Ordine di demolizione

Incarto n.

52.2020.569

Lugano

30

settembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

cancelliera:

Sonja Dobrijevic

statuendo sul ricorso del 27 novembre

2020 dell'

RI

1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del

Consiglio di Stato, che riforma in parte la risoluzione del 6 novembre 2019 del

Municipio di Capriasca che ha ordinato a CO 1 determinate misure di

ripristino sul suo fondo (part. __________, sezione di _______), rinviando

gli atti al Municipio (disp. 3);

ritenuto, in

fatto

A. CO 1 è proprietaria di

un fondo (part. __________; già part. __________ RT) situato nel comune di

Capriasca, a __________, in località __________, fuori della zona edificabile,

all'interno del comprensorio del piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi

con edifici ed impianti protetti (PUC-PEIP). Sul terreno vi è un rustico di due

piani (sub A), originariamente adibito a stalla-fienile, censito dall'inventario

degli edifici fuori delle zone edificabili (IEFZE, approvato con ris. gov. n.

2989 dell'11 luglio 2000) come edificio già trasformato 3.

B. a. Con decisione del

29 maggio 1984, il Dipartimento delle pubbliche costruzioni aveva respinto una

domanda dell'allora proprietario del fondo (__________) intesa a ottenere l'autorizzazione

cantonale per ristrutturare e trasformare in abitazione secondaria il rustico

(sopraelevandolo anche di 0.80 m).

b. Il 22 aprile 1985, il successivo proprietario (__________) ha inoltrato all'ex

Municipio di __________ una domanda di costruzione, che prevedeva ancora di

riattare e trasformare in residenza secondaria l'edificio (innalzandolo di 0.40

m). Nonostante il predetto rifiuto dell'Autorità cantonale, senza

interpellarla, il 1° giugno 1985 l'Esecutivo locale ha rilasciato all'istante

la licenza edilizia comunale (alla condizione di non installare un servizio

igienico, trovandosi il fondo in zona di protezione delle sorgenti).

c. Nel corso dei lavori, tra il 1985-1987, il beneficiario non si è attenuto al

permesso comunale, ma ha anche demolito e ricostruito (con mattoni di cemento)

l'intero piano superiore del rustico, che è stato sopraelevato di ca. 0.60 m.

Ha inoltre apportato svariate modifiche alle facciate dell'edificio, oltre che

ai suoi dintorni (terrazzamento a valle con muro in calcestruzzo, posa di un

bacino di chiarificazione collegato a un servizio igienico).

C. a. Il 9 novembre 1995 __________

ha inoltrato al Municipio una nuova domanda di costruzione per erigere un muro

di contenimento a ovest dello stabile, sbancando parzialmente il pendio.

b. Dopo aver raccolto l'avviso cantonale negativo (n. 10431), il 9 gennaio 1996

l'Esecutivo comunale ha negato il permesso.

c. Venuto frattanto a conoscenza della licenza edilizia comunale del 1° giugno

1985, il Dipartimento del territorio l'ha impugnata davanti al Governo, che con

giudizio del 29 maggio 1996 ha tuttavia dichiarato irricevibile il suo gravame

(per difetto della facoltà a ricorrere). Nella decisione, ha nondimeno

stigmatizzato il permesso comunale (privo d'efficacia senza la parallela

autorizzazione cantonale) e negato la buona fede del proprietario, rilevando

che la riattazione del rustico costituiva quindi un'opera abusiva in

quanto il Dipartimento non ha avuto occasione di esprimersi sulla fattispecie.

Il Municipio avrebbe quindi dovuto richiedere l'inoltro di una domanda di

costruzione in sanatoria.

D. a. Il 24 dicembre

2001, __________ ha dunque presentato una domanda di costruzione a posteriori

per gli interventi precedentemente effettuati al rustico.

b. Al rilascio del permesso si sono opposti i Servizi generali del Dipartimento

del territorio (avviso n. 34787), ritenendo il progetto contrario alle norme

applicabili fuori della zona edificabile, e in particolare all'art. 24 della

legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700).

Richiamando anche l'art. 39 cpv. 3 dell'ordinanza sulla pianificazione del

territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1), hanno tra l'altro rilevato come

gli interventi effettuati avessero stravolto in modo inammissibile le

caratteristiche originali del rustico.

c. Il 10 febbraio 2003 il Municipio ha di conseguenza rifiutato la licenza

edilizia in sanatoria. La decisione è cresciuta in giudicato.

E. Il 21/28 agosto 2006,

Fatti

i Servizi generali del Dipartimento del territorio, il Municipio e __________ hanno

stipulato una convenzione per regolare la situazione, con cui al

proprietario è stata imposta una sanzione pecuniaria di fr. 25'000.- in base

all'art. 44 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100),

con pagamenti rateali (ad punti A e B). L'atto precisava che quanto

tollerato (...) esaurisce la possibilità di futuri ampliamenti e la posa

di manufatti di qualsiasi genere. Sarà esclusivamente possibile eseguire lavori

di ordinaria manutenzione. Nel caso in cui venissero realizzati altri

interventi abusivamente, la presente Convenzione decade senza la restituzione

degli importi pagati (ad punto C). Con la firma della convenzione,

precisava (ad punto D), l'autorità cantonale e quella comunale tollerano la

costruzione così edificata sul mapp. __________ (...), compreso il muro di

sostegno (lato sud), alle suddette condizioni. I piani della domanda del 24

dicembre 2001 sono parte integrante (…).

F. Il 17 aprile

2007, i Municipi di __________ e __________, sulla base di un avviso cantonale

favorevole risalente al 9 marzo 2006 (n. 47820), hanno ancora concesso ad __________

e al proprietario del rustico vicino il permesso di realizzare una

canalizzazione acque luride al servizio dei due edifici, posando delle condotte

che sfociavano in un pozzo perdente su un terreno più a valle (part. __________,

__________, __________ e __________).

G. a. Dopo un paio di

passaggi di proprietà nel 2012, il 15 dicembre 2014 CO 1 ha acquistato il fondo

part. __________.

b. Il 4 aprile 2016, senza interpellare l'autorità cantonale, il Municipio del

Comune di Capriasca (al quale si era frattanto aggregato __________ dal 2008)

ha rilasciato a CO 1 un nullaosta per eseguire dei lavori interni di

manutenzione (sostituzione cucina, apparecchi sanitari e

rivestimenti servizi igienici e coibentazione interna pareti di facciata

e tetto a falde).

c. Dopo aver constatato che la proprietaria non si era limitata a tali opere ma

aveva effettuato senza autorizzazione diversi altri interventi all'edificio e

ai suoi dintorni, il 14

febbraio 2017 il Municipio le ha ordinato di sospendere i lavori e presentare

una domanda di costruzione a posteriori.

d. Con domanda del 17 marzo 2017, CO 1 ha quindi chiesto la licenza edilizia in

sanatoria per le opere eseguite. Dal progetto risultava in particolare che:

- sono state aperte due nuove finestre sulla

facciata a monte (nord);

- l'edificio è stato ritinteggiato (in rosso);

- è stata posata una nuova canna fumaria in

facciata (per un nuovo camino con circolazione a acqua e distribuzione di

calore tramite radiatori);

- sul lato est è stata eretta una nuova

costruzione accessoria in sasso (adibita a cantina per vini);

- alla facciata ovest è stato addossato un muro in

sasso che racchiude un armadio elettrico;

- a monte, il terreno è stato sbancato, creando

una trincea (platea in calcestruzzo) contenuta verso monte da un muro in sasso;

- il terrazzamento a valle sorretto da un muro di

sostegno è stato ampliato verso est, per ricavarvi un'area pavimentata arredata

(area pranzo).

e. In sede di avviso cantonale (n. 101276), l'Autorità dipartimentale si è

opposta alla concessione del permesso. Dopo aver ricordato la convenzione

dell'agosto 2006 (e la relativa clausola di caducità), ha anzitutto rilevato

come il nullaosta municipale del 4 aprile 2016 fosse nullo e come gli

interventi attuati avessero travalicato quelli di ordinaria manutenzione. Le

opere si ponevano inoltre in chiaro contrasto con le norme di attuazione del

PUC-PEIP, oltre che con la legislazione sulla protezione delle acque (zona di

protezione delle sorgenti S2).

f. Preso atto di tale opposizione, il 16 febbraio 2018 il Municipio ha negato

il permesso a posteriori. Anche questa decisione è passata in giudicato

incontestata.

H. Riprendendo l'avviso

dell'Autorità dipartimentale (che tollerava anche le aperture sulla facciata a

monte), il 6 novembre 2019 il Municipio ha ordinato a CO 1la demolizione (con

sgombero e deposito presso una discarica autorizzata) delle seguenti opere (indicate

sui piani allegati):

- muro lungo la facciata ovest (indicato con lett.

a);

- pavimentazione esterna (lett. b);

- tutti i muri di contenimento a valle e a monte dell'edificio

(lett. c), con conseguente ripristino del terreno secondo il suo andamento

naturale;

- cinta sovrastante il muro a valle (lett. d);

- costruzione accessoria destinata a cantina vini

(lett. e) e

- canna fumaria (lett. f).

E inoltre:

- la rimozione dei terrapieni sui diversi livelli

(lett. g) ed in generale il ripristino del terreno secondo l'andamento

naturale;

- il tinteggio dell'edificio con tonalità di

colore grigio (simili a quella dei muri al piano terra) e

- la rimozione di tutte le opere di arredamento

esterno (quali tavoli e panchine)

L'ordine, corredato dalle comminatorie di rito, ha previsto

un termine d'esecuzione di 150 giorni dalla crescita in giudicato della

decisione, che è stata comunicata anche all'Ufficio federale dello sviluppo

territoriale (ARE).

I. Con

giudizio del 21 ottobre 2020, il Consiglio di Stato ha evaso il ricorso

interposto da CO 1 avverso la predetta risoluzione come segue:

1.

Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza la decisione 6 novembre 2019 del

Municipio del Comune di Capriasca mediante la quale è ordinato il ripristino

delle opere abusive eseguite al mappale n. __________ RFD Capriasca-__________

è riformata nel senso che è annullata limitatamente alla demolizione,

rispettivamente ripristino, nonché sgombero e deposito presso la discarica

pubblica autorizzata, e meglio:

-

della pavimentazione esterna (.. lett.

b);

-

della recinzione a valle dell'edificio

(.. lett. d);

-

di tutte le opere di arredamento esterno

quali tavoli e panchine.

2.

Il termine di ripristino è fissato

entro 150 giorni dalla crescita in giudicato del presente giudizio.

3.

Gli atti sono rinviati al

Municipio di Capriasca affinché:

3.1. Richieda una nuova domanda di costruzione a posteriori

e, spuntato l'avviso cantonale, si pronunci nuovamente sui lavori interni di

manutenzione e miglioria effettuati al mapp. __________ (...) autorizzati con

nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo in questa sede, così come

indicato al considerando in diritto 6.5.

3.2. Si determini riguardo ai provvedimenti da adottare

riguardo alle due nuove finestre sulla facciata nord, rispettivamente sul retro

dell'edificio (...) così come indicato al considerando in diritto 7.6.

Ripercorsi i fatti, il

Governo ha anzitutto rilevato come, con l'esecuzione delle opere sfociate nel

diniego del permesso del 2018, la citata convenzione del 2006 fosse

decaduta. Disattendendo la domanda di giudizio dell'RI 1, ha però escluso che

potesse entrare in considerazione una demolizione integrale del rustico (ripristino

della situazione preesistente gli anni 1985-1986). E ciò sia per la

decorrenza del termine di perenzione trentennale, sia per la buona fede della

proprietaria che avrebbe acquistato l'opera sapendo che il carattere abusivo

era stato tollerato dalle autorità con la menzionata convenzione (in

cui ha ravvisato una concludente accettazione del fatto compiuto,

atta a suscitare aspettative tutelabili in base al principio di buona fede,

consid. 5)

Passando poi in rassegna le opere oggetto dell'ordine di demolizione, l'Esecutivo

cantonale ha in sintesi osservato che alcune di esse (recinzione, pavimentazione

e opere di arredamento esterno) non erano state realizzate; ha di

conseguenza annullato il provvedimento limitatamente a questi punti (cfr. disp.

1), confermandolo invece per tutti gli altri (ma adeguando il termine d'esecuzione;

cfr. disp. 2).

La precedente istanza ha inoltre a sua volta accertato come il nullaosta

municipale del 2016 per i lavori di manutenzione e miglioria

interni fosse

nullo; ritenendo necessario esperire un nuovo iter edilizio per questi

interventi, ha retrocesso gli atti al Municipio per procedere in tal senso

(cfr. disp. 3.1). Un rinvio è stato disposto anche per i provvedimenti da

adottare in merito alle nuove finestre sulla facciata nord (disp. 3.2), che l'autorità

di prime cure aveva rinunciato a far eliminare nonostante il diniego del

permesso.

J. Contro tale

giudizio governativo, l'RI 1 insorge ora davanti a questo Tribunale, chiedendo

che il disp.

3 sia riformato e gli atti siano rinviati all'autorità

inferiore affinché

imponga i provvedimenti di ripristino anche per

quanto riguarda gli interventi tollerati con la convenzione del 21/28 agosto

2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio esistente al mapp. __________.

Dopo aver espresso

alcune considerazioni d'ordine, l'insorgente contesta in sostanza che si possano

tollerare gli interventi realizzati in passato, che hanno stravolto le

caratteristiche originarie del rustico. Nulla potrebbe dedurre l'attuale proprietaria

dalla citata convenzione del 2006 (peraltro incompatibile con il diritto

federale), che, secondo il suo chiaro testo (punto C), è in ogni caso decaduta

a seguito degli interventi da lei eseguiti illecitamente nel 2016/2017. Contesta

quindi le conclusioni tratte dal Governo in merito al principio di buona fede,

che - a fronte della gravità degli abusi edilizi - dovrebbe in ogni caso cedere

il passo al prevalente interesse pubblico al ripristino di una situazione

conforme al diritto. Nega inoltre che al ripristino osti il termine di

perenzione trentennale, che per vari motivi non sarebbe comunque ancora

decorso.

K. All'accoglimento del

ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti

prese di posizione, rimettendosi al giudizio di questo Tribunale. Alla medesima

conclusione perviene il Municipio. CO 1 postula invece la reiezione del gravame

con motivazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso.

L. Con la replica e

le dupliche, il ricorrente rispettivamente l'UDC, il Municipio e la

proprietaria si sono essenzialmente riconfermati nelle proprie tesi e domande

di giudizio, sviluppando in parte i rispettivi argomenti.

M. Degli incarti edilizi

relativi alla part. __________ acquisiti dal Tribunale e delle relative

osservazioni formulate dall'insorgente e da CO 1 si riferirà all'occorrenza in

appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dagli art. 21 cpv. 1 e

45 LE. Certa è la legittimazione attiva dell'RI 1 (art. 89 cpv. 2 lett. a e 111

cpv. 2 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 [LTF; RS 173.110]

e 48 cpv. 4 OPT; cfr. STF 1C_621/2021 del 19 settembre 2023 consid. 1.1,

1C_343/2021 del 17 febbraio 2023 consid. 1.3 e rinvii). Il ricorso è inoltre

tempestivo (art. 68 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Resta da verificare se il giudizio

governativo sia impugnabile in quanto tale.

1.2.

1.2.1. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una decisione che

rinvia la causa per nuovo giudizio all'istanza inferiore è in linea di

principio una decisione incidentale ai sensi dell'art. 93 LTF (DTF 134 II 124

consid. 1.3; 135 V 141 consid. 1.1, 133 V 477 consid. 4.1.3); ciò vale anche

quando il giudizio impugnato statuisce su una questione di fondo parziale (DTF

134 II 124 consid. 1.3 con rinvii, 133 V 477 consid. 4.2). Resta riservato il

caso in cui all'istanza inferiore a cui vengono retrocessi gli atti non resta

più alcun margine decisionale, dovendosi limitare ad eseguire quanto disposto

dall'autorità superiore (DTF 138 I 143 consid. 1.2, 135 V 141 consid. 1.1, 134

Considerandi

II 124 consid. 1.3). Questo Tribunale si riferisce a tale prassi anche per le

decisioni simili rette dalla LPAmm (cfr. tra tante STA 52.2018.206 del 3

settembre 2018, 52.2016.430 del 20 dicembre 2018 consid. 2.1-2.2 confermata da

STF 1C_75/2019 dell'8 marzo 2019 consid. 3.3).

1.2.2

In concreto, come visto in narrativa, la pronuncia del Governo - oltre a

confermare in buona parte la decisione del 6 novembre 2019 (cfr. disp. 1), con

cui il Municipio ha imposto la demolizione e/o il ripristino di diverse opere

non autorizzate con il diniego di licenza del 2018 (muri, terrapieni,

costruzione adibita a cantina vini, ecc.) - ha in particolare rinviato gli atti

al Municipio affinché solleciti la proprietaria ad avviare una procedura

edilizia a posteriori per i lavori interni di manutenzione e miglioria (autorizzati

con nullaosta del 4 aprile 2016, dichiarato nullo, cfr. disp. 3.1) e per

determinarsi sui provvedimenti da adottare (solo) riguardo alle due

nuove finestre sulla facciata nord (cfr. disp. 3.2). Da quest'ultimo

profilo, il giudizio impugnato appare configurarsi come una decisione di rinvio

incidentale. In realtà, con la sua determinazione il Governo ha anche respinto

(implicitamente) la domanda dell'RI 1 di riformare a pregiudizio della

proprietaria l'ordine municipale, imponendo

delle misure di ripristino

più incisive in riferimento agli interventi tollerati con la convenzione

del 2006, e meglio la demolizione integrale dell'edificio (cfr. sua

risposta del 27 gennaio 2020, petitum a pag. 11). Lo si deduce

inequivocabilmente dai considerandi della risoluzione (consid. 5, in

particolare 5.6 e 5.7; cfr. supra consid. I). In quest'ottica, la stessa

costituisce pertanto una decisione finale, che l'RI 1 può contestare

direttamente in questa sede, riproponendo la sua domanda di reformatio in

peius (cfr. pure STF 1C_621/2021 citata consid. 1.2). Peraltro, anche se

fosse incidentale, il contestato giudizio risulterebbe comunque impugnabile in

base all'art. 66 cpv. 2 lett. b LPAmm: in caso di accoglimento dell'impugnativa

dell'RI 1, il Tribunale potrebbe infatti rendere immediatamente una decisione

finale, evitando l'avvio di ulteriori sterili procedure (di rilascio del

permesso a posteriori e/o di misure di ripristino parziali), suscettibili di

procrastinare e complicare inutilmente la lite (cfr. in senso analogo: STA

52.2020.239/247 del 30 aprile 2021 consid. 1.2 con rinvii, confermata da STF 1C_343/2021

citata). Il ricorso è dunque ricevibile in ordine.

1.3

Il ricorso può essere evaso sulla

base degli atti, integrati dagli incarti acquisiti dal Tribunale di cui si è

detto in narrativa (consid. M). A una valutazione anticipata (cfr. DTF 141 I 60

consid. 3.3 e rimandi), il sopralluogo sollecitato dall'insorgente non appare

idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio. La

situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emerge infatti in modo

sufficientemente chiaro dai piani e dalle diverse fotografie agli atti.

2.

2.1. Giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la

demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i

regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le differenze

siano minime e senza importanza per l'interesse pubblico. L'accertamento

dell'esistenza e dei limiti della violazione va di regola esperito nell'ambito

di una procedura edilizia in sanatoria. Conformemente al principio di economia

processuale e al divieto di

formalismo eccessivo, si può tuttavia prescindere da tale accertamento quando

la violazione materiale è già stata precedentemente acclarata, oppure quando il

contrasto insanabile con il diritto materiale è palese e incontestabile (cfr.

RDAT I-1996 n. 40 consid. 5.3, II-1994 n. 43 consid. 3.2; STA 52.2016.430 del 20

dicembre 2018 consid. 3.1 e rimandi, 52.2012.508 del 22 ottobre 2013 consid. 2;

Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1264 ad art. 43 LE).

Il principio della legalità e quello di uguaglianza esigono che le costruzioni

realizzate senza autorizzazione, in contrasto con il diritto materiale, siano

per principio fatte rettificare o demolire; ammettere il contrario

significherebbe premiare l'inosservanza della legge, favorire la sua violazione

e far sorgere l'impressione che l'autorità non sia in grado o non voglia esigerne

il rispetto (cfr. Scolari, op.

cit., n. 1277 ad art. 43 LE).

2.2

L'ordine di demolire un'opera edificata senza permesso e per la quale

un'autorizzazione non può essere rilasciata non è di regola contrario al

principio di proporzionalità. Si può prescindere dal provvedimento di

ripristino quando l'opera eseguita diverge solo in modo irrilevante da quanto

autorizzato, quando la demolizione non persegue scopi d'interesse pubblico o se

il proprietario poteva ritenere in buona fede che la costruzione fosse lecita e

al mantenimento dello stato di fatto non ostano importanti interessi pubblici (cfr.

DTF 132 II 21 consid. 6, 111 Ib 213 consid. 6; STF 1C_480/2019 del 16 luglio

2020.

consid. 5.1, 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 3.2).

La proporzionalità dell'ordine di demolizione impartito va verificata

comparando, da un lato, gli oneri che il ripristino della situa-zione conforme

al diritto comporta per l'astretto e, d'altro lato, i vantaggi che ne

deriverebbero per l'interesse pubblico e per quello dei vicini (cfr. fra tante,

STA 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid. 3). Chi pone l'autorità di fronte al

fatto compiuto deve comunque attendersi ch'essa si preoccupi maggiormente di

ristabilire una situazione conforme al diritto, piuttosto che degli inconvenienti

che ne derivano per chi ha costruito (cfr. DTF 132 II 21 consid. 6.4; STF

1C_480/2019 citata consid. 5.1).

3.

3.1.

In concreto, qui oggetto di controversia sono in particolare gli interventi che

il precedente proprietario ha effettuato all'edificio tra il 1985-1987

(scostandosi anche dalla licenza comunale del 1985, manifestamente nulla, cfr.

STF 1C_78/2023 del 30 marzo 2023 consid. 4.3 e rimandi), per i quali il Governo

ha escluso un ripristino. Si tratta in pratica dei lavori più importanti che sono

stati effettuati al rustico (originariamente adibito a stalla e fienile), e

meglio la sua essenziale trasformazione in una nuova casa di vacanza, con

demolizione e ricostruzione completa (con mattoni) del primo piano,

sopraelevazione (di ca. 0.60 m), varie modifiche al tetto (rifatto diversamente,

con gronde sporgenti) e alle facciate (per lo più intonacate e con nuove e differenti

aperture), oltre a diversi interventi di sistemazione esterna (cfr. i piani e

le fotografie allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono la

situazione originale prima del 1986, il cantiere di costruzione

1986-1987 e la situazione attuale 2001).

Ora, l'illiceità di tali opere - a cui nel 2016-2017 se ne sono poi aggiunte

altre (che vanno pacificamente rimosse, cfr. supra consid. G-I) - è,

come detto, già stata accertata con il diniego del permesso del 2003, che ha

chiaramente stabilito il netto contrasto con le norme applicabili fuori della

zona edificabile, e in particolare con l'art. 24 LPT (cfr. avviso cantonale n.

34787). Nemmeno la resistente lo contesta. Né pretende, a ragione, che la ricostruzione

e trasformazione del rustico - di cui sono stati profondamenti alterati l'aspetto

esterno e la struttura edilizia basilare originali (cfr. pure citato avviso) -

avrebbe in qualche modo potuto essere autorizzata successivamente, segnatamente

in base all'art. 39 cpv. 2 e 3 OPT e alle norme del PUC-PEIP (approvato dal Gran Consiglio l'11 maggio 2010 e il 28 giugno 2012; cfr. STA 52.2020.239/247 citata consid. 5). E ciò a prescindere dalla

sua inopinata classificazione nell'IEFZE tra gli edifici già trasformati (cat.

3), anziché tra quelli rilevati (cat. 4), in cui figurano di regola

anche i rustici che a seguito di trasformazioni hanno perso totalmente le loro

caratteristiche originali.

Da questo profilo, nulla osterebbe quindi a un ordine di demolizione integrale

dell'edificio.

3.2

Il Governo, come visto, ha tuttavia escluso a priori un simile

provvedimento, per motivi riconducibili al principio di buona fede (riguardanti

la convenzione sottoscritta nel 2006) e al tempo trascorso (decorrenza

del termine di perenzione trentennale).

3.2.1

Ora, per quanto riguarda la citata convenzione pattuita tra l'allora

proprietario, l'autorità cantonale e quella comunale (che aveva tollerato gli

interventi attuati, previo pagamento di una sanzione pecuniaria), va anzitutto

rilevato come un tale modo di procedere si ponga in palese urto con la forza

derogatoria del diritto federale e il prevalente interesse pubblico in gioco.

La LPT disciplina infatti in maniera esaustiva gli interventi fuori dal

perimetro edificabile e non contempla una misura analoga a quella prevista

dalla legislazione cantonale (art. 44 cpv. 1 LE, secondo cui ove la

misura del ripristino risulti sproporzionata o impossibile, il municipio la

sostituisce con una sanzione pecuniaria), che trova applicazione

solo in caso di abusi perpetrati in zona edificabile (cfr. STF 1C_400/2015 del

2.

ottobre 2015 consid. 3.3, 1A.70/1995 del 20 dicembre 1995 consid. 5 in RDAT

II-1996 n. 30; tra tante: STA 52.2002.493 del 26 maggio 2003 consid. 2.2). A

fronte di una violazione del diritto sostanziale tanto crassa, relativa

segnatamente all'applicazione dell'art. 24 LPT, vi sarebbe quindi da chiedere se

una tale convenzione non sia semplicemente priva di qualsiasi portata

giuridica, anche sotto il profilo della buona fede (cfr. al riguardo: STF

1A.77/2005 del 6 giugno 2005 consid. 2 in RDAT II-2005 n. 18; cfr. pure

1C_403/2008 del 23 ottobre 2008 consid. 3.3). In ogni caso, come rettamente

evidenziato dall'RI 1 - e invero anche dal Governo - in concreto non può essere

ignorato che la predetta convenzione, in base al suo chiaro testo (punto

C), è comunque decaduta eo ipso con la realizzazione delle ulteriori

consistenti opere abusive che la resistente ha effettuato tra il 2016 e il 2017

all'edificio e ai suoi dintorni (cfr. supra consid. Gc), aggravando lo

stato di illiceità e ponendo l'autorità di fronte al fatto compiuto. In queste

circostanze, a dispetto di quanto concluso dalla precedente istanza, non è

quindi dato di vedere come l'interessata possa ancora invocare il principio di

buona fede. E ciò sia che non avesse alcuna idea dell'esistenza di una

convenzione, né di interventi eseguiti abusivamente (come afferma, cfr. sua

risposta) o che sapesse che il carattere abusivo è stato tollerato dall'autorità

con la menzionata convenzione (come indicato dal Governo). Al riguardo

va ricordato che gli obblighi fondati sul diritto edilizio sono imponibili a

ogni proprietario del fondo interessato e quindi anche ai successori in diritto.

Un ordine di ripristino può pertanto essere impartito anche all'acquirente in

buona fede di un'opera abusiva, quale perturbatore per situazione. Ad esso è peraltro

pure opponibile la malafede del precedente proprietario (cfr. STF 1C_55/2023

del 2 febbraio 2024 consid. 4; STA 52.2020.307 del 29 marzo 2022 consid. 3.3 e

rimandi, 52.2007.138 del 4 agosto 2011 consid. 2.1, parzialmente pubblicata in Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia

annotata, Locarno 2016, pag. 286). Il nuovo proprietario non può insomma

disinteressarsi della situazione pianificatoria e edilizia di un fondo

costruito (in particolare fuori dal perimetro edificabile), a maggior ragione

prima di intraprendere altri lavori.

Invano l'insorgente deplora genericamente che gli interventi da lei realizzati

senza autorizzazione sarebbero stati dettati dalla sua ingenuità nell'affidarsi

ai consigli dell'architetto. Peraltro, pure le violazioni dell'ordinamento

edilizio commesse dalle persone ausiliarie professioniste del ramo sono di

massima ascritte anche al committente, che di regola non può quindi invocare la

buona fede (cfr. STF 1C_106/2017 del 31 maggio 2017 consid. 4.2 e rimandi; STA

52.2020.239/247 citata consid. 7.3, 52.2017.634 del 28 aprile 2021 consid.

4.4).

3.2.2

Altrettanto certo è che all'ordine di ripristino non osta il termine di

perenzione trentennale. Nella sentenza di principio del 28 aprile 2021 (DTF 147

II 309 consid. 5), il Tribunale federale ha infatti stabilito che per gli

edifici illegali al di fuori della zona edificabile non vi è alcuna perenzione

di questo diritto, rispettivamente di quest'obbligo, dopo 30 anni, permettendo

tutt'al più di considerare caso per caso situazioni speciali inerenti alla

protezione della buona fede - qui in ogni caso non date, come appena visto

(cfr.

consid. 3.2.1). Anche su questo punto il giudizio governativo non

può quindi essere seguito.

Irrilevante è pure che nell'ambito della revisione della LPT del 29 settembre

2023.

il Legislatore ha introdotto una nuova disposizione (art. 25 cpv. 5 LPT)

secondo cui la pretesa al ripristino dello stato legale si prescrive in 30

anni. Il termine è osservato se il primo intervento dell'autorità competente è

anteriore allo scadere di detto termine. La pretesa è imprescrittibile se sono

minacciati beni di polizia, in particolare l'ordine, la quiete, la sicurezza o

la salute pubblici. Anzitutto, come ha ancora recentissimamente rilevato

l'Alta Corte federale, occorre considerare che la revisione della LPT del 29

settembre 2023 non è ancora entrata in vigore: un'applicazione anticipata di

tale norma non è dunque possibile (cfr. STF 1C_182/2023 del 16 agosto 2024

consid. 3, 1C_667/2023 del 3 giugno 2024 consid. 4.5.3). Inoltre, atteso che il

primo intervento dell'autorità appare risalire in concreto al 1996 (col ricorso

del Dipartimento del territorio contro la licenza edilizia comunale sfociato

nel giudizio del Governo del 29 maggio 1996; supra consid. Cc), è da

escludere che tale modifica di legge potrebbe ostare al ripristino postulato

dall'RI 1. Identica conclusione varrebbe verosimilmente persino se si volesse

ricondurre questo momento solo all'intervento dell'autorità a seguito dei

lavori intrapresi dal 2016 (cfr. verbale di constatazione del 24 gennaio 2017 e

ordine municipale del 14 febbraio 2017; supra consid. Gc), considerato che il

primo cantiere è stato ultimato solo nel corso del 1987 (cfr. fotografie

allegate alla domanda di costruzione del 2001, che riproducono il cantiere

di costruzione 1986-1987).

3.3

Fermo quanto precede, nulla osta dunque alla demolizione totale dell'edificio.

Lo stesso si pone infatti gravemente in contrasto con uno dei principi cardine

della pianificazione, segnatamente quello della separazione del territorio

edificabile da quello non edificabile (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 132 II 21 consid. 6.4; cfr. pure Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen,

Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zurigo 2017, Vorbemerkungen

zu den art. 24-24e und 37a, n. 16). Alla rimozione sussiste

quindi un importante interesse pubblico (cfr. DTF 147 II 309 consid. 5.5, 136 II

359.

consid. 9). A maggior ragione considerando che il fondo è pure incluso nel

perimetro del PUC-PEIP (cfr. art. 39 cpv. 5 OPT).

La demolizione s'avvera in concreto come l'unica soluzione idonea e necessaria

per ristabilire una situazione di legalità. A fronte dell'entità degli

interventi edilizi eseguiti in netto contrasto col diritto materiale

applicabile, non si può prescindere da una tale misura (cfr. pure STF

1C_106/2017 citata consid. 3.6, 1C_619/2014 del 24 febbraio 2015 consid. 4 in

RtiD II-2015). Dal profilo della proporzionalità va inoltre senz'altro attribuito

un peso accresciuto all'interesse pubblico al ripristino di una situazione

conforme al diritto - anche in un'ottica di parità di trattamento - piuttosto

che agli inconvenienti, in particolare di natura economica, derivanti alla

proprietaria, che come visto ha comunque a sua volta posto l'autorità di fronte

al fatto compiuto. Inoltre la stessa resistente ha pur sempre già potuto

beneficiare di una situazione d'illegalità da una decina d'anni, mentre non ha

un diritto a che un simile stato delle cose perduri ulteriormente (cfr.

DTF 136 II 359 consid. 9 e rinvii).

4.

4.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Il giudizio

impugnato (disp. 3) è di conseguenza annullato e riformato nel senso che gli atti

sono rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'autorità

dipartimentale, emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e

rimozione integrale dell'edificio, con le comminatorie di rito di cui all'art.

43.

cpv. 3 LE, entro lo stesso termine già impartito (cfr. giudizio impugnato

disp. 2). Per le opere restanti, segnatamente per quelle esterne allo stabile,

nella misura in cui non è superato, resta intatto l'ordine di demolizione

confermato dal Governo (disp. 1), non contestato in questa sede.

4.2

Dato l'esito, la

tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art.

47.

cpv. 1 LPAmm). All'RI 1, dotato di un servizio giuridico, non sono assegnate

ripetibili, non trattandosi in concreto di una procedura particolarmente

complessa (art. 49 cpv. 2 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

Di conseguenza, la

decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5377) del Consiglio di Stato, limitatamente

al dispositivo n. 3, è annullata e riformata nel senso che gli atti sono

rinviati al Municipio affinché, con il concorso dell'Autorità dipartimentale,

emani nei confronti di CO 1 un ordine di demolizione e rimozione integrale dell'edificio

sul fondo part. __________, così come indicato al consid. 4.1.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di CO 1. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera