Diniego di licenza per uno spazio per la vendita e l'esposizione di autovetture

Incarto n.

52.2021.500

Lugano

13

dicembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Sabina Ghidossi

statuendo sul ricorso del 15 dicembre

2021 del

RI

1

rappr.

dal suo RA 1

contro

la decisione del 10 novembre 2021 (n. 5423) del

Consiglio di Stato che accoglie l'impugnativa inoltrata da CO 1 avverso la

risoluzione del 7 luglio 2021 con la quale il Municipio di Mendrisio le ha

negato la licenza edilizia per uno spazio adibito all'esposizione ed alla

vendita di autovetture (part. __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. __________ è

proprietaria del mapp. __________ di Mendrisio, situato in zona per attività

lavorative intensive (LI), lungo l'autostrada A2 (in località __________, Via __________).

Sul fondo vi è un

capannone (sub A, di 3294 m2) locato a diverse ditte, tra cui l'CO 1

(CO 1) e l'__________ (__________).

b. Con domanda di

costruzione del 2 marzo 2021, l'CO 1 ha chiesto al Municipio la licenza

edilizia per delimitare a est dell'edificio, lungo il lato della corsia sud

dell'autostrada, uno spazio di 150 m2 adibito all'esposizione e alla

vendita di (12) autovetture nuove e d'occasione. Vista la nuova superficie

commerciale, il progetto prevede pure di aggiungere tre posteggi per la

clientela.

ESTRATTO PLANIMETRIA PROGETTO

c. La domanda,

regolarmente pubblicata, non ha suscitato opposizioni. Nonostante l'avviso

favorevole dell'Ufficio federale delle strade (USTRA) e quello dell'autorità

dipartimentale (n. 118038), il 7 luglio 2021 il Municipio ha negato il permesso

di costruzione. Ha in sostanza ritenuto che CO 1 e __________, esercitando due

attività simili ed interdipendenti, fossero da considerare un'unica unità

produttiva, che ha già esaurito la superficie massima ammessa (150 m2)

dall'art. 44 delle norme di attuazione del piano regolatore di Mendrisio (NAPR)

per contenuti commerciali (già assegnata ad __________ con licenza edilizia a

posteriori del 14 maggio 2021).

B. Con giudizio del 10

novembre 2021, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato dall'CO 1

avverso la predetta risoluzione, che ha annullato, rinviando gli atti al Municipio

per il rilascio della licenza edilizia.

Contrariamente all'Esecutivo

comunale, il Governo ha considerato che le due società, iscritte

individualmente a registro di commercio (seppur gestite dallo stesso

amministratore), fossero da trattare come due unità produttive separate.

Anche se __________ fa capo all'officina di CO 1, le due ditte occuperebbero

spazi diversi e separati (ancorché collegati internamente da una porta). Nulla

osterebbe quindi al rilascio del permesso in applicazione dell'art. 44 NAPR.

C. Contro il predetto

giudizio, il Comune di Mendrisio si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato e confermato il diniego di licenza.

Rievocati i fatti

salienti, il ricorrente censura l'errata applicazione dell'art. 44 NAPR.

Dapprima, evidenzia come lo scopo della prescrizione sia di limitare le

attività commerciali nella zona LI, motivo per cui è possibile occupare, a tal

fine, al massimo 150 m2 per unità produttiva e non per ogni azienda

presente sul fondo.

L'Esecutivo comunale

ribadisce poi che l'CO 1 e l'__________ sarebbero da considerare una sola unità

produttiva, che ha già utilizzato la superficie commerciale massima ammessa. Le

due società sarebbero tra di loro interdipendenti: l'attività di CO 1 sarebbe

in buona parte finalizzata alla riparazione di veicoli d'occasione, rivenduti

da __________ (che svolgerebbe solo attività di tuning, preparazione

delle auto e pulizia). Le due società costituirebbero un insieme omogeneo,

che si rivolgerebbe al pubblico come un'unica attività, con il medesimo sito

internet e gli stessi recapiti, occupando spazi non chiaramente divisi.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Governo, senza formulare particolari

osservazioni. L'Ufficio delle domande di costruzione si richiama all'avviso

cantonale del 2 giugno 2021, rimettendosi al giudizio di questo Tribunale. CO 1

chiede invece di respingere l'impugnativa, con argomentazioni di cui si dirà,

nella misura del necessario, nei considerandi di diritto.

E. Con la replica e le

dupliche, le parti (ad eccezione del Consiglio di Stato, rimasto silente) si

riconfermano nelle rispettive posizioni e domande di giudizio.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del comune ricorrente, rappresentato dal Municipio (art.

21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 2 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre

2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è

dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può

essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Ad una valutazione anticipata (cfr. DTF

141 I 60 consid. 3.3, 136 I 229 consid. 5.3 e rinvii), il sopralluogo

postulato dalla resistente non appare idoneo a portare ulteriori elementi

rilevanti ai fini del giudizio. La

situazione dei luoghi e l'oggetto della lite emergono infatti con sufficiente

chiarezza dai piani e dalle diverse immagini agli atti e riconducibili al sito

web della resistente.

2.

2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla

pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso

dall'art. 65 cpv. 2 lett. b LST, l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo

se gli edifici e gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona

di utilizzazione. Ciò significa che nelle singole zone possono essere

autorizzati soltanto insediamenti la cui destinazione si integra

convenientemente nella funzione assegnata alla zona di situazione. Non basta

che non si pongano in contrasto con la funzione di zona, ossia che non

ostacolino l'utilizzazione conforme alle finalità pianificatorie perseguite

dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove costruzioni devono apparire

collegate da un nesso adeguato alla funzione della zona in cui si collocano

(cfr. RDAT II-2002 n. 77 consid. 3.1, I-2002

n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander

Ruch, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art.

22; Adelio Scolari, Commentario,

Considerandi

II ed., Cadenazzo 1996, n. 472 ad

art. 67 LALPT).

2.2

Secondo l'art. 44 cpv.1 NAPR, nella zona per attività lavorative intensive

sono ammesse attività di produzione intensiva di beni, di fornitura di servizi

e per il tempo libero. Attività commerciali, soggiunge la norma, sono ammesse

unicamente nella misura in cui direttamente legate alle citate attività

(vendita sul posto di beni prodotti dall'azienda), limitatamente ad una

superficie massima di 150 m2 per unità produttiva, ed esclusa ad

ogni modo la vendita e distribuzione di beni di bisogno quotidiano.

Sono in particolare escluse, soggiunge il cpv. 2 dell'art. 44 NAPR, le attività

commerciali, all'infuori di quelle ammesse secondo il cpv. 1, e i grandi

generatori di traffico (GGT).

All'interno della zona LI, l'insediamento di un commercio è dunque anzitutto

possibile solo alla condizione che sia direttamente legato alle attività prevalentemente

ammesse (attività di produzione intensiva di beni, di fornitura di servizi e

per il tempo libero). In particolare, occorre che sia connesso con un processo

produttivo presente sul luogo, come la vendita sul posto di beni prodotti dall'azienda

(cfr. rapporto di pianificazione variante di PR relativa ai comparti per

attività San Martino-Penate-Rime Brecch, pag. 39; cfr. pure risoluzione del 30

novembre 2010 n. 6050 del Consiglio di Stato che approva la variante, pag. 18

seg.; inoltre, per norme simili, STA

52.2019.250

del 23 dicembre 250 consid. 3.2.1 [confermata da STF 1C_68/2021 del

7.

dicembre 2021] riguardante l'art. 44quarter NAPR e STA 52.2005.350

del 3 gennaio 2006 consid. 2 [con riferimenti], relativa al previgente art. 44

NAPR). La superficie destinabile all'attività commerciale accessoria non può inoltre

superare il limite di 150 m2

per unità produttiva.

Concetto giuridico di natura indeterminata, di diritto comunale autonomo, che conferisce

al Municipio una certa latitudine di giudizio in punto all'individuazione del

suo contenuto precettivo, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare,

imponendosi un certo riserbo, allo scopo di rispettare l'autonomia comunale (cfr.

DTF 145 I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021

consid. 4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid.

2.3

e rimandi). Avuto riguardo alle funzioni assegnate al comparto, da cui il

Comune ha chiaramente inteso allontanare i commerci, non appare segnatamente

insostenibile ritenere che la nozione di unità produttiva non debba

necessariamente riferirsi a una singola società (dotata di personalità

giuridica), ma possa inglobare anche più ditte con attività tra loro connesse

all'interno di uno stabilimento o struttura, finalizzati alla produzione di

beni o erogazione di servizi. Anche un insieme di più ditte che presentano

sinergie tali da apparire esternamente come una sola azienda può insomma essere

considerata un'unità produttiva.

2.3

In concreto, come visto in narrativa, il progetto dell'CO 1 prevede di

formare un'area esterna di 150 m2 per la vendita ed esposizione di

veicoli nuovi e d'occasione. Il Municipio ha essenzialmente negato il permesso,

considerando come tale azienda formi un'unica unità produttiva con l'__________,

che avrebbe già esaurito lo spazio per attività commerciali. A opposta

conclusione è approdato il Governo, ritenendo invece indipendenti le due

società, che occupano spazi separati. A torto.

Come correttamente rileva il ricorrente, le due società si presentano

effettivamente al pubblico come un'unica struttura sotto lo stesso tetto, con CO

1.

services officina e carozzeria e __________ la

tua

concessionaria multimarche (cfr. sito web www.__________.ch e

immagini stabilimento; cfr. pure print screen agli atti). Le due società,

aventi uno scopo e una ragione sociale affine, capitanate dallo stesso

amministratore unico, hanno un sito web comune e i medesimi recapiti telefonici

e postali. Offrono inoltre congiuntamente i loro servizi (__________):

da un lato, la vendita di vetture nuove e usate multimarca di ogni gamma,

incluso il disbrigo di pratiche doganali, omologazioni e import/export. Dall'altro,

la riparazione di veicoli e altri servizi, carrozzeria e magazzino gomme (cfr.

sito web citato, print screen doc. C e D). Sebbene l'officina meccanica (con le

cabine di verniciatura, ecc.) sia fisicamente separata dagli spazi adibiti alla

vendita ed esposizione dei veicoli (a cui è comunque collegata da una porta),

nella stessa carrozzeria così come nei diversi spazi interni ed esterni del

capannone si ritrova il logo o l'insegna __________, senza che appaia

agevolmente possibile disgiungere l'attività dell'__________ da quella dell'CO

1.

(cfr. sito web e print screen citati e relative immagini con l'officina, le

facciate dello stabilimento, il totem-insegna, ecc.). All'apparenza, non si

tratta quindi solo di una non meglio precisata collaborazione tra due garage

indipendenti, che effettuano entrambi riparazione/manutenzione/vendita

di automobili,

l'uno di alta gamma, l'altro di tipo

classico (utilitarie e veicoli d'occasione) - distinzione di cui non v'è

invero traccia agli atti (cfr. pure replica pag. 2, con richiamo alla

piattaforma Autoscout che vende veicoli di __________ nuovi e usati, di ogni

modello). Al contrario, senz'altro plausibile è la deduzione che tra le due

ditte vi sia una stretta sinergia, tale da farle apparire esteriormente come

una sola struttura aziendale (officina-carrozzeria e concessionaria multimarca;

cfr. sito web e print screen citati e relative immagini).

In queste circostanze - anche ammesso che un'autofficina possa essere

assimilata a un'attività di produzione intensiva di beni o fornitura

di servizi conforme alla zona LI e la vendita di veicoli un'attività

accessoria ad essa direttamente legata (come implicitamente ritenuto da

tutte le parti) - non appare in ogni caso scorretta la deduzione del Municipio

di considerare le due ditte quale unica unità

produttiva ai sensi

dell'art. 44 cpv. 1 NAPR.

Unità che, avendo pacificamente già sfruttato

una superficie di 150 m2 per la vendita di auto (cfr. pure immagini

citate), ha in ogni caso già esaurito il limite massimo disponibile per

attività commerciali. Ne discende che il nuovo spazio di vendita di

autoveicoli, previsto a fianco degli spazi adibiti a officina e concessionaria,

non può essere autorizzata. L'opposta deduzione del Governo, che ha

inammissibilmente sostituito la sua valutazione a quella municipale (facendo per

lo più astrazione degli aspetti di cui sopra) non può per contro essere

tutelata, in quanto lesiva del diritto e dell'autonomia comunale.

3.

In conclusione, la decisione del Municipio di diniego del

permesso va dunque confermata, senza che occorra peraltro chiedersi se il nuovo

spazio di vendita non si ponga anche in contrasto con altri parametri su cui

nemmeno le precedenti istanze si sono soffermate (quali l'area verde, art. 44

cpv. 3 NAPR; cfr. al riguardo anche le immagini aeree tra il 2015 e 2021 pubblicate

sul geoportale dell'Ufficio federale della topografia swisstopo “SWISSIMAGE

Viaggio nel tempo”, da cui appare una riduzione della fascia prativa lungo l'autostrada).

4.

4.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono il ricorso è accolto, con conseguente

annullamento del giudizio impugnato e ripristino della decisione municipale.

4.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della resistente, soccombente

(art. 47 LPAmm). Al Comune, che dispone di un servizio giuridico, non si assegna

alcuna indennità per ripetibili (art. 49 cpv. 2 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

Di conseguenza,

1.1

la decisione

del 10 novembre 2021 (n. 5423) del Consiglio di Stato è annullata;

1.2

la

risoluzione del 7 luglio 2021 con cui il Municipio di Mendrisio ha negato CO 1

la licenza edilizia per l'area di esposizione e vendita di autovetture è

confermata.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di CO 1. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera