Licenza edilizia per la trasformazione di rustici

Incarto n.

52.2021.22

Lugano

30

dicembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Sabina Ghidossi

statuendo sul ricorso del 13 gennaio

2021 di

RI

1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione del 2 dicembre 2020 (n. 6476) del

Consiglio di Stato che accoglie l'impugnativa inoltrata dall'CO 1, avverso la

risoluzione dell'8 gennaio 2019 con la quale il Municipio di Maggia ha

rilasciato a RI 1 la licenza edilizia per la riattazione e trasformazione in

abitazione secondaria dei suoi rustici (part. __________, sezione Moghegno);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. RI 1 è proprietario di

un terreno in pendio (mapp. __________) situato a Moghegno, in località

Pii/Lairèe, a monte della strada che conduce a Lodano. Sul fondo, incluso nel

comprensorio del piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e

impianti protetti (PUC-PEIP), vi sono due rustici dismessi (sub A e B), un

tempo adibiti a stalla-fienile, censiti nell'inventario degli edifici fuori

delle zone edificabili (IEFZE) quali fabbricati meritevoli di conservazione,

categoria 1a (schede n. __________ e __________, inventario approvato con

ris. gov. n. 8490 del 27 settembre 1994).

L'area tra lo stabile a valle (sub B; ex part. __________ sub A)

e quello a monte (sub A; ex part. __________) è parzialmente definita da

due muretti a secco (ex part. __________ sub b).

ESTRATTO MAPPE CATASTALI 2018 e

1978

N

B. a. Il 26 settembre

2016, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno preavvisato

favorevolmente una domanda preliminare informativa con cui RI 1 aveva chiesto

se i due rustici potevano essere riattati e trasformati in abitazione

secondaria in base agli art. 24 della legge federale sulla pianificazione del

territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700) e 39 dell'ordinanza sulla

pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1). Premesso che

gli stabili presentavano ancora le condizioni che ne avevano determinato la

classificazione quali edifici meritevoli di conservazione, l'autorità

dipartimentale ha indicato che la trasformazione, di principio, era

ammissibile, purché al momento dell'inoltro della domanda ordinaria le

condizioni degli edifici non si fossero ulteriormente deteriorate.

b. Nel settembre 2018,

RI 1 ha presentato una domanda di costruzione ordinaria per trasformare i due

rustici in un'abitazione secondaria. Il progetto prevede anzitutto di unire i

due subalterni, demolendo la facciata ovest del sub B e innalzando i citati

muretti a secco, in modo da ricavare un unico stabile, articolato su due corpi

(con un pian terreno e un primo piano).

SCHEMA STILIZZATO SEZIONE

Secondo i piani e la

relazione tecnica, buona parte delle altre murature perimetrali esistenti

saranno inoltre ricostruite (riutilizzando le pietre del posto) e

innalzate (+ ca. 25 cm), formando anche nuove aperture (feritoie). Le porte

esterne saranno sostituite e parzialmente ingrandite. Sarà poi rifatto il tetto

in piode (da cui sporgerà anche un nuovo comignolo), riprendendo orientamento,

pendenze e sporgenze delle coperture esistenti (per lo più crollate). Sul lato

nord, sotto la falda allungata del corpo a monte, verrà inoltre aggiunto un vano

(destinato a un boiler a termopompa). Relativamente alla sistemazione esterna,

il progetto prevede di migliorare un camminamento e mantenere una

pergola esistente; contempla infine un nuovo impianto di smaltimento delle

acque luride (fossa settica con pozzo perdente).

c. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 107518), subordinato a

determinate condizioni, l'8 gennaio 2019 il Municipio ha rilasciato il permesso

richiesto.

C. Con giudizio del 2

dicembre 2020, il Consiglio di Stato ha accolto l'impugnativa inoltrata dall'CO

1, annullando la licenza edilizia.

Dopo aver illustrato

gli scopi perseguiti dal PUC-PEIP, il Governo ha in sostanza ritenuto che già

al momento della presentazione della domanda di costruzione gli edifici non

presentassero più gli estremi per poter essere qualificati come meritevoli di

conservazione, in particolare a seguito del crollo del tetto sia dell'edificio

a valle, sia di quello, almeno parziale, del rustico a monte, incluso il muro

perimetrale alla sua radice. Ha quindi reputato non soddisfatte le condizioni

poste dall'art. 39 cpv. 2 OPT (in mancanza di un edificio esistente),

sottolineando inoltre come la giurisprudenza richieda non solo l'esistenza di

elementi che permettono di ricostruire in proiezione l'edificio (con un esame

architettonico/storico), bensì anche la sussistenza dei suoi timpani originali

e di tutta la muratura perimetrale. Il Consiglio di Stato ha poi ritenuto che

il progetto prevedesse comunque degli interventi eccedenti a quanto concesso

dalle norme di attuazione del PUC-PEIP (con particolare riferimento al corpo

centrale, originariamente non presente).

D. Contro il predetto

giudizio governativo, RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale

amministrativo chiedendo che sia annullato e che sia rilasciata la licenza

edilizia per la riattazione e trasformazione dei rustici in abitazione

secondaria.

Il ricorrente

puntualizza anzitutto che gli interventi richiesti riguardano due edifici e non

tre, essendo il corpo centrale un collegamento tra i due subalterni, da sempre

presente, che avrebbe condiviso il tetto dello stabile a valle. Ricordato l'iter

procedurale seguito, sostiene in buona sintesi che sarebbero dati i presupposti

per trasformare i due rustici in un'unica abitazione secondaria. Ribadisce che

gli edifici, inseriti in un paesaggio che forma un'unità degna di protezione

con gli stabili ivi protetti, sarebbero crollati solo nel corso della

procedura, in particolare quello a monte. Al momento in cui è stata elaborata e

inoltrata la domanda di costruzione (2018) sarebbero stati ancora

sufficientemente intatti ed era quindi possibile stabilire che il progetto

lascia sostanzialmente immutati l'aspetto esterno e la struttura basilare della

costruzione originaria. Nulla osterebbe dunque al rilascio del permesso

postulato, impedendo che sul fondo rimanga per finire un ammasso di ruderi. Ad

ogni modo, la responsabilità per il decadimento degli edifici non potrebbe

essergli ascritta.

E. Il Consiglio di Stato

chiede la reiezione del gravame, senza formulare particolari osservazioni. Ad

identica conclusione perviene l'CO 1; l'Ufficio delle domande di costruzione

(UDC) si rimette al giudizio di questo Tribunale, mentre il Municipio chiede l'accoglimento

del ricorso. Dei loro diversi argomenti si dirà, nella misura del necessario,

in appresso.

F. Con la replica,

il ricorrente si è essenzialmente riconfermato nelle proprie tesi e domande di

giudizio, così come l'UDC, l'CO 1 ed il Municipio nelle rispettive dupliche.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, personalmente e direttamente toccato dal

giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1

della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in

ordine e può essere evaso sulla base degli atti (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

2.1. Oggetto

della lite è il progetto che prevede di ricostruire e trasformare in un'unica abitazione

secondaria i due rustici di cui si è detto in narrativa, inclusi nel comprensorio

del PUC-PEIP e già censiti dall'IEFZE approvato nel 1994 quali fabbricati meritevoli

di conservazione categoria 1a. Controverso è in particolare se l'intervento

possa essere autorizzato in applicazione dell'art. 39 cpv. 2 OPT, che costituisce

una norma d'esecuzione molto estesa dell'art. 24 lett. a LPT (in vigore dal 1°

settembre 2000 e di tenore identico all'art. 24 cpv. 1 vLPT, vigente dal 1°

gennaio 1980, RU 1979, 1573; cfr. DTF 137 II 338; tra tante, STA 90.2010.128

R13/90.2020.63 del 21 dicembre 2020 consid. 5). Nessuno del resto pretende - a

giusta ragione - che il rifacimento e il cambiamento di destinazione totale dei

due edifici un tempo adibiti a stalla-fienile in casa di vacanza possa essere

autorizzato in base ad una delle altre disposizioni che regolano gli interventi

fuori della zona edificabile (art. 24a segg. LPT).

2.2

Secondo il cpv. 2 dell'art. 39 OPT (in vigore dal 1° settembre 2000 e

derivato dall'art. 24 cpv. 2 vOPT 89 [RU 1989, 1985]), i Cantoni possono

autorizzare, siccome d'ubicazione vincolata, la modifica dell'utilizzazione di

edifici esistenti, protetti perché tipici del paesaggio, se:

a. il paesaggio e gli edifici formano un'unità degna

di protezione e sono stati posti sotto protezione nell'ambito di un piano di

utilizzazione;

b. il carattere particolare del paesaggio dipende

dal mantenimento di tali edifici;

c. la conservazione duratura degli edifici può

essere garantita solo con il cambiamento di destinazione; e

d. il piano direttore cantonale contiene i criteri

secondo cui va valutato il carattere degno di protezione dei paesaggi e degli

edifici.

Tali autorizzazioni

possono essere rilasciate soltanto se l'aspetto esterno e la struttura edilizia

basilare restano sostanzialmente immutati (cfr. art. 39 cpv. 3 OPT nella

versione in vigore dal 1° novembre 2012 [RU 2012, 5537], che corrisponde al

precedente art. 39 cpv. 3 lett. c OPT; cfr. pure l'art. 24 cpv. 3 vOPT 89). Devono

inoltre essere soddisfatte le condizioni poste dall'art. 43a OPT, il

quale ha esteso a

tutte le autorizzazioni rilasciate secondo la sezione

6.

dell'OPT quelle precedentemente previste dall'art. 39 cpv. 3 lett. a-b, d-f

OPT (in vigore fino al 1° novembre 2012; cfr. pure art. 24 cpv. 3 vOPT 89).

2.3

Nel Canton Ticino,

la problematica del cambiamento di destinazione degli edifici

esistenti, protetti perché elementi tipici del paesaggio, è stata affrontata

tramite la scheda di coordinamento 8.5 del piano direttore, approvata dalla

Confederazione il 30 gennaio 2002. Essa costituiva il primo tassello

necessario ai fini del rilascio di un'autorizzazione secondo l'art. 39 cpv. 2

OPT rispettivamente l'art. 24 cpv. 2 vOPT

(cfr. art. 39 cpv. 2 lett. d OPT e art. 24 cpv. 3 lett. a vOPT; cfr. pure ARE,

Rapporto d'esame del 14 novembre 2001 relativo all'approvazione di tale scheda,

pag. 3). Successivamente, il Cantone Ticino si è dotato del piano di

utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e impianti protetti (approvato

dal Gran Consiglio l'11 maggio 2010 e

il 28 giugno 2012). Solo grazie all'adozione di tale piano, che costituiva

l'ulteriore anello giuridico mancante per l'applicazione dell'art. 39 cpv. 2

OPT (cfr. lett. a), è divenuto possibile concedere dei permessi in base a tale

norma (cfr. RtiD II-2004 n. 43; 90.2007.80

del 2 maggio 2008 consid 2.3; cfr. inoltre, ad es., STA 90.2020.63 del

21.

dicembre 2020 consid. 10). Fermo l'adempimento delle ulteriori condizioni

poste dal diritto federale (cfr. art. 39 cpv. 3 e 43a OPT), è dunque

sulla base di tale piano e delle relative norme d'applicazione (NAPUC-PEIP) che

va verificato se può essere rilasciata un'autorizzazione edilizia giusta l'art.

39.

cpv. 2 OPT (cfr. pure STA 90.2020.63 citata consid. 10.4, 52.2015.587 del 22

novembre 2018 consid. 3.3.4.2).

2.4

Preliminarmente occorre segnatamente verificare se sussistano ancora le

esigenze di tutela dei due rustici, che ne hanno determinato la classificazione

nella categoria 1a. In effetti, secondo l'art. 9.3 NAPUC-PEIP, la

classificazione non è valida a tempo indeterminato, ma dovrà essere modificata

qualora lo stato dell'edificio sia alterato. In particolare, ai fini

dell'autorizzazione alla trasformazione con cambiamento di destinazione degli

edifici meritevoli di conservazione, è necessario, tra l'altro, che gli stessi

presentino ancora, al momento dell'inoltro della domanda di costruzione, le

caratteristiche che ne hanno determinato la relativa classificazione (cfr. pure

STA 52.2002.377 del 29 settembre 2020 consid. 5.3).

2.5

In concreto, dalla stessa domanda di costruzione risulta che, quando è

stata inoltrata, la struttura basilare e l'aspetto dei due rustici differiva in

modo importante rispetto all'anno (1991) in cui sono stati censiti ai fini dell'IEFZE

(cfr. citate schede n. __________ e __________). Lo si deduce in particolare

dalle piante di rilievo, che riflettono in grigio chiaro gli elementi

ceduti o solo ipotizzati (proiezione originale), e dalle piante di

progetto, che raffigurano in viola tutte le ricostruzioni delle parti crollate

o immaginate (ripristinato, e ciò sebbene in base all'art. 12a lett. a del

regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 [RLE; RL

705.110] con tale colore andrebbero indicati unicamente gli elementi che

saranno rimossi e successivamente ricollocati nella loro sede originaria). Da

questi piani, confermati dalle fotografie agli atti (in particol da quelle

scattate nel febbraio 2018 dall'autorità dipartimentale, cfr. risposta al

Governo), ben emerge segnatamente come già nel 2018 il tetto dell'edificio a

monte (sub A) fosse parzialmente crollato, insieme a una parte consistente delle

sue mura perimetrali, in particolare delle facciate sud, est (con il timpano) e

nord (cfr. rilievi piano terra e primo piano). Neppure il rustico a valle era

inoltre più integro, ma privo di tetto e carpenteria e con i muri perimetrali

parzialmente innalzati.

Altrettanto certo è inoltre che nel 2018 non vi era alcun volume annesso alla

facciata nord dell'edificio a monte (come quello che il progetto prevede di ripristinare

e destinare a locale boiler), né tanto meno un corpo mediano, che collegava i

due rustici. Di un tale blocco intermedio non vi è del resto traccia nemmeno

nell'inventario allestito nel 1991, che ha censito solo i due edifici (sub A e

B), limitandosi per il resto a rilevare la presenza esterna di muretti. Nemmeno

il piano catastale del 1978 permette invero di affermare l'esistenza di un

simile volume centrale (coperto dallo stesso tetto dell'edificio a valle), ma

semmai solo dei muri a secco: su tale piano (cfr. supra consid. A), il

subalterno tra i due rustici è infatti indicato con una lettera minuscola (b) (che

secondo l'abrogato regolamento della legge sulle misurazioni catastali del 9

luglio 1935, allora in vigore, definiva le colture diverse dai fabbricati con

una lettera minuscola, cfr. art. 51). Non fanno inoltre che avvalorare queste

deduzioni le affermazioni del funzionario cantonale che si è occupato della

pratica, il quale ha a sua volta osservato che i rustici sembrano proprio

due edifici distinti che avevano qualche cosa in mezzo che in un certo senso li

legava. Dalle tracce (poche) che si notano nell'elemento di mezzo, non mi

sembra fosse abitato o chiuso da una porta… È vero che c'è un passaggio, ma non

c'è traccia di soglie o di mazzette; nemmeno sulla parete dell'edificio alto.

Inoltre, verso Nord, è evidente che la muratura dell'elemento di mezzo, non

fosse legata all'edificio alto. Forse era uno spazio adibito ad altro… che so,

un porcile, un deposito "freddo", una stalletta… ecc. (cfr.

e-mail 9 aprile 2018 di cui al doc. E). Tant'è che persino la relazione tecnica

allegata alla domanda di costruzione dà atto che è difficile provare l'ipotesi

che inizialmente si trattava di un edificio unico con tre spazi distinti.

2.6

Fermo quanto precede, forza è constatare che, già al momento in cui è

stato inoltrato il progetto, i due rustici in questione, o quantomeno quello a

monte, avevano perso le caratteristiche che avevano portato a classificarli

come meritevoli di conservazione con possibilità di cambiarne la destinazione

(stato, questo, che è peraltro ulteriormente peggiorato nel corso della

procedura, cfr. foto del 29 gennaio 2019 prodotte dall'CO 1 al Governo e scatti

annessi al verbale di sopralluogo svolto dalla precedente istanza). Per costante

giurisprudenza, se un edificio richiede il rifacimento

del tetto e la ricostruzione parziale dei muri perimetrali - come nel caso in

esame -, allora lo stesso deve essere classificato quale diroccato, e meglio

quale opera in rovina, inutilizzabile, ovvero non degna di conservazione (cfr.

STA 90.2017.43 del 16 dicembre 2019 consid. 8.1 in RtiD II-2020 n. 9;

inoltre, tra tante, STA 90.2006.35 del 2 marzo 2007 consid. 3.1, 90.2003.27 del

2.

aprile consid. 3.2). A maggior ragione vale evidentemente questa conclusione

per tutte quelle parti di costruzione che nemmeno esistono (più).

A titolo abbondanziale, giova osservare che gli stabili non potrebbero invece

essere annoverati tra gli edifici diroccati ricostruibili (categoria

1b), già solo perché non si trovano all'interno di un nucleo meritevole di

conservazione, ossia costituito da un assieme di edifici che rappresentano

degli elementi emergenti del paesaggio e formano una struttura edilizia unica,

una trama architettonicamente valida e di pregio, ed hanno caratteristiche

particolari per le loro peculiarità paesaggistico-ambientali (cfr. ris. gov.

citata del 27 settembre 1994, cifra 3.2.1 e 3.3, che ha giudicato come

meritevoli solo i gruppi di edifici delle località Taciallo, Bolle, Piano e

Cortone; cfr. pure art. 11.1 e 17.1 NAPUC-PEIP e STA 90.2017.43 citata consid.

6.1

e 6.2).

Dispositivo

Già solo per questi motivi, è quindi escluso che i due edifici possano essere

ricostruiti e trasformati in un'unica abitazione secondaria in base all'art. 39

cpv. 2 OPT.

2.7. Da questo profilo, nulla potrebbe invece dedurre l'insorgente dalla

domanda preliminare preavvisata favorevolmente dall'autorità dipartimentale nel

2016 (cfr. citato avviso del 26 settembre 2016 e scritto del Municipio del 4

ottobre 2016): a prescindere dallo stato in cui versavano a quel momento gli

stabili, è evidente che un tale atto aveva semplice valore informativo (cfr.

pure citato avviso pag. 2), senza effetti giuridici particolari (cfr. art. 15

LE) e in particolare senza l'apertura della via ricorsuale prevista dall'art.

21 cpv. 1 LE per le decisioni formali (cfr. tra tante, STA 52.2016.483 del 21

agosto 2017 consid. 2 confermata da STF 1C_536/2017 del 1° dicembre 2017).

3.

Ad ogni modo, anche

qualora entrambi gli edifici fossero stati ancora sufficientemente intatti e

meritevoli di conservazione al momento della presentazione della domanda di

costruzione ordinaria (2018), i controversi lavori non potrebbero essere

autorizzati. In effetti, questi ultimi si

pongono in chiaro urto con le prescrizioni d'intervento per gli oggetti

classificati nella categoria 1a (art. 15 NAPUC-PEIP). In particolare, è certo

che l'ampliamento dato dal nuovo corpo di collegamento centrale - che permette

in pratica di raddoppiare il volume interno del rustico a valle e ottenere

degli spazi considerevoli (cucina e salotto di 24.72 m2) - contrasta

sia con l'art. 15.2.1 NAPUC-PEIP, che impone di mantenere la volumetria

originale, sia con l'art. 15.3.1 NAPUC-PEIP, giusta il quale la trasformazione

e ogni altro intervento sugli oggetti non deve comportare alcuna

sopraelevazione o aggiunta, nemmeno se interrate, e nemmeno in forma di

costruzione accessoria. Identica conclusione vale per l'aggiunta sul lato nord

dell'accessorio destinato al locale boiler (2.16 x 3 m). Nemmeno il ricorrente

pretende del resto - a ragione - che per questi aumenti di volumetria potrebbe

essere rilasciata una deroga ex art. 15.3.2 NAPUC-PEIP (norma secondo cui è

possibile concederla per la realizzazione di un ampliamento di dimensioni

contenute - segnatamente per la realizzazione di un servizio igienico in caso

di trasformazione - unicamente in quei casi in cui il rispetto della tipologia

dell'oggetto ne renderebbero manifestamente impossibile la trasformazione. In

questi casi, precisa la disposizione, tale ampliamento dovrà essere realizzato

in modo da determinare il minor impatto possibile sull'edificio protetto, e

dovrà essere di principio interrato). Inammissibile risulta inoltre l'innalzamento

dei due edifici: nonostante sia di minima entità (< 30 cm), il ricorrente

non adduce infatti alcun motivo di ordine tecnico, tale da giustificare una

deroga al divieto di sopraelevazione (cfr. art. 15.3.3 NAPUC-PEIP).

Già solo a fronte di tali motivazioni, e senza che occorra soffermarsi sugli

altri interventi previsti agli stabili e ai loro dintorni, è certo che il progetto

non potrebbe in ogni caso essere approvato in base all'art. 39 cpv. 2

OPT. Per la stessa ragione, non occorre dilungarsi

sulle ulteriori censure sollevate dall'CO 1 (quali l'incompletezza degli atti

annessi al progetto, la mancanza di un'analisi dell'importanza per il paesaggio

dei rustici o l'insufficienza degli obblighi di gestione dell'unità

paesaggistica posti a carico del proprietario).

4. 4.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va respinto.

4.2. Dato l'esito, la

tassa di giustizia è posta a carico del ricorrente, secondo soccombenza (art.

47 cpv. 1 LPAmm). All'CO 1, dotato di un servizio giuridico, non si assegnano

ripetibili, non essendo la procedura particolarmente complessa (art. 49 cpv. 1

LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

respinto.

2. La tassa di

giustizia di fr. 1'800.-, già anticipata, è posta a carico del ricorrente. Non

si assegnano ripetibili.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4. Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera