Licenza edilizia per uno stabile residenziale

Incarto n.

52.2020.45

Lugano

2

settembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo

sul ricorso del 23 gennaio 2020 di

RI

1

contro

la decisione del 4 dicembre 2020 (n. 6182) del

Consiglio di Stato che ha accolto il ricorso di CO 1 contro la risoluzione

del 21 novembre 2017 con cui il Municipio di Lugano ha concesso al ricorrente

la licenza edilizia per la costruzione di un nuovo stabile d'appartamenti a

Castagnola (part. __________ e __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. Con domanda di

costruzione dell'8 settembre 2016, l'arch. RI 1 ha chiesto al Municipio di

Lugano il permesso per erigere un nuovo stabile residenziale su un terreno

(part. __________ e __________) di proprietà della __________ SA, situato a

Castagnola, tra __________, via __________, Piazza __________ e via __________,

in zona R7.

ESTRATTO MAPPA

Il progetto prevede in particolare la costruzione - previa demolizione di un

edificio esistente (part. __________ sub A) - di un nuovo volume a pianta

irregolare (lungo fino a ca. 35 m e largo 20 m ca.), strutturato su 7 piani

fuori terra, oltre a uno interrato destinato a un'autorimessa (che sarà

accessibile da lift montauto). Il palazzo, destinato a 16 appartamenti, comprenderà

anche delle aree wellness di cui si dirà più avanti.

b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si è tra l'altro opposta

CO 1 , proprietaria di due fondi (part. __________ e __________) situati sul lato

opposto di via __________ (sui quali insiste il suo __________ Hotel),

sollevando svariate censure.

c. L'istante ha quindi prodotto una variante di progetto (per il corpo lift e

la sistemazione esterna), integrando inoltre la domanda di altri documenti

(perizia idrogeologica, complemento alla perizia fonica, calcolo indice di

occupazione). La variante, pubblicata, ha nuovamente suscitato l'obiezione di CO

1 (scritto del 5 maggio 2017). L'opponente ha infine contestato anche un

ricalcolo della superficie utile lorda (prodotto dall'arch. RI 1 con un'ulteriore

variante relativa all'atrio al PT).

d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio

(n. 99082), con decisione del 21 novembre 2017 il Municipio ha rilasciato - a

determinate condizioni - la licenza edilizia richiesta, respingendo tutte le

opposizioni.

B. Con giudizio del 4

dicembre 2019, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso interposto da CO 1

avverso la predetta risoluzione, che ha annullato. Il Governo ha in particolare

disatteso le censure riguardanti l'altezza con la sistemazione del terreno, l'indice

di occupazione, le aree verdi e di svago, l'accesso veicolare e i posteggi e l'inquinamento

fonico (lasciando nondimeno aperto un aspetto procedurale relativo alle

schermature dei balconi). Ha per contro ritenuto che il progetto non fosse

conforme al PR dal profilo delle distanze: da un lato, perché due pozzi luce

non rispetterebbero la distanza minima (m 2.50) per le costruzioni sotterranee

verso via __________ e Piazza __________; dall'altro, poiché il muro laterale

del lift montauto oltrepasserebbe la linea di arretramento verso tale piazza

(sebbene tale difetto, ha aggiunto, potrebbe essere sanato esigendo un leggero

spostamento dell'intera struttura di ca. 0.50 m). Ha inoltre ravvisato un

sorpasso dell'indice di sfruttamento nel mancato computo nella SUL delle

lavanderie (sovradimensionate) e di un atrio dell'appartamento al 6° piano

(negando per contro che dovessero essere conteggiate anche le aree wellness e

altre superfici minori). Ha infine rilevato che non era stata sufficientemente

esaminata dall'autorità inferiore l'efficacia della ventilazione dell'autorimessa.

C. Contro quest'ultima

pronuncia, l'arch. RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata e ripristinata la licenza edilizia.

Il ricorrente biasima che il progetto sia in pratica stato annullato solo per

dei leggeri vizi ai pozzi luce e alle lavanderie, che avrebbero semmai

potuto essere emendati. Per la riprogettazione del pozzo del locale tecnico

basterebbe indicare che le immissioni ed emissioni potrebbero essere

realizzate a soffitto, forando la soletta; idem per altri corpi tecnici.

La lavanderia comune, sprovvista di aperture, potrebbe invece agevolmente

essere trasformata in cantine più ampie; inammissibile sarebbe l'imposizione di

metrature massime per simili locali in uno stabile di standing superiore (la

cui effettiva utilizzazione potrebbe semmai essere assicurata mediante clausole

accessorie).

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio del Tribunale,

mentre il Municipio chiede che il ricorso sia accolto.

A opposta conclusione perviene CO 1, contestando le tesi del ricorrente e

riproponendo in parte le censure rimaste inascoltate. Delle loro diverse

argomentazioni si dirà, per quanto necessario, più avanti.

E. Non vi è stato un

ulteriore scambio di allegati, ritenuto che l'insorgente non ha presentato una

replica.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, personalmente e

direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (cfr. art. 21

cpv. 2 LE, art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1

LPAmm), è ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti, senza

istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Nemmeno le parti sollecitano l'assunzione

di particolari prove.

Considerandi

2.

Superficie

utile lorda

2.1

Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto

tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile

del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della

superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici

dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL

sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per

l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, gli essiccatoi e le

lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il

combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della

ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle

abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e

carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore,

ecc. (cfr. art. 38 cpv. 1 LE).

2.2

Per costante giurisprudenza, decisiva ai

fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai

piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la

superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD

II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3

febbraio 2010 consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in

RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo

2006.

consid. 5.2.2; Adelio Scolari,

Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1126

ad art. 38 LE). In tal senso, a prescindere dalla denominazione data, anche la

superficie dei ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di mercanzie di ogni

genere, integrati in singole unità abitative, va di principio conteggiata nella

superficie utile lorda (cfr. STA 52.2010.171 del 22 giugno 2010 consid. 3.4).

La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre

situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili

sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305

del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1129 ad

art. 38 LE).

2.3

L'art. 40 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del

9.

dicembre 1992 (RLE; RL 705.110) ha esteso l'esemplificazione dell'art. 38

cpv. 1 LE, disponendo che non vengono computati i rifugi di protezione

civile, le piscine familiari, gli archivi e i magazzini sotterranei non

accessibili al pubblico e che non servono per il lavoro.

Per giurisprudenza, la nozione

di piscina familiare non è riferita alle piscine aperte, che non

determinano comunque alcuna SUL, ma a quelle coperte, al servizio di una casa

d'abitazione (cfr. STA 52.2001.364 del 5 aprile 2002 consid. 3.3.). Oggetto

d'esenzione sono in sostanza quegli impianti ad uso domestico che sono

realizzati all'interno di una costruzione per l'esercizio di attività

natatorie. La prassi ha inoltre esteso il beneficio dell'esonero anche a quelle

installazioni, come ad esempio i vani adibiti a spogliatoio, sauna o

idromassaggio, che possono essere considerate alla stregua di un'infrastruttura

accessoria dell'impianto balneare (cfr. STA 52.2016.291 del 21 settembre 2017,

52.2012.353

del 27 dicembre 2012 consid. 2.2,

52.2001.364

del 5 aprile 2002 consid. 3.3). Tale giurisprudenza si applica alle

case d'abitazione. Per gli stabili plurifamiliari torna invece applicabile l'art.

38.

cpv. 1 LE, che come visto esclude dal computo i locali comuni per lo

svago (cfr. STA 52.2012.353 citata consid. 2.2, 52.2016.291 citata;

cfr. pure RDAT 1984 n. 44). Determinante in tal caso è che i locali comuni

siano fisicamente e chiaramente separati dai vani d'uso privato (cfr. Scolari, op. cit., n. 1124 ad art. 38

LE).

2.4

In concreto, il progetto prevede di realizzare al primo piano dell'edificio

un'ampia area wellness (234.90 mq), composta da una zona piscina con SPA doccia

e sauna, una palestra, spogliatoi con docce e servizi e atri. Ad essa si

aggiunge, allo stesso livello, il relativo locale tecnico (32.43 mq) e un'ulteriore

sala di svago (32.39 mq; cfr. pianta PT e relazione tecnica). Oltre a questi

spazi ad uso comune, il progetto prevede di realizzare una seconda area

wellness (ca. 66 mq) formata da un'area piscina, spogliatoio, servizi e atrio,

a servizio esclusivo dell'attico all'ultimo livello (cfr. pianta 6P e relazione

tecnica).

Secondo l'ultimo calcolo dell'indice di sfruttamento prodotto dall'istante in

licenza il 5 ottobre 2017 (cfr. doc. 36), tutte le predette superfici non sono

state conteggiate nella SUL prevista dal progetto (2'526.24 mq). Il Governo ha

avallato questa impostazione, ritenendo in sostanza che le aree in questione

fossero commisurate alle esigenze del condominio di alto standing ed escludendo

che le stesse potessero essere sfruttate dai clienti del vicino Hotel __________

(distante una cinquantina di metri e già dotato di simili infrastrutture). Tale

conclusione può essere solo parzialmente condivisa.

Se è ben vero che l'ampia area wellness al primo piano può essere esclusa dal

computo nella SUL alla stregua di un locale comune per lo svago (art. 38 cpv. 1

LE), non è ben dato di vedere come possa esserlo l'ulteriore spazio wellness (ca.

66.

mq) ad uso esclusivo dell'attico in cui è integrato. Quest'ultimo non può in

particolare essere considerato più che altro una villa (cfr. relazione

tecnica, sub lett. g), a cui potrebbe tornare applicabile l'esenzione per le

piscine familiari delle case d'abitazione (art. 40 cpv. 1 RLE). L'attico è

infatti a tutti gli effetti un'unità abitativa di uno stabile plurifamiliare,

dalla cui superficie utile lorda, secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, possono sfuggire

solo le aree fitness riconducibili a vani comuni (cfr. pure,

relativamente ai locali hobby, STA 52.2008.74 del 16 maggio 2008 consid. 2

massimata in Athos Mecca/Daniel Ponti,

Legge edilizia annotata, Locarno 2016, ad art. 38, pag. 200). Ammettere il

contrario, come rileva la resistente, significherebbe consentire una "doppia"

deduzione, in spregio al chiaro testo dell'art. 38 cpv. 1 LE. A maggior ragione

vale questa conclusione per i relativi vani accessori (atrio, spogliatoio e

doccia), che neppure si distinguono dalle analoghe superfici abitabili ad uso

privato dell'attico (corridoio, atrio ingresso, servizi, ecc.; cfr. pianta 6P).

Su questo punto il giudizio impugnato non può pertanto essere tutelato. Al

contrario, tenuto conto di quest'area (ca. 66 mq) e della SUL massima ammessa

(2'529.60 mq, a fronte di una superficie edificabile di 1'581 mq e un i.s. di 1.6;

cfr. art. 21 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore di Lugano,

sezioni di Lugano, Castagnola e Brè; NAPR), occorre inevitabilmente concludere

che il progetto non risulta conforme al PR (SUL > di 2'592 mq).

2.5

Contrariamente a quanto dedotto dalla precedente istanza, non è inoltre

dato di vedere come possano essere escluse dal computo nella SUL le superfici

triangolari a ridosso delle facciate est, artificiosamente chiuse da due pareti

interne. Per quanto singolarmente assai contenute (< 1 mq), è evidente che

queste aree possono agevolmente essere integrate nei bagni attigui mediante un

semplice spostamento o rimozione di pareti interne (cfr. in tal senso la pianta

2-3-4P e il citato calcolo SUL, che già riporta simili modifiche in

corrispondenza dei vani doccia). Prova ne è che è stata conteggiata nella SUL l'analoga

superficie triangolare prevista al 5° piano, al pari di tutte le altre vicine

superfici triangolari (leggermente più ampie; cfr. piante 1P e 2-3-4P e calcolo

SUL). Anche queste aree vanno pertanto conteggiate.

2.6

Più che opinabile appare invece la decisione del Governo di computare

nella SUL la lavanderia comune al pian terreno (ca. 35 mq), che il Municipio,

al pari del progettista, aveva invece escluso. Se è ben vero che al 2°, 3° e 4°

livello sono già previste (per ogni piano) delle lavanderie comuni (di ca. 10

mq) e che i due appartamenti al 5° piano dispongono ognuno di una lavanderia

propria (di ca. 9 mq), è pur vero che l'appartamento al primo livello (ca. 160

mq) e l'attico (> 200 mq) ne risultano invece sprovvisti. In queste

circostanze, l'ulteriore lavanderia comune prevista a pian terreno non appare quindi

sprovvista di ogni ragione oggettiva, ma per certi versi ancora ragguagliata ai

bisogni dell'edificio. A maggior ragione vale questa conclusione se si

considera che il vano in questione - comunque chiaramente separato da tutte le

unità abitative - appare più che altro destinato a essicatoio (cfr. pianta PT).

Va infine osservato che, se fosse ritenuto sovradimensionato per la sua

destinazione, questo spazio - avuto riguardo agli esigui spazi delle cantine e

alla sua ubicazione a pian terreno - potrebbe anche agevolmente essere

convertito in un vano comune per il deposito di biciclette e carrozzine per

bambini (non computabile nella SUL, art. 38 cpv. 1 LE).

2.7

In conclusione, seppur per ragioni in parte diverse da quelle addotte dal

Governo, occorre concludere che - già da questo profilo - il progetto non

poteva essere approvato.

3.

Indice di

occupazione

3.1

L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in per-cento tra la

superficie edificata e la superficie edificabile del fon-do (art. 37 cpv. 1

LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione

orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici

principali e accessori.

Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri

si intendono le parti di costruzione che si sviluppa-no sia in orizzontale, sia

in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione

sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.

(cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 2, 52.2005.312 del

19.

ottobre 2005 consid. 2; Scolari,

op. cit., n. 1137 ad art. 38 LE). Per edificio si intende invece un'opera edilizia

che definisce degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose

dalle intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le

opere che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni,

non sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e

impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata consid. 2).

Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale

superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune

parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero

parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili (cfr. pure RDAT

II-1995 n. 27 consid. 2.1). L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude inoltre i balconi in

quanto non calcolati nella distanza dal confine, ovvero quelli che hanno una

sporgenza fino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della

facciata (cfr. art. 41 RLE). Sono pertanto conteggiati nella superficie

edificata quegli elementi (corpi aggiunti o avancorpi) che determinano

ingombri, ovvero che per posizione e dimensione possono essere considerati veri

e propri corpi aggiunti (o avancorpi) della costruzione principale, e non

semplici sporgenze quali le grondaie o i cornicioni (cfr. RDAT I-2002 n. 18

consid. 3.3; STA 52.2013.414 del 6 febbraio 2015 consid. 6; Scolari, op. cit., n. 1140 ad art. 38 LE).

3.2

In concreto, in sede di rilascio del permesso il Municipio non ha

approvato alcune parti delle terrazze e delle vasche fiori sporgenti oltre il

filo delle facciate (larghe più di m 1.10 e/o che occupano più di 1/3 della

facciata), in quanto vanno computati nell'IO e ne comportano il superamento,

specificando quindi che erano approvate solo le superfici evidenziate con un

retino rosso nel piano n 101-04-1 "calcolo occupazione" del 18.1.2017

(cfr. piano citato e condizione di licenza n. 1). In particolare, non ha

autorizzato determinate superfici delle terrazze sporgenti tra il 1° e il 5°

piano, come pure alcuni aggetti delle terrazze e vasche fiori (larghe fino a

più di 2 m) che circondano l'attico (cfr. citato piano n. 101-04.1: superfici

barrate che oltrepassano il retino rosso; inoltre, piante 1-4P, pianta

5P e pianta 6P). Ora, è pacifico che, computando i predetti ritagli nell'indice

di occupazione in applicazione dell'art. 40 cpv. 2 RLE e della summenzionata

giurisprudenza, quest'ultimo non è più rispettato, ritenuto che secondo il

citato calcolo del 18 gennaio 2017 il progetto (area inclusa nel retino

rosso: 632.30 mq) già sfrutta pressoché interamente la superficie edificata

massima ammessa in zona R7 (pari a 632.40 mq = 40% di 1'581 mq; art. 21 cpv. 1

NAPR). Nessuno pretende il contrario.

A differenza di quanto concluso dall'istanza inferiore, e come censura la

resistente, al difetto non poteva tuttavia essere posto rimedio mediante la predetta

condizione di licenza (che ha eliminato tout court le diverse sporgenze).

Se è ben vero che il principio di proporzionalità vieta di respingere una

domanda di costruzione non conforme al diritto allorquando il difetto può

essere facilmente emendato subordinando il permesso a una clausola accessoria

(cfr. Scolari, op. cit., n. 684 ad

art. 2 LE), è altrettanto vero che ciò non è possibile se le lacune del progetto

non sono secondarie o di importanza minima, ma richiedono una correzione che deve

essere ulteriormente definita mediante un'adeguata progettazione (cfr. STA

52.2016.216-223 del 21 agosto 2017 consid. 4.1, 52.2009.79 del 30 marzo 2009

consid. 2.2). In concreto, vista la configurazione architettonica dell'edificio,

contraddistinta da una mirata scelta delle linee e forme geometriche, con

giochi di increspature e sporgenze che si ritrovano in particolare nel

disegno delle terrazze (volte a offrire delle viste sostitutive nell'impossibilità

di cogliere direttamente i pregi di una vista a sud verso il lago a causa

delle preesistenza del noto Albergo __________, cfr. relazione tecnica, sub

L'idea di progetto), è piuttosto evidente che i tagli operati qua e là

dal Municipio alterano in modo apprezzabile il concetto estetico dello stabile.

Essi spezzano infatti su più punti e a più livelli quelle stesse linee e forme

geometriche che concorrono a definirne l'identità esteriore. Per quanto le

singole sforbiciate possano essere contenute in pochi metri quadrati, è certo

che nell'insieme esse trasformano in modo importante il disegno delle facciate.

Non si tratta quindi di una modifica secondaria, che poteva essere dettata

mediante una clausola accessoria. Al contrario, non essendo possibile

intravedere in che modo il progetto possa essere corretto senza particolare

formalità al fine di rispettare l'indice di occupazione - che per costante

giurisprudenza va rispettato integralmente (cfr. STA 52.2011.520 del 9 luglio 2012

consid. 4.3 e rinvii) - anche da questo profilo occorre inevitabilmente

concludere che lo stesso non poteva essere approvato.

3.3

Contrariamente a quanto eccepisce la resistente, a giusta ragione il

Governo non ha invece ravvisato un sorpasso di questo parametro anche nel lift

montauto. Premesso che i muri che lo delimitano sui lati - al pari di altre

opere di sistemazione esterna - non vanno computati nell'indice di occupazione,

è certo che nemmeno il montauto in quanto tale determina un ingombro che va

conteggiato, potendo senz'altro essere assimilato a un'opera sotterranea, per

lo più non sporgente dal terreno (se non quando è in funzione, cfr. ad es.

facciata nord).

4.

Distanze da

strade e piazze

4.1

Il piano regolatore distingue quattro tipi di linee di edificazione. Tra

di esse figurano le linee di arretramento, che costituiscono il limite fino al

quale è possibile costruire (cfr. art. 9 cpv. 5 NAPR).

In generale le distanze delle costruzioni dalle strade (allineamenti o

arretramenti che siano) possono avere svariate giustificazioni. Tutelano in

particolare la sicurezza della circolazione e assicurano la possibilità di

attuare future correzioni stradali. Permettono inoltre uno sviluppo armonioso

degli agglomerati, danno il necessario respiro ai quartieri (aria, luce, tutela

dalle immissioni), migliorano l'estetica dei centri urbani e facilitano la

creazione di aree verdi e spazi riservati ai pedoni, contribuendo in definitiva

a elevare la qualità di vita della popolazione (cfr. RDAT II-2003 n. 21 consid.

5.3; RtiD II-2009 n. 21 consid. 3.1; STA 90.2006.26 del 24 settembre 2007

consid. 6.2.1; Scolari, op. cit.,

n. 1029 ad art. 25 LE).

4.2

Per principio, ove non sia diversamente stabilito dal PR, le distanze

dalle strade devono essere osservate anche dalle opere sotterranee (art. 42

cpv. 2 RLE). Le NAPR prevedono dal canto loro che le costruzioni sotterranee -

ossia quelle non emergenti in misura rilevante dal terreno sistemato - possono

essere eseguite, se non contrastano con gli scopi perseguiti dall'art. 11,

oltre le linee di edificazione, ma sino ad una distanza di 2.50 m dal

confine con la proprietà pubblica esistente o prevista dal PR (cfr. art. 10

cpv. 1 NAPR).

In applicazione dell'art. 9 cpv. 9 NAPR, le opere secondarie, anche se

emergenti dal terreno - quali opere di accesso, di cinta e di sistemazione del

terreno, aree verdi di svago - nonché le piantagioni, possono (invece) essere

realizzate oltre le linee di edificazione (fermo restando che devono essere

osservate le prescrizioni concernenti la visuale per il traffico e tutte le

misure necessarie per evitare pregiudizio all'area pubblica confinante). Come

ha già avuto modo di rilevare questo Tribunale, rientrano di principio in tali

opere secondarie manufatti di natura minore facilmente amovibili (come cinte,

semplici accessi, muri di sostegno), insuscettibili di compromettere gli scopi

perseguiti e gli interessi tutelati dalle linee di arretramento (cfr. STA

52.2017.356

dell'11 giugno 2019 consid. 3).

4.3

In concreto, il progetto prevede di realizzare due pozzi luce nella fascia

determinata dalle linee di arretramento verso Piazza __________ (3 m)

rispettivamente verso via __________ (4 m). In particolare, dal locale termopompa

e gruppo frigo a nord sporge un pozzo luce che dista ca. 2 m dal limite

della piazza. A est, un piccolo pozzo luce (0.70 x 1 m) del locale

tecnico/boiler e batterie si avvicina

invece fino a m 1.80 al

confine con via __________ (cfr. piani autorimessa/PT). Non v'è dubbio che

anche questi manufatti, seppur di dimensioni contenute, al pari dei locali

interrati da cui s'affacciano, devono rispettare la distanza minima (m 2.50 dal

confine) per le opere sotterranee che oltrepassano le linee di arretramento

(art. 10 cpv. 1 NAPR). Non trattandosi di semplici cinte o muri, alle stesse

non può in effetti essere applicato l'art. 9 cpv. 9 NAPR; nemmeno il Municipio

lo pretende. A nulla muta invece l'art. 91 cpv. 1 del regolamento edilizio

della Città di Lugano del 16 dicembre 1963 (RE), che vieta nuove costruzioni

di botole per luce (..) sull'area pubblica, sull'area gravata da servitù

di espropriazione e su area privata destinata al pubblico passaggio che l'Esecutivo

locale ha ritenuto inapplicabile alle fasce d'arretramento (cfr.

decisione sull'opposizione di CO 1 del 21 novembre 2017, pag. 2 ad 7). Quest'ultimo

articolo deve infatti comunque cedere il passo alle posteriori regole del PR

(cfr. in tal senso anche l'annotazione in capo al RE, che, pur menzionando le norme

riprodotte in corsivo, ricorda che esse, benché non formalmente

abrogate, sono state sostituite da successive disposizioni di rango superiore

e/o di piano regolatore [norme di attuazione]).

Ferme queste premesse, è certo che i due pozzi luce non rispettano la distanza

minima fissata dall'art. 10 cpv. 1 NAPR. Ai difetti, contrariamente a quanto

assunto dal Governo, potrebbe invero agevolmente essere posto rimedio. Da un

lato, imponendo ad esempio l'arretramento di mezzo metro della parete nord del locale

termopompa sotto il giardino, unitamente al relativo pozzo luce verso la

piazza (al quale non è possibile rinunciare, avuto riguardo alla sua funzione:

punto di espulsione dell'aria dell'impianto, cfr. pianta piano terra perizia

fonica del 1° settembre 2016 e analisi complementare del 6 febbraio 2017). Dall'altro,

eliminando il modesto pozzo che sporge verso via __________ (apparentemente

destinato solo a dar luce). Dato l'esito, non occorre comunque soffermarsi

oltre su tali aspetti.

4.4

Come già accennato, il progetto prevede anche di realizzare un lift montauto

(Lift 1 - entrata), che in base ai piani è delimitato da due muretti laterali

(alti 0.30 m ca.) e uno frontale alto ca. 2.50 m, perpendicolare a Piazza __________.

Con l'ultima variante riduttiva, in corrispondenza dello spigolo nord, quest'ultimo

muro è stato accorciato di ca. 0.20-0.30 m, in modo da osservare la linea di

arretramento verso la pubblica piazza (cfr. piano autorimessa/PT, revisione 5

ottobre 2017). Tale modifica è stata quindi assicurata dal Municipio mediante

una condizione di licenza (n. 2), che non ha approvato la parte del muro del

lift auto fuori terra, sul lato nord del sedime (cfr. pure citata decisione

sull'opposizione di CO 1, pag. 3 ad 8). Ora è certo che, con questa

puntualizzazione, il progetto rispetta appieno la distanza verso la piazza. Diversamente

da quanto assunto dal Governo, poco conta che il muretto laterale che guida l'entrata

sul lift (cfr. facciata nord) invade ancora di circa mezzo metro la fascia d'arretramento

(cfr. piano autorimessa/PT citato). Un simile manufatto - non diversamente da

un'opera d'accesso o un muro di cinta o di sostegno - può infatti essere

considerato alla stregua di un'opera secondaria giusta l'art. 9 cpv. 9 NAPR,

realizzabile anche oltre la linea di edificazione. Da respingere sono le

opposte argomentazioni della resistente.

5.

Altezza

5.1

In base all'art. 21 cpv. 1 NAPR, nella zona R7 l'altezza massima degli edifici non può superare m 22.70.

Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

o del parapetto. Per principio, l'altezza si misura dunque sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno

sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di

misurazione è dato dal livello del terreno sistemato perpendicolarmente

sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1).

Il terreno naturale può essere sistemato mediante la formazione di terrapieni

(piani o inclinati) la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio

sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una

distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18

consid. 3).

5.2

In assenza di una diversa regola nelle NAPR, le opere di sistemazione del

terreno devono dal canto loro rispettare l'art. 69 RE, che disciplina in particolare l'altezza massima (m

0.60) dei muri di cinta verso l'area pubblica (cpv. 1). Tale norma va applicata

anche ai muri di sostegno eretti lungo la strada. Dal profilo

degli ingombri verticali, le ripercussioni ingenerate da queste opere sui fondi

contermini non sono in effetti diverse da quelle derivanti dai muri di cinta. Per giurisprudenza, al medesimo limite (m 0.60)

devono inoltre attenersi i terrapieni retrostanti, ma solo nella fascia determinata dalla distanza dalla strada

(cfr. per quanto precede: STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.2 e

rimandi giurisprudenziali).

5.3

In concreto, secondo i piani di variante del 18 gennaio 2017, il progetto

prevede una graduale sistemazione del terreno con un terrapieno che verso sud

si eleva fino a m 0.60. Non v'è dubbio che, misurato dal terreno così

sistemato, l'edificio rispetta l'altezza massima prescritta dalle NAPR (m

22.70). In tale opera, contrariamente a quanto eccepisce la resistente, non è

ravvisabile alcuna sistemazione artificiosa. Seppur progettato con l'intento di

contenere gli ingombri (a seguito dell'opposizione della vicina), nel

terrapieno che si sviluppa in modo omogeneo ai piedi dello stabile (cfr. in

particolare facciate sud ed est) non è tutto sommato ravvisabile alcun accorgimento

costruttivo destinato a eludere i limiti di altezza fissati dalle NAPR, ma

piuttosto solo una modesta sistemazione del terreno, rispettosa dei limiti

prescritti per questo genere di opere (supra consid. 5.2). Inconferenti

risultano le sentenze evocate dalla resistente (STA 52.1995.524-559-561/

1996.96-97 del 17 ottobre 1996 consid. 2.1 o DTF 102 Ia 175), all'evidenza

riferite a fattispecie diverse.

È ben vero che sul fronte ovest non è ovunque presente un terrapieno che si

estende sull'intera lunghezza della facciata, in particolare in corrispondenza

degli accessi all'edificio. Avuto riguardo all'andamento del livello del

terreno naturale (cfr. sezione del geometra B e sezione di progetto B-B), v'è

da ritenere che in questi punti la sistemazione sia più che altro riconducibile

a una trincea, che occupa soltanto una frazione della facciata, scavata

nel terreno per formare un'area di disimpegno: non è quindi da considerare

quale livello del terreno sistemato (cfr. STA 52.2016.504

citata consid. 4.7 e rimandi). Anche su questo punto, le obiezioni della

resistente vanno pertanto respinte.

6.

Posteggi

6.1

Secondo l'art. 48 cpv. 1 NAPR, per costruzioni o ricostruzioni è

obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse secondo le norme VSS. Per

la zona NT, R7a può di regola essere destinata a posteggio una superficie di 12

mq, pari a un posto auto per ogni 120 mq (o frazione) di SUL adibita ad

appartamenti (cpv. 1.1). Per le restanti zone, soggiunge la norma (cpv. 1.2),

deve essere destinata una superficie di almeno 12 mq per ogni 100 mq (o

frazione) di area come al punto 1.1, ritenuto comunque 1 posteggio per appartamento.

Il cpv. 2 dell'art. 48 NAPR precisa inoltre che nel caso di provata

impossibilità tecnica di creare i necessari posteggi come al punto 1, il

Municipio preleverà un contributo nella misura del 25% del costo della

formazione dei posteggi necessari, incluso il prezzo del terreno. Il contributo

è dovuto al momento dell'ottenimento della licenza.

6.2

In concreto, come già rilevato dal Governo, è incontestato che i posti

auto previsti dal progetto (32) soddisfano il fabbisogno di posteggi prescritto

dall'art. 48 cpv. 1 NAPR. La resistente eccepisce per contro nuovamente che la

realizzazione del progetto determinerà un ammanco dei parcheggi al servizio

dell'Hotel __________ (di proprietà dell'amministratore della __________ SA),

che farebbe capo a quelli sui fondi dedotti in edificazione. In particolare

sostiene che il progetto non poteva essere approvato senza presentare

contemporaneamente una valutazione del fabbisogno di posteggi al servizio dell'Hotel

[..] con l'indicazione dei posteggi attualmente esistenti e utilizzati dall'albergo,

di quelli che verranno soppressi ai mapp. __________ e __________ e di quelli

eventualmente da realizzare per compensare il fabbisogno necessario.

Ora, al di là degli accertamenti dell'Esecutivo cantonale in merito ai posteggi

esistenti sulle part. __________ e __________, con lo stesso occorre

effettivamente concludere che l'obiezione della resistente esula dalla presente

lite. La licenza edilizia, per definizione, accerta infatti unicamente che nessun

impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti

(art. 1 cpv. 1 RLE). Non procede anche a una valutazione della conformità con

il diritto pubblico di altre costruzioni da tempo esistenti. Questo non

significa tuttavia, come accennato dal Governo, che il Municipio non possa

sincerarsi delle conseguenze del progetto per il vicino albergo. Ciò vale in

particolare nel caso in cui quest'ultimo avesse eventualmente beneficiato di un

permesso per degli interventi edilizi, ossequiando il proprio obbligo di

eseguire i posteggi facendo capo ai mappali in questione. In tal senso va in

generale ricordato che, se un proprietario ottiene un'autorizzazione a

costruire grazie alla messa a disposizione di posti auto su fondi di terzi (in

particolare mediante la costituzione di una servitù o la sottoscrizione di un

contratto di locazione di lunga durata, cfr. al riguardo: STA 52.2015.562 del

21.

aprile 2017 consid. 4.3 e rimandi), qualora tali premesse venissero in

seguito a mancare, tornerebbero di principio applicabili le regole sull'obbligo

di eseguire i posteggi rispettivamente di pagare il contributo sostitutivo

(cfr. STA 52.2015.562 citata consid. 4.4.2 in fine; Scolari, op. cit., n. 272 ad art. 29

LALPT).

7.

In definitiva, e

segnatamente per i motivi di cui si è detto sopra (consid. 2 e 3), occorre

concludere che il progetto non poteva in ogni caso essere approvato: nell'esito,

il giudizio impugnato merita quindi conferma. In queste circostanze, non mette

conto di chinarsi sulle restanti obiezioni sollevate dalla resistente (relative

all'impianto di ventilazione dell'autorimessa e alle misure di protezione dell'edificio

contro il rumore).

8.

8.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

8.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico del ricorrente, soccombente. Quest'ultimo è inoltre tenuto a rifondere

alla resistente, assistita da un legale, un'adeguata indennità a titolo di

ripetibili per questa sede (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'500.-, dedotto l'importo già versato a titolo di anticipo, è

posta a carico del ricorrente. L'insorgente è inoltre tenuto a rifondere a CO 1

un identico importo a titolo di ripetibili per questa sede.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera