Acquisto tabulare di un fondo da parte di una persona all'estero. Società immobiliare in senso stretto

Incarto n.

52.2019.292

Lugano

4 febbraio 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia

Verzasconi, presidente,

Matteo

Cassina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara

Maspoli

statuendo

sul ricorso del 12 giugno 2019 della

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la decisione del 3 giugno 2019 (18/19 MEN) dell'Autorità

cantonale di I istanza LAFE in materia di assoggettamento alla LAFE;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. La RI 1 è una

società a garanzia limitata, iscritta a registro di commercio il 12 maggio

2010. Proprietari economici e soci della società sono tre cittadini svizzeri e

un cittadino italiano, residente a __________, che detengono ciascuno una quota

sociale di nominali fr. 5'000.-.

b. Con istanza del 14 gennaio 2019, la RI 1 ha chiesto all'Autorità cantonale

di I istanza in materia LAFE (Autorità di I istanza) il non assoggettamento

alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del

16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) per l'imminente acquisto del fondo part.

________ RFD di __________, di proprietà di __________ e della Comunione

ereditaria composta da __________ e __________.

L'atto pubblico di compravendita è stato formalizzato il successivo 23 gennaio.

B. Dopo aver

raccolto una serie di documenti, con decisione del 3 giugno 2019 l'autorità

adita ha respinto la predetta istanza, stabilendo che la RI 1 è una persona all'estero

assoggettata alla LAFE e che non vi sono motivi di autorizzazione. L'Autorità

di I istanza ha in sintesi ritenuto che la società, rimasta passiva negli

ultimi anni, intendesse riattivarsi con uno scopo puramente immobiliare e fosse

una società immobiliare stricto sensu,

che secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 109 Ib 95) non potrebbe avere una

partecipazione straniera, neppure di minoranza.

C. Avverso tale

decisione, la RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata e modificata nel senso che la sua domanda

di non assoggettamento sia accolta. L'insorgente contesta anzitutto di avere

uno scopo esclusivamente immobiliare, ma sostiene di essere una società di

costruzione, attiva da più di 9 anni. L'acquisto del fondo (il primo da

quando è stata costituita la Sagl) sarebbe solo funzionale al suo scopo

sociale, ossia la progettazione e costruzione di case d'abitazione, che saranno

vendute a opera ultimata (contratti "chiavi in mano"), come già

spiegato in un memoriale alla precedente istanza. Nega poi di essere rimasta

inoperosa tra il 2016 e il 2018, allorquando era proprio alla ricerca di un

terreno che le permettesse di rimanere attiva. In ogni caso, aggiunge, una

breve quiescenza non potrebbe costituire un motivo di assoggettamento

alla LAFE. Osserva poi che, secondo la stessa giurisprudenza evocata dall'Autorità

di I istanza, l'affermazione secondo cui una società immobiliare non può avere

una partecipazione straniera va relativizzata. In realtà, alla fattispecie

andrebbe applicato l'art. 6 LAFE, che disciplina la posizione preponderante

e non permetterebbe di qualificare quale persona all'estero ogni società

detenuta in minoranza da stranieri.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e

l'Autorità di I istanza. Quest'ultima ribadisce in particolare come la

ricorrente debba essere assimilata a una società immobiliare pura, la

cui unica attività consiste nell'acquisto, progettazione, costruzione e

rivendita di un fondo. Negli ultimi anni si sarebbe limitata a ricercare un

terreno da acquistare; di fatto è come se fosse una società neo costituita.

E. Non vi è stato

un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dell'insorgente a

presentare una replica.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della

legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di

persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifiche sono la

legittimazione attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la

tempestività del gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE).

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

2.1. La LAFE

limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo

dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il

principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le

persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale

competente. L'obbligo dell'autorizzazione ha, cumulativamente, una componente

oggettiva (art. 4 LAFE: l'acquisto di fondi) e una soggettiva (art. 5

seg. LAFE: le persone all'estero). La legge prevede nondimeno delle

eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016 del 28

settembre 2017 consid. 3.1).

2.2

In base all'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, l'acquisto non necessita in

particolare di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di

un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma

commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione.

Tale norma è da ricondurre a una modifica della LAFE del 30 aprile 1997 (Lex

Koller), che ha inteso consentire la creazione, da parte di investitori

stranieri, di nuove aziende di produzione e di servizi, nonché l'acquisto dei

fondi necessari all'esercizio di tali attività. Essa ha agevolato non solo l'acquisto

diretto di determinate categorie di fondi, ma anche l'acquisto di

partecipazioni a società che hanno per scopo l'acquisto rispettivamente il

mantenimento o la messa a disposizione di terzi di fondi adibiti a stabilimenti

d'impresa, anche al solo fine di operare un investimento (cfr. STF 2C_1041/2016

citata consid. 3.2 e rinvii; Messaggio concernente una modifica della legge

federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 28 maggio

2003, n. 03.039, FF 2003 3753, pag. 3755; Urs

L. Baumgartner/ Matthias Hauser, Erwerb von Beteiligungen an

Gesellschaften mit Immobilienbesitz durch Ausländer, Bemerkungen zur Revision

der Lex Friedrich vom 30. April 1997, in SZW 2/99 pag. 86; Ralph Malacrida, Unternehmensübernahme

im Licht der Lex Koller, in AJP 10/98 pag. 1187 segg., pag. 1189; Simone Albisetti/Rocco Rigozzi, La LAFE

e le società immobiliari miste: hic sunt leones in RtiD II-2018 pag. 387

segg., pag. 393 e 398 e rinvii). Non

costituisce tuttavia stabilimento d'impresa ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a

LAFE l'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale

di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel (art. 3

dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 1°

ottobre 1984; OAFE; RS 211.412.411).

L'autorizzazione è inoltre tuttora necessaria per l'acquisto di quote di società

immobiliari in senso stretto (SI), ovvero società il cui scopo effettivo

risiede esclusivamente o principalmente nell'acquisto di immobili (che non

servono quale stabilimento d'impresa; STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.2 e

rinvii; cfr. infra, consid. 3).

3.

3.1. Dal profilo

oggettivo, la LAFE non considera quale acquisto di un fondo unicamente

il trasferimento tabulare di proprietà secondo il diritto civile (cfr. art. 4

cpv. 1 lett. a LAFE), ma estende il concetto anche a tutti quei negozi

giuridici che, da un punto di vista economico o giuridico, conferiscono alla

persona all'estero l'effettivo potere di disposizione su un fondo soggetto all'obbligo

di autorizzazione (cfr. Albisetti/ Rigozzi,

op. cit., pag. 394; Urs Mühlebach/ Hanspeter

Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von

Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 4).

L'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE dispone in particolare che è considerato acquisto

di un fondo l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una

persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (SI), nella

misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una

borsa in Svizzera. È assimilato all'acquisto di un fondo anche la

partecipazione alla costituzione di una tale persona giuridica (cfr. art. 1

cpv. 1 lett. a OAFE).

Tale norma tende a impedire che persone all'estero controllino una SI e

acquistino così il controllo degli immobili soggiacenti (cfr. Etienne Trandafir, Lex Koller:

acquisitions indirectes, Zurigo 2019, pag. 173). Assoggettata è ogni

partecipazione a una SI, anche se limitata a una sola singola quota (cfr.

Ufficio federale di giustizia, Promemoria: Acquisto di fondi da parte di

persone all'estero, 1° luglio 2009, pag. 6; DTF 106 Ib 83 consid. 1, 115 Ib 102 consid. 2; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 33 ad

art. 4; Trandafir, op. cit., pag.

191.

segg.).

La legge non definisce la nozione di scopo effettivo,

determinante ai fini della qualifica di SI. Si tratta comunque di un concetto

economico. L'intenzione di una persona giuridica - rispettivamente dei suoi

organi - di acquistare fondi può risultare non solo dal suo scopo statutario

(così come descritto a registro di commercio), ma anche dall'attività

effettivamente svolta dalla società (cfr. Trandafir,

op. cit., pag. 175 seg.; Albisetti/Rigozzi,

op. cit., pag. 400 seg. e rimandi; Baumgartner/Hauser,

op. cit., pag. 88 seg.).

3.2

Per le società esistenti, assume un ruolo importante nella

valutazione la composizione del patrimonio della società. Se una parte

importante dei suoi averi sociali è formata da attivi immobiliari assoggettati,

significa che la società persegue con tutta verosimiglianza uno scopo

immobiliare (cfr. Trandafir, op.

cit., pag. 176 seg.; cfr. pure Albisetti/Rigozzi,

op. cit., pag. 401 e rinvii; Baumgartner/Hauser,

op. cit., pag. 89; Mühlebach/ Geissmann, op.

cit., n. 32 ad art. 4). Nella prassi e dottrina non sussiste tuttavia unanimità

sul rapporto che deve sussistere tra gli attivi soggetti ad autorizzazione LAFE

e il patrimonio totale. La prassi delle autorità cantonali e dell'Ufficio

federale di giustizia tende a riconoscere prudenzialmente una percentuale

oscillante tra il 20 e il 25%, superata la quale la società viene qualificata

quale società immobiliare. Per una parte della dottrina occorre riferirsi alla

percentuale del 33% (1/3). Per altri autori, a un valore soglia del 50% (nel

senso che la maggior parte del patrimonio societario deve essere rappresentato

da fondi soggetti alla LAFE; cfr. sulla discussione: Albisetti/Rigozzi, op. cit., pag. 403 segg. e rimandi; Trandafir, op. cit., pag. 176 seg. e

rimandi; Christian Baumgartner,

Die nachträgliche Festellung der Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb

durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag. 91 segg., con

commento alla sentenza del Tribunale di appello di Basilea VD.2015.179 del 16

settembre 2016 consid. 7.2.2 e la STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.3). La

soglia percentuale non va in ogni caso considerata quale regola assoluta, ma

come limite indicativo. Nella valutazione, la dottrina suggerisce in

particolare di tener conto anche di altri elementi, quali l'attività sin qui

svolta dalla società e la ripartizione delle poste che compongono l'utile o il

fatturato della stessa (cfr. Albisetti/Rigozzi,

op. cit., pag. 400 seg., 406 segg.; Trandafir,

op. cit., pag. 177 e rimandi).

3.3

Per le nuove società non è invece generalmente possibile

determinare lo scopo effettivo sulla base del loro patrimonio (cfr. DTF 114 Ib

261.

consid. 3a; Trandafir, op.

cit., pag. 179). In questi casi, occorre dunque prendere in considerazione

altri elementi. Secondo il Tribunale federale, occorre in particolare basarsi

sugli statuti della società o, se vi è il dubbio che nascondano lo scopo

effettivo, occorre ricercare le reali intenzioni dei fondatori. Una società

sarà quindi considerata immobiliare se questi ultimi hanno la ferma intenzione

di acquistare degli immobili, seppur la realizzazione dei progetti non appaia

certa, ma a fronte di tutte le circostanze occorra ammettere che la società

acquisterà immobili in un prevedibile futuro e che sia stata fondata per questo

scopo (cfr. DTF 114 Ib 261 consid. 3a, 109 Ib 95 consid. 4c; Trandafir, op. cit., pag. 179).

4.

4.1. Dal profilo

dell'obbligo soggettivo, la LAFE enuncia espressamente le persone che

considera "all'estero" e che quindi ricadono soggettivamente nel

campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE e art. 2 OAFE; Albisetti/Rigozzi, op. cit., pag. 390).

Per quanto qui interessa, l'art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE precisa che sono

considerate persone all'estero le persone giuridiche o le società senza

personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede

statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una

posizione preponderante. La posizione preponderante di persone all'estero

in una persona giuridica è in particolare presunta se esse: (a) possiedono più

di un terzo del capitale azionario o del capitale sociale o (b) dispongono di

più di un terzo dei voti nell'assemblea generale o nell'assemblea dei soci

(cfr. art. 6 LAFE).

Da un raffronto di queste norme con l'art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE, emerge come

sussista una discrepanza tra regime d'autorizzazione soggettivo e oggettivo: se

da un lato la legge ammette una certa partecipazione estera quando una società

esistente (indipendentemente dalla sua natura) acquista un immobile (art. 5

cpv. 1 lett. c e 6 LAFE), dall'altro assoggetta ogni minima partecipazione da

parte di stranieri in una SI (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE).

Tale situazione produce dei risultati che la dottrina definisce contradittori e

generatori di disparità di trattamento (cfr. Trandafir,

op. cit., pag. 40; Mühlebach/Geissmann, op.

cit., n. 5 ad art. 12; Jean-Christophe

Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger,

Losanna 1999, op. cit., pag. 215 seg.),

segnatamente anche in caso di trasformazione dello scopo di società esistenti

(da commerciali in SI; cfr. in particolare Trandafir,

op. cit., pag. 40 e 194 segg.).

Per quanto possa apparire insoddisfacente, tale situazione riflette comunque

una deliberata scelta del legislatore, senza che sussista alcuna lacuna di

legge da colmare (cfr. DTF 106 Ib 83 consid. 1, 109 Ib 95 consid. 4c; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 5 ad

art. 12; Perrig, op. cit., pag.

216; Trandafir, op. cit., pag. 42

e 191 segg., nonché pag. 196 segg. in cui l'autore critica tra l'altro la Direttiva

dell'Ufficio federale del registro di commercio del 13 gennaio 1998 all'indirizzo

degli uffici cantonali del registro di commercio sull'acquisto di fondi da

parte di persone all'estero, nella misura in cui considera un caso di

assoggettamento la modificazione dello scopo in acquisto e commercio di fondi

non destinati a uno stabilimento permanente [cifra 32.12], ritenendola priva di

base legale; cfr. pure, in questa direzione, la sentenza della Corte di diritto

amministrativo e pubblico del Tribunale cantonale di Vaud, FO.2017.0016 dell'8

maggio 2018 - riportata anche da Trandafir,

op. cit., pag. 41 seg. e Albisetti/Rigozzi,

op. cit., pag. 425 seg. - relativa peraltro a una società immobiliare esistente

dal 1972).

4.2

Dottrina e giurisprudenza sono comunque essenzialmente concordi nel

ritenere che il caso di trasformazione di una società esistente vada distinto

da quello in cui una società (SI) abbia camuffato il suo scopo, sin dall'inizio

di matrice immobiliare. Decisiva è infatti solo la reale volontà della società

(rispettivamente dei suoi organi), che - nonostante quanto risulta dal suo

scopo statutario e/o dalle dichiarazioni rese dai suoi soci fondatori - si può

manifestare solo in un secondo tempo, sulla base dell'attività concretamente

svolta (segnatamente l'acquisto di immobili, cfr. Trandafir, op. cit., pag. 40 e 198 segg.). In un tal caso,

il suo assoggettamento (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) deve poter essere

constatato anche a posteriori (cfr. Trandafir,

op. cit., pag. 199 e riferimenti; Mühlebach/Geissmann,

op. cit., ad art. 4 n. 41 e rimandi).

Perlomeno entro questi termini, corretta appare anche la prassi già sviluppata

nel nostro Cantone dalle precedenti autorità di prima istanza LAFE secondo cui,

nell'ambito di un acquisto tabulare di fondi da parte di una società

immobiliare - neocostituita o attiva da poco e avente lo scopo preciso di acquistare

dei fondi di tipo abitativo/residenziale - nessuna azione può essere detenuta

da persone all'estero (Albisetti/Rigozzi,

op. cit., pag. 421 segg.; cfr. anche il commento di questi autori a pag. 424,

secondo cui per società attive da poco occorre segnatamente intendere

quelle che sono state costituite apparentemente con uno scopo di matrice non

immobiliare ma che, da subito, hanno concentrato la loro attività nella

compravendita di fondi di tipo residenziale e non; in ogni caso, non quelle

società attive da anni in un determinato settore operativo, quale ad esempio di

produzione e di costruzioni, e non aventi quale scopo societario l'acquisto di

fondi di tipo residenziale/abitativo).

5.

5.1. In

concreto, come accennato in narrativa, la RI 1, iscritta a registro di

commercio il 12 maggio 2010, è dotata di un capitale sociale di fr. 20'000.-,

interamente liberato e costituito da 4 quote di fr. 5'000.- ciascuna, ripartite

tra 4 soci (che le detengono a titolo personale), di cui uno (__________) è

cittadino italiano residente all'estero (che ha dunque una partecipazione del

25%). La società ha il seguente scopo sociale:

La progettazione edile e la costruzione di

immobili, coordinazione tecnica dello sviluppo immobiliare e della costruzione,

la realizzazione di affari immobiliari. Inoltre potrà essere attiva nella

gestione di esercizi pubblici, nel commercio di generi alimentari e di bevande.

La società potrà assumere e concedere rappresentanze e può partecipare ad altre

imprese in Svizzera ed all'estero. Può acquisire, possedere e vendere beni

immobili, per il conseguimento dello scopo sociale. La società può esercitare

tutte le attività che siano in relazione con lo scopo sociale.

Dagli atti risulta che all'atto di costituzione della società gli stessi quattro

soci, con riferimento alla LAFE e alla relativa ordinanza, avevano tra l'altro

dichiarato che la società non è fermamente intenzionata ad acquistare dei

fondi in Svizzera rispettivamente delle quote o dei diritti su fondi […].

Inoltre, anche se non è ancora dato per certo che i progetti previsti si

realizzino, non è da supporre in base a tutte le circostanze, che la società

acquisti in un prossimo futuro dei fondi in Svizzera (cfr. Dichiarazione II,

firmata il 7 maggio 2010).

La società è stata quindi iscritta a registro di commercio, senza essere

rinviata davanti all'autorità di prima istanza LAFE.

5.2

Con la decisione impugnata, l'Autorità di I istanza, analizzando i bilanci

e il conto economico annessi alla dichiarazione fiscale 2017, ha dapprima osservato

come la ricorrente - che ha una liquidità di fr. 384'363.42, ma non ha avuto

costi per personale, locazione, costi di trasporto, assicurazioni e tasse d'esercizio,

e soli fr. 306.- per le spese d'ufficio e di amministrazione per il 2017 - non

avesse avuto alcuna sostanziale attività dal 2016 fino almeno al termine del

2017.

Dopo aver ricordato la citata Dichiarazione II dei soci fondatori e

rilevato che la società non è proprietaria di immobili, ha nondimeno osservato

come con l'operazione in oggetto la stessa intendesse riattivarsi

commercialmente con uno scopo manifestamente ed esclusivamente immobiliare. Ha

pertanto ritenuto che, in quanto società immobiliare stricto sensu, in

base alla giurisprudenza del Tribunale federale, fosse una persona all'estero

assoggettata alla LAFE che non può avere neppure una partecipazione straniera

di minoranza e che non vi fossero motivi per autorizzare l'acquisto del fondo.

6.

6.1. La

ricorrente contesta anzitutto di essere una società immobiliare in senso

stretto (SI). Rileva che l'acquisto del fondo sarebbe del tutto funzionale all'espletamento

del suo scopo sociale, ossia la progettazione e costruzione di edifici

abitativi (in generale villette residenziali). Se fosse una SI, avrebbe

acquistato il terreno unicamente per rivenderlo spoglio.

6.2

Ora non vi può esser alcun dubbio sul fatto che una persona giuridica che

- come la ricorrente - acquista terreni liberi, con conseguente loro

progettazione e costruzione (con formula "chiavi in mano") e

rivendita degli immobili residenziali, debba essere assimilata a una società

immobiliare in senso stretto. In una simile costellazione, la progettazione e

l'edificazione dei fondi (che in concreto vengono peraltro delegate a terzi,

tra cui gli studi di architettura dei soci della Sagl, cfr. anche memoriale del

20.

marzo 2019) sono infatti strettamente correlate e dipendenti dal commercio

degli immobili, che va pertanto ritenuta la vera e propria attività principale

della Sagl. Poco conta che la società rivenda il terreno una volta edificato:

ai fini della qualifica di SI non è infatti decisivo che l'investimento sia

effettuato a corto o medio termine (cfr. DTF 115 Ib 102 consid. 3b, Perrig, op. cit., pag. 224 seg.). Non è

insomma necessario che un terreno venga anche mantenuto (cfr. Perrig, op. cit., pag. 225, nota 34). La

ricorrente non è d'altra parte una società che si limita a fornire delle

prestazioni di servizio (nel settore dell'architettura), ma una società che

persegue il conseguimento di utili dall'intera operazione immobiliare (dall'acquisto

alla rivendita del terreno costruito). A ciò aggiungasi che, avuto riguardo

alla composizione del suo patrimonio (per lo più costituito da liquidità, fr.

384'363.42 al 31.12.2017), non vi è dubbio che già solo l'acquisto del terreno

in questione (part. __________ RFD di __________ per fr. 275'000.-, finanziato

per circa metà con mezzi propri e per l'altra metà da una banca, cfr. istanza

del 14 gennaio 2019 e dichiarazione della __________ del 30 gennaio 2019 di

concessione di un credito di fr. 130'000.-) stravolgerà il suo bilancio, che -

al netto del finanziamento a suo carico - sarà in ogni caso prevalentemente

formato da attivi immobiliari (a prescindere dalla percentuale considerata,

> 33% rispettivamente del 50%, cfr. supra, consid. 3.2).

7.

7.1. La

ricorrente - che sottolinea come oggetto della sua istanza sia l'acquisto

tabulare di un fondo da parte di una società esistente attiva da più di 9 anni

- ritiene che alla fattispecie debba in ogni caso tornare applicabile l'art. 6 LAFE,

che non permette di qualificare quale persona all'estero una società con sede

in Svizzera, detenuta solo in minoranza (25%) da un cittadino italiano. Osserva

inoltre che dalla stessa giurisprudenza richiamata dalla precedente istanza

(DTF 109 Ib 95) risulta che la trasformazione di una società commerciale (con

partecipazione estera minoritaria) in SI non sottostà all'obbligo dell'autorizzazione

LAFE.

7.2

In realtà, vi è da ritenere che la precedente istanza non abbia tanto

trattato il caso della ricorrente quale trasformazione di una vera e propria

società commerciale esistente in una SI, ma piuttosto che abbia applicato la

propria prassi per cui nell'ambito di un acquisto tabulare di fondi nessuna

azione può essere detenuta da persone all'estero qualora la stessa società sia

neocostituita o attiva da poco e abbia lo scopo preciso di acquistare dei fondi

di tipo residenziale (cfr. in tal senso anche ricorso, pag. 3 seg., e scritto

del 3 maggio 2019 dell'insorgente all'Autorità di I istanza, pag. 1 seg.). In

ogni caso, come visto, una tale prassi appare senz'altro corretta allorquando

riguarda persone giuridiche che hanno dissimulato lo scopo di matrice

immobiliare al momento della loro costituzione; scopo che emerge nondimeno dopo

un certo tempo, sulla base dell'attività concretamente svolta. Ciò che è

proprio quel che si verifica nel caso concreto.

7.3

Anzitutto, come osservato dalla precedente istanza, è evidente che la

ricorrente è una società che negli ultimi anni è rimasta sostanzialmente quiescente,

senza dipendenti e particolari costi di gestione (cfr. dichiarazioni d'imposta

2016.

e 2017); la sua sola attività, come da essa pacificamente ammesso, si è

infatti limitata alla ricerca di un fondo da acquistare al fine di realizzare

una nuova operazione immobiliare. Ma non solo. La documentazione agli atti

porta a ritenere che - a dispetto di quanto dichiarato al momento della

costituzione - lo scopo del commercio degli immobili rispettivamente la

realizzazione di affari immobiliari (con acquisto e rivendita di fondi

residenziali, progettati e costruiti con la formula "chiavi in mano")

sia in realtà sempre stato quello effettivo. Lo dimostra infatti la prima e

unica operazione immobiliare che la società ha effettuato e portato a termine

tra il 2010 e il 2016, con l'unica differenza che in quel caso il fondo di Riva

San Vitale (che era stato frazionato in cinque fondi, da destinare ad

altrettante case, oltre la strada in comproprietà coattiva) non era (già) stato

acquistato direttamente dalla società, ma attraverso i suoi tre soci e

proprietari economici svizzeri (__________, __________ e __________), che hanno

operato personalmente mediante la costituzione e la cessione (part. __________

e __________) rispettivamente l'esercizio di diritti di compera (part. __________,

__________ e __________ RFD, cfr. risultanze del registro fondiario). E ciò

ricevendo anche - almeno in parte - dei finanziamenti dalla Sagl (cfr.

Ricapitolazione 12.5.2010-31.12.2018 relativa allo stato patrimoniale e conto

economico, sub "Anticipi su diritto di compera"). In una simile

costellazione, non vi può quindi essere alcun dubbio sulla reale intenzione

della società - rispettivamente dei suoi organi e fondatori -, che non era né è

di operare prettamente nel settore della progettazione e costruzione

(procacciando dei lavori agli studi di architettura dei soci), bensì

principalmente di realizzare degli affari immobiliari, mediante l'acquisto

e la rivendita di fondi (costruiti con abitazioni), come del resto emerge tra i

suoi diversi scopi statutari. In queste circostanze, vi è altresì da ritenere

che dichiarando che la società non era fermamente intenzionata ad acquistare

dei fondi in Svizzera, né che era da supporre in base a tutte le

circostanze, che la società acquisti in un prossimo futuro dei fondi in

Svizzera, i soci non abbiano fornito indicazioni corrette sulla reale

volontà rispettivamente sullo scopo effettivo della società, che era ed è una

pura SI (cfr. anche Trandafir, op.

cit., pag. 199). In un caso come quello in esame, ammettere il contrario

porterebbe facilmente a eludere l'obbligo di autorizzazione (art. 4 cpv. 1

lett. e LAFE), nel senso che basterebbe prima costituire una società

immobiliare con una partecipazione di minoranza straniera, acquistando solo

dopo un certo tempo dei fondi, realizzando quelle stesse operazioni immobiliari

che - in un primo tempo - vengono invece svolte con il concorso dei suoi soci

di maggioranza (non persone all'estero).

7.4

Ne discende che la ricorrente è una società il cui scopo effettivo - sin

dalla sua costituzione - risiede principalmente nell'acquisto e commercio di

immobili. Il suo assoggettamento deve quindi poter essere constatato anche a

posteriori. Avendo i suoi soci offuscato il reale scopo (cfr. citata

Dichiarazione II), la ricorrente non può ora di riflesso invocare l'art. 6

LAFE: è infatti costitutivo di abuso di diritto invocare un determinato

istituto giuridico per realizzare interessi che il medesimo istituto non si

prefigge di tutelare (cfr. DTF 131 I 185 consid. 3.2.4).

In conclusione, la decisione dell'Autorità di I istanza che ha respinto l'istanza

della ricorrente di non assoggettamento alla LAFE dell'acquisto del fondo di __________

deve quindi essere confermata, siccome immune da violazioni di diritto.

8.

8.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

8.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico della ricorrente, secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili (art.

49.

cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dalla ricorrente, resta interamente a

suo carico.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera