Licenza edilizia per un'autorimessa

Incarto n.

52.2022.168

Lugano

2

febbraio 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Sabina Ghidossi

statuendo sul ricorso del 23 maggio

2022 di

RI

1, ,

contro

la decisione del 13 aprile 2022 (n. 1820) del

Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa inoltrata dal ricorrente contro

la risoluzione del 25 novembre 2021 con cui il Municipio di Alto Malcantone

ha concesso a CO 1 la licenza edilizia per la formazione di un'autorimessa

(part__________ e __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. CO 1 è proprietaria

di due terreni leggermente in pendio (part. __________ e __________), situati

nel comune di Alto Malcantone, a Fescoggia, in zona residenziale semi-estensiva

(R2). A sud la part. __________ confina con il fondo (part. __________)

appartenente a RI 1.

b. Il 28 ottobre 2020 il Municipio di

Alto Malcantone ha rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per edificare sui suoi

fondi una nuova abitazione monofamiliare. Il progetto approvato - modificato a

seguito dell'opposizione del vicino RI 1 (poi ritirata) - prevedeva in

particolare anche la costruzione di un garage nell'angolo sud-est della part. __________,

a m 0.60 rispettivamente m 3.00 dai relativi confini con la part. __________.

SCHEMA PIANTA N

ll manufatto, a pianta rettangolare (m 5.50 x 5.40), avrebbe dovuto essere alto

m 2.80 dal terreno naturale rispettivamente leggermente escavato a monte.

B. a. Durante i lavori, a

seguito di un sopralluogo dell'Ufficio tecnico comunale (UTC), l'Esecutivo

comunale ha constatato che era stato realizzato un basamento in calcestruzzo

(alto circa 1 m), in contrasto con il permesso di costruzione rilasciato. Ha

dunque ordinato alla proprietaria l'immediata sospensione di ogni e qualsiasi

opera relativa al garage e le ha assegnato un termine di 30 giorni per

presentare una domanda di costruzione in sanatoria, nella forma della notifica,

per le opere eseguite in contrasto con la licenza edilizia.

b. Con notifica di

costruzione a posteriori (variante in corso d'opera) del 5 luglio 2021, CO 1 ha

quindi chiesto al Municipio il permesso per costruire, nella medesima

ubicazione, un'autorimessa ad una falda sopra il predetto zoccolo in calcestruzzo.

Stando ai piani, l'altezza del manufatto, escludendo il basamento interrato nel

terreno esistente, sarà di m 2.75 a valle e m 3.00 a monte.

c. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha suscitato l'opposizione del

vicino RI 1, che ha eccepito una violazione della distanza minima da confine

del manufatto che sarebbe in realtà alto fino a 4 m.

d. Il 25 novembre

2021, il Municipio ha rilasciato il permesso richiesto, respingendo nel

contempo l'opposizione del vicino. Ha in particolare escluso che nell'altezza

dell'autorimessa andasse conteggiato anche lo zoccolo su cui insiste. Dopo il

rinterro della fondazione, ha in particolare osservato, il terreno sarà

ripristinato seguendo il profilo del terreno naturale.

C. Con giudizio del 13

aprile 2022, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso presentato da RI 1

avverso la predetta decisione, che ha confermato.

Il Governo ha a sua

volta ritenuto che l'autorimessa fosse una costruzione accessoria ex art. 25

delle norme di attuazione del piano regolatore di Alto Malcantone, sezione

Fescoggia (NAPR), che rispetta l'altezza massima (3 m) stabilita per queste

costruzioni. La base in calcestruzzo non andrebbe computata nell'altezza del

manufatto, poiché interrata. Motivo per il quale, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto

irrilevante verificare l'eventuale applicazione delle nuove NAPR Armonizzate

Alto Malcantone, non ancora approvate (che prevedono per le costruzioni

accessorie un'altezza massima al colmo di 4 m). Infine, ha tutelato anche la

procedura di notifica seguita per l'apporto di materiale verso il mapp. __________,

che sarebbe frutto dello scavo del terreno per il basamento, che verrà

ripristinato al suo stato naturale.

D. Contro il predetto

giudizio, RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

chiedendo che sia annullato insieme alla licenza edilizia.

Il ricorrente ribadisce

che l'autorimessa disattenderebbe la distanza minima da confine prevista per le

costruzioni principali, non potendo essere considerata un'opera accessoria

poiché alla sua altezza andrebbe aggiunta quella del basamento su cui poggia.

Il terrapieno che lo interra va conteggiato sull'altezza poiché largo meno di 3

m. Essendo l'autorimessa una costruzione principale, avrebbe dovuto essere

seguita la procedura ordinaria e non della notifica.

Così pure per la

sistemazione del terreno verso il suo fondo.

E. All'accoglimento del

ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande

di costruzione (UDC) si riconferma nella sua risposta presentata davanti al

Governo. Il Municipio e CO 1 chiedono la reiezione del gravame, con

argomentazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, nei considerandi di

diritto.

F. Con la replica e

le dupliche, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive tesi

e domande di giudizio, ad eccezione del Consiglio di Stato che è rimasto

silente.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della

legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, vicino opponente, personalmente e

direttamente toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21

cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1

LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può

essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

Del resto, nemmeno le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove.

Considerandi

2.

2.1. Secondo

l'art. 15 NAPR, nella zona R2 la distanza minima verso il fondo privato di un

edificio con facciate non superiori ai m 18 di lunghezza deve essere di m 3. In

base all'art. 25 NAPR, le costruzioni accessorie possono invece sorgere a

confine se senza aperture o ad una distanza di almeno m 1.50 se con aperture.

Inoltre, devono rispettare la distanza minima da edifici principali sui fondi

contigui: a confine o di m 3 da edifici esistenti senza aperture o di m 4 da

edifici esistenti con aperture.

Sempre ai sensi

dell'art. 25 NAPR, si ritengono accessorie le costruzioni al servizio di un

fabbricato principale che (a) non siano destinate all'abitazione o al lavoro e

che non abbiano funzione industriale, artigianale o commerciale e (b) non siano

alte più di 3 m e non superino la lunghezza pari al 40% del lato delle

particelle su cui sorgono. Qualora il lato della particella fosse inferiore a

18.

m sarà autorizzata l'edificazione su 7 m.

2.2

Secondo gli art.

23.

NAPR e 40 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al

punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinanti

sono per principio gli ingombri verticali riscontrabili in corrispondenza delle

facciate, ovvero del perimetro esterno degli edifici. L'altezza di un edificio,

anche se ad una sola falda, va misurato in corrispondenza delle facciate (cfr.

RDAT I-1991 n. 36 consid. 2 e 3; Adelio Scolari,

Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, n. 1238 ad art. 40/41 LE).

Il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato

perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il

terreno naturale può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui

altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in

cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della

facciata (cfr. art. 41 LE).

2.3

Per terreno

naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto di

interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate od

escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere

del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché

modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno

naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno

sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo

grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si

scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da

considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano

il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi limitrofi possono essere assimilate al

terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. cfr. RDAT

I-1996 n. 38 consid. 3.2; STA 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 3.1;

STA 52.2016.409 dell'8 agosto 2017 consid. 3.3; 52.2014.394 del 13 gennaio 2016

consid. 2.3 e rimandi;

52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012 consid. 4.1, confermata da STF

1C_4/2013 in RtiD II-2013 n. 16).

3.

3.1. In

concreto, la nuova autorimessa sarà costruita sullo zoccolo realizzato a 0.60 m

dal confine della part. __________, che secondo i piani verrà in buona parte

interrato nel terreno

esistente (assimilato a terreno naturale).

L'altezza del garage - misurata in corrispondenza della facciata più alta a

monte, dal livello del terreno

esistente (sistemato solo mediante

leggera ripiena, +0.10-20 m; cfr. viste sud e nord, linea verde) - sarebbe pari

a 3 m. Rispetterebbe quindi l'altezza massima per le costruzioni accessorie,

che possono sorgere a confine con i fondi privati.

Sennonché, contrariamente a quanto assunto dalle precedenti istanze, è evidente

che il livello del terreno

esistente indicato sui piani non può

essere ritenuto naturale. In particolare, verso il confine a sud-ovest, lo

zoccolo dell'autorimessa non sarà affatto interrato nel terreno ripristinato

seguendo il profilo del terreno naturale, come affermato dal Municipio, ma

in un terrapieno artificiale largo meno di 3 m. Basta raffrontare le fotografie

agli atti scattate prima dei lavori con quelle successive alla costruzione del

basamento per rendersene conto. Dalle immagini ben emerge in particolare come,

prima dell'intervento, l'andamento delle part. __________ e __________ -

separate solo da una rete di cinta - fosse sostanzialmente omogeneo e privo di

particolari dislivelli (cfr. in particolare foto allegate all'opposizione del

16.

agosto 2021 e doc. F3 e F4 prodotti davanti al Governo). Il terreno della

resistente non è poi stato escavato a confine, ma semplicemente occupato dal

nuovo zoccolo, che verrà evidentemente inglobato in un terrapieno, modificando

in modo apprezzabile le altimetrie coordinate dei fondi (cfr. foto di cui al

doc. 10 prodotto davanti al Governo). A maggior ragione se si considera che,

stando agli atti prodotti in questa sede, il terrapieno sarà sorretto anche da

un nuovo muro di cinta alto m 0.70 (cfr. risposta del Municipio e

licenza edilizia del 15 giugno 2022).

3.2

Ferme queste premesse, è giocoforza concludere che l'autorimessa

disattende l'altezza massima (m 3) prescritta dall'art. 25 NAPR. Sull'altezza

del manufatto deve infatti essere conteggiato anche il terrapieno previsto a

sud-ovest, poiché largo meno di m 3 (art. 41 LE). Tra la facciata sud del

manufatto e il ciglio del terreno - coincidente con il confine tra i fondi

(part. __________ e __________) - il terreno sistemato risulta come detto largo

solo m 0.60. Ne discende che il garage - contrariamente a quanto ritenuto dalle

istanze inferiori - non può essere considerato accessorio, poiché supera

l'altezza massima (m 3) fissata dall'art. 25 NAPR.

Non rispettando la distanza minima dal confine (m 3), prescritta dall'art. 15

NAPR per le costruzioni principali, l'autorimessa non può quindi essere

autorizzata.

3.3

Il manufatto non potrebbe peraltro essere approvato neppure in base al

progetto delle nuove NAPR Armonizzate di Alto Malcantone, che prevedono per le

costruzioni accessorie un'altezza di 3 m alla gronda e 4 m al colmo. E questo

già solo perché tali norme non sono ancora entrate in vigore, in quanto non

approvate dal Governo e apparentemente nemmeno adottate dal Legislativo

comunale (cfr. pure risposta del Municipio al Governo). Considerato che la

quota del colmo è di regola da intendere in relazione all'intersezione delle

falde dei tetti a due o più falde e non anche al filo superiore di tetti ad una

falda (cfr. RDAT I-1991 n. 36 consid. 3), non è peraltro nemmeno scontato che

la nuova costruzione potrebbe essere approvata in base al diritto in divenire.

La questione può comunque rimanere aperta.

4.

Ritenuto che il

giudizio governativo e la licenza edilizia devono essere annullati già solo per

le ragioni sopraccitate, non occorre confrontarsi con l'ulteriore censura

sollevata dall'insorgente relativa alla procedura adottata dall'autorità

comunale né tantomeno con la lamentela riferita alla paventata invasione del

proprio mappale e ai danni che potrebbero derivare dalla sistemazione del

terreno.

5.

5.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto,

annullando la contestata licenza nonché la decisione governativa che la

conferma.

5.2

Dato l'esito, la

tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo soccombenza (art.

47.

cpv. 1 LPAmm). Non si assegnano ripetibili, non essendo il ricorrente

patrocinato.

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

Di

conseguenza, sono annullate:

1.1

la

decisione del 13 aprile 2022 (n. 1820) del Consiglio di Stato;

1.2

la

licenza edilizia del 25 novembre 2021 rilasciata dal Municipio a CO 1 per la

formazione di un'autorimessa.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'500.-, è posta a carico di CO 1. Al ricorrente va restituito

l'importo versato a titolo di anticipo delle presumibili spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente La

vicecancelliera