Acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Cittadino membro di uno Stato UE. Stabilimento d’impresa

Incarto n.

52.2019.494

Lugano

11

agosto 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso dell'8 ottobre 2019 della

RI

1

contro

la decisione del 22 agosto 2019 (n. 117/2018 LOC) dell'Autorità

cantonale di I istanza LAFE in materia di assoggettamento alla LAFE;

ritenuto, in

fatto

A. La RI 1 è una società

a garanzia limitata, iscritta a registro di commercio il 17 dicembre 2013, che

aveva il seguente scopo sociale (fino al giugno 2020):

"La progettazione e realizzazione di

macchinari e linee di produzione industriali, fornitura di servizi di

assistenza tecnica, assemblaggio e installazione di qualsiasi tipo di impianto

industriale in Svizzera e all'estero. La prestazione di servizi di ingegneria,

sviluppo di software, consulenze, rappresentanze, compravendita, assistenza

dopo vendita, importazione, esportazione di macchinari, prodotti e servizi

tecnici nel ramo industriale. Può acquistare e partecipare ad altre imprese,

acquistare e vendere beni mobili ed immobili. La società può compiere tutte le

operazioni commerciali, industriali, finanziarie, mobiliari ed immobiliari,

ritenute necessarie o utili per il conseguimento dell'oggetto sociale".

Unica socia della sagl, con quattro quote da fr. 5'000.-, era a maggio 2018 la __________

LTD (in __________, __________), holding riconducibile a __________, cittadino

italiano gerente della RI 1 (poi divenuto socio unico a titolo personale dal 1°

ottobre 2019, cfr. estratti del registro di commercio).

B. a. Il 22 maggio 2018,

nell'ambito di un'esecuzione forzata, la RI 1 si è aggiudicata per incanto

pubblico i fondi part. __________ e __________ RFP di __________. Il primo è un

esiguo mappale situato a nord della zona nucleo, costituito da una piccola

stalla (6 mq) e dal terreno adiacente (25 mq). Il secondo, una particella

situata fuori della zona edificabile, con una stalla (38 mq) e un ripostiglio

(7 mq), oltre al terreno annesso (39 mq).

b. Per consentirne l'iscrizione a registro fondiario, così sollecitata, nel

settembre 2018 la RI 1 ha chiesto all'autorità di prima istanza il non

assoggettamento dell'acquisizione dei citati fondi alla legge federale

sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983

(LAFE; RS 211.412.41). Ha in particolare prodotto una dichiarazione "giurata"

di __________ (a quel momento residente a __________), che, invocando l'art. 2

cpv. 2 lett. a LAFE, precisava in particolare come motivo dell'acquisto di

tali fondi è perché la società li utilizzi stabilmente come deposito al fine di

commercializzare i propri prodotti.

c. Invitato a produrre una conferma della possibilità di destinare a scopo

commerciale gli immobili, eventuali progetti per la loro ristrutturazione,

oltre alla prova di un'attività effettiva della RI 1 conforme al suo scopo

sociale, il 25 ottobre 2018 il gerente __________ - ricordato di aver acquisito

la sagl nel maggio 2018, inattiva negli anni precedenti - ha specificato che l'acquisto

dei fondi di __________ servirebbe proprio ad avviare l'attività commerciale,

grazie alla ristrutturazione delle stalle diroccate e pericolanti da

adibire a magazzini e sede operativa della società.

d. Dopo ulteriori scambi di corrispondenza con quest'ultimo e il CO 1 di cui si

dirà semmai più avanti (relativi segnatamente a un progetto inoltrato dalla RI

1 per la manutenzione straordinaria e trasformazione d'uso di stalla di cui

alla part. __________ e più in generale alla possibilità di trasformare gli

immobili, raggiungibili solo a piedi), con decisione del 22 agosto 2019,

intimata il successivo 4 settembre, l'Autorità cantonale di I istanza in

materia LAFE ha respinto la domanda di non assoggettamento, negando nel

contempo l'esistenza di motivi d'autorizzazione. Ha in particolare escluso che

l'acquisto potesse sfuggire all'obbligo di autorizzazione in base all'art. 2

cpv. 2 lett. a LAFE (stabilimento d'impresa), considerato come dal profilo

pianificatorio e pratico non fosse possibile destinare gli immobili in

questione all'attività commerciale auspicata.

C. Avverso tale

decisione, la RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento. In sintesi, l'insorgente sostiene

che sarebbe venuta meno la base giuridica su cui si fonda il

provvedimento, ritenuto che il suo beneficiario economico avrebbe nel frattempo

trasferito la sua residenza da __________ a __________ e non ricadrebbe quindi

più nel campo di applicazione della LAFE.

D. All'accoglimento del

ricorso si oppongono l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e

l'Autorità di I istanza, ricordando la natura della domanda alla base della

procedura e i motivi per cui è stata respinta.

E. Con la replica la

ricorrente ribadisce le sue tesi relative all'applicazione

soggettiva della LAFE, considerato che __________ risiede in Svizzera dal 1°

settembre 2019 (ovvero da prima dell'intimazione della decisione

impugnata). Già prima l'acquisto non sarebbe comunque stato soggetto ad

autorizzazione ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, essendo i fondi

funzionali all'attività della società. Irrilevante sarebbe il fatto che essi

siano raggiungibili solo a piedi visto che la RI 1 si occuperebbe

principalmente della programmazione e commercializzazione di software di __________

e __________ (componenti elettronici per le macchine a controllo numerico) con

particolare riferimento alle linee di produzione industriali; tali

componenti avrebbero dimensioni molto ridotte e potrebbero essere inviate senza

che i clienti debbano recarsi sul posto. Non si tratterebbe insomma di commercio

al dettaglio, aggiunge, ma di commercio elettronico che non

richiederebbe permessi specifici sugli immobili (qualche ripiano dove

depositare i piccoli componenti elettronici, una scrivania, un computer e

qualche periferica sono sufficienti per l'attività della società); la

ristrutturazione non comporterà, afferma, nuovi volumi. Nulla impedirebbe

insomma alla RI 1 di stabilire negli immobili la sua sede e depositarvi i

propri materiali.

F. Con le dupliche

l'Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE e l'Autorità di I istanza

si sono riconfermate nelle loro conclusioni e domande di giudizio, contestando

le tesi dell'insorgente con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in

appresso.

G. Pure dell'ulteriore

allegato spontaneamente prodotto dalla ricorrente si riferirà, per quanto

necessario, più avanti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della

legge di applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di

persone all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Pacifica è la

legittimazione attiva dell'insorgente (cfr. art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) e la

tempestività del gravame (art. 20 cpv. 3 LAFE).

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm).

2. 2.1. La LAFE

limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo

dominio straniero del suolo indigeno (art. 1). L'art. 2 cpv. 1 LAFE sancisce il

principio secondo cui, per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le

persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale

competente. L'obbligo dell'autorizzazione ha, cumulativamente, una componente

oggettiva (art. 4 LAFE: l'acquisto di fondi) e una soggettiva (art. 5

seg. LAFE: le persone all'estero). La legge prevede nondimeno delle

eccezioni a tale obbligo (art. 2 cpv. 2 e 7 LAFE; cfr. STF 2C_1041/2016 del 28

settembre 2017 consid. 3.1).

2.2. Dal profilo dell'obbligo soggettivo, la LAFE enuncia espressamente

le persone che considera "all'estero" e che quindi ricadono

soggettivamente sotto il campo di applicazione della legge stessa (art. 5 LAFE

e art. 2 dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero

del 1° ottobre 1984 [OAFE; RS 211.412.411]; Simone Albisetti/Rocco Rigozzi, La LAFE

e le società immobiliari miste: hic sunt leones in RtiD II-2018 pag. 387

segg., pag. 390). Secondo l'art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE, sono considerate

persone all'estero le persone giuridiche o le società senza personalità

giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e

effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una

posizione preponderante (ciò che è presunto se possiedono più di un terzo

del capitale azionario o del capitale sociale o dispongono di più di un terzo

dei voti nell'assemblea generale o nell'assemblea dei soci, cfr. art. 6 LAFE).

2.3. I cittadini degli Stati membri della Comunità (ora: Unione) europea

o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS), che non hanno il domicilio legale ed effettivo in

Svizzera, in base all'art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE, sono considerati persone all'estero.

Questa disposizione, in vigore dal 1° giugno 2002, è stata introdotta per

adattare la LAFE alla regolamentazione prevista dall'Accordo tra la

Confederazione Svizzera e la Comunità europea nonché i suoi Stati membri sulla

libera circolazione delle persone del 21 giugno 1999 (ALC; RS 0.142.112.681) -

in particolare all'art. 7 lett. f ALC e art. 25 del suo Allegato I - come pure

alle parallele modifiche della Convenzione istitutiva dell'AELS. Il cpv. 1 dell'art.

25 dell'Allegato I all'ALC prevede infatti che il cittadino di una parte

contraente che gode di un diritto di soggiorno e che fissa la propria residenza

principale nello Stato ospitante ha gli stessi diritti di un cittadino

nazionale per quanto riguarda l'acquisto di immobili. Egli può, in qualsiasi

momento, fissare la propria residenza principale nello Stato ospitante,

conformemente alle norme nazionali, a prescindere dalla durata del suo impiego.

La partenza dallo Stato ospitante non implica alcun obbligo di alienazione.

Secondo il Tribunale federale, il concetto di "residenza principale"

ai sensi della predetta norma coincide sostanzialmente con quella di domicilio

definita dall'art. 23 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CC; RS

210; cfr. DTF 136 II 405 consid. 4.1 e rimandi; STF 2A.704/2004 del 25 maggio

2005 in RtiD II-2005 n. 64 consid. 4.1).

E contrario, l'art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE istituisce dunque un'eccezione

generale al regime d'autorizzazione per i cittadini degli Stati membri dell'UE

o dell'AELS, non appena dispongono di un domicilio legalmente costituito ed

effettivo in Svizzera. Non sono allora più considerati persone all'estero e

non ricadono più nel campo di applicazione della LAFE; possono di riflesso

acquistare liberamente un immobile, al pari dei cittadini svizzeri (cfr. DTF

136 II 405 consid. 4.1 e rimandi). In tal senso, l'ordinanza prevede che i

cittadini degli Stati membri dell'UE non sono considerati persone all'estero se

hanno il domicilio in Svizzera secondo le regole del diritto civile,

segnatamente l'art. 23 CC (cfr. art. 2 cpv. 1 OAFE; cfr. DTF 136 II 405 consid.

4.2 e 4.3) e che la legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso

per dimoranti temporanei, di dimora o di domicilio CE-AELS valido per la

costituzione di un domicilio (cfr. art. 2 cpv. 2 OAFE).

2.4. Determinanti per valutare se un negozio giuridico debba sottostare all'obbligo

di autorizzazione e se un'autorizzazione possa essere rilasciata sono di

principio le circostanze al momento dell'acquisto di un fondo rispettivamente

dei diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del

proprietario di un fondo, ossia in genere il momento dell'istanza d'iscrizione

a registro fondiario rispettivamente del trasferimento dei diritti (cfr. STF

2A.465/2002 del 20 novembre 2002 consid. 1.2, 2A.22/2000 del 22 maggio 2000

consid. 3a; DTF 107 Ib 12 consid. 2, 106 Ib 11 consid. 3a; sentenza del 23

maggio 2019 n. B 2018/202 del Verwaltungsgericht di San Gallo consid. 3;

sentenza del 14 settembre 2015 n. 601 2015 49 del I. Verwaltungsgerichtshof di

Friburgo consid. 3c). Trattandosi dell'aggiudicazione di un fondo a un'asta

pubblica nell'ambito di un'esecuzione forzata, in cui l'acquirente diventa

proprietario già prima dell'iscrizione nel registro fondiario (art. 656 cpv. 2

CC; cfr. pure STF 4A_626/2010 del 12 aprile 2011 consid. 8.2), determinante è

pertanto la situazione al momento dell'aggiudicazione.

3. 3.1. In

concreto, come visto in narrativa, con la decisione impugnata l'Autorità

cantonale di I istanza in materia LAFE ha respinto l'istanza di non

assoggettamento presentata dalla RI 1 per l'acquisto delle part. __________ e __________

RFP di _______ quale stabilimento d'impresa ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. a

LAFE. Fondi che l'insorgente si è aggiudicata all'asta pubblica nell'ambito di

un'esecuzione forzata, il 22 maggio 2018.

3.2. La ricorrente contesta anzitutto tale decisione, sostenendo che sarebbe venuta

meno la base giuridica su cui si fonda. Rileva in sostanza di non poter più

esser considerata una persona all'estero, considerato che il suo beneficiario

economico (_____) avrebbe frattanto trasferito la sua residenza da __________ a

__________. La tesi è priva di fondamento.

Premesso che l'autorità di prime cure non ha espressamente vagliato l'obbligo d'autorizzazione

soggettivo dell'insorgente - sul quale del resto non verteva l'istanza -, al

riguardo basta rilevare come decisiva a tal fine sia unicamente la situazione

di fatto al momento dell'acquisto, ovvero al momento dell'aggiudicazione dei

due fondi. In tal senso, non vi è alcun dubbio che, nel maggio 2018, il dominus

della sagl fosse residente all'estero, in Italia (cfr. comunicazione del 23

luglio 2018 dell'Ufficio anagrafe di ______ a __________ di avvio del

procedimento volto a ottenere la sua

iscrizione nell'anagrafe della popolazione residente in quel comune, per

provenienza da __________). Non avendo quest'ultimo domicilio legale ed

effettivo in Svizzera, l'insorgente era quindi senz'altro una persona all'estero

(cfr. art. 5 cpv. 1 lett. a e 6 LAFE). Lo era invero anche successivamente,

quando è stata pronunciata e le è stata intimata la decisione impugnata (il 22

agosto rispettivamente il 4 settembre 2019), atteso che nulla dimostra che a

quel momento il proprietario economico della RI 1 - che nemmeno disponeva di un

alloggio (cfr. contratto tra la __________ e __________ e __________ per la

locazione di un appartamento di 3.5 locali, iniziata solo dal 1° ottobre 2019)

- avesse costituito il proprio domicilio a __________ ai sensi dell'art. 23 CC

(cfr. al riguardo DTF 136 II 405 consid. 4.3). Se l'insorgente sia tuttora o

meno una persona all'estero è invece questione che può rimanere aperta,

decisive essendo unicamente, come detto, le circostanze esistenti al momento

dell'acquisto a titolo originario dei due fondi, ovvero il 22 maggio 2018 (cfr.

supra, consid. 2.4).

4. Ferme queste

premesse, resta da verificare se l'acquisto dei fondi possa sfuggire all'obbligo

d'autorizzazione in applicazione dell'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, così come

eccepisce la ricorrente.

4.1. In base all'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, l'acquisto non necessita in

particolare di autorizzazione se il fondo serve come stabilimento permanente di

un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma

commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione. L'art. 18a

cpv. 1 OAFE precisa che, nel caso di un acquisto secondo l'art. 2 cpv. 2 lett.

a LAFE (stabilimento d'impresa), l'ufficio del registro fondiario e l'autorità

dell'incanto rinunciano al rinvio dell'acquirente all'autorità di prima istanza

per l'accertamento dell'obbligo dell'autorizzazione (art. 18 cpv. 1 OAFE) se:

(a) l'acquirente dimostra che il fondo serve a un'impresa per l'esercizio di un'attività

economica; (b) il fondo non è edificato e l'acquirente dichiara in forma

scritta che lo edificherà per l'esercizio di una tale attività; (c) la

superficie di riserva destinata all'ampliamento dell'impresa non supera un

terzo della superficie totale.

L'art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE è da ricondurre a una modifica della legge del 30

aprile 1997 (Lex Koller), che ha inteso consentire la creazione, da

parte di investitori stranieri, di nuove aziende di produzione e di servizi,

nonché l'acquisto dei fondi necessari all'esercizio di tali attività. Essa ha

agevolato non solo l'acquisto diretto di determinate categorie di fondi, ma

anche l'acquisto di partecipazioni a società che hanno per scopo l'acquisto

rispettivamente il mantenimento o la messa a disposizione di terzi di fondi

adibiti a stabilimenti d'impresa, anche al solo fine di operare un investimento

(cfr. STF 2C_1041/2016 citata consid. 3.2 e rinvii; Messaggio concernente una

modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 28 maggio 2003, n. 03.039, FF 2003 3753, pag. 3755; STA

52.2019.292 del 4 febbraio 2020 consid. 2.2 e rimandi; Albisetti/Rigozzi, op. cit., pag. 393 e 398 e rinvii).

Il concetto di utilizzo a scopo commerciale è strettamente connesso con

quello di attività economica (cfr. art. 18a cpv. 1 lett. a OAFE) e va

inteso in senso ampio, non solo per i settori classici del commercio e dell'industria,

ma anche per il terziario. Anche terreni fuori dalla zona edificabile possono

essere acquistati come stabilimento d'impresa (se servono ad esempio a un'impresa

agricola oppure a un'azienda legata all'economia del legno). I fondi per

stabilimenti d'impresa devono tuttavia essere effettivamente utilizzati come

tali (Albisetti/Rigozzi, op. cit.,

pag. 391 seg.). A realizzare il presupposto della destinazione commerciale non

basta l'intenzione, ma è indispensabile la concretizzazione della stessa.

Diversamente il raggiro della legge (che mira segnatamente a evitare qualsiasi

tesaurizzazione dei fondi, cfr. art. 12 lett. a LAFE) sarebbe oltremodo facile

(cfr. Giorgio De Biasio/Simone Albisetti,

LAFE - Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,

pag. 134 seg.). Se il fondo non è edificato, occorre che lo sia entro breve

(cfr. De Biasio/Albisetti, op.

cit., pag. 133 e rimandi).

A comprova che il fondo servirà per l'esercizio di un'attività economica

possono entrare in considerazione elementi quali un'attestazione del Comune, la

descrizione attuale del fondo e la prova dell'appartenenza a una zona del piano

regolatore, i piani di costruzione e la licenza edilizia (cfr. De Biasio/Albisetti, op. cit., pag. 130;

Ufficio federale di giustizia [UFG], Istruzioni per gli ufficiali del registro

fondiario del 1° luglio 2009, pag. 10 seg., n. 42.12 e 42.24).

4.2. In concreto, l'Autorità di I istanza ha negato che l'acquisto dei fondi di

__________ potesse sfuggire all'obbligo di autorizzazione in base all'art. 2

cpv. 2 lett. a LAFE (stabilimento d'impresa). Dopo aver ricordato la situazione

dei fondi, il progetto presentato dall'insorgente e i riscontri dal Comune, l'autorità

di prime cure ha in particolare ritenuto come dal profilo pianificatorio e

pratico non fosse possibile destinare gli immobili all'attività commerciale

indicata dalla RI 1 e non fosse pertanto possibile accogliere la sua domanda di

non assoggettamento.

Tale conclusione non presta il fianco a critiche.

4.3. Dagli atti risulta in effetti che l'insorgente non ha dimostrato in alcun

modo che gli immobili in questione - al di là delle problematiche d'accesso -

possano essere ristrutturati e trasformati in un deposito commerciale

rispettivamente in sede operativa dell'azienda. Non lo prova in particolare il

progetto (formato da una relazione tecnica e dei piani) per la manutenzione

straordinaria e trasformazione d'uso di stalla di cui alla part. __________

-

situata fuori della zona edificabile - che la ricorrente ha presentato

al Municipio il 24 maggio 2019. Non risulta infatti che per tale progetto - che

prevede segnatamente di ristrutturare e trasformare la stalla esistente (in

cattivo stato, priva di acqua e corrente elettrica), ripristinandone

Fatti

i muri perimetrali e il tetto e ricavando al suo interno due locali adibiti a

magazzino e un bagno con i servizi (incluso l'allacciamento dell'acqua alle

fonti vicine, l'inserimento di pannelli solari per l'elettricità e una

fossa biologica per gli scarichi rifiuti) - sia mai stata concessa una

licenza edilizia. A ben vedere, non emerge nemmeno che sia mai stata avviata

una formale procedura per il suo rilascio (cfr. art. 4 segg. della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 705.100), ma piuttosto che la

stessa insorgente abbia rinunciato all'intervento (cfr. comunicazione del

progettista al Municipio in cui "[...]

specifichiamo che il

progetto consegnato sarà solo una manutenzione puramente ordinaria senza cambio

di destinazione d'uso"

e la relativa risposta e-mail del 26

luglio 2019 del Municipio, che dà il suo accordo a condizione che l'intervento

riguardi unicamente la manutenzione puramente ordinaria). A titolo

abbondanziale, va osservato che non si vede comunque di primo acchito come potrebbe essere approvata una tale trasformazione

d'uso. Premesso che per gli interventi fuori della zona edificabile è

notoriamente necessario l'avallo dell'autorità cantonale (cfr. art. 25 cpv. 2

della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979; LPT; RS

700; cfr. DTF 128 I 254 consid. 3.1; STF 1C_403/2008 del 23 ottobre 2008

consid. 3.1), non è in particolare dato di vedere come i suddetti lavori

volti a convertire l'ex stalla agricola in un deposito o magazzino al servizio

di un'attività commerciale potrebbero essere autorizzati in base agli art. 24

segg. LPT. Una simile trasformazione non potrebbe in particolare essere

avallata in base all'art. 24 LPT (non essendo d'ubicazione vincolata, cfr. DTF

129 II 63 consid. 3.1), ma nemmeno in base all'art. 24a LPT (implicando

dei lavori di trasformazione e nuove ripercussioni sull'ambiente). Né potrebbe

esserlo in virtù dell'art. 24c LPT, che disciplina la cosiddetta tutela

della situazione acquisita allargata (applicabile a edifici e impianti costruiti

o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della

zona non edificabile ai sensi del diritto federale). E questo già solo perché

tale norma non consente di effettuare trasformazioni che sovvertono l'identità

dell'edificio (cfr. art. 42 cpv. 1 dell'ordinanza sulla pianificazione del

territorio del 28 giugno 2000; OPT; RS 700.1), segnatamente modificandone

totalmente la destinazione da stalla agricola a deposito o magazzino al

servizio di una ditta commerciale, da adibire a sua sede operativa (cfr. DTF

113 Ib 303 consid. 3; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 19 pag. 629

seg.). Nemmeno appare entrare in considerazione un'autorizzazione in base all'art.

39 cpv. 2 OPT e al piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e

impianti protetti (PUC-PEIP), che non ammette questo genere di cambiamento di

destinazione per oggetti che, come quelli sulla part. __________, risultano

censiti nella categoria 1a o 1d (cfr. risoluzione del 26 settembre 2007, n.

4903, del Consiglio di Stato che approva la variante di PR relativa all'inventario

degli edifici ubicati fuori della zona edificabile del Comune di __________ e

art. 11.1 lett. a, d delle norme di attuazione del PUC-PEIP).

4.4. A ciò aggiungasi che, alla luce dell'attività concretamente svolta dalla RI

1 (cfr. il suo sito __________, estratto allegato alla duplica dell'autorità di

sorveglianza), ma anche della recente modifica del suo scopo sociale a registro

di commercio (cfr. FUSC n. 112 del 12 giugno 2020), non si può a ben vedere

nemmeno ritenere seriamente che l'insorgente sia veramente intenzionata - così

come afferma - ad adibire gli immobili in questione a stabilimento d'impresa

per il commercio elettronico (segnatamente per la programmazione e

commercializzazione di software di __________ e __________ [...] con

particolare riferimento alle linee di produzione industriali). Dal registro

di commercio risulta in particolare che la RI 1 ha ora:

"[...] come scopo l'acquisizione, vendita e

gestione di patrimoni immobiliari per conto proprio e/o di terzi; realizzazione

di edifici civili, industriali, commerciali, ricettivi e turistici, completi di

impianti e di opere connesse ed accessorie; opere di ristrutturazione, restauro

e risanamento conservativo su immobili civili, industriali, commerciali e

ricettivi. La commercializzazione, all'ingrosso e/o dettaglio di materiali per

edilizia ed accessori. La progettazione e realizzazione di arredi interni ed

esterni per abitazioni, uffici e negozi. La commercializzazione, sia

all'ingrosso che al dettaglio, di articoli per l'arredo di abitazioni, uffici e

negozi. Gestione di esercizi ricettivi, pubblici esercizi, attività ricreative

e turistiche. La società ha inoltre per oggetto l'assunzione di rappresentanze,

con o senza deposito, concessioni e qualsiasi altro rapporto di mediazione

nella produzione e commercializzazione dei prodotti sopra indicati ed in

generale di tutti i prodotti di propria fabbricazione e/o lavorazione. La società

potrà esercitare l'oggetto della propria attività, sia nel territorio svizzero

che all'estero, potendo altresì istituire, oltre alla sede principale anche

sedi secondarie o agenzie e succursali. La società potrà inoltre compiere tutte

le operazioni mobiliari, immobiliari, industriali, commerciali e finanziarie,

ritenute necessarie ed utili per il raggiungimento dello scopo sociale;

assumere e concedere partecipazioni ed interessenze in o ad imprese aventi

oggetto analogo e connesso al proprio, o imprese terze. Potrà aderire a

consorzi volontari per la produzione o lo scambio di beni inerenti l'oggetto

sociale. La società potrà concedere garanzie reali e personali, compreso il

rilascio di fidejussioni e avalli, a favore di terzi, anche a titolo gratuito,

allo scopo di raggiungere l'oggetto sociale. La società potrà compiere tutte le

operazioni industriali, commerciali, finanziarie, mobiliari ed immobiliari,

necessarie ed utili per il raggiungimento dell'oggetto sociale."

Ne discende che la ricorrente è in realtà una società immobiliare o

comunque attiva nel ramo edilizio o dell'arredamento (cfr. anche citato sito) e

non, così come afferma, nella programmazione o vendita di software. Anche da

questo profilo, è quindi da escludere che i fondi saranno realmente adibiti a

stabilimento d'impresa, segnatamente per un commercio elettronico.

4.5. In conclusione, il Tribunale non può che confermare la decisione

dell'Autorità di I istanza che ha respinto l'istanza della ricorrente di non

assoggettamento alla LAFE dell'acquisto dei fondi di __________, in quanto del

tutto conforme al diritto.

5. 5.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico della ricorrente, secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili (art.

49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

respinto.

Considerandi

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dalla ricorrente nella misura di fr.

1'500.-, è posta interamente a suo carico.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera