Qualità di parte nella procedura di accertamento LAFE

Incarto n.

52.2021.259

Lugano

25

febbraio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 14 giugno

2021 dell'

RI

1

contro

la decisione del 12 maggio 2021

dell'Autorità cantonale di I istanza

LAFE in materia di accertamento successivo dell'obbligo di autorizzazione,

limitatamente alla qualità di parte del ricorrente nell'ambito di tale

procedimento;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. Con atto pubblico del

13 settembre 2012, __________ ha donato a CO 1 il fondo part. __________ RFD di

Bellinzona, riservandosi un diritto d'usufrutto e un diritto di riversione.

Dopo un primo rigetto, l'Ufficio dei registri ha iscritto tali operazioni a

registro fondiario il 18 giugno 2013, ritenendo dati i presupposti dell'acquisto

di un'abitazione principale ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. b della legge

federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre

1983 (LAFE; RS 211.412.41).

B. a. A seguito di

sospetti emersi nel contesto di una compravendita parziale del fondo, il 23 gennaio 2017 l'Autorità di I istanza del

Distretto di Bellinzona ha aperto nei confronti della donataria una procedura

di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis LAFE, segnatamente

per quanto concerneva l'utilizzo quale abitazione principale (art. 2 cpv. 2

lett. b LAFE) e l'effettivo domicilio in Svizzera al momento dell'acquisto

(art. 23 cpv. 1 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907; CC; RS 210).

Nel contempo ha ordinato il blocco a registro fondiario.

b. Dopo aver raccolto le osservazioni dell'interessata ed esperito un'istruttoria

(sentendo anche il donante), con decisione del 13 dicembre 2017 la predetta

autorità ha accertato il non assoggettamento della donazione alla LAFE,

stralciato la procedura di accertamento e revocato il blocco a RF. Ha in

particolare ritenuto sufficientemente dimostrata la volontà di CO 1, al momento

dell'acquisto, di rimanere a Bellinzona nella casa donatale e, di riflesso, l'esistenza

del domicilio ex art. 23 CC.

C. Il 7 ottobre 2019, __________

è deceduto. Quale esecutore testamentario è stato nominato il cugino avv. RI 1.

D. a. Dopo aver invano

richiesto l'accesso agli atti della suddetta procedura, il 16 giugno 2020, l'avv.

RI 1 - in veste di patrocinatore del defunto, di esecutore testamentario nonché

beneficiario di un mandato post mortem - ha domandato all'Autorità

cantonale di I istanza in materia LAFE di accertare la nullità della donazione,

della sua iscrizione a registro fondiario e della decisione di non

assoggettamento del 13 dicembre 2017. In via subordinata, ha postulato la

revoca di quest'ultima decisione (ottenuta a suo dire in modo fraudolento) e,

di conseguenza, la rimozione dello stato illecito.

b. Il 17 agosto 2020, dopo aver concesso all'avv. RI 1 di visionare gli atti e

preso atto di un complemento all'istanza, l'Autorità cantonale di I istanza ha

aperto una formale procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis

LAFE nei confronti CO 1, disponendo in via cautelare il blocco a registro

fondiario del fondo part. __________.

c. A seguito di un ulteriore scambio di allegati, nell'ambito del quale la

donataria è stata anche invitata a prendere posizione sulla qualità di parte

dell'avv. RI 1, che ha poi contestato, il 13 gennaio 2021 il predetto ha per

finire domandato all'Autorità cantonale di I istanza di pronunciarsi

formalmente su tale quesito.

d. Il 12 maggio 2021, l'autorità adita ha quindi deciso che l'avv. RI 1 non

è considerato parte nella presente procedura di accertamento, ma semplice

segnalante. La precedente istanza ha in generale osservato che spetta a lei

vigilare sugli interessi tutelati dalla LAFE e che non si è in presenza di un

interesse proprio e diretto quando un terzo ricorre contro una decisione di cui

non è destinatario. In concreto, dopo aver ricordato come l'autorità abbia già

accertato in due occasioni la correttezza della procedura, ha considerato che l'interesse

del ricorrente non fosse pertanto volto alla garanzia della correttezza

della procedura di accertamento LAFE (retta dalla massima ufficiale), ma finalizzato

unicamente ad accertarne la nullità, in modo che l'immobile possa rientrare nella

massa successoria. Ha quindi escluso che potesse essere considerato parte.

E. Contro quest'ultima

decisione, l'avv. RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata e che gli sia riconosciuta la qualità

di parte nella procedura pendente davanti all'autorità di prima istanza.

Ripropone inoltre le domande principali formulate in quella sede.

In estrema sintesi, l'insorgente contesta le conclusioni tratte dalla

precedente istanza sul suo ruolo processuale, ritenendo di essere, al pari di

un alienante (art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE), portatore di un interesse degno di

protezione a che sia accertata la nullità della donazione, della sua iscrizione

a RF e della successiva decisione di non assoggettamento del 2017.

F. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone l'Autorità cantonale di I istanza, riconfermandosi

nella sua posizione. L'Autorità cantonale di sorveglianza in materia di LAFE si

rimette al giudizio di questo Tribunale.

G. Con la replica e le

dupliche, le parti si sono riconfermate nelle rispettive conclusioni e domande

di giudizio, con alcune puntualizzazioni di cui si dirà se del caso più avanti.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di

applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Certa è la legittimazione

del ricorrente a impugnare la risoluzione, per lui finale, che gli ha negato la

qualità di parte nel procedimento (cfr. art. 65 cpv. 1 della legge sulla

procedura amministrativa del 24 settembre 2013 [LPAmm; RL 165.100]; STF 2C_417/2019

del 13 luglio 2020 consid. 1.1, 2C_119/2013 del 9 maggio 2013 consid. 1.1, non

pubbl. in DTF 139 II 279; sulla medesima interpretazione data dalla LPAmm alla

nozione di decisione finale, cfr. ad es. STA 52.2019.350 del 4 febbraio 2020

consid. 2.2, in RtiD II-2020 n. 28). Il ricorso, tempestivo (art. 20 cpv. 3

LAFE), è dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti,

senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

2. Qui oggetto di

controversia può essere unicamente la questione a sapere se la precedente

istanza ha a torto o a ragione negato all'insorgente la qualità di parte.

Esulano pertanto dalla lite ogni altra questione e/o domanda di merito

sollevata dal ricorrente.

3. 3.1. La revoca

dell'autorizzazione e l'accertamento successivo dell'obbligo dell'autorizzazione

sono retti dall'art. 25 LAFE. In particolare, secondo l'art. 25 cpv. 1bis

LAFE, l'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se

l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro

fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti

che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione (cfr. in generale, su

questa norma: Christian Baumgartner,

Die nach-trägliche Festellung der Bewilligungsfplicht für den Grundstück-

erwerb durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag. 103 segg. e

riferimenti alla giurisprudenza; cfr. pure STF 2C_392/2007 del 5 maggio 2008

consid. 6).

3.2. La LAFE non indica chi sono le parti di una procedura d'autorizzazione, a cui la decisione dell'autorità

di prima istanza deve essere notificata in base all'art. 17 cpv. 2. Secondo la

dottrina, si tratta in primo luogo di colui che ha indirizzato una richiesta

all'autorità di prima istanza, cioè l'istante, il destinatario della decisione.

La qualità di parte deve inoltre essere riconosciuta a tutte persone che sono

abilitate a ricorrere ai sensi dell'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE, e in

particolare all'acquirente, all'alienante e alle altre persone che hanno un

interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione

(cfr. STF 2C_621/2009 del 23 settembre 2010 consid. 4.3, in ZBGR 93/2012, pag. 416 segg.; Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex

F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von

Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 13 ad art. 17). Tale

norma ha la medesima portata di quanto a suo

tempo richiesto dall'art. 103

dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione

giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del

17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF

2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1, 2C_621/2009 citata consid. 4.3;

STA 52.2018.606 del 22 ottobre 2019 consid. 2.1, in RtiD I-2020 n. 12; cfr.

pure Giorgio De Biasio/Simone Albisetti,

LAFE - Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,

pag. 246 segg.).

3.3. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in

materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi

all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),

è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse

degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c).

Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità

pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso

ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura

economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le

occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e

in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse

invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e attuale,

deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto, speciale e

degno di essere preso in considerazione (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF

2C_972/2016 citata consid. 3.1 e rinvii; STA 52.2018.606 citata consid. 2.2 e

rinvii).

Il diritto di ricorrere ai sensi dell'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE, per carenza

di un interesse degno di protezione, è stato in particolare negato al

beneficiario di un diritto di superficie che aveva impugnato l'autorizzazione

LAFE in suo favore, per far accertare la nullità di un contratto (diritto di

superficie) che non era più intenzionato a rispettare (cfr. STF 2A.373/2000 del

18 gennaio 2001 consid. 2b; De

Biasio/Albisetti, op. cit., pag. 248). Non è inoltre stato riconosciuto,

per assenza di un interesse diretto e concreto rispettivamente di un rapporto

stretto, speciale e degno di considerazione con l'oggetto della contestazione,

all'inquilino che - per impedire la disdetta del contratto di locazione - aveva

impugnato una decisione di autorizzazione LAFE, facendo valere che il nuovo

locatore era divenuto proprietario dell'appartamento violando le norme LAFE. Il

Tribunale federale ha anche rilevato che il fine perseguito dal ricorso era estraneo

allo scopo della LAFE (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.4; STF 2C_621/2009 citata

consid. 4.3; De Biasio/Albisetti,

op. cit., pag. 249 segg.; cfr. inoltre STF 2C_1028/2014 del 20 giugno 2015 consid.

4.5).

4. 4.1. In

concreto, il ricorrente ritiene che l'alienante (art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) -

e di riflesso i suoi successori rispettivamente lui, quale esecutore

testamentario (e ora anche erede, cfr. replica pag. 3) - sarebbe senz'altro

abilitato a far accertare la nullità della donazione (ex art. 26 cpv. 2 LAFE) e

degli atti successivi (iscrizione a RF del 18 giugno 2013 e decisione di non

assoggettamento del 13 dicembre 2017). Degno di tutela sarebbe il suo interesse

a far rispettare le norme della LAFE (che non sarebbe di esclusiva pertinenza

dell'autorità), come pure a far rientrare l'immobile nella massa successoria.

4.2. Ora, è ben vero che l'alienante ha in linea di principio il diritto di

interporre ricorso contro una decisione dell'autorità di prima istanza (cfr.

art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE). Ai fini del riconoscimento della legittimazione

attiva - e dunque della qualità di parte - ciò tuttavia non basta: come visto

occorre anche la sussistenza di un interesse degno di protezione (cfr. DTF 131

Considerandi

II 649 consid. 3.1; STF 2A.373/2000 citata consid. 2b; cfr. pure STF

2C_972/2016 citata consid. 2 e 3.1). Interesse che in concreto fa tuttavia

difetto, anche qualora a ricorrere fosse l'alienante.

Dalle motivazioni dell'insorgente emerge infatti che il suo unico intento è far

accertare la nullità di una donazione di cui l'alienante (de cujus) si

sarebbe in sostanza pentito in fin di vita (per motivi riconducibili al

comportamento della donataria, di cui era innamorato e che non avrebbe

rispettato le sue promesse), per poi far rientrare l'immobile nella massa

successoria (cfr. istanza del 16 giugno 2020 pag. 4 e 5). E questo chiedendo

anche che sia dichiarata nulla e/o revocata la precedente decisione di non

assoggettamento alla LAFE del 2017, che __________ non solo non ha mai

contestato (dal momento in cui ne ha avuto conoscenza), ma che egli stesso ha

all'evidenza determinato con le sue dichiarazioni all'autorità (cfr. in

particolare il suo verbale del 3 ottobre 2017). Tale procedura aveva infatti

per oggetto proprio l'utilizzo quale abitazione principale (art. 2 cpv. 2 lett.

b LAFE) e l'effettivo domicilio in Svizzera della donataria, al momento dell'acquisto

(art. 23 cpv. 1 CC), che l'insorgente ora contesta.

In queste circostanze, forza è constatare che l'avv. RI 1 - non diversamente

dall'alienante - non può essere considerato parte nell'ambito del procedimento

in questione per carenza di un interesse degno di protezione con l'oggetto del

contendere. Il ricorrente ha infatti innescato questo iter in modo strumentale,

per mettere in discussione una donazione

risalente ormai a quasi una decina d'anni fa (che avrebbe semmai tutt'al più

potuto essere contestata in sede civile, cfr. ad es. sentenza ICCA 12.2013.149

del 16 dicembre 2014). Inoltre, tale procedimento è circoscritto al quesito di una possibile sanzione amministrativa

dell'accertamento successivo dell'obbligo dell'autorizzazione secondo l'art. 25 cpv. 1bis LAFE (cfr. pure Hanspeter Geissman/Felix Huber/

Thomas Wetzel, Grunstückerwerb in der Schweiz durch Personen im

Ausland, Zurigo 1998, n. 198 e 225 seg): la nullità del negozio di compravendita

(art. 26 LAFE) e l'azione di rimozione dello stato illecito (art. 27 LAFE) sono

quindi temi che esulano dalla procedura (cfr. per analogia STF 2C_392/2007 del

5.

maggio 2008 consid. 8; cfr. pure STF 2C_621/2009 citata consid. 5.3). A

dipendenza dell'esito di una tale procedura, all'alienante o ai suoi successori

potrebbe semmai essere riconosciuta l'abilitazione a ricorrere contro un'eventuale

decisione negativa, che accertasse l'assoggettamento alla LAFE e

rifiutasse l'autorizzazione. Non anche contro un'eventuale decisione positiva,

che confermasse lo status quo (cfr. per analogia, Mühlebach/Geiss-mann, op. cit., n. 2 ad

art. 20; cfr. pure STF 2A.373/2000 citata consid. 2b). Per il resto va poi

ricordato che il ricorso formulato nel solo interesse generale al rispetto

della legge è escluso (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF 2C_972/2016 citata

consid. 3.1), così come lo è d'altra parte quello il cui unico scopo è estraneo

alla LAFE (art. 1 LAFE; cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.4).

Nell'esito, la decisione dell'Autorità cantonale di I istanza di non

riconoscere la qualità di parte, ma trattare piuttosto quale segnalante l'avv. RI

1.

- che ha peraltro preferito adire la via amministrativa anche per

considerazioni di risparmio economico (cfr. doc. E2: scritto dell'11 maggio

2021.

al Pretore del Distretto di Bellinzona, pag. 2; cfr. inoltre ricorso, pag.

15) - deve essere quindi confermata, in quanto conforme al diritto.

Non porta ad altra conclusione la sentenza citata dal ricorrente (cfr. DTF 109

II 428), già solo perché riguardava un caso diverso, e meglio un'azione di

rettifica del registro fondiario (promossa dall'alienante dopo che un tribunale

amministrativo aveva accertato la nullità di un contratto per violazione delle

norme della LAFE).

5.

5.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

5.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico del ricorrente.

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dal ricorrente, resta a suo carico.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

.

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera