Licenza edilizia per un nuovo stabile residenziale

Incarto n.

52.2019.237

Lugano

11

febbraio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliere:

Mariano Morgani

statuendo

sul ricorso del 21 maggio 2019 di

RI 1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del

Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa inoltrata dal ricorrente

avverso la risoluzione del 22 settembre 2017 con cui il Municipio di

Bellinzona ha rilasciato a S__________ la licenza edilizia per l'edificazione

di un nuovo edificio residenziale al mapp. _______di quel Comune;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. CO 1 è proprietaria del mapp. _______di Bellinzona,

assegnato dal vigente piano regolatore (PR) alla zona Centro storico (CS),

disciplinata dal relativo piano particolareggiato (PPCS), approvato dal

Consiglio di Stato con risoluzione n. 8029 del 31 dicembre 1985. Sul fondo,

compreso tra il Viale S__________ e la sottostante, parallela Via C__________,

collegati tra loro dalla scalinata D__________, sorge Palazzo R__________.

Quest'ultimo, affacciato su Viale S__________, è indicato come edificio

soggetto ad interventi conservativi (cfr. art. 7 segg. delle norme di

attuazione; NAPPCS) dal PPCS, il quale prevede inoltre la facoltà di realizzare

un nuovo volume alto 16.50 m (PT + 4) e profondo 14.00 m parallelamente a Via

C. __________ ed in contiguità alla scalinata R__________ (cfr. linea di

allineamento obbligatorio; art. 10 segg.) e una zona di congiunzione tra i due

volumi con limite d'altezza (PT + 1 dalla quota di Via C. ________; comparto

speciale E; art. 19).

Palazzo R__________ è censito nell'Inventario

federale degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS), che lo qualifica

come elemento segnalato (n. 2.2.1: edificio liberty in cemento armato

sistema Brazzola, due corpi separati da scalinata sormontata da arco; 1910)

all'interno del gruppo edilizio G2.2 (Parte inferiore del Viale S_____,

con forte caratterizzazione commerciale e di servizi) con categoria di

rilevo ed obiettivo di salvaguardia A (cfr. Dipartimento

federale dell'interno [editore], ISOS,

volume 4 Bellinzona Blenio Riviera, Berna 2008, pag. 52 e 54). Unitamente alla scalinata ed all'arco,

esso è inoltre compreso, in qualità di bene culturale di interesse cantonale

(BC39), nella variante di PR del

Quartiere di Bellinzona concernente la tutela dei beni culturali e il PPCS -

Edifici soggetti a interventi conservativi, adottata il 4 dicembre 2017 dal

Legislativo comunale e pubblicata dall'8 aprile al 22 maggio 2019. In base a

tale variante, il mapp. _______ è situato all'interno del perimetro di rispetto per

la Chiesa __________ (BC8), il quartiere S__________ (BC42), il Palazzo R__________

e la scalinata e il P__________ (BC20; PRisp 1942; cfr. piano dei beni culturali).

b. L'8 giugno 2015,

l'arch. S__________ ha inoltrato al Municipio, per conto di S__________, una

domanda di costruzione preliminare informativa concernente il mapp. _______,

volta a definire e chiarire le scelte progettuali, in particolare sotto il profilo

dell'altezza. A tale scopo, alla domanda è stato allegato un fascicolo

(Varianti altezza) che mette in discussione l'altezza dell'edificio

prevista dal PPCS.

Con scritto del 12

ottobre 2015 l'Esecutivo comunale ha comunicato all'istante di preavvisare favorevolmente

l'intervento di ristrutturazione per il progetto che prevede un'altezza di

16.50 m, allegando i pareri dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP)

e dell'Ufficio dei beni culturali (UBC) e precisando altresì che la

decisione ha solo valore d'informazione senza effetti giuridici particolari.

c. Il 27 gennaio 2017,

a nome di S__________ è stato chiesto al Municipio il permesso di costruire al

mapp. _______, laddove previsto dal PPCS, un nuovo edificio residenziale e

commerciale, di forma rettangolare ed articolato in otto livelli (di cui due

interrati e 1 seminterrato). Il progetto prevede di edificare uno zoccolo

(piano seminterrato), che si estende tra Via C. __________, la facciata

retrostante di Palazzo R__________ e la scalinata che collega Viale S__________

con Via C. __________ (e viceversa). Su tale zoccolo, si erge, parallelamente a

quest'ultimo asse stradale e in contiguità (lato nord-est) alla scalinata

R__________, il volume del nuovo edificio, lungo ca. 50.00 m e profondo 14.00

m. Secondo la relazione tecnica, lo zoccolo permette di risolvere il

rapporto di adiacenza con la scala e l'edificio R__________. L'area compresa

tra le due volumetrie (ndr. ossia, da un lato, Palazzo R__________ e,

dall'altro, il nuovo stabile) diviene strumento di raccordo e mediazione

delle differenti quote, rapportandosi ai livelli delle zone commerciali di

Viale S__________. Ne risulta un nuovo spazio semipubblico verso l'esistente

e un'area esterna più privata in rapporto al nuovo stabile residenziale. In

totale, nei cinque livelli superiori (incluso il sottotetto) del nuovo stabile

sono previsti 36 appartamenti di varia metratura. Al pianterreno, lungo via C.

__________ (lato nord-ovest), si trovano invece degli spazi commerciali o

amministrativi, mentre verso sud-est trovano posto dei posteggi e le rampe

dell'autorimessa (accessibile dal lato sud-ovest) che conducono ai due piani

interrati, comprendenti altri posteggi (in totale: 82), cantine, depositi,

lavanderie e locali tecnici.

d. Alla domanda,

pubblicata dal 22 febbraio all'8 marzo 2017, si è opposto RI 1, comproprietario

del vicino mapp. __________, censurandola sotto il profilo dell'inserimento

paesaggistico, delle immissioni foniche derivanti dal traffico indotto, dei

possibili pregiudizi causati dalle opere di scavo e della perdita

d'insolazione.

Preso atto dell'avviso

cantonale (n. 100465) favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del

territorio e del fallimento del tentativo di conciliazione, in data 22

settembre 2017 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta,

respingendo nel contempo l'opposizione sollevata. A quest'ultimo riguardo, esso

ha in particolare evidenziato come l'edificio proposto corrispondesse alla

volumetria indicata nel PPCS e s'inserisse adeguatamente nel contesto. Ha

inoltre ritenuto che l'intervento fosse conforme al diritto anche per quanto

concerne il traffico indotto, i posteggi e le relative immissioni.

B. Adito dall'opponente,

con giudizio del 3 aprile 2019 il Consiglio di Stato ne ha respinto il ricorso,

confermando la licenza edilizia.

Ammessa la legittimazione del vicino ad opporsi al progetto e a

ricorrere contro il permesso, il Governo ha preliminarmente disatteso la censura di carente motivazione, ritenendo

che, benché sintetiche, le motivazioni addotte dall'Esecutivo comunale per

respingere l'opposizione e rilasciare il permesso fossero state sufficienti ed

avessero permesso di contestare con cognizione di causa la licenza edilizia. Di

seguito, richiamati i pareri espressi dall'Ufficio dei beni culturali (UBC) e

dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP) in sede di avviso cantonale e

confermati nelle more della procedura ricorsuale, il Governo ha considerato che

non vi fosse ragione di ritenere che il controverso intervento fosse lesivo del

principio dell'inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio. Da questo

profilo ha respinto, siccome ingenerose, le critiche sollevate, rilevando che,

a prescindere dal pacifico rispetto dei parametri edilizi applicabili, quanto

progettato s'inserirebbe correttamente nel contesto, caratterizzato su quel

fronte di Via C. __________ da altri edifici moderni, ed anzi permetterebbe

addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, nella misura in cui viene

eliminato l'attuale posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio

vuoto cementificato - presente sul retro, peraltro privo di particolare

pregio, di Palazzo R__________. Da ultimo, l'Esecutivo cantonale ha reputato

infondate anche le contestazioni concernenti il traffico indotto, osservando

che il progetto prevede soltanto 5 posteggi in più di quelli attualmente

esistenti (82 > 77), aumento questo che il Municipio, cognito della

situazione locale, poteva senz'altro ritenere sopportabile da Via C.

__________, strada di servizio a senso unico con velocità massima di 30 km/h e

calibro stradale di 5.00 m (marciapiedi esclusi).

C. Contro il predetto

giudizio governativo, RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato insieme alla licenza edilizia. In via

subordinata, postula il rinvio degli atti al Municipio per una nuova decisione.

Il ricorrente ribadisce

anzitutto la censura concernente la pretesa lesione del diritto di essere

sentito. A suo avviso, la motivazione contenuta nella licenza edilizia sarebbe

stata a tal punto carente che non poteva essere sanata neppure dal Consiglio di

Stato, il quale a sua volta avrebbe omesso di confrontarsi con le obiezioni

sollevate, segnatamente con quella relativa all'impatto del progetto sul vicino

quartiere S__________. Rimprovera inoltre al Governo di non aver accolto la

richiesta di effettuare un sopralluogo in contraddittorio, statuendo quindi

sull'inserimento paesaggistico senza conoscere i luoghi. In merito a

quest'ultimo aspetto, l'insorgente rileva che sarebbe evidente che la nuova

costruzione si porrebbe in contrasto inconciliabile con il quartiere S__________.

In particolare, a suo avviso, le austere facciate dell'impressionante

monolito, le quali ricordano in modo imbarazzante le fattezze dei palazzoni a pigione

moderata degli anni ottanta (…) cozzano violentemente contro le linee leggere

ed eleganti, quasi allegre, dello stile liberty o classicheggiante degli

edifici di fine ottocento, primissimo novecento, di tale quartiere. Non

condivisibili sarebbero pertanto i succinti pareri favorevoli espressi dall'UBC

e dall'UNP. Pur riconoscendo che su Via C. __________ si affacciano altri

edifici piuttosto voluminosi, l'insorgente ritiene poi che nessuno di questi,

peraltro edificati in periodi meno attenti alla tutela del patrimonio culturale

urbano, avrebbe dimensioni tanto imponenti e fattezze tanto austere/tetre

quanto il nuovo, controverso stabile, connotato da una monotona ripetizione

di moduli senza personalità (…) con

vaghe assonanze di bolscevica

memoria. Né gioverebbe al progetto il fatto che la facciata retrostante di

Palazzo R__________ sarebbe in pessimo stato. Ben meglio sarebbe mantenere

spazi vuoti, che lascino luce e respiro al quartiere di S__________. Del resto,

sarebbe iniquo imporre a quest'ultimo delle limitazioni, sottoponendolo a norme

(in essere e in divenire) di protezione, se poi ciò verrebbe vanificato da

costruzioni che, come quella in discussione, sovrasterebbero minacciosamente il

citato quartiere. Infine, ancorché il numero dei posteggi (residenziali e non)

sarebbe conforme alle normative applicabili, il ricorrente ritiene che Via C.

__________ non sarebbe in grado di sopportarne il relativo traffico, tant'è che

di recente sarebbe stato vietato agli autopostali di accedervi. A torto, l'autorità

comunale non avrebbe colto il suggerimento, formulato in sede di conciliazione

e volto a ridurre i transiti su Via C. __________, di ammettere la

bidirezionalità su quest'ultima, nel tratto tra l'entrata dell'autorimessa e

Via P__________.

D.

a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato,

senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il Municipio e CO 1, qui resistente, con

argomentazioni che verranno riprese, se necessario, nei considerandi di diritto.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma

nell'avviso cantonale e nelle successive prese di posizioni, rilevando che

l'UBC e l'UNP, nuovamente interpellati, hanno anch'essi confermato i loro

pareri favorevoli.

b. In replica e

duplica, le parti ribadiscono essenzialmente le loro contrapposte tesi e

domande di giudizio.

E. Il 15 dicembre 2020,

il Tribunale ha comunicato alle parti, fissando un termine per presentare

eventuali osservazioni, che si riservava di esaminare la fattispecie anche dal

profilo (del rispetto) dell'altezza delle costruzioni, segnatamente con

riferimento al previsto sfruttamento del sottotetto ed alla presenza di

aperture (abbaini e terrazze) sul tetto. Delle osservazioni datate 18 gennaio

2021, formulate dalla resistente, si dirà, per quanto necessario, in appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, già opponente (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65

cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in

ordine.

1.2. In merito alla

resistente, il Tribunale osserva quanto segue. La CO 1, fondata nel 1973 ed

attiva nella gestione collettiva di patrimoni a lei affidati da numerose casse

pensioni e istituti di previdenza svizzeri (cfr. www._______),

è proprietaria del fondo dedotto in edificazione. La domanda di costruzione è

stata invece presentata a nome di S__________ ed è a quest'ultimo che è stata

rilasciata la licenza edilizia. Sennonché, esso è soltanto un marchio con cui

il gruppo della Z__________, la quale ha acquisito nel 2015 il gruppo

S__________, offre soluzioni d'investimento e previdenziali ad investitori

privati, aziende e istituzioni (cfr. www._______

e www._______).

Ora, il fatto che beneficiario del permesso non sia una persona fisica o

giuridica, ma un marchio, non osta di per sé alla validità dello stesso, posto

che, per definizione, la licenza edilizia accerta soltanto che nessun

impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti

(art. 1 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9

dicembre 1992; RLE; RL 705.110). Tale circostanza, perlomeno singolare, fa

tuttavia insorgere delle perplessità circa la qualità di parte della

resistente. In effetti, in ambito edilizio, il proprietario che non è istante,

non è, di principio, parte al procedimento. Salvo eccezioni, segnatamente

laddove potrebbero essergli imposti dei provvedimenti di ripristino, esso non è

legittimato a contestare il diniego della licenza (cfr. art. 21 cpv. 2 LE). Di

conseguenza, di norma esso non è neppure legittimato a presentare la risposta e

la duplica nel caso in cui - come in concreto - la licenza edilizia sia

contestata dall'opponente. Nella fattispecie, occorre tuttavia considerare che,

al di là dell'indicazione perlomeno insolita dell'istante in licenza, fin

dall'inizio è la resistente ad essere stata considerata la vera (istante e)

beneficiaria della licenza e, quindi, l'effettiva (contro)parte nella

procedura. È lei, infatti, che, senza che nessuno eccepisse mai alcunché, ha

formulato le osservazioni sull'opposizione interposta dal ricorrente, che ha

poi inoltrato la risposta e la duplica davanti al Governo e che, di

conseguenza, ha presentato gli allegati di risposta e duplica in questa sede. È

in particolare lo stesso ricorrente che la ritiene espressamente parte alla

procedura (cfr. ricorsi del 24 ottobre 2017 e del 21 maggio 2019, pag. 4 seg.),

di modo che, anche in applicazione del principio dell'affidamento (buona fede),

non vi è ragione di rimettere in discussione la sua posizione di resistente

(anche) in questa sede.

1.3. Con queste precisazioni, il

giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv.

1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge

con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Il sopralluogo sollecitato

dal ricorrente non appare quindi idoneo ad apportare al Tribunale la conoscenza

di ulteriori elementi rilevanti per l'esito della vertenza. Per lo stesso

motivo, e ritenuto altresì che il fondo dedotto in edificazione concerne una

zona centrale di Bellinzona generalmente conosciuta e senz'altro nota

all'istanza inferiore, immune da critiche è pure la decisione del Governo,

fondata su una sostenibile valutazione anticipata delle prove, di prescindere

dallo stesso.

Considerandi

2.

L'insorgente si duole anzitutto di una violazione del suo diritto di essere sentito.

In sostanza, lamenta una carente motivazione (della licenza edilizia e)

della decisione impugnata, la quale non si confronterebbe con tutte le

obiezioni sollevate, segnatamente con quella relativa all'impatto del progetto

sul vicino quartiere S__________.

2.1

Giusta l'art. 46

cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per iscritto. La norma si

limita a stabilire il principio della motivazione scritta, senza precisare

altrimenti il contenuto e l'estensione della motivazione, cosicché valgono le

garanzie minime dedotte dall'art. 29 cpv. 2 della Costituzione federale della

Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari

aspetti tra cui il diritto a una decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid.

5.1; 136 I 229 consid. 5.2). Per costante giurisprudenza, la motivazione di una

decisione è sufficiente quando la parte interessata è messa in condizione di

rendersi conto della portata del provvedimento che la concerne e di impugnarlo

con cognizione di causa (cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica

basta che l'autorità esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a

decidere in un senso piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a

pronunciarsi in modo esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati,

ma può limitarsi alle sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio,

in quanto atte a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154

consid. 4.2, 138 I 232 consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1).

Inoltre, sempre che ciò non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione

di una decisione può anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi

della stessa o da rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF

2C_583/2017 del 18 dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre

2016.

consid. 5.2).

2.2

Nella decisione impugnata, dopo aver disatteso l'analoga censura rivolta

contro la (motivazione della) licenza edilizia, il Consiglio di Stato ha

anzitutto illustrato il quadro legale e la giurisprudenza relativi al principio

dell'inserimento ordinato ed armonioso nel territorio. In tale contesto, ha in

particolare rilevato che, stante l'ubicazione del previsto edificio nel

comparto del centro storico, la competenza (ndr. ad esprimersi in merito) è

cantonale e spetta dunque all'UNP che, con l'UBC, si era del resto occupato del

progetto già nella fase preconsultiva nel 2015. Di seguito, riportati i

pareri espressi dall'UBC e dall'UNP in sede di avviso cantonale, il Governo ha

ritenuto che non vi fosse motivo di discostarsene. Rilevato come le censure

sollevate si limitassero in sostanza a criticare l'inserimento del controverso

edificio nel contesto del quartiere di S__________ e di Via C. __________ in

ragione della sua mole ed espressione architettonica, ha reputato ingenerose le

critiche proposte. A suo avviso, infatti, lo stabile progettato in conformità

ai parametri applicabili s'inserirebbe correttamente nel contesto,

caratterizzato su quel fronte di Via C.

__________ da altri edifici moderni, privi, come la facciata retrostante di

Palazzo R__________, di particolare pregio. Per contro la facciata della nuova

costruzione presenterebbe un'impostazione moderna con numerose aperture, che le

darebbero movimento, scongiurando il paventato effetto casermone.

Secondo l'Esecutivo cantonale, l'edificio contestato permetterebbe in

definitiva addirittura di migliorare l'aspetto del comparto, segnatamente

eliminando il posteggio a cielo aperto - definito desolante spazio vuoto

cementificato - esistente tra Palazzo R__________ e Via C. __________. Da

ultimo il Governo ha ritenuto che, benché all'interno del vicino quartiere di S__________ prevalga un edificato tradizionale, la

cesura urbanistica rappresentata dall'asse stradale è chiara, ciò che

consentirebbe di scostarsi da tale tipologia.

Ora, la decisione

impugnata consente di desumere con sufficiente chiarezza le ragioni che hanno

indotto la precedente istanza a confermare la licenza edilizia e a rigettare le

censure avanzate. La fondatezza o meno delle considerazioni sviluppate dal

Governo è invece questione che attiene il merito. Le sue motivazioni sono del

resto state recepite dall'insorgente, che ha potuto

impugnare con cognizione di causa il suo giudizio davanti a questo Tribunale,

riproponendo in questa sede le tesi già sollevate senza successo davanti

all'istanza inferiore. Non può quindi dirsi che vi sia stata una violazione

del suo diritto di essere sentito.

3.

Inserimento

paesaggistico

3.1

La legge sullo

sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100) prevede all'art. 104

cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio

operativo) applicabile a tutto il

territorio cantonale. Tale norma esige che gli interventi si inseriscano

nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della

legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst; RL 701.110)

precisa che l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si

integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le

preesistenze e le caratteristiche dei luoghi (cfr. al riguardo, STA

52.2013.35

del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi, 52.2012.259 del 14 febbraio

2014.

consid. 4).

3.2

Per giurisprudenza, nell'interpretazione di tale concetto -

di natura indeterminata - l'autorità non deve affidarsi

alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri oggettivi,

dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie deve

condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF 114

la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63 del

23.

febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11

maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3

novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La

protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario

ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La citata clausola estetica, che è

applicata dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che - come in

concreto - riguardano i nuclei/centri storici e i paesaggi d'importanza

federale e cantonale (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. b LST e 109 cpv. 1 lett. b RLst), possiede una portata

autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie. Essa non

deve tuttavia svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le

prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale

federale ha ripetutamente rilevato che le

costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere

considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto

paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti (DTF 115 Ia

363.

consid. 3a, 115 Ia 114 consid. 3d; STA 52.2010.147 del 24 agosto 2010

consid. 3.3.1, confermata da: STF 1C.442/2010/1C.448/2010 del 16 settembre 2011, pubbl. in: RtiD I-2012 n. 11

consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con rinvii). Occorre

bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie vigenti appaia

irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere un sito, un

edificio o un insieme di costruzioni che

presentano qualità estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe

in pericolo dalla sua realizzazione (STF 1C_258/2007 del 28 agosto 2017

consid. 6.2 con rimandi).

3.3

Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle istanze inferiori alla nozione giuridica indeterminata in

esame, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di cognizione, che

esercita tuttavia con riserbo in ragione della latitudine di giudizio di cui

dispone l'autorità decidente ai fini dell'individuazione del suo contenuto

normativo. Nella misura in cui riserva alle autorità di prime cure anche un

certo margine discrezionale, il sindacato di legittimità che questo Tribunale è

chiamato ad esprimere è invece circoscritto alla violazione del diritto,

segnatamente sotto il profilo dell'abuso del potere d'apprezzamento (cfr. art.

69.

cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la valutazione estetica appaia plausibile,

l'autorità di ricorso non può dunque censurarla sostituendo il suo

apprezzamento a quello dell'istanza decidente (cfr. DTF 100 la 82 consid. 4a,

96.

I 369 consid. 4; cfr. STA 52.2015.67

citata consid. 6, 52.2013.35 citata consid. 5.3 e rimandi, 52.2010.147

citata consid. 2.3 con rimandi e RtiD I-2012 n. 11 consid. 2.2.1).

3.4

Nel caso concreto, come esposto in narrativa, il progetto

prevede l'edificazione di un nuovo edificio di forma rettangolare laddove il

PPCS contempla espressamente la facoltà di realizzare un nuovo volume,

parallelamente a Via C. __________. Tra il nuovo stabile e Palazzo R__________,

nell'area che il PPCS definisce zona di congiunzione, è inoltre previsto

uno zoccolo, con l'accesso all'autorimessa (lato sud-ovest) e, in superficie,

degli spazi privati (al servizio degli appartamenti siti al primo piano) e

semipubblici (nell'area rivolta verso Palazzo R__________). Le dimensioni di

questi corpi sono sostanzialmente predeterminate. Per il nuovo volume, il PPCS indica

infatti, in modo vincolante (cfr. art. 11 NAPPCS), l'altezza (16.50 m alla

gronda), la profondità (14.00 m), la lunghezza e l'ubicazione (queste ultime

mediante linea di allineamento obbligatorio). Per la zona di congiunzione,

situata tra la facciata retrostante (nord-ovest) di Palazzo R__________ e la

facciata sud-est del nuovo edificio, il PPCS indica pure dei limiti d'altezza

(al massimo PT + 1 dalla quota di Via C. __________; art. 19 NAPPCS). Ne

discende che, nella misura in cui il ricorrente critica il nuovo stabile per la

sua mole, qualificandolo di impressionante monolito, che invece

d'integrarsi convenientemente nel contesto sovrasterebbe minacciosamente

il quartiere di S__________, la sua generica eccezione non può che essere

disattesa, in quanto volta implicitamente a ridiscutere i parametri

planovolumetrici definiti dal PPCS, senza che sia fatta valere, né che sia

altrimenti rilevabile, la sussistenza di motivi eccezionalmente suscettibili di

rimettere in discussione la pianificazione nel quadro della procedura di

rilascio del permesso edilizio. Da questo profilo non giustifica altra

conclusione neppure il diritto in divenire, posto che la variante di PR

concernente la tutela dei beni culturali non comporta, di per sé, particolari

limitazioni di questi parametri edificatori (cfr. rapporto di pianificazione

dell'aprile 2019, pag. 12; cfr. pure l'avviso favorevole dell'UBC). Nemmeno

l'insorgente pretende il contrario. Ne deriva che la sola circostanza che il

nuovo edificio comporti volumi e sfruttamenti decisamente maggiori degli

edifici che sorgono nel vicino quartiere di S__________, che si sviluppa

comunque più a nord-est e dal quale è separato dall'asse stradale di Via C.

__________ e dall'incrocio tra quest'ultima e Via S__________, non è sufficiente

per reputarlo contrario all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto

paesaggistico. Determinante, da questo punto di vista, non è infatti tanto la

relativa vicinanza con il citato quartiere, caratterizzato da ville/villette

circondate dai relativi spazi verdi (giardini, parchi) e rappresentativo - per

ubicazione, impostazione urbanistica e architettonica - dell'edilizia borghese

e ferroviaria otto/novecentesca (cfr. rapporto di pianificazione citato, pag.

11), che il PR assegna peraltro ad una diversa zona (zona comparti speciali

S__________ (1); cfr. piano delle zone) e che lo stesso ISOS attribuisce ad

un altro settore (perimetro edificato P7; cfr. ISOS, pag. 52 e 57), quanto

piuttosto il fatto che il controverso immobile verrebbe a sorgere all'interno

di un comparto urbano, censito nell'ISOS come perimetro edificato P2 (Quartiere

cittadino ordinato in gran parte sul Viale S__________; 2a metà sec.

XIX - primi decenni del XX con recenti inserimenti, sostituzioni e

trasformazioni) con categoria di rilievo ed obiettivo di salvaguardia B,

contraddistinto da un tessuto edilizio invero eterogeneo, dove sono presenti,

segnatamente lungo il lato orientale di Via C. __________, costruzioni e

complessi edilizi strutturati su più livelli e con ingombri analoghi e finanche

maggiori (cfr. mappa catastale in SIFTI e viste su Google Map/Google Street

View; cfr., a quest'ultimo proposito, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016

consid. 6.5 e rinvii).

Ciò detto, nel caso

concreto occorre tuttavia rilevare che, contrariamente a quanto addotto dal

Governo, il progetto non rispetta appieno i citati parametri e, segnatamente,

quello - di particolare rilievo sotto il profilo dell'inserimento paesaggistico

- dell'altezza. Notoriamente, quest'ultima si misura a partire dal terreno

sistemato sino al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o

del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE). Decisivo è l'ingombro, ovvero lo sviluppo

verticale delle facciate. Salvo diversa, esplicita disposizione del diritto

edilizio comunale, l'ingombro costituito dalle falde dei tetti non è

conteggiato nell'altezza. Analogamente, non sono di principio computati i volumi

edilizi, quali timpani dei tetti, corpi tecnici ed abbaini, che sovrastano il

filo superiore del cornicione di gronda, purché il loro sviluppo orizzontale

rimanga in un rapporto di subordinazione rispetto alla lunghezza complessiva

della falda del tetto, rispettivamente della facciata sottostante (≤ un

terzo; cfr. STA 52.2010.440/2012.6 del 13 novembre 2012 consid. 2.2.2.3,

52.2007.53

del 10 aprile 2007 consid. 2.2, 52.2005.301 del 24 novembre 2006

consid. 3.2.2, 52.2001.364 del 5 aprile 2002 consid. 2.3, pubblicata in: RtiD

II-2002 n. 36). Ora, il tetto a quattro falde che ricopre il controverso

edificio presenta su ogni falda delle aperture. In particolare, vi sono 10

abbaini che fuoriescono dalla falda, ciascuno largo 2.45 m, sulla falda

nord-ovest, ed 8 abbaini e 2 terrazze, ciascuna larga 4.08 m, sulla falda

sud-est (cfr. piani 490-201 e 490-204). Tenuto conto di una lunghezza della

falda/facciata pari a ca. 50.00 m, lo sviluppo di queste aperture raggiunge

quindi quasi il 50% sul lato nord-ovest (2.45 x 10 = 24.50 m) e supera il 55%

sul lato sud-est ([2.45 x 8] + [4.08 x 2] = 27.76 m). Si tratta dunque di

aperture che, nella misura in cui fanno sì che la falda del tetto assuma le

connotazioni di una vera e propria facciata, non possono essere ignorate dal

profilo degli ingombri verticali. Ne consegue che l'altezza dell'edificio non

va misurata unicamente al filo del cornicione di gronda (16.50 m), ma alla

quota superiore di queste aperture del sottotetto (16.50 + [0.31 + 1.70] =

18.51

m), con ciò che ne consegue.

Non porta ad altra

conclusione la circostanza che il Municipio abbia preavvisato favorevolmente la

domanda preliminare informativa inoltratagli nel giugno 2015, giacché, non

essendo stata esperita la procedura ordinaria, la presa di posizione

dell'autorità comunale aveva/ha unicamente valore di semplice informazione,

senza effetti giuridici particolari, come risulta peraltro dallo scritto

municipale (cfr. art. 15 cpv. 2 LE; STA 52.2016.12 del 26 aprile 2017). Non

soccorre la resistente neppure il fatto che l'art. 24 NAPPCS dia facoltà al

Municipio di concedere deroghe, fatta eccezione per le volumetrie e per i

vincoli conservativi. Non risulta in effetti che sia stata richiesta una

deroga, né che quest'ultima sia stata concessa, tantomeno che la sua

concessione sia stata debitamente motivata (cfr. art. 24 cpv. 2 NAPPCS).

Conforta peraltro la

suddetta valutazione di questa Corte anche l'indicazione complementare (PT + 4

livelli) prevista dal PPCS in relazione all'altezza del volume realizzabile parallelamente

a Via C. __________. Anche qualora si volesse ritenere che tale indicazione non

escluda completamente lo sfruttamento - come quinto livello - del sottotetto,

quest'ultimo non potrebbe comunque oltrepassare il 50% della superficie utile

lorda (SUL) dell'ultimo (= quarto livello) piano abitabile (cfr. art. 12 cpv. 2

NAPPCS), ciò che il progetto sembra invero disattendere (cfr. relazione

tecnica: calcolo SUL). Sotto quest'ultimo profilo non può in effetti essere

seguita la tesi espressa dalla resistente nelle osservazioni del 18 gennaio

2021, secondo cui l'art. 12 cpv. 2 NAPPCS non sarebbe applicabile al progetto

in esame, siccome quest'ultimo concernerebbe un comparto speciale.

Contrariamente a quanto essa sostiene, l'area prevista per la costruzione del

nuovo edificio non è infatti ubicata in un comparto edificabile speciale. Lo è

soltanto lo spazio contiguo, attribuito alla zona di congiunzione che separa il

nuovo volume da Palazzo R__________ (cfr. PPCS e relativa legenda).

Ferme queste premesse,

nella misura in cui la costruzione viola l'altezza prescritta (18.51 m >

16.50

m) - difetto questo cui non può essere posto rimedio in questa sede, dato

che la correzione esige una (almeno parziale) riprogettazione - si deve

giocoforza ritenere che la valutazione estetica dell'autorità dipartimentale,

avallata dal Governo, si fonda su una premessa errata e non può dunque essere

tutelata. Se è vero che le costruzioni che

rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate

contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto

perché comportano volumi e sfruttamenti

maggiori di quelli degli edifici circostanti, è altrettanto vero che per

considerare una costruzione inserita in modo ordinato ed armonioso nel

paesaggio devono essere quantomeno rispettati i parametri edificatori

applicabili alla zona di situazione. Ne deriva che il ricorso va accolto,

seppur per considerazioni diverse rispetto a quelle sollevate dall'insorgente,

senza necessità di approfondire ulteriormente la questione della valutazione

estetica. Sotto quest'ultimo profilo non nuoce comunque evidenziare che, alla

luce del contesto in cui s'inserisce l'intervento (centro storico, presenza di

beni culturali nelle vicinanze) e delle dimensioni di quest'ultimo (facciate

lunghe ca. 50.00 m, altezza di 16.50 m), sarebbe invero opportuno che la

relazione tecnica illustrasse i diversi

criteri adottati dal progettista ai fini dell'inserimento della costruzione nel

paesaggio, fornendo anche la necessaria documentazione di supporto (fotografie

delle adiacenze, fotoinserimento/rendering del progetto). A questo

proposito, sebbene non vincolanti, le Linee guida edite dal Dipartimento del

territorio nell'ottobre 2013 (Domande di costruzione. Criteri di valutazione

paesaggistica nell'ambito della procedura edilizia) forniscono preziose

indicazioni per una corretta indagine. A sua

volta, l'autorità preposta all'esame di questo importante aspetto non può

limitarsi ad un giudizio sintetico, ma è tenuta a motivare il suo avviso,

favorevole o sfavorevole che sia, a maggior ragione allorquando - come in

concreto - è stata espressamente sollevata una censura sul tema. Non spetta

infatti in primis a questo Tribunale di argomentare compiutamente perché

un determinato progetto sia conforme alla clausola estetica prevista

dall'art. 104 cpv. 2 LST.

4.

Dato l'esito,

non mette conto di approfondire neppure la censura in materia di posteggi e

traffico, anche perché la riprogettazione potrebbe modificare il fabbisogno di

posteggi.

5.

5.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto, annullando la

licenza edilizia ed il giudizio governativo che la conferma.

5.2

La tassa di giustizia è

posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm).

Essa rifonderà inoltre al ricorrente, assistito da un avvocato, congrue

ripetibili per entrambe le istanze (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

§. Di conseguenza,

sono annullate la decisione del 3 aprile 2019 (n. 1778) del Consiglio di Stato

e la licenza edilizia del 22 settembre 2017.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della CO 1, la quale verserà un

identico importo (fr. 2'000.-) al ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe

le istanze. All'insorgente va restituita la somma di fr. 1'800.- versata quale

anticipo delle presumibili spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

.

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente Il

vicecancelliere