Licenza edilizia per uno stabile residenziale

Incarto n.

52.2019.288

Lugano

23 settembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso del 7 giugno 2019 di

RI

1

contro

la decisione dell'8 maggio 2019 (n. 2258) del

Consiglio di Stato che annulla la risoluzione del 10 aprile 2018, con cui il

Municipio di Lugano gli ha rilasciato la licenza edilizia per demolire un

edificio e costruire un nuovo stabile plurifamiliare (part. __________,

sezione Viganello);

ritenuto, in

fatto

A. RI 1 è proprietario di

un fondo edificato (part. __________) situato a Lugano, al margine del

quartiere di Viganello (a confine con Pregassona). Il terreno, accessibile da

ovest da un braccio di via __________ (che corre su fondi di terzi, tra cui la

part. __________), è assegnato dal piano regolatore alla zona

residenziale-commerciale estensiva R7e.

B. a. Con domanda di

costruzione del 14 luglio 2017, RI 1 ha chiesto al Municipio il permesso di

demolire la casa esistente sul predetto fondo e costruire un nuovo stabile d'appartamenti.

L'edificio, coperto da un tetto a falde, è formato da 8 piani fuori terra

(destinati a 7 unità abitative e una terrazza con un locale multiuso) e uno

zoccolo con due livelli inferiori (P-1 e P-2), in buona parte interrato. In

quest'ultimo è in particolare prevista un'autorimessa (P-1), che sarà

accessibile da una rampa in trincea, ricavata lungo il lato sud del fondo.

b. Nel termine di pubblicazione, la domanda di costruzione ha tra l'altro suscitato

la congiunta opposizione di CO 1, CO 2, CO 3, CO 4, CO 5, CO 6 e CO 7, CO 8, CO

9, CO 10 e CO 11, tutti comproprietari di quote di proprietà per piani (PPP)

del fondo confinante verso est (part. __________).

c. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del

territorio (n. 102857), il 10 aprile 2018 il Municipio ha rilasciato la licenza

edilizia richiesta (che ha subordinato ad alcune condizioni), respingendo la

predetta opposizione.

C. Con giudizio dell'8

maggio 2019, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso interposto dai

predetti comproprietari della PPP, annullando il permesso edilizio. Disattese

due censure riferite alla completezza della domanda di costruzione e alle

condizioni poste dal Municipio, il Governo ha anzitutto ritenuto che il nuovo

stabile rispettasse l'altezza massima ammessa (m 22.50 alla gronda e m 24.50 al

colmo), ma non la norma che limita la sistemazione dei terreni pianeggianti

alla quota massima di quelli adiacenti (art. 27 delle norme d'attuazione del

piano regolatore, sezione Viganello; NAPR). Ha poi riscontrato un leggero

sorpasso della superficie utile lorda (SUL) di 0.47 m2, ritenendo

però il difetto emendabile mediante una clausola accessoria (che non occorreva

comunque individuare, vista la licenza da annullare). Appurato il rispetto

delle distanze minime dal confine e tra edifici dal fondo a nord (a fronte di

un accordo per la costituzione di una servitù prediale di assunzione della

maggior distanza), ha invece considerato che il progetto non rispettasse la

distanza dal limite della part. __________ (visti i balconi sporgenti per oltre

m 1.10 dalla facciata sud). Ha infine riscontrato anche una disattenzione della

linea di arretramento tracciata lungo la strada di servizio pianificata sul

braccio di via __________ (oltrepassata da una piattaforma per disabili e dalle

scale), lasciando da ultimo aperta, dato l'esito, l'evasione di ulteriori

censure.

D. Avverso il predetto

giudizio, il soccombente si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato e che sia ripristinata la licenza

edilizia. In sostanza, rimprovera al Governo di aver bocciato il progetto senza

valutare delle possibili correzioni nei lievi difetti riscontrati. Contesta

anzitutto le conclusioni tratte in merito alla sistemazione del terreno, che

sarebbero frutto di un errore di interpretazione in merito al livello del

terreno del fondo a est (part. __________). Errate sarebbero inoltre le

deduzioni relative al computo dei balconi nella distanza dal confine della

part. __________. La piattaforma per disabili con le scale che invade la fascia

di arretramento potrebbe invece agevolmente essere spostata.

E. All'accoglimento del

ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nel contenuto dell'avviso

cantonale. Il Municipio sollecita dal canto suo l'accoglimento del gravame,

ritenendo sproporzionato l'annullamento della licenza edilizia. A opposta

conclusione pervengono i vicini opponenti, contestando punto per punto le

censure dell'insorgente e riproponendo quelle rimaste inascoltate davanti alla

precedente istanza (completezza della domanda, indice di sfruttamento, altezze,

ecc.).

F. Non vi è stato

un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia del ricorrente a

presentare una replica.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativa è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza, personalmente e

direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv.

1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in

ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25

cpv. 1 LPAmm).

2. Sistemazione del

terreno

2.1. La sistemazione del terreno è disciplinata dall'art. 27 NAPR, che prevede

in particolare quanto segue:

1.

La sistemazione del terreno non

deve modificare sostanzialmente il profilo originario dello stesso. [...]

2.

Su fondi pianeggianti ossia quelli

con dislivelli inferiori a m 2.50 tra le quote estreme del terreno originario,

il livello del terreno sistemato non può superare quello massimo dei terreni

adiacenti.

3.

Su fondi non pianeggianti ma con

pendenza media del terreno inferiore al 35%, il terreno può essere sistemato

costruendo muri di sostegno di un'altezza massima di m 1.70 dal terreno

naturale o di controriva (ossia destinati a sostenere uno scavo nel terreno)

pure di un'altezza massima di m 1.70 dal terreno sistemato. I terrapieni non

potranno tuttavia superare l'altezza di m 1.50 misurata dal terreno naturale.

4.

Su fondi con pendenza media del

terreno pari o superiore al 35% l'altezza massima dei muri di sostegno o di

controriva potrà essere aumentata a m 2.50. I terrapieni potranno giungere fino

a m 2.30 dal terreno naturale. […]

Per principio, stando

alla norma (cpv. 1), la morfologia originaria dei fondi non può essenzialmente

essere modificata mediante opere di sistemazione.

Tale principio è tuttavia relativizzato dalla facoltà, concessa dal cpv. 3, di

edificare muri alti fino a m 1.70 (con terrapieni di m 1.50) su fondi non

pianeggianti con una pendenza fino al 35% (o addirittura superiori a 2 m,

laddove la pendenza è ≥ al 35%, cfr. art. 27 cpv. 4 NAPR). Tale norma

tiene conto dell'esigenza, che si può verificare segnatamente in caso di

terreni in pendio, di renderli pianeggianti mediante opere di ripiena o

escavazione (cfr. STA 52.2015.166-243 del 2 dicembre 2016 consid. 3.1,

52.2011.556 del 15 novembre 2012 consid. 3.2, 52.2009.228 del 3 marzo 2010

consid. 4.2, confermata da STF 1C_204/2010 del 27 luglio 2010, riferite a norme

aventi finalità analoghe).

Il principio di cui all'art. 27 cpv. 1 NAPR riguarda dunque essenzialmente i

terreni pianeggianti (ovvero quelli che - per definizione data dal cpv.

2 della norma - hanno dislivelli inferiori a m 2.50 tra le quote estreme del

terreno originario). Come rettamente rilevato

dal Governo, tale norma tende a evitare l'effetto estetico negativo risultante

dalla formazione di terrapieni su questi fondi (cfr. Adelio Scolari, Commentario, II ed.,

Cadenazzo 1996, n. 1244 ad art. 40/41

LE). È nondimeno permesso l'adeguamento del livello del terreno piano a quello

dei fondi contigui: lo si deduce chiaramente dal cpv. 2, secondo cui il

livello del terreno non può superare quello massimo dei terreni adiacenti

(cfr. pure, in senso analogo: STA 52.2015.166-243 citata consid. 3.2,

52.2011.556 citata consid. 3.2).

2.2. In concreto, il progetto prevede di sistemare il terreno attorno al nuovo

edificio con dei terrapieni, in particolare sui lati est, ovest (verso il

braccio di via __________, part. __________) e nord. Premesso che il fondo

dedotto in edificazione è chiaramente pianeggiante ai sensi dell'art. 27 cpv. 2

NAPR, a giusta ragione il Governo ha ritenuto che la predetta sistemazione non

fosse ovunque conforme a tale norma.

Per quanto possa risultare ammissibile la ripiena sul lato est (che presenta un

dislivello di soli 0.20 m rispetto alla quota della part. __________, cfr.

vista nord, vista sud e sezione B-B), è invece del tutto evidente come non sia

rispettoso dell'art. 27 cpv. 2 NAPR il terrapieno previsto sul lato opposto

(ovest). Esso genera infatti a tutti gli effetti uno sbalzo di m 1.30 rispetto

al livello del fondo attiguo (part. __________, strada; cfr. vista nord, sud e

sezione B-B), con il quale invece attualmente coincide (cfr. livello terreno

naturale sulla sezione B-B e sezione C-C1 del geometra, doc. 7

prodotto in questa sede). Problematico appare invero anche il terrapieno sul

lato nord, verso la part. __________: benché quest'ultimo fondo presenti una

ripiena nella parte più centrale, nella fascia a confine già ora presenta

infatti un'altimetria coordinata con il livello della part. __________ dedotta

in edificazione (cfr. sezione A-A1 del geometra doc. 5 e foto 1-2 di

cui al doc. 9, allegati al ricorso).

In ogni caso, nella misura in cui prevede una sistemazione che supera

chiaramente il livello massimo del terreno adiacente, segnatamente verso via __________

(part. __________) - dove produce una netta differenza di quota di non solo m

0.20, ma di m 1.30 -, il progetto non può essere autorizzato. Già solo per

questo difetto, affatto di secondaria importanza, né facilmente emendabile

(cfr. al riguardo: STF 1C_68/2020 dell'8 luglio 2020 consid. 2.3; STA

52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2.3 e rinvii), va quindi

tutelata la decisione del Governo di annullare la licenza edilizia. A maggior

ragione se si considera che, come censurano i resistenti e si vedrà qui di

seguito, il nuovo edificio non rispetta nemmeno l'altezza massima prescritta.

3. Altezza

3.1. In base ai combinati art. 42 cpv. 2 e 41 cpv. 2 lett. d NAPR, nella zona R7e

l'altezza massima degli edifici non può

superare m 22.50 alla gronda e m 24.50 al colmo.

3.2. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

o del parapetto.

L'altezza degli edifici va di principio misurata lungo il loro perimetro

esterno. Gli ingombri verticali e l'impatto che ne deriva sono infatti

determinati dalle facciate. Il loro sviluppo verticale va per principio

misurato indipendentemente da eventuali arretramenti dei piani superiori

rispetto ai piani sottostanti. In tal senso, l'art. 43 del regolamento di

applicazione della LE del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110) dispone, ad

esempio, che l'altezza degli attici, solitamente arretrati rispetto alle

facciate sottostanti, è aggiunta a quella di queste ultime. Resta riservato il

particolare criterio di misurazione per le costruzioni in pendio, articolate

sulla verticale: per questi edifici, giusta l'art. 40 cpv. 2 seconda frase LE,

l'altezza si misura per ogni singolo corpo situato a quote diverse, a

condizione che tra gli stessi vi sia una rientranza di almeno 12 m (cfr. RtiD

I-2011 n. 19 consid. 3.1; STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid. 2.1,

52.2015.121-236 del 5 aprile 2017 consid. 7.3 e rimandi; 52.2006.315 del 16

aprile 2007 consid. 4.1; Scolari, op.

cit., n. 1234 ad art. 40/41 LE).

3.3. Il punto inferiore di misurazione è

dato dal livello del terreno sistemato perpendicolarmente sottostante (cfr.

RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Se il terreno è sistemato mediante la

formazione di un terrapieno, la sua altezza va aggiunta a quella dell'edificio

sovrastante, soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una

distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18

consid. 3). Se la sistemazione è ottenuta abbassando

il livello del terreno naturale (mediante escavazione), il maggior

sviluppo verticale delle facciate che ne risulta va interamente preso in

considerazione ai fini della misurazione dell'altezza (cfr. STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.7, 52.2008.24/27/28

del 28 aprile 2008 consid. 3.1, 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1223 ad art. 40/41

LE). Una trincea che occupa soltanto una frazione della facciata, scavata nel

terreno per formare un'area di disimpegno (come l'accesso a un'autorimessa o a

locali sotterranei), non è tuttavia da considerare quale livello del terreno

sistemato. Le sue dimensioni non sono in effetti tali da determinare un aumento

dell'impatto risultante dagli ingombri verticali dell'edificio sul paesaggio circostante (cfr. STA 52.2016.504 citata consid. 4.7, 52.2016.149 citata consid. 2.1 e rimandi, 52.2005.39 citata consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1229 ad art. 40/41 LE). In tal senso, l'art. 23

NAPR stabilisce in particolare che in caso di rampe e piazzali d'accesso ad

autorimesse o ad altri locali sotterranei, l'altezza dell'edificio sarà

misurata dal terreno sistemato senza tener conto, fino a concorrenza di m 3.50,

dell'altezza della trincea,

a condizione che la stessa si sviluppi su un

fronte pari al massimo alla metà della lunghezza della facciata fino a un

massimo di m 10.00.

3.4. In concreto, il progetto prevede di scavare tra l'edificio che insiste

sullo zoccolo dell'autorimessa e il confine sud (verso la part. __________),

una trincea larga ca. 4 m e lunga almeno una quindicina di metri (cfr. ad es.

pianta PT e vista sud). Non vi è dubbio che, determinata dal terreno così

escavato, l'altezza dell'edificio supera abbondantemente quella massima ammessa

(m 22.50 alla gronda e m 24.50 al colmo). Misurata sulla verticale della

facciata sud, dalla trincea ai piedi dell'autorimessa, l'altezza alla gronda è

infatti pari a ca. m 25.50 (cfr. vista sud); quella al colmo (tenuto conto del

vertice del timpano) ammonta invece a ca. 26 m (cfr. sezione A-A).

SCHEMA sezione A-A

La trincea non può

essere trascurata in applicazione dell'art. 23 NAPR, poiché si sviluppa sull'intera

lunghezza della facciata sud. Tanto meno può essere ignorato lo zoccolo che, su

questo lato, non può in particolare essere ricondotto a un terrapieno che

ingloba un'autorimessa interrata, ma - come ben emerge in particolare dalla

sezione A-A - al di là dello strato di terra sulla sua soletta, è una vera e

propria costruzione comprendente spazi chiusi connessi all'edificio, il cui

ingombro verticale va conteggiato insieme a quello dei piani arretrati

sovrastanti (cfr. supra, consid. 3.2; cfr. pure STA 52.2017.197-199-200

del 14 maggio 2018 consid. 2.4, 52.2006.315 del 16 aprile 2007 consid. 4, 52.2004.112

del 10 maggio 2004 consid. 2).

Contrariamente a quanto concluso dal Governo, che non si è compiutamente

confrontato con la censura sollevata dai resistenti (cfr. ricorso al Governo,

punto 7), anche per questo motivo il progetto non può dunque essere approvato.

4. Linea di

arretramento

4.1. Giusta l'art. 41 cpv. 1 lett. g NAPR, applicabile per il rinvio dell'art.

42 cpv. 2 NAPR, in zona R7e le distanze degli edifici dal campo stradale devono

rispettare almeno le linee di arretramento previste dal piano viario. Esse costituiscono

il limite fino al quale è possibile edificare (cfr. art. 9 cpv. 2.2 NAPR).

Le distanze dalle strade servono generalmente a tutelare la sicurezza della

circolazione e a garantire la possibilità di futuri allargamenti della

carreggiata, oltre a dare all'ambiente un

aspetto decoroso e ordinato (cfr. RDAT II-2003 n. 21 consid. 5.3; RtiD II-2009 n. 21 consid. 3.1; STA 52.2011.251 del 23 aprile 2012 consid. 2.2.2 e

rimandi; Scolari, op.cit., n. 1029

ad art. 25 LE). Queste distanze devono

essere rispettate anche dalle costruzioni sotterranee (cfr. art. 25 cpv. 2 NAPR

e art. 42 cpv. 2 RLE), ovvero quelle che non emergono dal terreno sistemato

(art. 25 cpv. 1 NAPR). Per prassi, di

regola non si applicano invece alle opere di cinta (muri, ringhiere e siepi),

agli accessi e ai posteggi scoperti ubicati a livello del terreno (cfr. Scolari, op. cit., n. 1030 e 1033 ad

art. 25 LE; cfr. pure STA 52.2004.99 del 14 settembre 2004 consid. 4.3), ovvero

a opere insuscettibili di pregiudicarne le finalità. Per l'art. 27 cpv. 6 NAPR,

non si applicano neppure ai muri e terrapieni costruiti nei limiti di tale

norma.

4.2. In concreto, il progetto prevede di realizzare una piattaforma per

disabili e delle scale d'accesso all'interno della fascia determinata dalla

linea di arretramento lungo via __________ (cfr. pianta PT e piano del

traffico). Questi manufatti, soprattutto per quanto riguarda la scala esterna,

non si distinguono invero essenzialmente dalle circostanti opere di

sistemazione del terreno, con i relativi muri che le contengono (cfr. vista

ovest e pianta PT). Nella misura in cui queste ultime non possono tuttavia

essere approvate, poiché come visto si

pongono in contrasto con l'art. 27 cpv. 2 NAPR (cfr. supra, consid.

2.2), non è dato di vedere come possano esserlo i manufatti in questione (cfr.

art. 27 cpv. 6 NAPR). Se e in che misura al difetto possa essere posto

rimedio con la modifica prospettata dal ricorrente (cfr. piano "allegato 3",

doc. 13) è invece questione che può rimanere aperta, dato che il progetto -

come visto - non può comunque essere approvato. Anche con tale variante la

sistemazione del terreno lungo via __________ continua peraltro a porsi in

contrasto con l'art. 27 NAPR.

5. Distanza dal

confine della part. __________

5.1. Secondo l'art. 41 RLE, la distanza è misurata nel punto in cui l'edificio

o l'impianto più si avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti,

escluse le gronde e i balconi che hanno una sporgenza fino a 1.10 m e non

occupano più di un terzo della lunghezza della facciata.

Fatti

I balconi che soddisfano

entrambe le condizioni non chiamano distanza. Possono dunque essere realizzati

all'interno dell'area di rispetto, di principio inedificabile, fissata dalle

norme sulle distanze da confine. Determinante ai fini della concessione della facilitazione prevista dall'art. 41 RLE non è la

larghezza totale del balcone, ma soltanto quella che sporge oltre

l'arretramento minimo prescritto dalle norme sulle distanze (cfr. STA

52.2016.62 del 16 dicembre 2016 consid. 3.1, 52.2007.53 del 10 aprile 2007

consid. 3.2; Scolari, op. cit., n.

1195 ad art. 39 LE). Analogamente, decisiva non è la loro lunghezza totale, ma

quella che si situa oltre l'area di rispetto (Scolari,

op. cit., n. 1196 ad art. 39

LE).

5.2. In concreto, dai piani di progetto emerge chiaramente che l'edificio dista

7 m dal limite del fondo part. __________ (cfr. ad es. piante P1-P5; cfr. pure

piano "allegato 2", doc. 11 allegato al ricorso). Contrariamente a

quanto concluso dal Governo, rispetta dunque la distanza minima da confine

prescritta dai combinati art. 41 cpv. 2 lett. e ed 42 cpv. 2 NAPR. La maggior

sporgenza (triangolare) dei balconi non va considerata nel calcolo, poiché è

larga fino a m 1.10 e limitata a un terzo della lunghezza della facciata. Come

visto, determinante ai fini dell'art. 41 RLE non sono infatti la larghezza e la

lunghezza complessiva del balcone, ma solo la parte sporgente oltre l'arretramento.

Su questo punto, le obiezioni del ricorrente sono dunque fondate, ma non

permettono di sovvertire l'esito del ricorso.

6. Fermo quanto

precede, considerato che la licenza edilizia non può essere ripristinata già

per i diversi difetti sin qui illustrati, il giudizio impugnato va confermato senza

che si renda necessario esaminare le ulteriori critiche dei resistenti. Giova

nondimeno rilevare che corrette risultano in ogni caso le conclusioni tratte

dal Governo in merito al mancato computo nell'indice di sfruttamento (i.s.) degli

spazi all'ultimo piano, come pure dell'atrio aperto a "L"

(camminamento) antistante la porta d'ingresso (cfr. piano PT). Per quanto riguarda quest'ultimo, è ben vero che la

superficie delle logge aperte che servono come ballatoi è computata nella SUL

(art. 38 cpv. 1 LE). Conteggiata è pure la superficie delle scale di

collegamento tra i piani, che vengono "esternalizzate" al fine di

sottrarre questi percorsi pedonali all'i.s. (cfr. STA 52.2007.321 del 2

novembre 2007, in RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1); in tal senso, è stato anche tutelato

il compito nella SUL di una passerella-balcone coperta, delimitata da un

parapetto e integrata nel piano dello stabile da cui sporgeva, adibita ad

accesso dell'ultimo appartamento di un complesso residenziale (cfr. STA

52.2013.414 del 6 febbraio 2015 consid. 7.6). In concreto, l'esclusione dal

computo della SUL della parte aperta dell'atrio

in questione appare tuttavia giustificata poiché, per funzione, questo spazio

non si differenzia sostanzialmente da un porticato aperto situato a pianterreno

(cfr. art. 38 cpv. 1 LE), che non va considerato (cfr. in questo stesso senso:

STA 52.2008.411 del 3 aprile 2009 consid. 4; inoltre, STA 52.2010.445

del 17 marzo 2011 consid. 7.3). Altresì corretta, in applicazione dell'art. 38

cpv. 1 LE, è l'esclusione nel calcolo della SUL della terrazza coperta dal

tetto rispettivamente del locale multiuso all'ultimo piano (cfr. sezione A-A e

piano terrazza, 45.70 + 34.60 mq). In quanto spazio aperto e comune per lo

svago di un edificio plurifamiliare (con 7 appartamenti), lo stesso appare

invero ragionevolmente commisurato ai bisogni che è destinato a soddisfare

(cfr. STA 52.2013.414 citata consid. 7.3).

7. 7.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

7.2. La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'istante

in licenza, soccombente, che rifonderà inoltre ai vicini resistenti, assistiti

da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per questa sede

(art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Il Comune non deve contribuire al pagamento degli oneri processuali, essendo

comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari

(cfr. art. 47 cpv. 6 LPAmm), rispettivamente

non quale unico antagonista (cfr. Marco

Borghi/

Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano

1997, n. 2b ad art. 31)

Per

questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

respinto.

Considerandi

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'800.-, già anticipata dal ricorrente, resta interamente a

suo carico. L'insorgente rifonderà inoltre ai vicini resistenti complessivi fr.

1'800.- a titolo di ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera