Soggetto imponibile - diritto di superficie

Incarto n.

52.2021.351

Lugano

25

maggio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Fulvio Campello

vicecancelliera:

Elisa Bagnaia

statuendo sul ricorso del 3 settembre

2021 della

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la decisione del 16 agosto 2021 (30.2019.48) del

Tribunale di espropriazione prolata nell'ambito della procedura di

imposizione di contributi di costruzione per opere di canalizzazione e

depurazione acque avviata dal Comune di __________ relativamente ai mappali __________

e __________ di __________;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. Il 18 dicembre 1989 il

Comune di __________ ha adottato il piano generale delle canalizzazioni (PGC),

autorizzando il Municipio a prelevare contributi di costruzione nell'ordine del

70% del costo dell'opera; il PGC è stato approvato dal competente servizio

cantonale con risoluzione del 21 gennaio 1991. Nel 1993, in virtù degli art. 96

e segg. della legge d'applicazione della legge federale contro l'inquinamento

delle acque del 2 aprile 1975 (LALIA; RL 833.100), l'esecutivo comunale ha

proceduto ad un primo prelievo di contributi di costruzione provvisori per le

opere di canalizzazione e depurazione delle acque. Atteso come il piano

generale di smaltimento delle acque (PGS) previsto dall'ordinanza sulla

protezione delle acque del 28 ottobre 1998 (OPAc; RS 841.201) fosse ancora in

allestimento, dal 2015 alcuni interventi da questo previsti sono stati

autorizzati e finanziati sulla base di varianti al PGC in vigore, puntualmente

approvate dalle autorità comunali. Aggiornata la spesa determinante per tutte

le opere contemplate a livello pianificatorio, nel 2019 il Municipio di __________

ha dato avvio ad una procedura per un secondo prelievo di contributi provvisori

pubblicando il relativo prospetto dal 23 maggio al 21 giugno 2019, previo invio

di un avviso personale ai proprietari interessati.

RI 1, quale titolare di due diritti di superficie per sé stanti e permanenti intavolati

come fondi n. __________ e __________ e gravanti - rispettivamente - il mappale

n. __________ e parte del mappale n. __________ RFD di __________, è stata

assoggettata al pagamento di contributi di costruzione per complessivi fr.

103'267.60.

Mediante risoluzione dell'11 settembre 2019 l'Esecutivo comunale ha respinto il

reclamo da essa interposto avverso tale imposizione.

B. Con giudizio del 16

agosto 2021 il Tribunale di espropriazione ha a sua volta respinto

l'impugnativa inoltrata dalla RI 1 contro quest'ultima pronuncia municipale. Innanzitutto,

esso ha ritenuto dato l'assoggettamento della società, atteso che la stessa è proprietaria

di due diritti di superficie per sé stanti e permanenti intavolati a registro

fondiario e gravanti dei fondi ubicati all'interno del perimetro di imposizione;

rilevando altresì che in specie l'oggetto del vantaggio dato dalle opere di

canalizzazione non ricade tanto sul terreno quanto piuttosto sulla costruzione

adibita a centro sportivo, edificio sito sul mappale n. __________ di __________

(diritto di superficie intavolato al fondo n. __________, riferito agli edifici

H e I). L'autorità precedente ha invece ritenuto irrilevante la durata dei

diritti di superficie, fattore già tenuto in considerazione nell'ambito della

fissazione dal valore di stima, così come pure una clausola di carattere

privato prevista dai contraenti nell'atto di costituzione per regolare la

suddivisione degli oneri pubblici connessi alla proprietà. Il Tribunale di

espropriazione ha poi giudicato corretto l'importo del contributo di

costruzione calcolato a partire dal valore di stima. Esso ha infatti

considerato che l'applicazione di tale fattore è imposta dalla legge e che lo

stesso già tiene conto delle condizioni stabilite nel contratto di

costituzione, eventuali doglianze sul valore di stima andavano quindi, se del

caso, solevate nell'ambito della procedura di stima. Ha infine osservato che RI

1 non aveva dimostrato in alcun modo che tra il valore di stima del fondo __________

e il carico inquinante prodotto dall'edificio ivi presente vi fosse una

sproporzione tale da rendere applicabile l'art. 99 cpv. 4 LALIA.

C. Avverso quest'ultimo

giudizio, RI 1 insorge ora dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo

chiedendone l'annullamento, unitamente a quello della decisione municipale da

esso tutelata. In sintesi, essa contesta il suo assoggettamento ai contributi

di costruzione provvisori e critica l'importo del tributo impostole. Chiede altresì

che venga concesso l'effetto sospensivo al suo ricorso.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Tribunale di espropriazione, senza formulare

particolari osservazioni.

Alla medesima conclusione perviene il CO 1 con argomentazioni che verranno

riprese, per quanto necessario, in appresso.

E. In sede di replica e

di duplica, le parti hanno ulteriormente sviluppato le proprie argomentazioni,

riconfermandosi nelle rispettive domande di giudizio.

Considerato, in

diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 104 cpv. 1a LALIA. La legittimazione attiva dell'insorgente,

destinataria della decisione impugnata (art. 65 cpv. 1 della legge sulla

procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100), è certa. Il

ricorso, tempestivo (art. 104 cpv. 1a LALIA e art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque

ricevibile in ordine.

Considerandi

2.

2.1. Giusta l'art. 96 LALIA i contributi dei proprietari devono coprire i

costi di costruzione della rete delle canalizzazioni in una misura non

inferiore al 60% né superiore all'80% del costo effettivo. Soggetti

all'imposizione sono i proprietari di fondi serviti o che possono essere

serviti dall'opera (art. 97 lett. a LALIA). Incombe al Municipio delimitare il

comprensorio d'imposizione (art. 98 LALIA) nonché prelevare i contributi, i

quali possono essere provvisori (e vengono calcolati, tra l'altro, sulla base

del costo preventivo dell'opera ai sensi dell'art. 99 cpv. 1 prima frase LALIA) oppure definitivi (e sono allora

calcolati, tra l'altro, sulla base del costo consuntivo dell'opera giusta l'art.

99a cpv. 1 prima frase LALIA). In entrambi i casi i contributi non possono

superare il 3% del valore di stima dei fondi (art. 99 cpv. 2 LALIA e 99a cpv. 1

prima frase LALIA). Il Comune può prelevare anche più contributi provvisori

ritenuto che la somma dei singoli contributi non può superare il 3% del valore

di stima in vigore al momento dell'ultima pubblicazione del prospetto (art. 99

cpv. 2 LALIA). Vi è inoltre un contributo supplementare nel caso di nuova

edificazione di un fondo, di trasformazione o di riattazione di un edificio

entro quindici anni dal compimento dell'opera, calcolato sull'aumento del

valore di stima determinato dall'intervento edile (art. 100 cpv. 1 LALIA). I

contributi sono dovuti in dieci rate annuali (art. 106 LALIA). A garanzia del

pagamento spetta al Comune un'ipoteca legale a carico del fondo per cui il

contributo è stato imposto, la cui iscrizione decade entro un anno dal giudizio

definitivo sull'importo del contributo (art. 107 cpv. 1 e 4 LALIA). Le singole

rate di contributo si prescrivono con il decorso di dieci anni e alla

prescrizione sono per il resto applicabili per analogia le norme del codice

delle obbligazioni (art. 108 cpv. 1 e 2 LALIA).

2.2

In questo senso, l'art. 35 del regolamento delle canalizzazioni del 21

dicembre 2015 del Comune di __________ dispone che il Comune preleva un

contributo di costruzione conformemente agli art. 96 e segg. LALIA e al decreto

esecutivo 3 febbraio 1977 del Consiglio di Stato concernente il regolamento

delle canalizzazioni, i contributi e le tasse (DELALIA; RL 833.120).

3.

3.1. Come

accennato in narrativa, l'insorgente ritiene che non debba essere posto a suo

carico alcun importo a titolo di contributo di costruzione provvisorio; essa

contesta sia il suo assoggettamento al tributo in parola sia l'ammontare di

questo, a suo avviso eccessivamente elevato.

L'insorgente sostiene infatti che, analogamente a quanto avviene in materia di

contributi di miglioria, il soggetto imponibile corrisponde al proprietario del

fondo e un'eventuale ripartizione del contributo debba essere stabilita semmai

in forma privata dai contraenti. Essa contesta d'altronde di trarre dalle opere

in esame un incremento di valore del suo diritto di superficie. Anzitutto

poiché, trattandosi di contributi provvisori e considerato che la servitù

scadrà nel 2032, al momento della verosimile messa in funzione della rete fognaria

saranno i due Comuni proprietari dei fondi gravati a trarne vantaggio e non

l'insorgente. Sostiene poi che vada pure tenuto conto del canone annuo da lei

corrisposto, oltre che degli sconti che devono essere applicati ad alcuni

utenti, ciò che permette - a suo dire - di paragonare la sua situazione di

fatto a quella di un inquilino, a cui tali oneri non possono essere accollati.

Nell'atto di costituzione inoltre, e meglio alla clausola 13, le parti

avrebbero adottato una ripartizione degli oneri di diritto pubblico per cui i

contributi di costruzione in esame sarebbero a carico dei proprietari dei fondi

gravati, pattuizione che derogherebbe al regime stabilito dall'art. 97 LALIA,

norma di carattere dispositivo, e che deve poter essere opposta all'ente impositore,

a maggior ragione in specie atteso che questi è pure uno dei comproprietari dei

fondi gravati.

In merito al calcolo del tributo impostole, la ricorrente eccepisce infine che

il valore di stima ufficiale non tiene conto del valore residuo effettivo del

diritto di superficie che scadrà nel 2032 e che ad ogni modo lo stesso si

riferisce unicamente agli edifici, costruzioni che tuttavia non sono di

proprietà dell'insorgente e che, all'estinzione della servitù, verranno

devolute al proprietario del fondo, di cui diventano parti costitutive.

3.2

Il diritto di superficie è una servitù che permette al suo titolare di

avere o di realizzare delle costruzioni sul fondo altrui (art. 779 del codice

civile svizzero del 10 dicembre 1907; CC; RS 210). La proprietà del fondo e

quella delle costruzioni vengono scisse, in deroga al principio dell'accessione

(art. 667 CC); il superficiario (beneficiario del diritto di superficie)

diventa così proprietario delle costruzioni e altre opere presenti sul fondo

(art. 675 cpv. 1 CC). Il diritto di superficie può, a determinate condizioni,

essere intavolato nel registro fondiario come diritto per sé stante e

permanente e diventa così un fondo oggetto di proprietà immobiliare (art. 655

cpv. 1, cpv. 2 n. 2 e cpv. 3 CC; cfr. Paul-Henri

Steinauer, Les droits réels, tome III, V ed., Berna 2021, n. 3802 e

segg.).

L'art. 97 LALIA assoggetta all'imposizione dei contributi di costruzione non

solo i proprietari di fondi serviti o che possono essere serviti dall'opera, ma

pure i titolari di diritti reali limitati che traggono da essa un incremento di

valore del loro diritto; regime del tutto speculare a quello instaurato dalla

legge sui contributi di miglioria del 24 aprile 1990 (LCM; RL 703.100; cfr. Adelio Scolari,

Tasse e contributi di miglioria, Bellinzona 2005, n. 214 e 215).

La ricorrente è titolare di un diritto di superficie, per sé stante e

permanente intavolato a registro fondiario, su degli edifici adibiti a centro

sportivo; si tratta dunque di un diritto reale limitato (una servitù personale)

su un edificio - sul quale insiste anche una piscina coperta - necessariamente

collegato alla rete fognaria cittadina e che di conseguenza trae un chiaro vantaggio

dalle opere in parola. In specie per di più la servitù è intavolata a registro

fondiario quale diritto per sé stante e permanente per cui, ai sensi del CC, i

mappali __________ e __________ di __________ sono dei fondi giusta l'art. 655

cpv. 2 n. 2 CC di cui l'insorgente è proprietaria (art. 655 cpv. 1 e art. 779

cpv. 3 CC), poco importa che le costruzioni saranno devolute al proprietario

del fondo alla scadenza del diritto di superficie, ciò che ad ogni modo

comporta il versamento di un'indennità al superficiario (cfr. art. 779d

CC).

Ne consegue che l'assoggettamento della ricorrente è di tutta evidenza dato in

virtù della lett. a dell'art. 97 LALIA, atteso che, quandanche non intavolato

quale diritto per sé stante e permanente, essa risulterebbe ad ogni modo un

soggetto imponibile giusta la lett. b del suddetto disposto.

Non permettono di giungere a diversa conclusione gli altri elementi sollevati

dall'insorgente. È infatti irrilevante che la verosimile messa in funzione

dell'intera rete fognaria avverrà solo dopo la scadenza della servitù personale;

anzitutto fintanto che tutte le opere previste dal PGS non saranno ultimate, e

per consentirne il finanziamento, il Comune riscuote i contributi provvisori

che sono calcolati - almeno in parte - sulla base del costo preventivo. D'altra

parte, anche qualsiasi proprietario che ha pagato dei contributi provvisori e

poi vende il fondo prima del completamente della rete di canalizzazioni si

troverà nella medesima situazione atteso che neppure lui beneficerà mai

concretamente di un'opera pubblica che ha contribuito a finanziare. In specie,

poi, della spesa totale determinante per il calcolo dei tributi in parola,

circa la metà si riferisce ad opere già eseguite (cfr. doc. 8 prodotto dal

Comune di __________ nell'ambito del ricorso al Tribunale di espropriazione) e

di cui l'insorgente già beneficia, atteso che la costruzione di cui essa

dispone, che comprende un centro fitness e una piscina, non potrebbe essere

sfruttata senza collegamento alla rete fognaria (e ancor meno per svolgere

l'attuale attività lucrativa), per cui risulta innegabile che tali opere

comportano un incremento di valore del suo diritto di superficie. Parimenti appaiono

inconferenti il canone annuo corrisposto, gli sconti applicati, così come pure la

durata limitata del diritto di superficie. Questi fattori non permettono

infatti di confutare che le proprietà della ricorrente traggano, come visto,

vantaggio dalle opere di canalizzazione e depurazione delle acque e tanto meno

consentono, come propone l'insorgente, di paragonare la sua situazione di fatto

con quella di un inquilino. Quest'ultimo infatti, lo si ricorda, dispone

unicamente del diritto di utilizzare l'oggetto locato per un certo lasso di

tempo (non paragonabile a quelli del diritto di superficie che, se intavolato,

ha una durata minima trentennale; cfr. art. 655 cpv. 3 n. 2 CC) e non beneficia

certo di prerogative simili a quelle di un proprietario, prima fra tutte quella

di edificare sul fondo (cfr. art. 260a del codice delle obbligazioni del

30.

marzo 1911 ;CO; RS 220).

Per quanto attiene poi alla clausola 13 dell'atto costitutivo, questa è di

natura meramente privata e - contrariamente a quanto pretende l'insorgente -

non è opponibile all'ente pubblico in questa sede. Come visto l'art. 97 LALIA fonda

l'assoggettamento dei proprietari dei fondi serviti o potenzialmente serviti

dalle opere pubbliche, i quali, in analogia alla LCM e salvo il caso dei

contributi supplementari ex art. 100 LALIA, vanno identificati al momento della

pubblicazione del prospetto dei contributi (cfr. Scolari, op. cit., n. 323). Premesso

che la sentenza del Tribunale di espropriazione citata dalla ricorrente (TE

30.2004.113

del 19 giugno 2007) non si pronuncia sul soggetto imponibile ma

solo sull'esistenza del vantaggio per il fondo in esame e che la dottrina ivi

esposta (e ripresa nel ricorso), che peraltro esprime unicamente la divergenza

di opinioni sul tema, non può essere seguita l'insorgente laddove sostiene che

l'art. 97 LALIA sia di carattere dispositivo, concetto che invero poco si

presta alle regolamentazioni riferite ai contributi pubblici. Dal momento che

il suddetto disposto fonda, come visto, l'assoggettamento anche del

superficiario e che il debito che ne nasce è personale, eventuali pattuizioni

private tra le parti al contratto di costituzione della servitù che prevedano

una ripartizione diversa degli oneri hanno valore unicamente inter partes e

non sono pertanto opponibili all'ente impositore (RDAT 2001 II n. 45 consid. 4.3;

Scolari, op. cit., n. 214). In

concreto, è pertanto del tutto irrilevante quale interpretazione vada data alla

clausola in esame poiché tale questione attiene non già al rapporto di diritto

pubblico instauratosi, per effetto della LALIA, fra ente impositore e persona

contribuente, bensì esclusivamente al rapporto di natura privata che lega

quest'ultima alla persona proprietaria del fondo gravato, senza che sia

dirimente il fatto che in specie il creditore del tributo è uno dei

comproprietari dei fondi gravati.

3.3

Per quanto attiene all'ammontare del contributo imposto, va anzitutto

osservato che giusta l'art. 22 della legge sulla stima ufficiale della sostanza

immobiliare del 13 novembre 1996 (LStima; RL 215.600) il valore venale dei

diritti di superficie per sé stanti e permanenti è determinato seguendo per

analogia i criteri sanciti dalla LStima per la valutazione dei fondi, avuto

inoltre riguardo alle condizioni stabilite nel contratto di costituzione, per

cui la stima ufficiale già comprende quegli elementi che la ricorrente pretende

siano tenuti in considerazione. I proprietari dei fondi gravati d'altronde sono

stati anch'essi imposti in base al valore di stima dei soli terreni e per gli

edifici sui quali la superficiaria non ha diritto di disposizione.

L'ingente valore di stima del fondo __________, unico in realtà ad essere

tassato, deriva dal fatto che i due edifici oggetto della servitù (edifici H e

I) sono molto grandi e abbastanza recenti (l'edificio H ha un volume di 27'260

mc e l'edificio I di 9'875, per entrambi è stato applicato una percentuale di

deduzione dell'1% per vetustà; cfr. scheda di calcolo del fondo __________ di __________).

Se la ricorrente riteneva che il valore di stima così accertato dall'autorità

non fosse corretto, segnatamente se le condizioni specifiche dell'atto di

costituzione del diritto di superficie non fossero state debitamente

considerata, essa avrebbe dovuto sollevare in quella sede la questione, se del

caso impugnando la decisione che fissava la stima ufficiale per il suo fondo.

La LALIA d'altronde prevede, quale unico correttivo, l'aumento o la diminuzione

del contributo nell'ipotesi di una manifesta divergenza dal normale rapporto

tra il valore ufficiale di stima e gli equivalenti di abitanti (art. 99 cpv. 4

e art. 99a cpv. 3 LALIA), fattispecie che, di tutta evidenza, non si realizza

in specie già solo per l'impatto - decisamente rilevante - che una costruzione

di questo tipo, adibita a centro sportivo e piscina con accesso al pubblico, ha

sulla rete fognaria.

Il calcolo del contributo di costruzione provvisorio basato sul valore

ufficiale di stima del fondo dunque non presta il fianco a criticare.

4.

4.1 Stante

quanto precede, il ricorso va respinto co con conseguente conferma della

sentenza impugnata.

4.2

L'emanazione del presente giudizio rende superflua l'evasione della

domanda volta a concedere effetto sospensivo all'impugnativa.

4.3

La tassa di giustizia segue la soccombenza della ricorrente (art. 47 cpv.

1.

LPAmm). Non si assegnano ripetibili all'Autorità comunale che non ne ha fatto

richiesta e non essendone ad ogni modo dati i presupposti (art. 49 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 4'000.-, già anticipata dalla ricorrente, resta a suo carico.

Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La vicecancelliera