Contributo sostitutivo per la mancata realizzazione di aree di svago

Incarto n.

52.2019.631

Lugano

4

novembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliere:

Federico Lantin

statuendo

sul ricorso del 10 dicembre 2019 della

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del

Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa inoltrata dalla

ricorrente avverso la decisione del 14 febbraio 2017 con la quale il

Municipio di Melide le ha ingiunto la riscossione del contributo compensativo, fissato al momento

del rilascio delle licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011, per la

mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago ai mapp. __________,

__________ e __________ e intimato, conformemente alla licenza edilizia del

23 dicembre 2016, la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago al

mapp. __________ di quel Comune;

ritenuto, in

fatto

A. a. Il mapp. __________

di Melide e i mapp. __________ e __________ con cui confina verso nord

rispettivamente verso est, sono intavolati a registro fondiario come proprietà

per piani (PPP). Il mapp. __________ confina inoltre verso ovest con il mapp. __________,

di proprietà di M__________ e M__________. Tutti questi sedimi sono assegnati

dal vigente piano regolatore alla zona residenziale semi-estensiva (R3). I mapp.

__________ e __________ confinano verso ovest con la part. __________, di

proprietà di E__________, situata in misura preponderante in zona forestale, salvo

una porzione a nord-est pure ubicata in zona residenziale semi-intensiva (R3).

b. Il 3 dicembre 2007,

il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'edificazione

di uno stabile residenziale al mapp. __________, in seguito frazionato

nelle part. __________, __________ e __________.

In data 20 maggio 2009,

l'Esecutivo comunale ha rilasciato all'istante una licenza in variante per lo

stabile residenziale previsto sui mapp. __________ e __________.

c. Il 27 gennaio 2011, la

RI 1 ha inoltrato al Municipio una planimetria dei fondi con l'indicazione

delle superfici destinate allo svago che avrebbero dovuto essere messe a

disposizione degli edifici denominati blocco A (mapp. __________), B (mapp.

__________) e C (previsto al mapp. __________) e più precisamente:

- Blocco A: 110 m2

- Blocco B: 77 m2

- Blocco C: 151 m2

d. L'11 febbraio 2011, il

Municipio ha rilasciato alla RI 1 un'ulteriore licenza edilizia in variante per

l'edificazione dello stabile residenziale ai mapp. __________ (blocco A)

e mapp. __________ (blocco B). Il permesso, regolarmente cresciuto in

giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:

(…)

g) l'art. 30 NAPR

piazzali da gioco, aree di svago prescrive

la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad

almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, calcolata come segue:

Fatti

i fondi __________ e __________ hanno beneficiato di

un travaso di SUL dal fondo __________, il progetto approvato con questa

variante sfrutta una SUL di 1'135 mq; la superficie edificabile di riferimento

ammonta a 1'892.15 mq (1'135/0.6); di conseguenza, la superficie di svago e di

gioco deve essere pari a 378 mq.

In caso di mancata realizzazione, il Municipio preleva

un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe

realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al citato art. 30 NAPR.

Il contributo viene stabilito secondo i seguenti

parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del

coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del

terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq). Il contributo

compensativo ammonta a Fr. 75'600.- (378 x 200).

L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il

versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del

certificato di abitabilità.

(…)

e. Il 23 febbraio 2011,

il Municipio ha rilasciato alla RI 1 la licenza edilizia per l'ampliamento

dell'edificio residenziale collocato ai mapp. __________ e __________,

mediante l'edificazione del blocco C al mapp. __________. Il permesso,

regolarmente cresciuto in giudicato, era sottoposto, tra le altre, alla

seguente condizione:

(…)

l) l'art. 30 NAPR

piazzali di gioco, aree di svago prescrive

la formazione di un'area da riservare al gioco dei bambini ed allo svago pari ad

almeno il 20% della superficie edificabile del fondo, in caso di stabili

residenziali con 4 o più appartamenti. Lo stabile in oggetto è l'ampliamento di

un edificio al beneficio di una precedente licenza con istante RI 1, il numero

complessivo di appartamenti ammonta pertanto a 12 unità.

In caso di mancata realizzazione dell'area verde, il

Municipio preleva un contributo compensativo pari al 25% del costo dell'opera

che si dovrebbe realizzare, incluso il costo del terreno, conformemente al

citato art. 30 NAPR.

Il contributo viene stabilito secondo i seguenti

parametri: il costo dell'opera, incluso il costo del terreno, tenuto conto del

coefficiente di ponderazione del 25%, è valutato in Fr. 200.-/mq (costo del

terreno Fr. 700.-/mq, costo sistemazione Fr. 100.-/mq).

Invece di considerare la superficie edificabile del

fondo, si concede limitatamente al mapp. __________ un abbuono a causa della

natura impervia del terreno, e si ritiene la superficie edificabile sfruttata

di 790 mq (474/06), che ridotta al 20% equivale a 158 mq. Il contributo

compensativo ammonta a Fr. 31'600.- (158 x 200).

L'allestimento dell'area di svago e di gioco o il

versamento del contributo compensativo devono avvenire prima del rilascio del

certificato di abitabilità.

(…)

f. Il 18 novembre 2011,

il Municipio ha rilasciato alla RI 1 il permesso per l'ampliamento

dell'edificio

residenziale,

mediante l'edificazione del blocco D sul mapp. __________,

in seguito frazionato nelle part. __________ e __________. La part. __________

è stata poi a sua volta frazionata nei mapp. __________ e __________.

g. Il 23 dicembre 2016,

il Municipio ha rilasciato alla RI 1 una licenza in variante in relazione al blocco

D ubicato, a seguito dei vari frazionamenti, al mapp. __________. Il

permesso era sottoposto, tra le altre, alla seguente condizione:

(…)

b) la sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato

di abitabilità, di una superficie di giardino, a monte dell'edificio,

convenientemente allestita da adibirsi ad area di svago comune e accessibile da

parte di tutti i condomini residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.

(…)

Adito dalla RI 1, il Consiglio

di Stato, dopo averle prospettato una possibile reformatio in peius

(cfr. decreto n. 5564 del 6 novembre 2019), ha annullato integralmente la

licenza edilizia, rinviando gli atti all'Esecutivo comunale affinché, esperiti

i necessari accertamenti, statuisca di nuovo sulla domanda di variante (cfr. ris.

gov. n. 6434 dell'11 dicembre 2019). La decisione governativa è cresciuta in

giudicato.

h. Nel frattempo,

richiamate le licenze edilizie dell'11 febbraio 2011, del 23 febbraio 2011 e del

23 dicembre 2016, con decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha ingiunto

alla RI 1 quanto segue:

1) È riscosso un contributo compensativo per la

mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree di svago condominiali per:

- Blocchi A e B CHF 75'600.-

- Blocco C CHF 31'600.-

-Totale CHF 107'200.-

2) È intimata la realizzazione di un piazzale da

gioco/area di svago convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una

superficie praticabile minima pari a 52 m2.

3) Il pagamento del contributo complessivo richiesto

dovrà avvenire entro 30 giorni dall'emissione della relativa fattura, allegata

alla presente.

4) L'eventuale rimborso del contributo richiesto, o

parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata realizzazione di

ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago comuni e

convenientemente sistemate.

5) L'eventuale realizzazione di ulteriori aree di

svago di cui al p.to 4), potrà essere eseguita solo dopo la presentazione di

un'istanza di Notifica lavori di secondaria importanza (art. 6 RLE) e il

rilascio del relativo permesso di costruzione.

6) Il rilascio dei certificati di abitabilità tuttora

mancanti è subordinato al pagamento del tributo di cui al p.to 1) e alla

realizzazione dell'area di cui al p.to 2).

B. Con giudizio del 6 novembre

2019, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dalla

RI 1 avverso la decisione municipale, annullandola limitatamente al pto. 6 e

confermandola per il resto.

Rilevato

preliminarmente che il contributo sostitutivo previsto dall'art. 30 delle norme

di attuazione del piano regolatore (NAPR) è una prestazione pecuniaria che

sostituisce l'obbligo di realizzare l'area di svago allorquando ciò risulta

oggettivamente impossibile, il Governo ha anzitutto ritenuto che il fatto di

subordinare i permessi rilasciati alla condizione di formare un'area di svago e,

in caso di mancata realizzazione, di prelevare un contributo sostitutivo fosse

inammissibile, siccome contrario al diritto. Considerato tuttavia che le

licenze in questione erano cresciute in giudicato e che non potevano quindi

essere rimesse in discussione né tantomeno revocate, essendo state nel

frattempo utilizzate, l'Esecutivo cantonale ha considerato esigibile la richiesta

del versamento del contributo sostitutivo, posto che la condizione

dell'esistenza di 4 e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR sarebbe

soddisfatta, dovendo il Condominio __________ essere considerato un'unica

entità. Di seguito, ha disatteso la richiesta della RI 1 di mettere a disposizione

il mapp. __________ quale luogo idoneo per la creazione dell'area di svago, in

quanto tale uso presupporrebbe l'inoltro di un'apposita domanda di costruzione.

Infine, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non fosse possibile subordinare

il rilascio del certificato di abilità al pagamento del contributo sostitutivo

rispettivamente alla realizzazione dell'area di svago presso il blocco D,

annullando di conseguenza il pto. 6 della decisione municipale.

C. Contro il predetto

giudizio governativo, la RI 1 si aggrava dinanzi al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato unitamente alla decisione

municipale e postulando che gli atti siano rinviati al Municipio affinché

proceda nel senso dei considerandi ed emetta una nuova decisione.

La ricorrente si duole sostanzialmente

di un'applicazione errata del diritto e di un accertamento inesatto e

incompleto dei fatti da parte delle Autorità inferiori. Anzitutto, lamenta che

il Consiglio di Stato avrebbe a torto confermato la richiesta di pagamento del contributo

compensativo nonostante che l'art. 30 NAPR prescriverebbe il pagamento del

contributo soltanto in caso di oggettiva impossibilità alla realizzazione delle

superfici di svago. Di seguito, contesta l'applicazione, al caso di specie,

dell'art. 30 NAPR, ritenuto che i blocchi A, B, C e D dovrebbero essere

considerati quali stabili indipendenti tra loro e non quale unica entità abitativa

(condominio), motivo per cui non sarebbe adempiuta la condizione dei 4 e più

appartamenti prevista dalla norma comunale succitata. Proseguendo, la

ricorrente censura il metodo di calcolo utilizzato dal Municipio per la

fissazione del contributo compensativo. A suo dire, l'unico valore utilizzabile

sarebbe quello di stima e non quello commerciale o quello accertabile

raffrontando i terreni vicini, motivo per cui l'importo di fr. 700.- utilizzato

dal Municipio sarebbe eccessivo. Di seguito, lamenta una disparità di

trattamento per rapporto allo stabile residenziale denominato residenza __________

ubicato ai mapp. __________ e __________, in relazione al quale il Municipio,

nella fissazione e imposizione del contributo compensativo, avrebbe considerato

i fondi disgiunti, pur trattandosi di volumi adiacenti con autorimessa comune.

Proseguendo, richiamato il proprio scritto del 27 gennaio 2011 con relativa

planimetria, l'insorgente argomenta che i fondi in questione disporrebbero già delle

aree di svago richieste. A comprova di ciò, produce un ulteriore piano datato

17 marzo 2017. Inoltre, ripropone il mapp. __________ quale spazio idoneo per

la creazione di un'area di svago. Oltre a ciò, argomenta che il Municipio,

prima di ordinare il pagamento del contributo compensativo, avrebbe dovuto

fissare un termine perentorio per la realizzazione delle aree di svago. Infine,

lamenta che il rimborso del contributo sarebbe stato erroneamente subordinato

alla realizzazione di aree di svago comuni e accessibili a tutti i condomini

dei blocchi A, B, C e D, condizione che non sarebbe prevista dalle precedenti licenze

edilizie né dall'art. 30 NAPR.

D. a. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

A identica conclusione

perviene il Municipio, richiamando le sue precedenti prese di posizione dinanzi

al Governo e producendo in questa sede copia i certificati di abitabilità delle

unità abitative presenti nei blocchi A, B, C e D.

b. In replica

l'insorgente si riconferma nelle proprie tesi e domande. Il Consiglio di Stato

e il Municipio non hanno duplicato.

E.

In sede di istruttoria, il Tribunale ha richiamato dal Consiglio

di Stato il decreto del 6 novembre 2019 (ris. n. 5564) e la decisione dell'11

dicembre 2019 (ris. n. 6434) di cui all'incarto EDI.2017.48. Trattandosi di

documenti noti alle parti, non sono state chieste osservazioni.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente toccata dal

giudizio impugnato di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE, art. 65 cpv. 1

della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in

ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso

sulla base degli atti (art. 25 cpv. 1 LPAmm), completati con le due citate

decisioni richiamate dal Governo. La situazione dei luoghi e

dell'oggetto della controversia emerge con sufficiente chiarezza dalle

fotografie agli atti e dalle immagini visibili su Google Map e Street View

(cfr. a quest'ultimo riguardo, STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5,

1C_138/2014 del 3 ottobre 2014 consid. 2.3, 1C_326/2011 del 22 marzo 2012

consid. 2.1). A una valutazione

anticipata (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rimandi),

le prove sollecitate dalla ricorrente (sopralluogo, perizia, richiamo dal

Municipio degli incarti relativi alle procedure di assoggettamento dei mapp. __________

e __________, richiamo dal Consiglio di Stato dell'incarto integrale

EDI.2017.48 ecc.) non appaiono idonee ad apportare al Tribunale la conoscenza

di ulteriori elementi rilevanti ai fini del giudizio.

Considerandi

2.

2.1. L'art. 27

cpv. 1 LE prescrive che i proprietari di stabili di abitazione con più di

cinque appartamenti devono creare sulla proprietà privata sufficienti aree di

svago, soleggiate e discoste dal traffico, da destinare durevolmente a tale

scopo. Ove sia possibile, devono essere create aree di svago che servono

contemporaneamente a più stabili di abitazione (cpv. 2). Se la creazione di

aree di svago private è oggettivamente impossibile, i proprietari sono tenuti a

corrispondere al Comune un adeguato tributo da destinare alla formazione di

aree di svago pubbliche (cpv. 3).

2.2

L'art. 30 NAPR, recante

il titolo Piazzali da gioco, aree di svago, recita:

Nelle zone destinate alla residenza con case di 4 e

più appartamenti, deve essere prevista una superficie di terreno,

convenientemente sistemata, da riservare al gioco dei bambini od area di svago

pari ad almeno il 20% della superficie edificabile del fondo.

Nel caso in cui la formazione di aree di svago è

oggettivamente impossibile il Municipio preleva un contributo compensativo pari

al 25% del costo dell'opera che si dovrebbe realizzare incluso il costo del

terreno.

Deroghe alle precedenti disposizioni sono ammesse in

particolare nella zona R5.

2.3

L'obbligazione di

formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga

a quella che impone di realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una

restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo

1996, ad art. 29 LALPT n. 267, n. 287 segg.).

L'area di svago deve

essere idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è

troppo esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere

effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato

verde in cui non si può giocare non adempie lo scopo della legge (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 27 LE n. 1066-1067

e rimandi). Le case costruite in contiguità, come le case a schiera, non

possono essere assimilate a edifici di appartamenti; non può quindi essere

imposta né la formazione di aree di svago e di ricreazione, né il contributo

sostitutivo (cfr. Scolari, op.

cit., ad art. 29 LALPT n. 289).

2.4

Il contributo

sostitutivo è dovuto quando l'adempimento dell'obbligazione reale risulta oggettivamente

impossibile o sproporzionato. Se la formazione di aree di svago è possibile

senza difficoltà e spese sproporzionate, l'autorità non può dispensare il proprietario

mediante pagamento del contributo (cfr. Scolari,

op. cit., ad art. 27 LE n. 1069).

Il contributo

sostitutivo è commisurato al vantaggio risentito dall'esenzione dell'obbligazione

primaria. L'indennità viene dunque fissata tenendo conto, da una parte, dei

costi che il proprietario esonerato dall'obbligo risparmia dalla costruzione

delle aree di svago e di ricreazione; dall'altra, dal miglior uso che può fare

del fondo privo dell'area di svago (cfr. decisione della Verwaltungsrekurskommission

St. Gallen del 12 dicembre 2006, in: GVP 2006 n. 36 pag. 157 segg. consid. 6c; sentenza

del Verwaltungsgericht St. Gallen del 16 ottobre 1999, in: GVP 1999 n. 20 pag.

51.

segg.).

Il contributo

sostitutivo può essere chiesto anche dopo la concessione della licenza edilizia

allorché l'impossibilità di realizzare le aree di svago si manifesta nel corso

dell'esecuzione dei lavori. Il proprietario può comunque sempre realizzare

l'area di svago richiesta e chiedere poi la restituzione del contributo versato

(cfr. Scolari, op. cit., ad art.

29.

LALPT n. 291).

2.5

Contributi

compensativi (blocchi A, B e C)

2.5.1

Nel caso

concreto, con le licenze edilizie dell'11 e 23 febbraio 2011 il Municipio ha

imposto una condizione di licenza che in sostanza stabiliva che, in caso di

mancata realizzazione dell'area verde, sarebbe stato riscosso dalla

ricorrente un contributo compensativo giusta l'art. 30 NAPR. Il contributo è

stato fissato per i blocchi A e B a fr. 75'600.- {378 m2 x [25% (fr.

700.-/m2 + fr. 100.-/m2]} e per il blocco C a fr. 31'600.-

{158 m2 x [25% (fr. 700.-/m2 + fr. 100.-/m2]).

Tali licenze sono passate in giudicato incontestate e sono state utilizzate

dall'insorgente per l'edificazione dei blocchi A, B e C. Ne deriva che, nella

misura in cui l'insorgente, per contestare la riscossione del contributo

sostitutivo di cui al pto. 1 della decisione municipale del 14 febbraio 2017,

censura ora l'ammissibilità della citata condizione, la sussistenza dei requisiti

(in particolare di quello che esige la presenza di una casa d'abitazione con

più di 4 appartamenti) per l'applicazione dell'art. 30 NAPR e l'ammontare del

contributo, le sue critiche vanno considerate, oltre che tardive, abusive, in

quanto configurano un venire

contra factum proprium inconciliabile con

il principio costituzionale della buona fede (cfr. sentenza del Verwaltungsgericht Luzern del 30 settembre

2016, in: LGVE 2017 IV n. 6 consid. 3.4 e 5.2, confermata da: STF 1C_525/2016

del 9 febbraio 2017; cfr. pure, sul tema, STF 2C_334/2014 del 9 luglio 2015

consid. 2.5.1; STA 52.2013.405 del 18 settembre 2013 confermata da STF 2C_1037/2013

del 3 aprile 2014; STA 90.2009.29 del 23 maggio 2011 consid. 3, 52.2007.3 del 5

febbraio 2008 consid. 2). Le obiezioni sollevate vanno dunque disattese siccome

irricevibili.

Esse sarebbero comunque

da respingere in quanto manifestamente infondate. Lo stabile residenziale __________,

composto dai blocchi A (mapp. __________), B (mapp. __________), C (mapp. __________)

e D (mapp. __________), è infatti con ogni evidenza paragonabile ad una

residenza plurifamiliare (cfr. immagini visibili su Google Map e Street View). Le

licenze edilizie rilasciate nel corso degli anni facevano chiaro riferimento a

un unico stabile residenziale, indicando l'edificazione dei nuovi blocchi

quale ampliamento dello stabile esistente (cfr. documenti agli atti). I diversi

stabili presentano inoltre un accesso comune su/da Via __________ (part.__________)

e risultano interconnessi tra loro, visto che alcuni posti auto dell'autorimessa

n. 2 al blocco C sono a disposizione degli inquilini del blocco B e 3 posti

auto dell'autorimessa al blocco B sono a disposizione degli inquilini del blocco

D (cfr. licenze edilizie agli atti, cfr. estratto del registro fondiario SIFTI).

Complessivamente, i diversi blocchi presentano - salvo errore - 14 appartamenti

[blocco A (2 appartamenti); blocco B (8 appartamenti); blocco C (3

appartamenti); blocco D (1 appartamento)]. Ne deriva che la condizione dei 4

e più appartamenti prevista dall'art. 30 NAPR risulta(va) senz'altro

adempiuta. Non porta ad altra conclusione il principio della parità di

trattamento (nell'illegalità), invocato dall'insorgente in relazione allo

stabile denominato Residenza __________, ubicato ai mapp. __________ e __________,

ove il Municipio avrebbe considerato i fondi disgiunti, pur trattandosi di

volumi adiacenti con autorimessa comune. A prescindere dalla circostanza che

non è dimostrato che la situazione evocata sia paragonabile dal profilo

fattuale e giuridico al caso di specie, in concreto non sarebbero comunque

integrati i presupposti per appellarsi con successo a tale principio, poiché

dall'unico caso menzionato dall'insorgente non sono certo ravvisabili gli

estremi di una prassi lesiva del diritto dalla

quale l'autorità comunale non intende scostarsi, che permetta di

privilegiare il principio della parità di trattamento rispetto a quello della

legalità (cfr. DTF 139 II 49 consid. 7.1, 136 I 65 consid. 5.6, 134 V 34

consid. 9; STA 52.2015.81 del 18 maggio 2016 consid. 6). Chiaramente infondata

è pure la pretesa di far capo al valore di stima ufficiale per la fissazione

del contributo sostitutivo. Scopo precipuo di quest'ultimo è difatti quello di

ristabilire una certa parità di trattamento fra i proprietari che devono

soddisfare in forma reale l'obbligo di dotare le costruzioni di adeguate

superficie di svago e per il gioco e i proprietari che invece sfuggono a tale

obbligo perché il loro fondo non permette di realizzare effettivamente le aree

di svago prescritte. Da questa finalità discende direttamente che

il contributo compensativo, analogamente a quanto avviene per il contributo per

posteggi mancanti, deve essere calcolato in base al valore commerciale dei

terreni della zona in cui è ubicata l'opera edilizia che lo determina.

Determinante per il calcolo non è dunque il valore commerciale del terreno

dedotto in edificazione, né tantomeno il suo valore di stima ufficiale, bensì

il valore medio dei terreni degli altri proprietari tenuti a soddisfare

l'obbligo primario di costruire le aree di svago. Tale valore deve per

principio essere stabilito secondo gli stessi criteri applicabili in ambito espropriativo

(cfr. per analogia, STA 52.1997.7 del 4 aprile 1997 consid. 5, 52.1996.259 del

3.

marzo 1997 consid. 4). Quanto al valore di fr. 700.-/m2

considerato dal Municipio di Melide, non vi sono motivi per ritenere che lo

stesso risulti superiore rispetto ai valori medi attribuibili ai terreni

inseriti in zona residenziale semi-intensiva (R3) del medesimo comparto.

Nemmeno l'insorgente sostiene il contrario.

Resta dunque unicamente

da vedere se gli importi allora fissati ed ora richiesti dal Municipio siano

esigibili, poiché la ricorrente non ha ottemperato all'obbligo di realizzare le

aree di svago. Ora, la risposta al quesito non può che essere positiva. Intanto,

lo scritto del 27 gennaio 2011, con cui l'insorgente proponeva alcune aree per

lo svago ai mapp. __________, __________ e __________ è superato dalle successive

licenze dell'11 e 23 febbraio 2011, che la ricorrente non ha impugnato.

Spettava semmai a quest'ultima contestare le condizioni dei permessi e chiedere

che le aree indicate nei relativi piani, che presentano peraltro una superficie

complessiva [338 m2 (110 m2 + 77 m2 + 151 m2)]

nettamente inferiore a quella minima richiesta [536 m2 (378 m2

+ 158 m2)], venissero computate. Nemmeno in questa sede la

ricorrente comprova d'altronde che tali superfici siano effettivamente state

realizzate e siano idonee al gioco e allo svago. Neppure il piano del 17 marzo

2017.

che la ricorrente ha prodotto dinanzi al Governo, che ripropone sostanzialmente

le medesime superfici già oggetto dello scritto del 27 gennaio 2011, è atto a

comprovare che l'insorgente abbia realizzato le necessarie aree di svago/gioco (cfr.

Doc. 11 allegato al ricorso al Governo). Per quanto concerne il mapp. __________,

lo stesso consiste in un fondo incolto e impervio, ubicato a monte del

complesso residenziale in discussione. Considerate le sue caratteristiche, il

sedime non costituisce con ogni evidenza una superficie di terreno

convenientemente sistemata ai sensi dell'art. 30 NAPR, ovvero un'area praticabile

per il gioco e lo svago (cfr. fotografie agli atti; cfr. sul concetto di superficie

convenientemente sistemata: STA 52.2001.63 del 3 agosto 2001 consid. 7). Oltre

a ciò, la ricorrente non produce alcun documento che attesti che il proprietario

del mapp. __________ sia d'accordo di mettere a disposizione il proprio sedime

per la creazione di aree da gioco/di svago.

Da respingere è infine

anche la pretesa che, prima di imporre il pagamento del contributo sostitutivo,

sia necessario fissare un termine perentorio per soddisfare l'obbligazione

primaria. A prescindere dal fatto che alla ricorrente sono da tempo note le

conseguenze del mancato adempimento, essendo stabilite nelle licenze ricevute a

da lei accettate, anche la facoltà prevista al pto. 4 della decisione del 14

febbraio 2017 di ottenere la restituzione del contributo in caso di

realizzazione successiva osta alla fissazione di un tale termine.

Tutto considerato, ne

consegue che la decisione dell'Esecutivo comunale di imporre la riscossione di un

contributo compensativo di fr. 107'200.- (75'600.- + 31'600.-; pto. 1),

confermata dal Governo, merita di essere tutelata.

2.5.2

Con decisione del

14.

febbraio 2017, il Municipio ha stabilito che il rimborso del contributo

richiesto, o parte di esso, potrà avvenire solo dopo la comprovata

realizzazione di ulteriori possibili superfici verdi adibite ad aree di svago

comuni e convenientemente sistemate (pto. 4).

L'insorgente censura la

risoluzione municipale, lamentando che né l'art. 30 NAPR, né le precedenti

licenze edilizie, prescriverebbero la comunanza delle aree di svago e la loro

accessibilità a tutti i condomini/residenti quale condizione per il rimborso

del contributo.

Il Municipio argomenta che,

essendo i 4 blocchi un'unica entità, l'accessibilità alle aree di svago/gioco

deve essere garantita e a disposizione di tutti i condomini, indipendentemente

dall'edificio (blocco) ove risiedono (cfr. risposta del 18 aprile 2017 del

Municipio al Governo, pag. 3).

Al riguardo il

Tribunale osserva quanto segue.

La controversa

condizione si limita a prevedere che il rimborso totale o parziale del

contributo presuppone la creazione di aree di svago comuni e convenientemente

sistemate. In quanto tale è conforme all'art. 27 cpv. 1 LE e all'art. 30 NAPR,

che ne costituisce una norma comunale d'applicazione. In effetti, rientra anzitutto

nella loro natura, essendo al servizio di edifici plurifamiliari, che queste

aree siano comuni. Esse devono essere inoltre adeguate allo scopo, per cui,

oltre ad avere una superficie sufficientemente unitaria, ossia non spezzetta in

scampoli praticamente inutilizzabili, devono essere convenientemente sistemate

e/o attrezzate (cfr. supra, consid. 2.3). Di per sé, la contestata

condizione per il rimborso del contributo non presta dunque il fianco a

critiche e può pertanto essere confermata. Non porta ad altro risultato il

fatto che il Municipio, nella sua citata risposta, sembrerebbe affermare che

tutte le (eventuali) aree dovranno essere accessibili da tutti i condomini/residenti

dei vari blocchi. La tesi sarebbe invero discutibile, poiché lo scopo

perseguito dalle citate norme può essere raggiunto sia con la creazione di un'area

comune, il cui utilizzo venga assicurato ai singoli fondi mediante servitù (o

in altro modo), sia con la creazione di più aree assegnate ad uso esclusivo di

singoli blocchi, purché queste raggiungano la superficie minima richiesta per

il singolo fondo e adempiano le ulteriori condizioni previste dagli art. 27 LE

e 30 NAPR (cfr. sentenza del Baurekursgericht Zürich Nr. 0169/2018 dell'8

novembre 2018, in: BEZ 2019 Nr. 6 pag. 27 segg. consid. 2.2). Determinante, in

concreto, non è tuttavia la tesi municipale formulata in sede di risposta

davanti al Governo, ma la condizione per il rimborso del contributo così come contemplata

al pto. 4 della decisione del 14 febbraio 2017, che non prevede affatto che

tutte le (eventuali) aree di svago dovranno essere accessibili a tutti i condomini/residenti

dei quattro blocchi. Non vi è quindi alcun motivo di annullare il suddetto pto.

4.

della decisione municipale.

2.6

Realizzazione area di

svago (blocco D)

Con la licenza edilizia

in variante del 23 dicembre 2016 il Municipio ha imposto alla ricorrente la

sistemazione, prima del rilascio dell'Attestato di abitabilità, di una

superficie di giardino, a monte dell'edificio, convenientemente allestita da

adibirsi ad area di svago comune e accessibile da parte di tutti i condomini

residenti nel Condominio __________ A, B, C e D.

Richiamata la succitata

licenza, con la decisione del 14 febbraio 2017 il Municipio ha intimato alla

ricorrente la realizzazione di un piazzale da gioco/area di svago

convenientemente sistemata, presso il blocco D, con una superficie praticabile

minima pari a 52 m2 (pto. 2).

L'ingiunzione non

sembra riprendere/contemplare la condizione dell'accessibilità da parte di

tutti i condomini/residenti. Ciononostante, la ricorrente sembra criticarla con

i medesimi argomenti sollevati avverso il pto. 4 (cfr. consid. 2.5.2). La questione

non merita approfondimento, poiché con risoluzione del 6 novembre 2019 (n. 5564),

passata in giudicato, il Consiglio di Stato ha annullato la licenza edilizia

del 23 dicembre 2016, cui l'ingiunzione in discussione evidentemente si

ricollega. Il Governo ha in sostanza ritenuto che la documentazione presentata dalla

ricorrente fosse incompleta e che il Municipio avrebbe dovuto statuire circa la

conformità dell'intervento di sistemazione esterna prima del rilascio del

permesso, non essendo possibile differire la realizzazione della area di svago

al momento del rilascio del certificato di abilità. Da qui il rinvio per una

nuova decisione, dopo esperiti i necessari accertamenti.

Ciò detto, dato l'annullamento

del permesso su cui si fonda, si giustifica di annullare anche il pto. 2 della

decisione del 14 febbraio 2017. Va da sé che il Municipio, statuendo nuovamente

sulla domanda di variante relativa al blocco D, imporrà la formazione della

necessaria area di svago oppure, qualora ciò dovesse risultare impossibile, il

pagamento di un ulteriore contributo sostitutivo, in conformità a quanto

disposto dall'art. 30 NAPR.

3.

3.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono,

il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1.

della decisione governativa è riformato come segue:

1.

Il ricorso è parzialmente accolto.

Di conseguenza:

1.1

la decisione del 14 febbraio 2017 del Municipio

di Melide (ris. mun. n. 143 del 6 febbraio 2017) inerente la richiesta di un

contributo compensativo per la mancata realizzazione di piazzali da gioco/aree

di svago ai mapp. __________, __________ e __________ e l'ingiunzione alla realizzazione

di un piazzale da gioco/area di svago al mapp. __________ di Melide è

confermata limitatamente ai pti. 1 e 3-5.

1.2

i pti. 2 e 6 della predetta risoluzione

municipale sono annullati.

3.2

Per semplicità ed economia processuale, è annullato pure il

dispositivo n. 2 del giudizio governativo relativo alla tassa di giustizia, che

verrà fissata in questa sede per entrambe le istanze.

3.3

Dato

l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente in proporzione

al suo grado di soccombenza (art. 47 cpv. 1

LPAmm). Il Comune di Melide ne va invece esente, essendo comparso in

lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi pecuniari (art.

47.

cpv. 6 LPAmm). Esso rifonderà tuttavia all'insorgente, assistita da un

legale, un'indennità ridotta a titolo di ripetibili per entrambe le sedi

ricorsuali (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

parzialmente accolto.

Di conseguenza:

1.1

il

dispositivo n. 1 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di

Stato è annullato e riformato come indicato al consid. 3.1;

1.2

il

dispositivo n. 2 della decisione del 6 novembre 2019 (n. 5528) del Consiglio di

Stato è annullato.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'600.- è posta a carico della RI 1. All'insorgente va pertanto

retrocesso l'importo (fr. 200.-) versato in eccesso a titolo di anticipo delle

spese processuali. Il Comune di Melide verserà inoltre alla RI 1 complessivi

fr. 800.- a titolo di ripetibili, per entrambe le istanze.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente Il vicecancelliere