Sanzione disciplinare

Incarto n.

52.2019.416

Lugano

11

novembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso del 10 settembre 2019 dell'

RI

1

contro

la decisione del 13 agosto 2019 (n. 20.2019.12) con

cui la Commissione di disciplina notarile ha pronunciato nei suoi confronti

un ammonimento a titolo di sanzione disciplinare;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. Nel 2015, su richiesta

della proprietaria E__________, il notaio RI 1 ha costituito sulla part. __________

di __________ una proprietà per piani (PPP), prima della costruzione, composta

da quattro unità, alle quali erano assegnati dei posteggi in uso esclusivo. In

data 9 gennaio 2017 il notaio ha rogato un atto pubblico volto alla modifica della

PPP mediante la costituzione di un ulteriore foglio di PPP (in comproprietà)

corrispondente all'autorimessa. L'atto è stato sottoscritto alla presenza dei

comproprietari _________, _________, _________ e del procuratore ________ agente

per conto di E__________, a sua volta comproprietaria. Scopo dell'operazione

era quello di permettere a E__________ di vendere a terzi due posti auto, indipendentemente

dalla sua quota di PPP.

b. Il 7 marzo 2017 l'Ufficio del registro fondiario di Lugano ha rigettato la

relativa istanza di iscrizione - inoltrata il 28 febbraio precedente -

intravedendo ben nove aspetti problematici. Tra questi, l'uso di numeratori

decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP, non più ammesso dopo

la revisione del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS 210)

entrata in vigore il 1° gennaio 2012; errori nell'indicazione delle quote di

comproprietà del nuovo foglio di PPP (9/10 anziché 10/10) e nelle istanze di

sistemazione ipotecaria; il mancato accertamento nell'atto dell'identità di ________,

rappresentante di E________; l'assenza della conferma del geometra revisore ai

fini della cancellazione della menzione "prima della costruzione",

oltre a diverse altre imprecisioni.

c. Un atto aggiuntivo per correggere gli errori contenuti in quello originale

non ha mai potuto essere sottoscritto visto il cambiamento di opinione della

maggioranza dei condomini. Questi ultimi, riunitisi in assemblea condominiale

il 3 luglio 2017 (senza la partecipazione di E__________, che pure era stata regolarmente

convocata), avevano infatti modificato il regolamento di uso e amministrazione

della PPP, tornando all'impostazione iniziale e assegnando i posteggi in uso

esclusivo alle unità di PPP quali parti comuni.

d. Ritenendosi danneggiata dalla mancata iscrizione dell'atto e dopo alcuni

tentativi informali di giungere a un accordo, con raccomandata del 29 marzo

2019 E__________ ha sollecitato il notaio a formulare una proposta concreta di

indennizzo economico del pregiudizio asseritamente patito (quantificato in

almeno fr. 70'000.-), preannunciando, in caso di silenzio entro il 5 aprile

successivo, azioni legali nonché una segnalazione alla Commissione di

disciplina notarile (Commissione).

B. a. Insoddisfatta della presa

di posizione del notaio - dichiaratosi disposto ad annunciare il caso alla sua

assicurazione di responsabilità civile, ma non a farle una proposta transattiva

-, il 29 aprile 2019 E__________ ha quindi effettivamente segnalato il suo

comportamento alla Commissione. In particolare, ha lamentato che la mancata

iscrizione del rogito sottoscritto il 9 gennaio 2017, asseritamente dovuta alla

professionalità assai criticabile del notaio, le avrebbe impedito di

vendere due posteggi interni, causandole un danno economico di fr. 70'000.-.

Con successivo scritto del 20 maggio, ha inoltre rimproverato al notaio di non

avere rispettato il termine di 30 giorni per inoltrare l'istanza di iscrizione,

di avere dato seguito alle sue ripetute richieste di ricevere una copia

autentica del rogito soltanto il 16 gennaio 2019 (a distanza di circa due anni

dalla firma) e di non averla informata del rigetto dell'istanza di iscrizione (di

cui sarebbe venuta a conoscenza solo dopo essersi recata all'Ufficio del

registro fondiario il 25 gennaio 2019).

b. Preso atto della

segnalazione, l'8 maggio 2019 la Commissione ha aperto nei confronti del notaio

RI 1 un procedimento disciplinare.

Chiamato a pronunciarsi in merito, l'interessato ha respinto ogni

addebito mosso nei suoi confronti. Ha in particolare evidenziato

l'impossibilità di procedere alla modifica dell'atto secondo le indicazioni

dell'Ufficio registri a causa di impedimenti indipendenti dalla sua attività e

volontà, segnatamente l'inaspettata procedura di iscrizione di un'ipoteca

legale (avviata da un artigiano non pagato dalla segnalante), che avrebbe

paralizzato l'intavolazione del nuovo foglio di PPP.

In un successivo

scritto ha poi contestato anche le ulteriori critiche mossegli dalla

segnalante.

C. Con decisione del 13 agosto

2019, la Commissione ha pronunciato nei confronti del notaio RI 1 un

ammonimento.

Ricordata la sua competenza prettamente disciplinare, la precedente

istanza ha anzitutto escluso di potersi esprimere circa un'eventuale

responsabilità civile del notaio. Passando poi in rassegna le critiche formulate

nella segnalazione, ha ritenuto che il notaio fosse incorso in una violazione

del suo obbligo generale di diligenza. Da un lato, per avere pubblicato un atto

che, a causa di gravi errori e imprecisioni, non aveva potuto essere iscritto (e

non aveva potuto essere corretto mediante un successivo atto aggiuntivo).

Dall'altro, per non avere rispettato il termine di 30 giorni per presentare

l'istanza di iscrizione. Al notaio è stata inoltre addebitata una violazione

del suo obbligo di informazione per non aver ragguagliato le parti circa le

ragioni del rigetto dell'istanza di iscrizione e per avere trasmesso alla

segnalante la copia autentica del rogito soltanto due anni dopo la sua

sottoscrizione. La sanzione per le suddette mancanze - ritenute di media

gravità - è stata commisurata avuto riguardo al precedente disciplinare

dell'interessato.

D. Avverso la predetta

decisione, il notaio RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento.

Pur ammettendo di non essere esente da critiche, l'insorgente contesta

le violazioni imputategli. Nega anzitutto che l'atto da lui rogato contenga errori

e imprecisioni che possano essere qualificati di gravi e giustificare una

sanzione disciplinare per mancata iscrivibilità a registro fondiario. Sostiene

che la legge non preveda più alcuna sanzione disciplinare per il mancato

rispetto del termine per l'inoltro dell'istanza di iscrizione. Ritiene che la

necessità di raccogliere in forma scritta l'accordo delle parti a derogare a

tale scadenza costituisca una semplice prassi, sanzionabile solo se contraria

alla dignità professionale, ciò che non sarebbe il caso in concreto. Nega

inoltre che il dovere d'informazione si estenda ai fatti successivi alla

pubblicazione dell'atto (rigetto dell'istanza d'iscrizione). In ogni caso,

ritiene di avere sempre messo al corrente le parti anche di tali aspetti,

rilevando come le critiche della segnalante non siano suffragate da prove, ma

anzi smentite dagli atti. Afferma infine di avere fornito alla denunciante la copia

autentica dell'atto a sua prima richiesta, sottolineando l'assenza di norme che

ne impongano a priori la trasmissione entro un determinato lasso di tempo.

E. In sede di risposta, la

Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni, riconfermandosi nel provvedimento

impugnato.

Considerato, in

diritto

1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art.

102 cpv. 1 della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 952.100).

Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, personalmente e direttamente toccato dalla decisione impugnata, di cui è destinatario (art. 104 LN e 65 cpv. 1

della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1 LPAmm), è

dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza

istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

2.1. La violazione dei

doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare. Corollario della vigilanza assicurata dallo

Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di

preservare la fiducia del pubblico, la responsabilità

disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr.

STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi).

2.2

In Ticino, l'art. 20 cpv. 1 LN prevede

la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal notaio in violazione

dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo la sua reputazione

professionale, il suo onore in relazione agli obblighi professionali o la

fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che la Commissione

giudica tutte le violazioni alla legge sul notariato,

al regolamento, alla legge sulla tariffa notarile, alle norme

deontologiche e allo statuto. Quest'ultima puntualizzazione - assente nel

corrispondente art. 126 n. 1 della previgente legge sul notariato del 23

febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta al fine di conferire una

chiara base legale in merito al perseguimento delle violazioni ai doveri del

notaio, concetto il cui contenuto può essere individuato anche facendo capo

alle norme deontologiche (cfr. al riguardo: Messaggio n. 6491 del 5 aprile 2011, pag. 11, ad art. 22; STF 2P.224/2000

del 19 dicembre 2000 in RDAT II-2001 n. 11 consid. 3b e rimandi; cfr. inoltre

Michel Mooser, Le droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014,

pag. 76, n. 126 e pag. 221 seg., n. 338; Denis

Piotet, Déontologie notariale et droit suisse, in: SJ 2002 II 275, in

particolare pag. 278 seg.). I doveri professionali del notaio non sono solo

quelli definiti come tali nella LN, bensì tutte le regole che il notaio deve

ossequiare nell'esercizio della sua attività, quali ad esempio le norme

riguardanti le singole procedure di istrumentazione (cfr. sentenza

Verwaltungsgericht Bern del 19 marzo 2013, in: ZBGR 95/2014 pag. 242 consid.

4.1

e rif.; Mooser, op. cit., pag. 219 seg., n. 336 seg.).

3.

3.1. Giusta l'art. 12 LN,

il notaio deve usare la massima diligenza nell'espletare

le proprie funzioni. Il dovere di diligenza deriva dall'obbligo del notaio di

tutelare al meglio gli interessi delle parti, rispettivamente da quello di

esercitare la professione in modo irreprensibile (cfr. Christian

Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, pag. 269, n.

877.

segg.). Secondo il codice professionale

emanato giusta l'art. 15 cpv. 3 LN dall'Ordine dei notai del Cantone Ticino il

18.

giugno 2015 (RL 952.205), il notaio deve eseguire i compiti

affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine

(art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque trattare con sollecitudine le pratiche e non

deve tardare, senza valide ragioni, a prestare il proprio ministero (cfr. STA

52.2017.337

del 22 novembre 2017 consid 4.1; cfr. pure Mooser, op. cit., pag. 89, n. 149; Aron Pfammatter in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum

Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 20 ad art. 37 NG; Peter Ruf, Notariatsrecht, Langenthal

1995, pag. 269, n. 1015; Brückner,

op. cit., pag. 269, n. 880). Deve altresì vegliare al rispetto dei termini

impostigli dalla legge, segnatamente per richiedere le iscrizioni derivanti

dagli atti che pubblica nei pubblici registri (cfr. STA 52.2017.337 citata

consid. 4.1; cfr. pure Mooser, op.

cit., pag. 89, n. 149, pag. 174, n. 258 seg. e pag. 177, n. 264; Pfam-matter op. cit., n. 20 ad art. 37

NG e rif.). Questi ultimi sono termini d'ordine (cfr. Louis Carlen, Notariatsrecht der Schweiz, Zurigo 1976, pag.

131): il loro mancato rispetto non comporta la nullità dell'atto e non

costituisce di principio un ostacolo alle iscrizioni

che ne derivano, ma può ingaggiare la responsabilità civile o disciplinare del notaio (cfr. Mooser, op. cit., pag. 177 seg., n. 264;

Carlen, op. cit., pag. 131). Nel

Cantone Ticino, l'art. 4 della legge sul registro fondiario del 2 febbraio 1998

(LRF; RL 216.100) dispone che il notaio

incaricato della stesura di un atto pubblico - presunto mandatario delle parti

per la richiesta di iscrizione al registro fondiario dell'atto da lui redatto

(cpv. 1, che rimanda all'art. 963 cpv. 3 CC; cfr. pure art. 47 LN) - deve

richiedere l'iscrizione entro 30 giorni, a meno che le parti abbiano altrimenti

disposto, ritenuto che, trascorso questo termine, soltanto chi ha facoltà di

disporre a registro fondiario è abilitato a presentare la richiesta d'iscrizione

(cpv. 2). Il cpv. 3 della medesima disposizione stabilisce che il notaio rimane

soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo

Stato, a norma della legge notarile e del relativo regolamento.

3.2

Constatato come il notaio avesse inoltrato l'istanza d'iscrizione ben

oltre la scadenza del termine di 30 giorni, la Commissione, pur dando atto che

l'operazione di raccolta dei vari titoli ipotecari e del consenso degli

istituti bancari ai cambiamenti imposti dalla

modifica delle quote di PPP richiedeva un certo tempo, ha ritenuto che un

notaio accorto, proprio al fine di evitare complicazioni, avrebbe richiesto

titoli e consenso prima della firma dell'atto (9 gennaio 2017). Ha quindi

negato che il fatto che la banca abbia trasmesso i titoli unicamente a metà

febbraio 2017 costituisse una scusante per il ricorrente. Rilevata l'assenza

di accordo delle parti a derogare al termine in questione, che per prassi

andrebbe espressamente indicato nell'atto

stesso o altrimenti comprovato, ha quindi riconosciuto in capo all'insorgente,

anche per tale aspetto, una violazione dell'obbligo di diligenza.

Il ricorrente non nega la violazione del termine, ma sostiene che la

nuova legge sul registro fondiario abbia rinunciato alla sanzione disciplinare

prevista per casi del genere dalla previgente legge notarile.

3.3

L'argomentazione non può essere seguita. Infatti, è vero che la nuova LN

non contiene alcuna norma che preveda una specifica sanzione disciplinare in

caso di mancato rispetto del termine (fissato dall'art. 4 cpv. 2 LRF) per l'inoltro

dell'istanza d'iscrizione, a differenza della previgente (BU 1985, 217) che, al

suo art. 58, prevedeva multe disciplinari (da

fr. 5.- a fr. 50.- per

ogni atto in ritardo; cpv. 1) per il notaio che, nei casi gravi,

poteva essere deferito al Consiglio di disciplina notarile per le altre

misure disciplinari di sua competenza (cpv. 2). Il ricorrente sembra

tuttavia aver frainteso il senso del messaggio licenziato in occasione

dell'adozione dell'art. 4 LRF. Rilevato come l'art. 58 cpv. 1 della LN allora

in vigore avesse posto difficoltà di interpretazione e determinato una

situazione insoddisfacente per quanto attiene l'uniformità della prassi, il

Consiglio di Stato ha infatti spiegato di avere optato per l'introduzione di una

nuova norma che permettesse di determinare chiaramente la portata dell'esigenza

di rispettare il termine enunciando le relative conseguenze in caso di non

applicazione e d'altro canto rinunciando alla sanzione disciplinare sinora

prevista dall'articolo 58 cpv. 1 LN (cfr. messaggio n. 4527 del 14

maggio 1996 concernente la revisione della legge generale sul registro

fondiario del 2 febbraio 1933, pag. 3, sott. del red.). Se è dunque vero che il

legislatore ha rinunciato alla comminazione di multe disciplinari, nulla lascia

invece trasparire che la rinuncia intendesse estendersi a ogni altra sanzione disciplinare.

Tant'è che, come visto (cfr. supra, consid. 3.1), l'art. 4 cpv. 3 LRF

dispone espressamente che il notaio rimane

soggetto alle conseguenze disciplinari e alla responsabilità di fronte allo

Stato, a norma della legge notarile e

del relativo regolamento.

Il citato messaggio (pag. 3) peraltro ben

avverte pure che, qualora il notaio rogante fosse intenzionato a

riservarsi la possibilità di inoltrare l'istanza di iscrizione oltre il termine

legale, dovrà cautelarsi inserendo un'apposita clausola nel contratto rogato,

precisando che ciò appare particolarmente opportuno qualora la pratica

dovesse rivelarsi complessa presentando così il rischio di protrarsi, ad

esempio per la necessità di ottenere le necessarie autorizzazioni che

consentano l'iscrizione da parte dell'UR. Ciò detto, ricordato pure che il

notaio ha in generale il dovere di eseguire i compiti affidatigli con

sollecitudine, vegliando al rispetto dei termini di legge, con la Commissione

occorre inevitabilmente concludere che, in concreto, il ricorrente, attendendo

fino a ben 50 giorni prima di richiedere l'iscrizione dell'atto pubblico a

registro fondiario, e quindi ben oltre il termine di 30 giorni e senza

un'esplicita diversa disposizione delle parti (cfr. art. 4 cpv. 2 LRF e rogito,

pag. 7), abbia effettivamente leso il suo obbligo di diligenza.

4.

4.1. La sottoscrizione

dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è tenuto ad adempiere al

suo obbligo di esecuzione dell'atto, effettuando alcune formalità ulteriori,

tra cui l'iscrizione dell'atto nei pubblici registri e il rilascio di copie

autentiche dell'atto alle parti (cfr. Etienne

Jeandin, La profession de notaire, Ginevra/Zurigo/Basilea 2017, pag. 190

seg.; Mooser, op. cit., n. 258

seg. e 661; Jörg Schmid,

Grundlagen zum Beurkundungs- verfahren, in: Jürg Schmid [curatore], Ausgewählte

Fragen zum Beurkundungsverfahren, Zurigo 2007, pag. 5). Anche in questa fase

successiva (Nachverfahren), il notaio è tenuto al suo obbligo di

diligenza (cfr. Schmid, op. cit.,

pag. 28; Louis Bochud, Notar und

Steuern, in: ZBGR 76/1995 pag. 1, pag. 20).

4.2

Nel caso che ci occupa, la Commissione ha pure ritenuto che il ricorrente

fosse incorso in una violazione del suo dovere di informazione ai sensi

dell'art. 6 LN per non avere ragguagliato le parti circa le ragioni del rigetto

dell'istanza di iscrizione.

L'insorgente contesta tale conclusione, rilevando come l'obbligo di

informazione del notaio non copra la procedura successiva alla firma dell'atto

e affermando di avere in ogni caso compiutamente informato (per telefono) le

parti circa il rigetto e la conseguente necessità di sottoscrivere un atto aggiuntivo.

Ora, è vero che il dovere d'informazione del notaio (art. 6 cpv. 1 LN e 12 del

codice professionale dell'Ordine dei Notai del Cantone Ticino) deve essere

adempiuto durante la procedura preparatoria o semmai ancora durante

l'istrumentazione vera e propria (cfr. Mooser,

op. cit., n. 218; Stephan Wolf/Aron

Pfammatter in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des

Kantons Bern, Berna 2009, n. 2 ad art. 35 NG; Jeandin,

op. cit., pag. 84; Jörg Schmid,

Grundlagen zur notariellen Belehrungs- und Beratungspflicht, in: Jürg Schmid

[curatore], Die Belehrungs- und Beratungspflicht des Notars, Zurigo 2006, pag. 15,

il quale esclude espressamente che l'obbligo d'informazione del notaio copra

anche la fase successiva) e si riferisce soltanto a ciò che il notaio sa o

avrebbe dovuto sapere al momento in cui la questione dell'obbligo di informare

si pone (cfr. Mooser, op. cit., n.

222; Wolf/Pfammatter, op. cit., n.

5.

ad art. 35 NG). L'obbligo di diligenza che incombe al notaio - che gli impone

di trattare con sollecitudine le pratiche (cfr. supra, consid. 3.1) - copre

invece tutta la sua attività, ivi compresa la fase successiva alla

sottoscrizione dell'atto (cfr. Schmid, Grundlagen

zum Beurkundungsverfahren, pag. 28; Bochud,

op. cit., pag. 20). Visto anche l'esito - non previsto - della richiesta

d'iscrizione, un notaio diligente avrebbe quindi dovuto comunicare alle parti la

decisione di rigetto (e i motivi alla base della stessa), e ciò tanto più che

la decisione dell'Ufficiale dei registri era gravida di pesanti conseguenze

(concretizzatesi con l'adozione e conseguente iscrizione del nuovo regolamento,

che ha di fatto impedito alla segnalante di vendere i suoi posteggi

indipendentemente dalla sua quota di PPP). In concreto si deve tuttavia

convenire con il ricorrente che le critiche della segnalante, contestate, di

non aver saputo nulla del rigetto dell'istanza d'iscrizione fino al 2019 non

risultano suffragate da sufficiente riscontri oggettivi. Come rilevato nel

gravame, dagli atti sembrerebbe anzi emergere che la stessa fosse in una certa

misura al corrente da tempo del rigetto dell'istanza di iscrizione e della

modifica dell'assegnazione dei posteggi (rispetto a quanto previsto nel rogito

sottoscritto il 9 gennaio 2017) (cfr. corrispondenza e-mail del 10 luglio 2017

di cui ai doc. M e N allegati alle osservazioni del 23 maggio 2019). In queste

circostanze, in assenza di sufficienti elementi che comprovino una mancanza

d'informazione da parte sua, perlomeno da questo profilo non può essere

riconosciuta in capo al ricorrente una violazione del suo dovere di diligenza.

Ne va tuttavia diversamente per quanto segue.

4.3

La precedente istanza ha altresì rimproverato all'insorgente di aver leso

il suo obbligo di informazione per avere atteso oltre due anni per trasmettere

alla segnalante la copia autentica dell'atto da lui rogato.

L'insorgente contesta anche tale violazione, sostenendo che nessuna norma

imporrebbe al notaio di procedere senza indugio alla consegna alle parti di una

copia autentica dell'atto.

Al proposito si rileva che, secondo l'art. 55 cpv. 2 LN, il notaio (cui viene

espressamente riservato il diritto di rilasciare

copie degli atti rogati, cfr. art. 55 cpv. 1 LN) rilascia a ciascuna parte

interessata una copia autentica (di prima edizione) degli istromenti e atti fra

vivi, con l'indicazione della parte che la riceve; su richiesta il notaio può

rilasciare un'unica copia autentica per più parti o non rilasciarne.

Ora, a prescindere dalla violazione del dovere di informazione rimproveratagli

in concreto dalla Commissione, per adempiere al dovere di diligenza che gli

incombe e che gli impone di svolgere con sollecitudine tutti i suoi compiti

(art. 12 LN), il notaio deve all'evidenza rilasciare alle parti una copia autentica dell'atto da lui rogato in tempi

relativamente rapidi, a prescindere da una loro esplicita richiesta in tal

senso. Nella misura in cui non risulta dagli atti che la segnalante avesse in

concreto rinunciato a ricevere una tale copia dell'atto sottoscritto il 9

gennaio 2017 (cfr. art. 55 cpv. 2 seconda frase LN), il ricorrente non poteva

attendere il 16 gennaio 2019 (cfr. doc. 1.3) per trasmettergliela. Un diligente espletamento delle proprie funzioni avrebbe

richiesto che egli avesse agito con maggior prontezza. Benché sostenga di aver dato seguito alla sua prima

richiesta in tal senso (e dagli atti non emergano elementi per accertare il

contrario), occorre pertanto concludere che l'insorgente, avendo atteso oltre

due anni per rilasciare alla segnalante una copia autentica dell'atto, sia

palesemente venuto meno, se non tanto al suo dovere d'informazione, senz'altro

a quello di diligenza.

5.

Come si vedrà in seguito, già

soltanto le violazioni sin qui riscontrate in capo al ricorrente (cfr. consid.

3.3

e 4.3) giustificano senz'altro l'ammonimento inflittogli. Tale sanzione

appare tanto più legittima se si considera quanto segue.

5.1

Giusta l'art. 46 LN, nel ricevere gli atti pubblici concernenti rapporti giuridici che devono essere iscritti

nei registri, il notaio deve verificare se sussistano le condizioni richieste

per la loro iscrizione, descrivere l'oggetto in modo preciso e stendere le

clausole conformemente alle prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento

del registro. Egli è dunque tenuto a rogare atti pubblici la cui

iscrivibilità sia fuor di dubbio sin dal giorno della richiesta (cfr. Brückner, op. cit., pag. 277, n. 911; Fabrizio Andrea Liechti, Der

Rechtsgrundausweis für Eigentumseintragungen im Grundbuch unter besonderer

Berücksichtigung der notariellen Sorgfaltspflichten, Berna 2017, pag. 14 e 60

seg.), consacrando il massimo impegno alla pronta esecuzione del compito che

gli è affidato (cfr. Mooser, op.

cit., pag. 89, n. 149).

5.2

Nella decisione impugnata, pronunciandosi sul rimprovero al notaio di aver

pubblicato un atto non iscrivibile a registro fondiario, la Commissione ha

rilevato quanto segue:

(…) in linea di principio questa Commissione

ritiene che la mancata iscrivibilità di un atto a registro, in conseguenza ad

imprecisioni ed errori contenuti nell'atto pubblicato dal notaio, se gravi,

come potrebbe essere il mancato accertamento dell'identità di un comparente,

ciò che per i combinati disposti degli art. 35 e 53 cpv. 1 let. c LN comporta

la nullità dell'atto - circostanze che comunque non è di competenza di questa

Commissione - costituisce una pacifica mancanza professionale. Va detto infatti

che il notaio è il professionista che permette, a mezzo di atto notarile, di

raggiungere un determinato scopo richiesto e voluto dalle parti e che qualora

il notaio nutrisse dei dubbi in merito all'iscrivibilità di un determinato

atto, sarebbe necessario indicarlo, rendendo attente le parti dei limiti del

suo intervento. In genere la non iscrivibilità di un atto si risolve a mezzo

del successivo atto aggiuntivo per cui l'iscrizione - in un primo tempo

impedita da una formulazione errata e/o imprecisa - trova conferma (pag. 4).

Ha poi tuttavia osservato come, in concreto, l'iscrizione non avesse potuto

intervenire

(…)

siccome alcune delle parti - anche a

seguito di procedimenti sorti successivamente alla firma dell'atto iniziale nel

contesto delle loro relazioni - hanno rinunciato a sottoscrivere quanto

necessario.

Ha quindi concluso che:

Valutate le circostanze che hanno portato al

respingimento dell'atto 9.1.2017 questa Commissione non può quindi esimersi dal

ritenere data una violazione dell'obbligo

generale di diligenza del notaio (art. 12 LN), anche se - benché ammesso dallo

stesso notaio (vedi lettera 24.5.2019 alla CDN - doc. 7, pag. 2) - il mancato

accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio del registro

non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura dell'atto viene

infatti indicato espressamente che il notaio conosce i comparenti (…), anche se a pag. 1, dopo l'indicazione delle generalità

del procuratore, non è stato indicato "persona a me nota", come è

invece stato fatto per le parti, ciò che verosimilmente ha fatto ritenere

all'Ufficio del registro che l'accertamento dell'identità di quest'ultimo

mancasse (decisione impugnata, pag. 4).

5.3

Il ricorrente contesta tale conclusione. Osserva in sostanza come

la stessa Commissione abbia negato l'unico motivo (mancato accertamento

dell'identità del procuratore della segnalante) che avrebbe semmai potuto

giustificare una sanzione disciplinare a fronte di una mancata iscrizione di un

atto a registro fondiario. Sostiene che gli altri punti elencati dall'Ufficiale

dei registri che hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, sui quali

la Commissione non si sarebbe nemmeno espressa, non siano infatti "gravi"

e non giustifichino dunque una sanzione. Si tratterebbe in effetti di ragioni tecniche,

che sarebbero state facilmente risolvibili se le parti non si fossero opposte,

per motivi indipendenti dalla sua volontà, alla firma di un atto aggiuntivo.

5.4

Ora, come accennato in narrativa, in concreto l'Ufficiale dei registri ha

individuato ben nove aspetti che ostavano all'iscrizione dell'atto. Tra questi,

oltre all'asserito mancato accertamento nell'atto dell'identità del

rappresentante della segnalante (punto n. 7), sono stati riscontrati i seguenti

errori e/o imprecisioni:

1.

L'uso di numeratori decimali per determinare

le frazioni delle unità di PPP non è più ammesso (cfr. revisione CC entrata

in vigore il 01.01.2012, segnatamente art. 712e, cpv. 1 e messaggio CF

ad art. 712e, pag. 4871).

2.

Una comproprietà ordinaria, con le quote in proprietà alla medesima persona,

non può essere intavolata a RF se non a determinate condizioni. Nel caso

specifico può venire intavolata la comproprietà nel seguente modo: 5/10 a E__________

(eventualmente 4/10 e 1/10 vista la contestuale vendita), 1/10 a __________,

2/10 __________, 2/10 a __________ (cfr. art. 23 ORF, P.H. Steinauer, Les

droits réels, Tome I, III édition, Berner Kommentar).

3.

Sull'istanza vengono indicati soltanto 9/10 del nuovo fol. PPP.

4.

Per quanto riguarda le istanze di sistemazione ipotecaria, sono anch'esse

errate. Non si tratta infatti di estensioni, ad eccezione della PPP __________

e quote del nuovo foglio di proprietà __________; questo perché le quantità

detenute diminuiscono. Va pertanto richiesto lo svincolo dei millesimi dedotti.

5.

L'unica cartella ipotecaria registrale è quella gravante la PPP __________

di proprietà __________, le altre sono al portatore.

6.

È necessario indicare su quale fondo va annotata la soppressione del diritto

di prelazione legale.

(…)

8.

Per la cancellazione della menzione "prima della costruzione"

viene richiesta la conferma ufficiale del geometra revisore (art. 69, cpv. 3

ORF).

9.

Nell'atto si dice che il nuovo regolamento sostituisce integralmente il

regolamento precedente. Nell'istanza viene richiesta soltanto una modifica del

regolamento stesso. Per la chiarezza delle iscrizioni a RF è necessario

specificare se la menzione attuale deve venir cancellata, procedendo quindi

alla nuova menzione, oppure se deve essere indicata solo come aggiunta

all'esistente.

Se è ben vero che, così come evidenziato nell'impugnativa, il rimprovero

relativo al mancato accertamento dell'identità del procuratore della segnalante

(punto n. 7) è caduto davanti alla Commissione

(il mancato accertamento dell'identità del procuratore rilevato dall'Ufficio

del registro non trova conferma ad una attenta verifica del rogito. In chiusura

dell'atto viene infatti indicato espressamente che il notaio conosce i

comparenti), è altrettanto vero che la precedente istanza, valutate

tutte le circostanze alla base del rigetto dell'istanza d'iscrizione, ha

comunque, seppur genericamente, ritenuto data una violazione del dovere di

diligenza in capo al ricorrente.

Le diverse ulteriori mancanze rilevate dall'Ufficiale dei registri non appaiono

infatti trascurabili e lievi. Al proposito si osserva che il dovere di

diligenza che incombe al notaio gli impone di istrumentare atti che possano

essere iscritti nei pubblici registri, ossia che siano in grado di superare gli

ostacoli posti a tale operazione (cfr. supra, consid. 5.1). Lo prevede

del resto espressamente l'art. 46 LN, disponendo che il notaio chiamato a celebrare

un atto pubblico riferito a un rapporto giuridico che deve essere

iscritto a registro fondiario deve stendere le clausole conformemente alle

prescrizioni regolanti la tenuta e il funzionamento del registro. In concreto,

un notaio diligente avrebbe quindi senz'altro dovuto sapere che, dopo la

revisione del CC entrata in vigore il 1° gennaio 2012, l'uso di numeratori

decimali per determinare le frazioni delle unità di PPP non era più ammesso (punto

n. 1; cfr. Messaggio del 27 giugno 2007

concernente la revisione del Codice civile svizzero [Cartella ipotecaria

registrale e altre modifiche della disciplina dei diritti reali], in: FF 2007

4845, 4871; René Bösch, in: Basler

Kommentar, ZGB II, VI ed., Basilea 2019, n. 3 ad art. 712e). La mancanza

appare poi tanto più grave se si considera che, al momento della rogazione (9 gennaio 2017), la revisione era entrata in vigore

da oltre cinque anni.

Ritenuto poi come l'intervento del notaio miri proprio a evitare insicurezze

giuridiche (cfr. Mario Postizzi,

L'attività ministeriale del notaio - Una lettura "a quadrifoglio",

vol. 20 collana gialla CFPG, Lugano 2016, pag. 3 e 13), significativa della leggerezza

del ricorrente è anche l'incongruenza

relativa al nuovo regolamento (punto n. 9) esistente tra l'atto (in cui si dice

ch'esso sostituisce integralmente il precedente) e l'istanza di

iscrizione (che ne chiede solo la modifica). Nemmeno può essere passata

sotto silenzio l'errata sistemazione degli oneri ipotecari connessi con la

modifica delle PPP originarie, per le quali il notaio non si è premurato di

chiedere i necessari svincoli.

Neppure possono invero essere trascurati gli altri aspetti problematici che

hanno portato al rigetto dell'istanza di iscrizione, che nemmeno il ricorrente

contesta, seppur vada puntualizzato che per la mancata produzione della conferma

ufficiale del geometra ai fini della cancellazione della menzione "prima

della costruzione" (punto n. 8) non è di per sé imputabile alcuna

negligenza al notaio (considerato che una tale conferma va prodotta solo su

richiesta, cfr. art. 69 cpv. 3 dell'ordinanza sul registro fondiario del 23

settembre 2011 [ORF; RS 211.432.1] e art. 47 LRF). Tutto considerato, visto il rigore

che s'impone al notaio nell'esercizio della sua professione, gli errori e le

imprecisioni contenuti nell'atto rogato dal ricorrente - benché alcuni di essi,

presi a sé stanti, possano sembrare relativamente lievi -, valutati nel loro

insieme, appaiono piuttosto gravi. Nulla muta che le imprecisioni e gli errori avrebbero potuto essere

corretti mediante la sottoscrizione di un atto aggiuntivo, ritenuto come lo

stesso non abbia per finire potuto essere rogato. Sebbene il suo mancato

perfezionamento non sia dipeso dal ricorrente, rimane il fatto che egli ha

celebrato e chiesto l'iscrizione di un atto che non adempiva i criteri per

essere iscritto. La sua negligenza appare tanto più seria se si

considera che la mancata iscrizione dell'atto ha permesso l'iscrizione della

modifica del regolamento decisa dalla maggioranza dei condomini, che di fatto

impedisce alla segnalante di vendere i posteggi indipendentemente dalla propria

quota di PPP. Ne discende che, da

questo profilo, il comportamento del notaio risulta tutt'altro che

ineccepibile, seppur bisogna dare atto al ricorrente che la Commissione non si

è puntualmente soffermata - come avrebbe dovuto - sulle sue diverse

imprecisioni e carenze. In ogni caso, come già accennato, anche se si volesse

fare astrazione da tutto quanto precede, con la precedente istanza bisognerebbe

comunque concludere che il ricorrente è incorso in una violazione del suo

dovere di diligenza.

6.

Ferme queste premesse,

resta da statuire in merito alla sanzione da infliggere al ricorrente.

6.1

In caso di violazione della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le

misure disciplinari seguenti:

-

l'avvertimento;

-

l'ammonimento;

- la

multa fino a fr. 20'000.-;

- la

sospensione dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da

pubblicarsi sul Foglio ufficiale.

La multa può essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o

con il divieto definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN).

L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari

devono essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il

grado della colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e

in genere il comportamento del notaio.

La Commissione gode di un certo

margine di apprezzamento nella scelta della misura disciplinare, nella

fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della durata della sospensione

dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia attenersi al

rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento

e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre

considerare lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio

non è tanto quello di punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di garantire che in futuro questi eserciti in maniera

ineccepibile la sua funzione - e scegliere il provvedimento adatto,

necessario e proporzionato a tale fine.

La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura

e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica

funzione. L'autorità terrà in particolare conto della colpa

del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio

ha svolto la sua funzione in precedenza, così come del comportamento da

lui tenuto durante la procedura disciplinare (cfr.

STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017 consid. 5.1 e riferimenti).

6.2

In concreto, è innegabile che il notaio RI 1 abbia infranto, sotto

diversi profili, il dovere di diligenza che

incombe al notaio. Trattasi di una regola professionale fondamentale, derivante

dall'obbligo di tutelare al meglio

gli interessi delle parti e da quello di esercitare la professione in modo

irreprensibile, cui soggiace tutta

l'attività del notaio. La disattenzione dei suoi doveri professionali

deve essere ritenuta di media gravità, tanto

più se si considera che egli vanta una lunga esperienza professionale.

Neppure può essere trascurato che egli è già stato oggetto in passato di una

sanzione disciplinare: nel 2016 è infatti stato pronunciato nei suoi confronti

un avvertimento in relazione a un brevetto d'accertamento d'identità rivelatosi

nullo. Se non giova inoltre al ricorrente il fatto di non aver mostrato segni di

autocritica e di ravvedimento, depone per contro a suo favore il lungo tempo

trascorso dai fatti (poco meno di quattro anni).

Alla luce di tutto quanto esposto, e pur prescindendo dalle pecche che hanno

condotto al rigetto dell'istanza d'iscrizione a registro fondiario e alla

conseguente informazione alla segnalante, si giustifica comunque di confermare

l'ammonimento pronunciato dalla Commissione. La sanzione così commisurata - tra

le più lievi previste dall'art. 97 cpv. 1 LN - risulta ancora opportunamente

ragguagliata alle circostanze del caso concreto e senz'altro rispettosa del

principio della proporzionalità, anche avuto riguardo al tempo trascorso dai

fatti. Tiene in effetti adeguatamente conto del precedente disciplinare del

ricorrente e appare sufficiente a richiamarlo al rispetto dei principi

deontologici che sono stati in concreto disattesi.

7.

7.1. Sulla base delle

considerazioni che precedono, il ricorso dev'essere respinto, con conseguente

conferma della decisione impugnata.

7.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta

a carico dell'insorgente, secondo soccombenza.

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dall'insorgente, resta interamente a

suo carico.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera