono di riflesso

acquistare liberamente un immobile, al pari dei cittadini svizzeri (cfr. DTF

136.

II 405 consid. 4.1 e rimandi). In tal senso, l’ordinanza prevede che i

cittadini degli Stati membri dell’UE non sono considerati persone all’estero se

hanno il domicilio in Svizzera secondo le regole del diritto civile,

segnatamente l’art. 23 CC (cfr. art. 2 cpv. 1 OAFE; DTF 136 II 405 consid. 4.2

e 4.3) e che la legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per

dimoranti temporanei, di dimora o di domicilio UE-AELS valido per la

costituzione di un domicilio (cfr. art. 2 cpv. 2 OAFE; STA 52.2019.494 dell’11

agosto 2020 in RtiD I-2021 n. 24 consid. 2.3).

2.3.3

In base all’art. 23 cpv. 1 CC, il domicilio di una persona è nel luogo

dove essa dimora con l'intenzione di stabilirvisi durevolmente. Tale norma fa

dipendere la costituzione del domicilio da due condizioni: da una parte, la

residenza, vale a dire la dimora di una certa durata in un luogo determinato e

la creazione in questo luogo di rapporti abbastanza stretti; dall'altra parte,

l'intenzione di stabilirsi per un periodo durevole nel luogo di residenza, che

deve essere riconoscibile per i terzi e deve quindi risultare da circostanze

esterne e oggettive. Questa intenzione implica la volontà manifestata di fare

di un luogo il centro delle proprie relazioni personali e professionali. Il

domicilio di una persona si trova conseguentemente nel luogo in cui ha le

relazioni più strette tenuto conto dell'insieme delle circostanze. Il luogo di

annuncio o del deposito dei documenti d’identità o quello che figura in

documenti amministrativi (come le attestazioni di polizia degli stranieri,

delle autorità fiscali o delle assicurazioni sociali) costituiscono degli

indizi, che non possono tuttavia prevalere sul luogo in cui si focalizzano un

massimo di elementi concernenti la vita personale, sociale e professionale

dell’interessato (cfr. DTF 136 II 405 consid. 4.3 e riferimenti).

2.4

Determinanti per valutare se un negozio giuridico debba sottostare all’obbligo

di autorizzazione e se un’autorizzazione possa essere rilasciata sono di

principio le circostanze al momento dell’acquisto di un fondo rispettivamente

dei diritti che procurano all’acquirente una posizione analoga a quella del

proprietario di un fondo, ossia in genere il momento dell’istanza d’iscrizione

a registro fondiario rispettivamente del trasferimento dei diritti (cfr. STF

2A.465/2002 del 20 novembre 2002 consid. 1.2, 2A.22/2000 del 22 maggio 2000

consid. 3a; DTF 107 Ib 12 consid. 2, 106 Ib 11 consid. 3a; RtiD I-2021 n. 24

consid. 2.4; sentenza del 23 maggio 2019 n. B 2018/202 del Verwaltungsgericht

di San Gallo consid. 3; sentenza del 14 settembre 2015 n. 601 2015 49 del I.

Verwaltungsgerichtshof di Friburgo consid. 3c).

3.

Qui litigiosa è

in particolare la questione a sapere se la ricorrente debba essere assoggettata

alla LAFE ai fini dei negozi giuridici di cui si è detto in narrativa,

segnatamente delle operazioni immobiliari - chiaramente assimilabili

all’acquisto di un fondo (cfr. art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE; supra consid.

2.2) - relative ai fondi di __________ e __________ (cessione ed esercizio

rispettivamente costituzione di un diritto di compera; consid. Ba e Bb). Per

l’operazione di __________ (consid. Bc), come visto, il ricorso è invece

divenuto privo d’oggetto (cfr. supra consid. I e 1.2).

Controverso è in particolare se l’azionista unica ( A__________) della RI 1

debba essere considerata una persona all’estero, poiché sprovvista di un

domicilio effettivo in Svizzera ai sensi dell’art. 23 cpv. 1 CC al momento

dell’acquisto dei diritti in questione rispettivamente delle relative istanze a

registro fondiario (settembre-novembre 2017).

Se l’insorgente doveva sottostare alla LAFE anche per la costituzione della

società (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE e art. 1 cpv. 1 lett. a OAFE; cfr. pure

scritto del 12 gennaio 2022 dell’Autorità cantonale di I istanza) è invece

questione che non va esaminata in questa procedura, neppure in via

pregiudiziale, non essendo determinante: il dominio che l’azionista unica ha in

seno alla società (cfr. art. 6 LAFE) - qualora risultasse una persona

all’estero ai sensi dell’art. 5 cpv. 1 LAFE - impedirebbe in ogni caso alla

ricorrente di sfuggire all’obbligo dell’autorizzazione.

4.

Ferma questa

premessa, va sin d’ora sgomberato il campo dall’eccezione dell’insorgente

relativa al campo di applicazione della LAFE ai cittadini di Stati membri

dell’UE rispettivamente all’asserito contrasto della legge federale con il

diritto superiore (ALC). Come visto, la LAFE è stata adeguata contestualmente

all’approvazione degli accordi settoriali tra la Svizzera e la CE del 23 giugno

1999, proprio con l’introduzione dell’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE (cfr. consid.

2.3.2; Messaggio del 23 giugno 1999 concernente l’approvazione di tali accordi,

n. 99.028, in FF 1999 5092 segg., 5320 seg.). I cittadini degli Stati dell’UE sono

esentati dall’obbligo dell’autorizzazione, purché siano domiciliati in Svizzera.

Per quanto delirante possa apparire la LAFE agli occhi della ricorrente,

nemmeno l’ALC permette di prescindere dal requisito del domicilio legalmente

costituito ed effettivo.

5.

5.1. In concreto,

l’autorità di prime cure ha negato che l’azionista unica dell’insorgente avesse

costituito un domicilio effettivo in Ticino, a __________. Dopo aver elencato i

diversi elementi raccolti (pag. 3-5), ha in particolare ritenuto che:

- i documenti prodotti, e in particolare il permesso

B UE/AELS rilasciato a A__________ il 27 luglio 2017 (con data d’entrata in

Svizzera il 3 maggio 2017), la sua richiesta d’iscrizione all’AIRE del 30

agosto 2017, l’attestazione fiscale del suo assoggettamento illimitato in

Svizzera del 2 ottobre 2017, la conferma di esenzione dall’obbligo assicurativo

(art. 2 cpv. 1 lett. e dell’ordinanza sull’assicurazione malattie del 27 giugno

1995; OAMal; RS 832.102) e l’apertura di un conto bancario non bastassero per

ammettere l’esistenza di un domicilio effettivo;

- A__________ (settantottenne e vedova) non avesse

addotto alcun motivo per il suo trasferimento a __________ (lasciando il suo

precedente domicilio a Roma), né allegato e dimostrato l’esistenza di una rete

sociale, di amicizie e di attività svolte in Ticino (limitandosi a indicare una

reciproca conoscenza con M__________);

- l’appartamento (n. 9) in cui l’azionista unica

afferma di risiedere (al 4° piano dello stabile in via __________), alla luce

del sopralluogo (avvenuto a quasi un anno dalla sua entrata in Svizzera, alla

sola presenza del figlio __________), sarebbe risultato un semplice pied-à-terre,

non consono a una persona anziana sola, spoglio e disadorno (senza tende,

paralumi, quadri, mobili dozzinali e cartoni posati a terra); del resto, la

dichiarazione prodotta della ditta __________ S.r.l. del 5 luglio 2018 si

sarebbe limitata a indicare di avere dal maggio 2017 in deposito fiduciario i

mobili di A__________; inoltre, in un atto pubblico dell’8 agosto 2017, la

signora avrebbe ancora dichiarato di essere domiciliata a Roma;

- i riscontri documentali agli atti dimostrerebbero

come il predetto appartamento sarebbe occupato in modo promiscuo da altre

persone, e in sostanza anche da M__________ le cui dichiarazioni in merito a

un diverso domicilio sarebbero smentite da altri atti (autentica del notaio,

targhetta sulla bucalettere);

- l’insieme delle operazioni evidenzierebbe

esclusivamente una volontà di investimento sul mercato immobiliare locale.

Non avendo

costituito un domicilio in Svizzera ai sensi dell’art. 23 CC, l’Autorità

cantonale di I istanza ha quindi concluso che l’azionista unica era da

considerare una persona all’estero ai sensi dell’art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE, e

di riflesso anche la ricorrente.

5.2

Nel suo ricorso, l’insorgente nega recisamente tale conclusione, rimproverando

in sostanza alla precedente istanza di aver accertato i fatti in modo errato e

incompleto. In particolare, di non aver considerato determinate informazioni

raccolte (ad es. le dichiarazioni verbali di __________, gestore

dell’appartamento di via __________, che avrebbe confermato la regolare

presenza di A__________) e di aver esperito un solo sopralluogo (in cui la

signora era assente per l’improvvisa scomparsa del fratello), senza peraltro

riportarne tutte le risultanze (ad es. biancheria, abiti, effetti personali e

gatto della signora). La dichiarazione della ditta __________ S.r.l.

confermerebbe il trasferimento dell’azionista in Svizzera: il mobilio sarebbe

stato depositato poiché l’appartamento di __________ sarebbe (stata) una sistemazione

provvisoria, comunque del tutto confacente ai bisogni di A__________ (con

mobili di poco valore acquistati in attesa di spostarsi nell’appartamento di __________,

oggetto dell’istanza del 15 febbraio 2018; consid. Bc). Richiamando la verifica

del 14 dicembre 2018, rileva che sulla bucalettere figuravano anche le

targhette della RI 1 e del suo amministratore M__________, in quanto recapito

della società; sul campanello compariva invece solo il nome di A__________.

Riferendosi alle risultanze del programma MOVPOP, nega che quest’ultima abbia

mai condiviso l’appartamento con altre persone e in particolare con M__________,

a cui sarebbe subentrato nella locazione e che al suo arrivo nel maggio

2017.

avrebbe trasferito il proprio domicilio altrove (come emergerebbe dalla

sua dichiarazione scritta del 25 gennaio 2018); eventuali ritardi in sede di

registrazione e/o annuncio dei precedenti inquilini all’Ufficio controllo

abitanti non potrebbero esserle addebitati. Sostiene inoltre che l’indirizzo

riportato nell’atto notarile italiano dell’8 agosto 2017 (concernente la

vendita di tutti i suoi beni immobili in Italia) sarebbe solo un domicilio eletto

su territorio italiano. Riafferma quindi il domicilio di A__________ in Ticino,

dove avrebbe spostato il centro dei suoi interessi familiari, economici e

sociali dal maggio 2017, spiegando anche le ragioni del trasferimento (preoccupante

situazione sul piano della sicurezza e dell’assistenza sanitaria) e

offrendo diversi mezzi di prova, tra cui delle dichiarazioni spontanee di __________

(doc. G), __________ (doc. F), __________ (doc. H), __________ (doc. I), __________

(doc. L), __________ (doc. M) e __________ (doc. N). Tesi, queste, che ha essenzialmente

ribadito in sede di replica e poi ancora nelle successive comparse scritte a

cui, a seguito della richiesta del Tribunale del 27 aprile 2020, ha annesso ulteriori

documenti, tra cui anche altre dichiarazioni di __________, __________ e __________

e un certificato medico del dr. med. __________ (cfr. scritti del 26 giugno e

19.

agosto 2020 e allegati).

5.3

Sennonché, come accennato in narrativa, dalle decisioni penali

successivamente acquisite agli atti (consid. H) risulta che diversa

documentazione prodotta dalla ricorrente nella presente procedura, in

particolare le predette dichiarazioni, è fittizia.

5.3.1

Dalla sentenza di condanna di M__________ del 6 luglio 2022 della Corte

delle assise correzionali, che lo ha tra l’altro ritenuto colpevole di tentata

truffa (cfr. pag. 4 segg.), emerge in particolare che, nel periodo dal 1° marzo

2019.

al 19 agosto 2020, a seguito della decisione qui impugnata, l’allora

amministratore unico della RI 1 ha chiesto ad amici e conoscenti di aiutarlo a

comprovare, tramite l’ausilio di documentazione fittizia, la residenza di A__________

in via __________ a __________. In particolare:

[..] contattando [..] __________ chiedendogli di

produrre una dichiarazione fittizia, __________ allora trasmettendo a M__________

una falsa dichiarazione spontanea datata 13 marzo 2019 in cui affermava,

contrariamente al vero, di aver notato A__________ risiedere con una certa

frequenza nell'appartamento,

"[..] dichiaro di conoscere personalmente

la Sig. ra A__________, in quanto inquilina di un appartamento dello Stabile

in __________ Via __________ da me gestito. Posso tranquillamente affermare di

aver visto e di vedere con una certa frequenza la Sig. ra A__________

all'interno dello stabile (lavanderia, cantina) e di vederla e aver parlato con

lei ad ogni scadenza dei pagamenti lavanderia ed in alcuni casi per la messa a

punto del riscaldamento e degli elettrodomestici in dotazione

all'appartamento",

recandosi addirittura dal Notaio Avv. __________ per autenticare la firma contattando

anche __________ chiedendogli di produrre una dichiarazione fittizia, __________

sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui affermava, contrariamente al

vero, di conoscere A__________ e di frequentarla,

"[..] dichiaro di conoscere personalmente la Sig.ra A__________,

presentatami dal mio amico M__________, in occasione di un pranzo di lavoro.

Nella discussione ho saputo che la sig.ra si era trasferita da poco in Ticino e

viveva sola a __________, pertanto le ho proposto di venire qualche volta a

pranzo presso la mia famiglia e trascorrere un po' di tempo in compagnia.

Infatti qualche settimana dopo è stato organizzato un pranzo, tra mia madre e

la sig.ra A__________ è nata un'amicizia e una frequentazione che tutt'ora

esiste. Nel corso dell'ultimo anno gli incontri sono stati frequenti ed io, in

qualche occasione quando il sig. M__________ era impossibilitato, mi sono

prestato ad andare a prendere la sig.ra A__________ a casa sua e riportarla

successivamente" allestendo M__________ anche delle false

dichiarazioni che __________ doveva consegnare ai suoi genitori, __________ e __________,

cosicché __________ sottoscriveva una falsa dichiarazione in cui la stessa

affermava, contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________ e di

averla frequentata,

"[..] dichiaro di conoscere personalmente la sig. ra A__________,

presentatami dal mio figlio __________, invitata per la prima volta a pranzo a

casa mia. La sig. ra mi è stata subito simpatica e a modo e quando ho saputo

che viveva sola e lontano dal figlio e che in Ticino conosceva poche persone,

gli ho proposto di vederci più frequentemente e quando il sig. M__________ o

mio figlio potevano portarla a Lugano si stava insieme un po' di tempo a

colloquiare a casa mia e altre volte facendo una passeggiata ed un the",

recandosi addirittura dal Comune di Lugano per l'autentica di firma e poi anche

__________ sottoscriveva una falsa dichiarazione in cui lo stesso affermava,

contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________ e di averla

frequentata,

“[..] dichiaro di conoscere personalmente la Sig. ra A__________ in quanto

frequenta da tempo la mia famiglia ed in particolare mia moglie di cui è

diventata amica e con la quale si vede da tempo. Inoltre da un paio di anni,

circa una volta la settimana accompagno con la mia auto la Signora a fare la

spesa dal parrucchiere ed a sbrigare le sue faccende in quanto lei è sprovvista

di automezzo",

contattando anche __________, chiedendole di sottoscrivere una dichiarazione

fittizia, __________ sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui

affermava, contrariamente al vero, di conoscere A__________ e di frequentarla,

“La sottoscritta [..] dichiara di aver di fatto convissuto con il Sig. M__________

pressa la propria abitazione dalla fine di maggio dell'anno 2017, fino alla

metà di marzo dell'anno 2018 e successivamente dai primi giorni di marzo

dell'anno 2019 fino alla fine di dicembre del medesimo anno. Per quanto mi

consta dal mese di maggio dell'anno 2017 presso l'abitazione che il Signor M__________

aveva a suo tempo preso in locazione in __________, Via __________, vi abitava

la Signora A__________, storica amica della famiglia M__________, che si era

da poco trasferita definitivamente in Svizzera da Roma e che il Sig. M__________

ha attivamente aiutato ad inserirsi nel tessuto sociale ticinese"

recandosi addirittura il 19 maggio 2020 dal Notaio Avv. __________ per

autenticare la firma.

5.3.2

La falsità delle predette dichiarazioni è inoltre confermata da altre

decisioni penali agli atti, cresciute in giudicato. In particolare dal decreto

d’accusa del 15 settembre 2020 che ha ritenuto colpevole __________ di

complicità in tentata truffa:

[..] __________ [..] trasmettendo a M__________

una falsa dichiarazione spontanea datata 13 marzo 2019 in cui affermava,

contrariamente al vero, di aver notato A__________ risiedere con una certa

frequenza nell'appartamento,

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. H]

recandosi addirittura dal Notaio Avv. __________ per autenticare la firma,

mentre, in realtà, __________ sapeva che

nell’appartamento di Via __________ a __________ viveva __________ con i suoi

due figli [..].

E inoltre, dal decreto di accusa del 15 settembre 2020 emesso nei

confronti di __________ per ripetuta complicità in tentata truffa:

[..] il 15

marzo 2019 __________ sottoscrivendo una dichiarazione spontanea in cui

affermava, contrariamente al vero, di conoscere A__________ e di frequentarla, [ndr:

segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. F]

e poi,

nel periodo compreso dal 01 marzo 2019 al 22 marzo 2019, richiedendo anche a

sua madre __________ di sottoscrivere una falsa dichiarazione in cui la stessa

affermava, contrariamente al vero, di conoscere personalmente A__________ e di

averla frequentata,

firmando __________ il documento, senza leggerlo,

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione di cui al doc. G]

recandosi addirittura dal Comune di __________ per l'autentica di firma,

quando, in realtà, __________ sapeva che sua madre non conosceva A__________ e

non l’aveva nemmeno mai vista,

nel periodo compreso dal 22 marzo 2019 al 19 agosto 2020, __________

richiedendo a sua volta a suo padre __________ di sottoscrivere una

dichiarazione in cui lo stesso affermava, contrariamente al vero, di conoscere

personalmente A__________ e di averla frequentata,

firmando __________ il documento

[ndr: segue il contenuto della citata dichiarazione annessa allo scritto del

19.

agosto 2020]

quando, in realtà, __________ sapeva che suo padre non conosceva A__________

[..].

5.3.3

Dalla sentenza del 6 luglio 2022 della Corte delle assise correzionali

che ha condannato __________, emerge invece la falsità della sua dichiarazione

spontanea del 20 marzo 2019 (doc. L), in cui anch’egli ha affermato,

contrariamente al vero, di conoscere A__________ e di frequentarla, recandosi

addirittura dal notaio per l’autentica firma, quando in realtà nemmeno la

conosceva (cfr. in particolare sentenza citata, pag. 3 segg.). Mentre dal

decreto d’accusa del 15 settembre 2021 pronunciato nei confronti di __________

per complicità in tentata truffa, risulta come sia pure fittizia la sua

dichiarazione (doc. I), in cui ha affermato:

[..] contrariamente al vero, di conoscere personalmente

A__________ e che la stessa era sua cliente presso il suo salone di

parrucchiera,

“[..] con la presente dichiaro di conoscere personalmente la Sig.ra A__________.

Sono gerente dello Studio __________ By __________ (parrucchiera) a __________,

da novembre 2017 la Sig.ra A__________ è mia cliente ed è stata presso il mio

salone numerose volte sino ad oggi”,

recandosi addirittura dal Comune di __________ per l'autentica di firma,

quando, in realtà, __________ non conosceva affatto A__________ e non l’aveva nemmeno

mai vista [..].

5.3.4

Va infine rilevato che dalla citata sentenza di condanna di M__________

emerge che egli è stato anche ritenuto colpevole di inganno nei confronti

dell’Autorità (art. 118 cpv. 1 LStrI; pag. 10), in particolare

[..] per avere, al fine di farle ottenere abusivamente un permesso B, sublocato

il 03 maggio 2017 ad A__________ il proprio appartamento in via __________ a __________

pur sapendo che la stessa non intendeva risiedervi durevolmente, tenuto conto

che la sua residenza effettiva era a Roma [..].

M__________ è inoltre

stato ritenuto colpevole di istigazione al falso certificato medico (art. 318

cifra 1 cpv. 1 CP), per aver intenzionalmente determinato il dr. med. __________

ad allestire il certificato medico falso del 25 giugno 2020 prodotto il 26

giugno 2020 (cfr. doc. MMM) riguardante due visite fittizie di

A__________ (del 17

luglio 2017 e del 18 gennaio 2018; cfr. sentenza citata pag. 11 seg.).

5.4

Ora, già solo a fronte di quanto precede - e anche facendo astrazione

dagli altri procedimenti penali in corso non ancora sfociati in decisioni

cresciute in giudicato (cfr. consid. H) - è evidente che l’azionista unica

della ricorrente non ha costituito alcun domicilio effettivo in Svizzera al

momento dell’acquisto dei diritti sui fondi di __________ e __________. In

particolare, è da escludere che nell’autunno 2017 A__________ risiedesse a __________

e che vi avesse trasferito il centro dei suoi interessi. Non vi è alcun motivo

di scostarsi da quanto emerge dalle predette condanne penali passate in

giudicato, del tutto convergenti tra di loro e con cui l’insorgente neppure si

confronta (limitandosi a osservare di non aver partecipato

al

contradditorio sulle prove o che non esisterebbe una condanna

definitiva

nei confronti di A__________). Inconsistente è pure il rimprovero al

suo ex amministratore di essere assolutamente inattendibile quando, per

scaricarsi dalle sue responsabilità penali in ben altre questioni, compiace il

procuratore pubblico con affermazioni non vere. Così pure la sua richiesta

di risentire tutti i redattori dei documenti, per spiegare non

meglio precisate circostanze di alcune verbalizzazioni di polizia

cavalcate dal Ministero pubblico; e ciò indipendentemente dal fatto che

certuni abbiano o meno accettato il decreto d’accusa per motivi di costi e di

opportunità (..), ignari delle conseguenze per la RI 1 (cfr. osservazioni

del 21 febbraio 2024).

5.5

Neppure può comunque essere ignorato che l’assenza di un domicilio

effettivo in Svizzera di ella A__________ è stata chiaramente confermata anche

dagli altri accertamenti esperiti in questa sede. L’insorgente non è infatti

all’evidenza stata in grado di fornire quei riscontri oggettivi (che concorrono

usualmente a indicare dove una persona realmente risiede, vive le proprie

relazioni e interessi) atti a dimostrare che la sua azionista unica avesse

spostato il centro dei suoi interessi in Ticino dal maggio 2017. Nonostante la

richiesta del Tribunale del 27 aprile 2020 (consid. Ga), non ha in particolare

prodotto alcun abbonamento a mezzi di trasporto pubblico (svizzeri) intestati ad

A__________ (bus, treno, ecc.), ma solo una sessantina di fatture (doc. UU)

emesse tra il 23 maggio 2017 e il 6 aprile 2018 per servizi di noleggio con conducente

della __________ Sagl (fallita il 13 aprile 2018 e radiata dal registro di

commercio nel 2019). Fatture le cui date peraltro neppure coincidono con tutti

i suoi apparenti “spostamenti” per prelievi con carta internazionale a

Lugano o Locarno (cfr. ad es. le date del 18.6, 7.7, 21.9, 16.10, 10 e 20.11, 4

e 28.12.2017). L’insorgente non ha in effetti nemmeno esibito estratti di conti

bancari svizzeri di A__________ (nonostante avesse aperto una relazione

bancaria presso la Banca __________ per finanziare le operazioni immobiliari),

ma solo di un conto bancario italiano (cointestato col fratello; doc. HHH), da

cui emerge un uso del conto per soli prelievi a bancomat con carta

internazionale - sempre da fr. 1'000.-, effettuati in diverse località del

Cantone (Locarno, Lugano e Bellinzona) - e bonifici alla citata __________

Sagl. Non vi è quindi alcuna traccia di movimenti a comprova di acquisti

effettuati in Ticino, ad es. in ristoranti, negozi o supermercati. Tracce che

non sono del resto deducibili neppure da eventuali conteggi di carte di credito

o di negozi, fatture o scontrini - che la ricorrente non ha prodotto. Dagli

atti risulta inoltre che A__________ non ha mai avuto un telefono fisso o

mobile con una compagnia svizzera, ma conservato un numero italiano

prepagato, per una questione finanziaria (risparmio di costi per

tariffe più vantaggiose, cfr. osservazioni del 31 agosto 2020).

Giustificazione, questa, che mal si concilia tuttavia con una persona che

avrebbe sborsato fino a fr. 1'500.- al mese per servizi di trasporto con

conducente (cfr. citate fatture) o mantenuto un conto bancario italiano,

lasciandosi imputare a ogni transazione le spese per la conversione di valuta

(cfr. estratti conto citati). Agli atti non sono poi state versate fatture

relative al pagamento del canone radiotelevisivo (2017-2018) o di abbonamenti a

giornali o riviste, né documenti comprovanti la sua regolare partecipazione ad

associazioni o attività locali ricorrenti dal 2017 (ma solo una conferma di affiliazione

all’ATTE). Che il canone radiotelevisivo (cfr. fattura del 2019, doc. III)

o il contratto di fornitura di energia elettrica (cfr. scritto del 20 luglio

2020, con contratto di stessa data) non sarebbe stato attivato subito a nome di

A__________, ma rimasto intestato a M__________, pur abitando la signora

nell’appartamento di __________, è una spiegazione che, alla luce di

quanto emerge dalle predette condanne penali, non può evidentemente essere

seguita.

5.6

In queste circostanze, irrilevanti sono invece i diversi documenti

amministrativi che la ricorrente ha prodotto davanti all’istanza inferiore o in

questa sede, quali il permesso di dimora B con data di entrata in Svizzera il 3

maggio 2017 (per il quale M__________ è invero stato anche ritenuto colpevole

di inganno nei confronti dell’Autorità, supra consid. 5.3.4), il

certificato di dimora dal 3 maggio 2017 rilasciato dalla Città di __________,

l’attestazione di assoggettamento fiscale dal 3 maggio 2017 dell’Ufficio

circondariale di tassazione, l’esenzione dall’obbligo di assicurazione LAMAL e

gli atti inerenti alla sua iscrizione all’AIRE dal 26 giugno 2017. Documenti

che, in ogni caso, da soli non bastano mai ad ammettere la costituzione di un

domicilio effettivo (supra consid. 2.3.3).

5.7

Stante quanto precede - e senza che occorra soffermarsi sugli ulteriori

indizi che appaiono smentire un trasferimento di A__________ a __________ dal

maggio 2017 (quali il suo mobilio rimasto depositato a Roma [cfr. dichiarazione

del 5 luglio 2018 della società __________ S.r.l], l’indicazione del suo

domicilio italiano nell’atto notarile dell’8 agosto 2017 e in altra

documentazione di società di diritto inglese [cfr. allegati al citato scritto

del Tribunale del 27 aprile 2020] o gli estratti del programma MOVPOP agli

atti), e anche facendo astrazione dalle risultanze del sopralluogo del 2

febbraio 2018 effettuato dall’autorità distrettuale a quel momento competente

(poi sostituita dall’Autorità cantonale di I istanza, con effetto retroattivo;

cfr. supra consid. C; STA 52.2018.395 del 21 marzo 2018 consid. 3.4),

che l’insorgente ha messo per la prima volta in discussione con le sue ultime

osservazioni del 21 febbraio 2024 - occorre quindi concludere che la società

ricorrente è da considerare una persona all’estero, non avendo costituito la

sua azionista unica alcun domicilio effettivo in Svizzera al momento

dell’acquisto dei fondi. A giusta ragione la competente autorità di prima istanza

ha quindi accertato che la ricorrente va assoggettata alla LAFE per le

operazioni immobiliari in oggetto, negando inoltre l’esistenza di un motivo per

il rilascio di un’autorizzazione ai sensi degli art. 8 segg. LAFE.

La decisione impugnata, del tutto conforme al diritto, va di conseguenza

confermata.

6.

Invano

l’insorgente tenta di affermare che, in ogni caso,

l’acquisto della

part. __________ RFD __________ andava autorizzato in quanto commerciale (cfr.

osservazioni del 21 febbraio 2024).

Anzitutto va ricordato che le istanze alla base della decisione impugnata

vertono sull’obbligo soggettivo della ricorrente alla LAFE, non su un’eccezione

all’obbligo dell’autorizzazione ex art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, segnatamente

l’acquisto da parte di una persona all’estero di un fondo come stabilimento

d’impresa (cfr. pure scritto di questo Tribunale del 4 luglio 2022). In ogni

caso va pure rilevato che in questa sede la ricorrente non ha minimamente

sostanziato e dimostrato che il fondo di __________ servirà a un’impresa per

l’esercizio permanente di un’attività economica ai sensi della predetta norma

(cfr. pure art. 18a cpv. 1 OAFE), e non costituisca invece un mero

collocamento di capitali non ammesso dalla legge (cfr. art. 12 lett. a LAFE;

cfr. pure RtiD I-2021 n. 24 consid. 4.1 e rimandi). Irrilevante è il solo fatto

che il fondo sia assegnato dal piano regolatore a una zona

artigianale-industriale e potrebbe essere utilizzato unicamente a scopo

commerciale (cfr. scritto della ricorrente del 7 giugno 2022). La

tesorizzazione di terreno edificabile, anche se non si trova in una zona

abitativa ma in una zona industriale o commerciale, è infatti un collocamento

di capitali proibito (cfr. Ufficio federale di giustizia, Istruzioni per gli

ufficiali del registro fondiario del 1° luglio 2009, pag. 9 seg., n. 41.2).

7.

Da ultimo, da

respingere è anche la contestazione, del tutto generica, relativa alla tassa

decisionale di fr. 5'000.- applicata dall’Autorità di I istanza. In tale

importo, situato ancora nella fascia inferiore della forchetta (da 100 a 30’000

franchi) prevista dall'art. 47 cpv. 1 lett. b della legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100) e fissato tenendo

conto dei valori in gioco e del dispendio di tempo occasionato dalle domande di

non assoggettamento, non è ravvisabile alcuna violazione dei principi della

copertura dei costi e dell'equivalenza.

8.

8.1. Sulla base

di tutto quanto precede, nella misura in cui non è divenuto privo d’oggetto, il

ricorso deve dunque essere respinto.

8.2

L'emanazione del presente giudizio rende superflua l'evasione della

domanda volta alla concessione dell'effetto sospensivo al gravame, invero dato

per legge (cfr. art. 71 LPAmm).

8.3

Dato l’esito, la

tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm), commisurata in funzione del

dispendio di tempo occasionato dal gravame e dei valori in discussione, è posta

a carico della ricorrente. Non si assegnano ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Nella misura in cui non è

divenuto privo d’oggetto, il ricorso è respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 5'000.-, dedotto l’importo già versato a titolo di anticipo, è

posta a carico della ricorrente.

Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera