Licenza edilizia per la costruzione di un lift e di un parcheggio

Incarto n.

52.2019.609

Lugano

24

marzo 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 26 novembre

2019 di

RI 1

RI 2

RI 3

RI 4

RI 5

patrocinati da: PA 1

contro

la decisione del 23 ottobre 2019 (n. 5321) del

Consiglio di Stato che respinge il ricorso presentato dagli insorgenti contro

la decisione del 25 luglio 2018 con cui il Municipio di Vico Morcote ha

rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per la costruzione di un lift e un

parcheggio (part. __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. CO 1 è proprietario

di un fondo in pendio (part. __________ di 1'025 m2) situato a Vico

Morcote, fra la strada cantonale e il lago Ceresio, in zona residenziale lago

(RL). Sul terreno vi è una villa (sub A), formata da due volumi, che dispone di

tre posteggi. Verso il lago, alle due estremità del fondo, vi sono altri due

edifici, che ai piani inferiori inglobano due darsene.

ESTRATTO MAPPA

b. Con domanda di costruzione del febbraio 2018, CO 1 ha chiesto al Municipio

la licenza edilizia per affiancare alla villa un lift esterno e realizzare un

ulteriore posteggio. Secondo i piani, il lift sarà costituito da una

costruzione turifforme (a base 2 x 2.15 m), alta ca. 10 m, che sarà collegata

ai piani inferiori della villa da un corpo più basso (con atri d'accesso). La

parte superiore del lift, in parte vetrata, sarà accessibile dalla strada

cantonale attraverso una passerella (ponte di accesso) lunga ca. 6 m.

Parallelamente alla strada, su una soletta a sbalzo sorretta da tre pilastri,

verrà inoltre realizzato il posteggio.

c. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si sono opposti RI 1,

RI 2 ed RI 3, RI 4 e RI 5, proprietari del fondo confinante (part. __________).

d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 104481), il 25 luglio 2018 il

Municipio ha rilasciato la licenza edilizia richiesta, respingendo l'opposizione

dei vicini.

B. Con giudizio del 23

ottobre 2019, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto dai

proprietari confinanti avverso la predetta decisione, che ha confermato. Il

Governo ha anzitutto ritenuto che esulasse dalla lite la richiesta, formulata a

suo dire solo "indirettamente", di verificare la superficie utile

lorda (SUL) a disposizione del fondo, includendo gli edifici soprastanti la

darsena. Ha inoltre considerato inammissibile l'obiezione, non motivata,

relativa alla conformità del posteggio con le norme VSS. Ha poi negato una

violazione dell'indice di occupazione massimo prescritto (30%), che sarebbe

rispettato anche conteggiando la passerella. L'altezza del lift, sporgente per

m 2.80 dal livello della strada a monte, ossequierebbe invece gli art. 17 cpv.

1 e 48 cpv. 4 lett. c delle norme d'attuazione del piano regolatore di Vico

Morcote (NAPR). Conforme alle NAPR sarebbe pure la foggia del suo torrino.

C. Avverso tale pronuncia

RI 1, RI 2 ed RI 3, RI 4 e RI 5 insorgono ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento.

Gli insorgenti biasimano anzitutto il Governo di non aver esaminato la loro obiezione

relativa all'indice di sfruttamento, che sarebbe già esaurito dai locali abitabili

sopra le darsene. Analogo rimprovero muovono per la doglianza riferita alla

conformità delle dimensioni del posteggio con le norme VSS, che l'autorità di

prime cure non ha valutato, violando il loro diritto di essere sentiti. Tuttora

incerto sarebbe poi il rispetto dell'indice di occupazione (in cui andrebbe

conteggiata anche la passerella d'accesso): la superficie edificabile sarebbe

infatti minore di quella considerata dalla precedente istanza, che non avrebbe

escluso l'area appartenente al demanio pubblico. Contrariamente a quanto

indicato dal Governo, l'altezza del lift non potrebbe infine beneficiare di una

deroga ex art. 48 cpv. 4 lett. c NAPR, ammissibile solo per costruzioni

accessorie in struttura leggera, aperte sui lati con tetto e parapetto trasparenti.

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si limita a richiamare il contenuto dell'avviso

cantonale. CO 1 chiede invece il rigetto del gravame, contestando le obiezioni

degli insorgenti con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, in

appresso.

Il Municipio è invece rimasto silente.

E. Con la replica e le

dupliche le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive conclusioni

e domande di giudizio, sviluppando in parte le loro tesi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva dei ricorrenti, proprietari del fondo confinante e già

opponenti (art. 21 cpv. 2 LE e art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il gravame,

tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria

(art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi emerge con sufficiente

chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo sollecitato

dagli insorgenti non appare atto a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini

del giudizio.

Considerandi

2.

Visto l'esito

del ricorso, il quesito a sapere se vi sia stata lesione del diritto di essere

sentiti non merita di venire approfondito.

3.

Indice di

occupazione

3.1

L'indice di occupazione (i.o.) è il

rapporto espresso in % tra la superficie edificata e quella edificabile del

fondo (art. 37 cpv. 2 LE). La superficie edificata è la proiezione orizzontale

sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali e

accessori (art. 38 cpv. 3 LE). Giusta l'art. 38 cpv. 2 LE per superficie

edificabile s'intende la superficie non ancora sfruttata dei fondi o parti di

fondi nella zona edificabile oggetto dell'istanza di costruzione. Nella

superficie edificabile, soggiunge la norma, non vengono considerate le

superfici viarie aperte al pubblico transito, le strade carrozzabili e pedonali

definite dal piano regolatore, le zone non edificabili destinate a scopi

pubblici e previste come tali dal piano regolatore, come pure le superfici

forestali e i corsi d'acqua.

3.2

La nozione di corsi d'acqua comprende le superfici occupate da un

fiume o da un altro corso d'acqua oppure da un lago (cfr. Adelio Scolari, Commentario, II ed.,

Cadenazzo 1996, n. 1133 ad art. 38 LE). Dato che i laghi, i fiumi e gli altri

corsi d'acqua sono considerati acque pubbliche facenti parte del demanio

pubblico (cfr. art. 1 lett. a della legge sul demanio pubblico del 18 marzo

1986; LDP; RL 720.100), dalla superficie edificabile ai sensi dell'art. 38 cpv.

2.

LE va dunque escluso quanto è di dominio pubblico. Al riguardo, non sono

decisive le risultanze del registro fondiario, né l'assetto pianificatorio, ma

la situazione effettiva dei luoghi (art. 6 cpv. 2 LDP; cfr. STA 52.2015.175 del

6.

aprile 2016 consid. 2.2 e rimandi giurisprudenziali). Posto che l'estensione

del demanio è fissata dalla legge, le indicazioni del registro fondiario non

fanno in effetti fede dei confini della proprietà privata nei rapporti con il

demanio pubblico. In particolare, il limite della proprietà fondiaria,

rispettivamente del demanio pubblico, non è presunto esatto, ma ha tutt'al più

valore di indizio (cfr. Adelio Scolari,

Aspetti della Legge sul demanio pubblico del Cantone Ticino, in: Il Ticino e il

diritto, Raccolta di studi pubblicati in occasione delle Giornate dei giuristi

svizzeri, Lugano 1997, pag. 610 seg.). A dipendenza della situazione effettiva

dei luoghi, è dunque lecito scostarsene (cfr. STA 52.2015.175 citata consid.

2.2).

3.3

Giusta l'art. 4 LDP, le acque pubbliche comprendono l'alveo e le rive dei

laghi e dei corsi d'acqua (cpv. 1). I laghi e i corsi d'acqua si estendono sino

al massimo spostamento delle acque alle piene ordinarie e comprendono la fascia

di terreno priva di vegetazione permanente o soltanto con vegetazione acquatica

(cosiddetta riva bianca; cpv. 2). Ove siano sistemati o corretti mediante opere

conformi al diritto edilizio, essi sono delimitati da queste ultime, che in

ogni caso non fanno parte delle acque pubbliche (cpv. 3). Le acque pubbliche

che invadono le proprietà private o di altri enti pubblici, conclude la norma

(cpv. 4), rimangono demaniali.

Secondo la legislazione cantonale, il limite demaniale è dunque anzitutto

definito dalla quota del massimo spostamento delle acque alle piene ordinarie,

che per il lago Ceresio è fissata a 271.20 m/slm dall'art. 2 cpv. 1 del

regolamento sul demanio pubblico del 30 agosto 1994 (RDP; RL 720.110). Norma,

questa, che configura una presunzione legale (cfr. STF 5P.161/2001 del 26

luglio 2001 consid. 4c aa), che può essere rovesciata, in particolare

estendendo il limite oltre tale quota laddove esista una spiaggia ghiaiosa

(arenile; cd. riva bianca) oppure quando la maggior estensione sia comprovata

da elementi di confine inequivocabili, come muri di sostegno o recinzioni di

antica data (cfr. art. 2 cpv. 2 RDP; STA 52.2015.175 citata consid. 2.3 e

rinvii).

3.4

In concreto, il progetto ha considerato quale superficie edificabile

quella risultante dal registro fondiario (1'025 m2), che già esclude

una parte di giardino a lago: il confine del fondo è infatti arretrato un paio

di metri dal muro che lo sorregge (fino all'altezza della scalinata a lago,

cfr. estratto del piano del registro fondiario e piano quotato del geometra

1:250). Contrariamente a quanto pretendono i ricorrenti, non è invece dato di

vedere per quale regione debba essere considerata demaniale anche l'ulteriore

fascia retrostante. Fascia che, diversamente da quanto essi assumono, è oltretutto

situata a una quota superiore a quella (271.20 m/slm) del massimo spostamento

delle acque del Ceresio (cfr. piano prospetto e sezione A-A da cui risulta che

la quota del giardino a lago, dedotta per misurazione, è pari a ca. 272 m/slm:

284.56

- 12.50).

Ciò detto, non v'è motivo di ritenere che il progetto oltrepassi l'indice di

occupazione ammesso in zona RL (30%; art. 48 cpv. 4 lett. b NAPR). E questo

anche considerando che nel calcolo della superficie edificata vanno

effettivamente conteggiati gli ingombri di tutte le nuove opere previste, incluso

il posteggio sulla soletta sorretta da tre pilastri e il ponte di accesso,

assimilabili a costruzioni accessorie che sporgono su tre lati fino a m

4.50

ca. (cfr. prospetto laterale e sezione A-A; art. 13 cpv. 2 lett. b e d

NAPR; cfr. in senso analogo STA 52.2014.440 del 6 maggio 2016 consid. 4

confermata da STF 1C_274/2016 del 1° giugno 2017). Vista l'area già edificata

(235 m2, secondo il calcolo degli indici annesso al progetto), gli

ingombri (37 m2) delle nuove costruzioni non determinano infatti ancora

un sorpasso della superficie edificata massima ammessa (307.50 m2;

cfr. doc. 2 prodotto dall'istante al Governo). Esito questo che non muta

peraltro nemmeno computando l'area (ca. 12-13 m2), apparentemente

dimenticata, di una tettoia che sporge da uno dei due edifici a lago (cfr.

piano quotato del geometra 1:250 e foto doc. 4).

4.

Indice di

sfruttamento

4.1

Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto

tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile

del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della

superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici

dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL

sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per

l'abitazione o il lavoro. Per costante

giurisprudenza, decisiva ai fini del computo della superficie di un locale non

è l'indicazione fornita dai piani

circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la

superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30

consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in RtiD

I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo 2006

consid. 5.2.2; Scolari, Commentario,

op. cit., n. 1126 ad art. 38 LE).

4.2

Secondo l'art. 48 cpv. 4 NAPR per la zona residenziale lago (RL) vige un

indice di sfruttamento pari a 0.4.

4.3

In concreto, dagli atti annessi al progetto risulta che, tenuto conto

della SUL dell'abitazione esistente (sub A: 340 m2) e di quella

derivante dal lift e dall'annesso corpo con gli atri (17 m2), l'indice

di sfruttamento sarebbe rispettato, con una rimanenza di 53 m2 di

SUL (1'025 m2 x 0.4 = 410 m2;

410.

- 340 - 17 = 53 m2; cfr. piano calcolo SUL e calcolo indici).

Sennonché, come rettamente obiettano gli insorgenti, non è dato di vedere per

quale motivo non debbano essere considerati nel calcolo gli altri due edifici

esistenti a lago, che ai livelli superiori (sopra le darsene) presentano all'evidenza

dei vani chiusi, dotati di ampie finestre e balconi, che possono oggettivamente

prestarsi a fini abitativi (cfr. piano prospetto e foto doc. 4 allegata alla

duplica al Governo). Di certo non lo spiega la laconica affermazione del

Municipio in sede di rilascio di licenza: "la darsena sub C e sub D non

è abitabile". Considerato che il computo dei locali di queste

costruzioni - che stando al resistente corrisponderebbero ai permessi

rilasciati (cfr. duplica pag. 1) - appare suscettibile di ridurre la SUL ancora

disponibile a ca. 13 m2 (cfr. piano 1:250 del geometra, estratto RF

e citato calcolo indici da cui risulta che i due edifici a lago hanno una

superficie complessiva di 57 m2 [35 + 22 m2]), e

di riflesso di non coprire quella (17 m2) richiesta dal progetto, è

evidente che il Governo non poteva ignorare la questione.

Già solo per questo motivo, il giudizio impugnato non può essere tutelato. Non

occorre comunque rinviare gli atti alla prima istanza, affinché esamini questo

aspetto dato che la licenza edilizia non può in ogni caso essere confermata.

5.

Altezza

5.1

Per l'altezza degli edifici in zona RL, l'art. 48 cpv. 4 lett. c

NAPR rimanda all'art. 17 cpv. 1 NAPR (strade panoramiche). Secondo quest'ultima

norma, per le strade e i sentieri panoramici designati sui piani delle zone e

del paesaggio ogni edificio, impianto o arredo (siepi vive, muri di cinta,

ecc.) deve essere contenuto in un fascio di rette inclinate di 4° sotto l'orizzonte,

tracciate a partire dal confine della particella all'altezza di 1 m sopra il

campo viabile e il sentiero panoramico.

L'art. 48 cpv. 4 lett. c NAPR specifica nondimeno che per costruzioni

accessorie ed annesse destinate unicamente ad uso di accesso e di autorimessa

per gli edifici principali, il Municipio, sentito il parere dell'autorità

cantonale competente, può concedere deroghe alla limitazione dell'altezza se

esiste un bisogno fondato e se non ne risulta un'alterazione del paesaggio o un

eccessivo ostacolo della vista verso il lago. Dette costruzioni, soggiunge

la norma, non devono sorpassare comunque il livello della strada cantonale

per più di 3 m. Per motivi ambientali dette costruzioni devono essere eseguite

in struttura leggera, aperte ai lati con tetto e parapetti trasparenti.

Tale norma appare essenzialmente volta ad agevolare la realizzazione sui

terreni a lago a valle della strada cantonale di opere d'importanza secondaria

(costruzioni accessorie ed annesse), adibite ad accesso o autorimessa,

che per assolvere la loro funzione devono oltrepassare il fascio di rette

inclinate di 4° sotto l'orizzonte. Come osservato dal Governo, più che

conferire al Municipio un effettivo potere di deroga, l'art. 48 cpv. 4 lett. c

NAPR istituisce un regime secondario per questo genere di opere, che a certe

condizioni, impone all'autorità di scostarsi dalla norma principale (cfr. STA 52.2007.298 del 21 gennaio 2008 consid.

3.1

e rinvii; Scolari, op. cit., n.

692.

ad art. 2 LE). La norma, oltre a esigere (a) la sussistenza di un bisogno

fondato e (b) l'assenza di un'alterazione del paesaggio o un eccessivo

ostacolo alla vista verso il lago, richiede in ogni caso che la costruzione (c)

non oltrepassi 3 m dal livello della strada cantonale e (d) presenti una

struttura leggera, aperta ai lati, con tetto e parapetto trasparenti.

5.2

In concreto, come visto il progetto prevede di accostare alla villa

esistente un lift turriforme alto m 10.15, che sarà collegato all'edificio da

un corpo arretrato più basso destinato ad atri d'accesso. Dal profilo degli

ingombri verticali, il lift non si distingue dall'edificio principale, di cui

configura più che altro un ampliamento con il corpo atri (cfr. prospetto). Quand'anche

possa essere assimilato a una costruzione accessoria

ed annessa ai sensi dell'art. 48

cpv. 4 lett. c NAPR, come ritenuto dal Municipio, è comunque evidente che non

soddisfa i requisiti cumulativi posti da tale norma. La costruzione non ha

infatti una struttura leggera, non è aperta sui lati, né ha il tetto

trasparente. Contrariamente a quanto indicato dall'Esecutivo locale (cfr. decisione

su opposizione ad punto 5a), il requisito della trasparenza non è rispettato

nemmeno per la sua parte superiore (cfr. piani prospetto, prospetto laterale e

piano coperture). Anche se rispondesse a un bisogno oggettivamente

fondato (e non solo a esigenze soggettive, di natura contingente o comodità -

ciò che non occorre qui approfondire), è quindi certo che il lift non può

essere autorizzato in base all'art. 48 cpv. 4 lett. c NAPR. Insostenibile è l'opposta

conclusione delle precedenti istanze.

6.

Posteggio

6.1

Secondo l'art. 4 cpv. 1 del regolamento concernente le autorimesse ed i

posteggi lungo le strade cantonali del 22 dicembre 1967 (RL 725.310), i

posteggi devono essere convenientemente accessibili, senza che ne risulti

intralcio o pericolo alla circolazione. Essi devono di regola corrispondere

agli schemi (a) di cui all'allegato I per i posteggi a lato di strade

secondarie con traffico molto limitato e (b) di cui all'allegato II per i

posteggi a lato di ogni categoria di strade. Per questi ultimi è in particolare

prevista una lunghezza di m 7.20, maggiorata di 3 m per l'area di manovra all'estremità:

6.2

In concreto, il Governo ha considerato

immotivata la censura con cui gli insorgenti avevano rimproverato alle autorità

inferiori di non aver spiegato né in sede di avviso cantonale, né in licenza

[...] se il prospettato posteggio fosse conforme a quanto previsto

dalle norme VSS. A torto.

È ben vero che tale doglianza è stata formulata in modo assai stringato. D'altra

parte non si può però ignorare che in sede di rilascio del permesso, nonostante

l'obiezione sollevata dai vicini, il Municipio e l'autorità dipartimentale non

si sono minimamente chinati sul tema (cfr. avviso cantonale pag. 4, in cui l'Area

dell'esercizio e della manutenzione si è in sostanza limitata a porre la

condizione di contattarla prima dell'inizio dei lavori per definire i dettagli

esecutivi). Così pure davanti al Governo, dove l'istante in licenza ha dal

canto suo affermato che il posteggio rispetta le dimensioni minime

prescritte dalle norme VSS per quanto riguarda la lunghezza e la larghezza

dello stallo (cfr. in particolare norma VSS 640 291a; cfr. risposta pag. 4).

Sennonché, decisiva ai fini delle dimensioni del parcheggio non è tale

normativa, ma il citato regolamento concernente i posteggi lungo le strade

cantonali, che all'allegato II fissa come detto l'estensione minima di quelli a

lato di ogni categoria di strade (cfr. supra consid. 6.1 con schema).

Dimensioni che, diversamente da quanto ora afferma il resistente (cfr. duplica

pag. 1 seg.) e trascurato dalle precedenti istanze, il controverso posteggio

tuttavia non rispetta. Insufficiente risulta in particolare la lunghezza (m

1.43

< 3 m) della sua area di manovra, che è volta a rendere

convenientemente accessibile lo stallo, evitando intralci o pericoli alla

circolazione sulla strada principale. La lunghezza dello stallo (m 7.91)

evocata dall'istante in licenza non basta invece a compensare il difetto. Già

solo per tale motivo, il posteggio non risulta quindi conforme al diritto.

A ciò aggiungasi peraltro che la soletta sorretta da tre pilastri su cui verrà

realizzato si situa manifestamente all'interno della linea di arretramento tracciata

a 4 m dal ciglio della strada cantonale principale (cfr. piano del traffico,

art. 13 cpv. 2 lett. a e 18 cpv. 5.1 lett. a NAPR). Aspetto su cui le

precedenti istanze non si sono di tutta evidenza soffermate, segnatamente per

valutare se potesse essere o meno concessa una deroga (cfr. art. 18 cpv. 5.1.1 NAPR

e art. 6a cpv. 3 e 4 della

legge cantonale sulle strade del 23 marzo 1983 [Lstr; RL 725.100]). E questo, a

ben vedere, non solo per il posteggio esterno ma anche per il ponte di accesso

al lift, che parimenti invade questa fascia d'arretramento.

Anche da questo profilo, la decisione impugnata non può pertanto essere

tutelata.

7.

7.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Di conseguenza, sono

annullati il giudizio governativo, come pure la licenza edilizia che conferma.

7.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico

dell'istante in licenza, che rifonderà inoltre ai ricorrenti un'adeguata

indennità a titolo di ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv.

1.

LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

Di conseguenza, sono

annullate:

1.1

la

decisione del 23 ottobre 2019 (n. 5321) del Consiglio di Stato;

1.2

la

licenza edilizia del 25 luglio 2018 rilasciata dal Municipio di Vico Morcote a CO

1.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1, che rifonderà inoltre ai

ricorrenti un identico importo complessivo a titolo di ripetibili per entrambe

le sedi. Agli insorgenti va retrocesso l'importo versato a titolo di anticipo.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La vicecancelliera