Licenza edilizia per uno stabile residenziale

Incarto n.

52.2021.455

Lugano

14

aprile 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Sarah Socchi, Fulvio Campello

vicecancelliera:

Sabina Ghidossi

statuendo sul ricorso del 10 novembre

2021 di

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la decisione del 6 ottobre 2021 (n. 4867) del

Consiglio di Stato che ha respinto il suo ricorso contro la risoluzione del 5

gennaio 2021 con cui il Municipio di Collina d'Oro ha rilasciato a CO 1 la

licenza edilizia preliminare per costruire un nuovo complesso residenziale

(part. __________, sezione Montagnola);

ritenuto, in

fatto

A. __________ è

proprietaria di un vasto terreno (part. __________ di 3'171 m2)

situato nel comune di Collina d'Oro, a Montagnola, a valle di via __________,

strada privata in comproprietà coattiva (part. __________), che termina con una

piazza di giro. Il fondo, sul quale vi è una casa d'abitazione, è situato in

zona residenziale R e, nella parte più a nord, nel bosco.

ESTRATTO

MAPPA

N

B. a. Con domanda di

costruzione preliminare, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso per demolire

la casa esistente ed edificare sul fondo un nuovo stabile di 6 appartamenti.

Secondo i piani, l'edificio, essenzialmente parallelo a via __________, è

formato da due blocchi di tre piani (P-1, P-2, P-3), strutturati a gradoni,

collegati da un corpo scala centrale. Sopra il blocco est (recte: sud) è

inoltre prevista l'edificazione di un volume ("piano PT"), sfalsato

rispetto ai livelli sottostanti (a ventaglio), destinato a un'autorimessa con 8

posti. Sul tetto del blocco ovest (recte: nord) saranno invece

realizzati quattro posteggi esterni. In corrispondenza del blocco nord, il

complesso si avvicina fino a 4 m al confine della strada coattiva sovrastante

(part. __________).

SCHEMA

INDICATIVO (pianta P-1) N

b. La domanda, pubblicata, ha tra l'altro suscitato l'opposizione di RI 1,

proprietaria di un fondo (part. __________) situato a monte della strada

privata.

c. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del

territorio (n. 113342), il 5 gennaio 2021 il Municipio ha rilasciato la licenza

edilizia preliminare richiesta, respingendo la predetta opposizione.

C. Con giudizio del 6

ottobre 2021, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso di RI 1 avverso tale

risoluzione.

Fatte alcune premesse sulla licenza edilizia preliminare, il Governo ha in

particolare esaminato la distanza dal confine verso la strada coattiva,

applicando l'art. 9 cpv. 1 lett. b delle norme di attuazione del piano

regolatore di Collina d'Oro (NAPR), il quale prevede una distanza maggiorata

per facciate lunghe più di 16 m: allineandosi al Municipio, ha segnatamente

considerato che, su questo lato, il nuovo complesso - che avrebbe un fronte

lungo 17.61 m, escludendo il blocco ovest (recte: nord), completamente

interrato - rispettasse la distanza minima prescritta (4 m + 1/3 della

maggior lunghezza di 1.61 m).

In seguito, ha avallato anche l'altezza dello stabile (tenendo conto del

supplemento per terreni in pendio previsto dall'art. 13 cpv. 1 NAPR; 10.50 m +

2.50) e il calcolo della superficie utile lorda (SUL) annesso al progetto (in

cui non andrebbero conteggiati né degli essicatoi né determinate terrazze e

portici). Infine, ha disatteso un'eccezione riguardante il numero dei posteggi

(negando in particolare che fosse sproporzionato).

D. RI 1 deduce ora il

predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che

sia annullato insieme alla licenza edilizia.

In sintesi, l'insorgente rimprovera anzitutto alla precedente istanza una

violazione dell'obbligo di motivazione, per non essersi confrontata con

determinate censure da lei sollevate (riguardanti l'incompletezza del progetto,

l'accesso insufficiente e gli aspetti legati al cantiere e agli scavi), che

quindi ripropone. In seguito, ribadisce in particolare come il nuovo complesso

non rispetti la distanza minima verso la strada privata a monte, che in base

all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR ammonterebbe a 8 m, vista la sua estensione (che

sarebbe pari 29.75 m); contesta in particolare che possa essere ignorato il

blocco nord, solo perché non sporgente dal terreno sovrastante. Messo in dubbio

il rispetto della distanza minima dal limite del bosco (che andrebbe

riaccertato), la ricorrente ripropone poi le eccezioni riguardanti l'altezza

massima del complesso (che non potrebbe beneficiare del supplemento ex art. 13

NAPR), il calcolo della SUL (che sarebbe peraltro anche fondato su

documentazione carente) e i posteggi (per numero e dimensionamento).

E. All'accoglimento del

ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nella sua posizione,

formulando alcune precisazioni. Municipio e istante in licenza sono invece

rimasti silenti.

F. Non vi è stato

un ulteriore scambio di allegati, ritenuto che la ricorrente ha rinunciato a

presentare una replica. L'11 febbraio 2022, notificando il cambio di

patrocinio, l'insorgente ha segnalato la pendenza della procedura dipendente

dalla domanda definitiva e chiesto l'esperimento di un sopralluogo.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva dell'insorgente, vicina opponente, personalmente e

direttamente toccata dal giudizio impugnato di cui è destinataria (art. 65 cpv.

1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

165.100; art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è

dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). Ai fini del presente giudizio, la situazione dei luoghi

emerge con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il

sopralluogo sollecitato dall'insorgente non appare idoneo a portare ulteriori

elementi rilevanti ai fini del giudizio.

2. Obbligo di

motivazione

2.1. Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per

iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio

della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione

della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29

cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile

1999 (Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una

decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1, 136 I 229 consid. 5.2). Per

costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando

la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del

provvedimento che la concerne e di poterlo impugnare con cognizione di causa

(cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità

esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso

piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo

esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle

sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio in quanto atte a

influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232

consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò

non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può

anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da

rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18

dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2).

2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,

l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di

successo nel merito (cfr. DTF 144 I 11 consid. 5.3, 137 I 195 consid. 2.2, 135

Fatti

I 279 consid. 2.6.1). Il Tribunale federale

ritiene tuttavia che una violazione del diritto di essere sentito può essere

sanata nell'ambito di una procedura ricorsuale, quando l'interessato ha

avuto la possibilità di esprimersi dinnanzi a

un'autorità di ricorso che dispone del medesimo potere d'esame

dell'autorità decidente. La sanatoria è di regola esclusa se il difetto è

particolarmente grave. Si può nondimeno prescindere da un rinvio all'istanza

precedente, anche se la lesione è di una certa gravità, quando esso costituisca

una formalità priva di senso e porti a inutili ritardi, inconciliabili con

l'altrettanto importante interesse della parte toccata a un giudizio celere

(cfr. DTF 142 II 218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2, 136 V 117 consid.

4.2.2.2, 135 I 279 consid. 2.6.1, 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi).

2.3. Il concreto, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa della

ricorrente, omettendo completamente di pronunciarsi su alcune delle censure da

lei sollevate, in particolare quelle inerenti l'incompletezza della

documentazione allegata al progetto, l'accesso insufficiente e gli aspetti

legati al cantiere e agli scavi (cfr. ricorso al Governo pag. 4 e 13 e replica

pag. 2 segg. e 8). La violazione dell'obbligo di motivazione è palese. In

concreto non occorre comunque dilungarsi su tale aspetto considerato che, come

si vedrà qui di seguito, il ricorso deve comunque essere accolto nel merito,

con conseguente annullamento del giudizio impugnato e della licenza che ha

confermato.

3. Distanza da

confine

3.1. Nella zona residenziale R, dev'essere rispettata una distanza minima da

confine di 4 m (cfr. art. 54 cpv. lett. d NAPR).

In questa zona, in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR, per facciate lunghe

oltre i 16 m la distanza minima da confine verso i fondi privati dev'essere

aumentata di 1/3 della maggior lunghezza della facciata, fino a che sia

raggiunta una misura pari a 8 m. Per il

calcolo della distanza da confine si considera quale lunghezza della facciata

la misura del lato (parallelo al confine) del rettangolo che circoscrive

l'edificio. Tale misura non è calcolata per le parti arretrate di m 5.00 dalla

facciata considerata (art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Tale disposizione è

concretizzata dagli schemi di cui all'allegato 3 (recte: 1), che illustra il calcolo

della lunghezza della facciata:

3.2.

L'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR disciplina dunque il modo di misurare la lunghezza

delle facciate ai fini di stabilire le distanze. La norma dichiara decisivo non

solo l'ingombro orizzontale costituito da una singola facciata, ma - entro

certi limiti - la proiezione ortogonale di tutte le facciate rivolte sul lato

del rettangolo che circoscrive l'edificio (parallelamente al confine).

Rilevante ai fini della norma è dunque, anzitutto, la definizione di

quest'area.

Come ben si deduce dalle rappresentazioni grafiche (allegato 1) - che sono

parte integrante della disposizione - concorrono a definire il rettangolo

che circoscrive l'edificio giusta l'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR tutti i

corpi dell'edificio (anche se stretti, arretrati e/o non fronteggianti il

confine, cfr. disegni 1 e 2): di principio, l'area rettangolare ingloba l'intera

costruzione. Poco conta che sia formata da un unico volume o da più corpi non

collegati internamente; la struttura interna non è di rilievo. La disposizione

si applica del resto anche a edifici costruiti in contiguità, considerati

un'unica costruzione (cfr. art. 9 cpv. 1 lett. d NAPR).

Ferma l'area del rettangolo così definita, non tutta la misura del suo

lato va poi conteggiata quale lunghezza di facciata: l'art. 9 cpv. 1 lett.

c NAPR esclude infatti dal calcolo quelle parti di edificio che sono arretrate

di 5 m dalla facciata considerata. Nella somma delle proiezioni ortogonali sul

lato del rettangolo determinante, i corpi situati a una distanza superiore a 5

m non vanno pertanto computati (cfr. STA 52.2017.197/199/200 del 14 maggio 2018

consid. 2, riguardante questa stessa norma).

3.3. Al suddetto calcolo della distanza, sfuggono invece le costruzioni

sotterranee. In base all'art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR, per le costruzioni

sotterranee di cui all'art. 18 la distanza tra fondi è di m. 1.00. Con

l'accordo scritto del proprietario confinante, soggiunge la norma, può essere

autorizzata la costruzione a confine. Secondo l'art. 18 cpv. 1 NAPR, ai

sensi delle presenti norme sono considerate costruzioni sotterranee quelle

emergenti al massimo 1.00 m. dal terreno sistemato. Tale norma si scosta

dunque dalla regola dell'art. 42 cpv. 1 del regolamento di applicazione della

legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), secondo cui, ove non

diversamente stabilito dal regolamento edilizio o dal piano regolatore, le

distanze dal confine non si applicano agli edifici e impianti che sporgono dal

terreno (sistemato) meno di m 1.50 (cfr. pure STA 52.2013.96 del 27 marzo 2014

in RtiD II-2014 n. 20 consid. 3.1.3). Essa considera infatti sotterranee solo

quelle che non affiorano dal terreno sistemato più di 1 m.

3.4. Nel caso di specie, avallando la tesi municipale, il Governo ha ritenuto

che, verso la strada in comproprietà coattiva (part. __________), il nuovo

complesso avesse un fronte lungo solo 17.61 m. In particolare, ha considerato

che il blocco ovest (recte: nord) fosse da ignorare nel computo della

maggior lunghezza ai fini della distanza da confine. Essendo completamente

interrato dal lato della strada privata, ha osservato, andrebbe assimilato

a un'opera sotterranea soggetto unicamente alla distanza di 1 m dal confine

prevista dall'art. 18 cpv. 1 NAPR (in concreto rispettata). Ha quindi concluso

che il complesso, distante m 5.66 dal confine con il fondo a monte, si

attenesse alla distanza minima risultante dall'art. 9 cpv. 1 lett. b (4 m + 1/3

della maggior lunghezza di 1.61 m, pari a 5.33 m [recte: 4.53 m]). A

torto.

Contrariamente a quanto ritenuto dalle precedenti istanze - e pur tenendo conto

del riserbo di cui deve dar prova questo Tribunale nell'interpretazione delle

norme di PR (cfr. DTF 145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020

del 2 agosto 2021 consid. 4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD

I-2013 n. 44 consid. 2.3 e rimandi) - è evidente che il blocco nord non è

affatto una costruzione sotterranea emergente al massimo 1.00 m dal

terreno sistemato ai sensi dell'art. 18 cpv. 1 NAPR, ma un vero e proprio

edificio principale alto fino a ca. 9 m (cfr. sezione A-A e prospetto

sud

[recte: ovest]). Poco conta che non sporga essenzialmente dal fondo

sovrastante (part. __________): questa peculiarità non permette in particolare

di attribuire al blocco nord la qualifica di costruzione sotterranea, perché

sugli altri lati s'innalza più di m 1 dal terreno sistemato. Anche se questo volume

non presenta una vera e propria facciata verso monte, esso determina comunque

un ingombro all'interno della fascia di rispetto definita dalle distanze da

confine applicabili agli edifici principali secondo l'art. 9 cpv. 1 lett. b

NAPR (cfr. in tal senso: STA 52.1996.73 del 17

novembre 1996 confermata da STF 1P.646/1996 in RDAT I-1998 n. 46; 52.2014.440 del

6 maggio 2016 confermata da STF 1C_274/2016 del 1°

giugno 2017; cfr. pure STA 52.2014.185 del 5 novembre 2014 consid. 3.4).

Non può quindi essere ignorato. Al contrario, è un corpo di fabbrica che concorre a definire il rettangolo - parallelo al

confine del fondo a monte - che circoscrive l'intera costruzione, così come

chiaramente definito dall'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR e dal relativo allegato.

Ferme queste premesse, è evidente che la misura del rettangolo sul lato est è

superiore a 28 m, ovvero al limite che, oltre i 16 m di lunghezza, impone il

rispetto della distanza massima di 8 m in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR (4

m + 1/3 di 12 m; 16 + 12 = 28 m). Distanza che il complesso residenziale,

avvicinandosi fino a 4 m al confine con la part. __________ (cfr. pianta P -1),

manifestamente non rispetta. Il difetto, particolarmente importante, non può

evidentemente essere emendato mediante una clausola accessoria, ma richiede una

nuova progettazione.

Già

solo per questo motivo, il giudizio che ha confermato la licenza edilizia

preliminare non può essere confermato, in quanto lesivo del diritto.

4.

Visto l'esito, non mette conto

di esaminare le ulteriori censure sollevate dal ricorrente, quali quella

riguardante l'altezza. Al riguardo giova nondimeno osservare che il nuovo complesso

in pendio articolato sulla verticale appare ricadere sotto il nuovo art. 17

NAPR, che disciplina in modo dettagliato le costruzioni a gradoni (variante

approvata con ris. gov. n. 4005 del 18 agosto 2021). Norma - già in vigore al

momento determinante in cui è stata emanata la decisione impugnata (cfr. al

riguardo: RDAT II-1994 n. 22 consid. 2b, I-1991 n. 23; inoltre, tra tante STA

52.2019.372 del 9 gennaio 2020 consid. 2.1, 52.2016.466 del 14 settembre 2018

consid. 2.4 e rinvii) - su cui nessuna delle precedenti istanze si è tuttavia apparentemente

soffermata.

5. 5.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto, annullando

il giudizio impugnato unitamente alla licenza edilizia preliminare che ha

confermato.

5.2. Dato l'esito, la

tassa di giustizia è posta a carico del resistente, secondo soccombenza (art.

47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultimo rifonderà inoltre all'insorgente, assistita da

un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per entrambe le

istanze.

Per

questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

accolto.

Di

conseguenza, sono annullate:

1.1. la

decisione del 6 ottobre 2021 (n. 4867) del Consiglio di Stato;

1.2. la

licenza edilizia preliminare del 5 gennaio 2021 rilasciata dal Municipio a CO 1.

Considerandi

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1, il quale rifonderà inoltre a

RI 1 un identico importo a titolo di ripetibili per le due sedi.

Alla ricorrente va restituito l'importo versato a titolo di anticipo delle

spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

vicecancelliera