Licenza per tre stabili residenziali

Incarto n.

52.2022.177

Lugano

20

marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Fulvio Campello

cancelliere:

Mariano Morgani

statuendo sul ricorso del 1° giugno

2022 della

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la decisione del 27 aprile 2022 (n. 1960) del

Consiglio di Stato, che respinge le impugnative inoltrate dalla ricorrente e

dalla _______ contro la risoluzione del 3 dicembre 2019 con la quale il

Municipio di Lugano ha concesso a CO 1 la licenza edilizia per tre stabili

residenziali ai mapp. __________74, __________18 e __________19 di quel

Comune;

ritenuto, in

fatto

A. a. Dal 2020 la __________

è proprietaria di tre fondi confinanti nel Comune di Lugano (mapp. __________74,

__________18, __________19; frutto del frazionamento dell'originale mapp. __________74),

situati in zona residenziale R7 (l'estremità est del mapp. __________18 è

assegnata alla zona per attrezzature ed edifici pubblici; AP-EP). I tre sedimi

si dispongono lungo via A__________, seguendone l'andamento digradante in

direzione del lago. Tra gli stabili realizzati sui tre mappali figurano una

villa in stile liberty (mapp. __________74) e il garage M__________ (mapp. __________18).

Le proprietà si trovano nei pressi del centro culturale __________.

Estratto

del piano del registro fondiario

b. Con domanda di

costruzione del 30 novembre 2015, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso

edilizio per demolire gli edifici sui tre fondi e per costruire al loro posto altrettanti

stabili (ICON 1, 2 e 3), che ospiteranno 31 appartamenti, un esercizio pubblico

(bar; ICON 1) con terrazza esterna, 48 stalli in autorimessa e un'area wellness

con sauna/spa, area relax, spogliatoi e vasche (ICON 2). I tre edifici sono

collegati dai livelli (semi)interrati, adibiti a garage. L'accesso

all'autorimessa avverrà attraverso un varco nel muro di sostegno del terreno al

di sotto dello stabile ICON 2.

Estratto planimetria

c. Nel termine di

pubblicazione, al rilascio della licenza si sono opposti, tra gli altri, la __________

e la RI 1 (mapp. __________70; di __________), insieme ai singoli

comproprietari, censurando il progetto sotto svariati profili.

d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole del 17 marzo 2016 (n. 95605), il 13

luglio 2016 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con

separate decisioni. Ha assortito il permesso con una serie di condizioni. In

particolare ha esatto l'inoltro di una variante che tenesse conto che la

terrazza sul tetto piano dello stabile ICON 1 non era approvata; di un'ulteriore

variante relativa ai piani interrati, visti i conflitti col riale T__________

che scorre(va) intubato al di sotto dei tre fondi; di un nuovo piano delle

canalizzazioni, posto che il concetto presentato non era chiaro; e di una

variante della sistemazione esterna per risolvere i problemi di visuale per i

veicoli in uscita dal garage.

B. Con giudizio del 22

agosto 2018 (n. 3788), il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente i ricorsi

pervenuti, annullando la licenza edilizia del 13 luglio 2016 e rinviando gli

atti al Municipio, affinché, completata la domanda di costruzione secondo

quanto richiesto nella predetta licenza edilizia ed integrata degli adeguamenti

proposti dall'istante, abbia ad emettere, sentite le opponenti e raccolto un

nuovo avviso cantonale ad aggiornamento del precedente, nuova decisione

perfettamente impugnabile.

Il Governo ha ritenuto che gli atti completivi prodotti e le modifiche proposte

dall'istante in licenza durante la procedura ricorsuale (sistemazione a

giardino della terrazza dello stabile ICON 1; contenimento della platea

sotterranea; adeguamento del garage; riduzione dell'altezza dei tre edifici;

eliminazione dei corpi tecnici sul tetto; ridefinizione dei terrapieni;

riconteggio dell'area verde ecc.) non richiedessero una pubblicazione, in

quanto assimilabili a una variante riduttiva. Il piano delle canalizzazioni avrebbe

però dovuto essere completato. Tenuto conto di tutti gli aggiornamenti

progettuali, dei numerosi aspetti di natura tecnica toccati e della complessità

della loro valutazione, non volendo usurpare le competenze dell'autorità di

prime cure, l'Esecutivo cantonale ha quindi reputato opportuno annullare la

licenza e rinviare gli atti al Municipio, meglio qualificato per un riesame

globale, affinché raccogliesse un nuovo avviso cantonale e statuisse nuovamente

sulla domanda.

C. a. Preso atto di ciò,

l'istante in licenza ha inoltrato la variante del 29 marzo 2019, volta

all'adeguamento del progetto.

La variante non è stata pubblicata all'albo, ma il 12 aprile 2019 la __________

e la RI 1 sono stati personalmente informati del suo inoltro. Con scritti del

17 aprile, 17 maggio e 6 giugno 2019 la RI 1 ha confermato la sua opposizione

al progetto, sollevando nel contempo nuove contestazioni di ordine procedurale.

b. Raccolto l'avviso cantonale dell'8 agosto 2019 (n. 95605), il 3 dicembre

2019 il Municipio ha concesso la licenza, respingendo le opposizioni con

separate decisioni. L'autorità comunale ha subordinato il permesso a una serie

di condizioni, in particolare:

-

a tenore della decisione del CdS

no. 3788 del 22 agosto 2018, tutte le unità abitative andranno destinate a

residenza primaria (SULAP);

-

almeno 30

giorni prima della richiesta d'inizio lavori dovrà essere presentata e

approvata una variante della sistemazione esterna che garantisca una visuale

sufficiente nei due sensi ai veicoli in uscita dalla proprietà privata.

D. a. Contro la licenza

edilizia sono insorte davanti al Consiglio di Stato sia la __________ sia la RI

1, quest'ultima unitamente ai singoli comproprietari (eccezion fatta per F__________),

chiedendone l'annullamento.

b. Con la duplica del 22 ottobre 2020, CO 1, dopo aver sottoposto il progetto

dell'autorimessa allo studio d'ingegneria __________, che ha suggerito

alcune minime correzioni da apportare ai piani approvati, certificando che con

queste rettifiche l'autorimessa è perfettamente conforme alle norme VSS, ha

prodotto i piani corretti, sottoposti alle altre parti dal Servizio dei ricorsi.

c. Il 9 marzo 2021 la RI 1 ha versato agli atti la perizia del 25 gennaio 2021 dell'arch.

____________________, che ha rilevato difetti e lacune per quanto concerne il

calcolo dell'indice di sfruttamento (i.s.), la sistemazione delle terrazze, il

dimensionamento delle rampe e dei posteggi, il collettore per le acque chiare e

la legislazione a favore dei disabili.

L'istante in licenza e il Municipio, invitati a esprimersi in merito al referto,

ne hanno contestato il carattere irrito e ne hanno chiesto l'estromissione

dall'incarto.

d. Richiamate le considerazioni precedentemente espresse sulla necessità di un

controllo incidentale del PR, come pure la scheda R6 del Piano direttore (PD),

il 14 dicembre 2021 la RI 1 ha chiesto al Governo l'adozione di una misura

sospensiva a salvaguardia della futura pianificazione (volta alla

concretizzazione della scheda R6) e la revoca della licenza.

Di seguito, in data 23 dicembre 2021 ha domandato al Consiglio di Stato, in

qualità di autorità di vigilanza, l'adozione di una zona di pianificazione.

L'Esecutivo cantonale ha trasmesso la richiesta per competenza al Dipartimento

del territorio.

e. Con giudizio del 27 aprile 2022, il

Consiglio di Stato ha respinto le impugnative inoltrate dalla __________ e

dalla RI 1, confermando la licenza edilizia del 3 dicembre 2019 in base alla

variante riduttiva 29 marzo 2019 (…) ed alla variante 22 ottobre 2020

relativa all'autorimessa ed all'uscita veicolare su via A__________, prodotta

dal resistente con l'atto di duplica ed approvata nella presente sede.

Preliminarmente, pur prescindendo dalla sua estromissione dall'incarto, il

Governo non ha preso in considerazione la perizia dell'arch. __________,

trattandosi di un elemento probatorio non richiesto quanto effettivamente

irrito. Di seguito, ha respinto le eccezioni riferite all'incompletezza

della domanda di costruzione. In merito alla richiesta di adottare una zona di

pianificazione, ha ritenuto di non essere competente in qualità di autorità di ricorso,

ma semmai quale autorità di vigilanza. Per questa ragione, ha trasmesso l'istanza

all'Ufficio della pianificazione locale (UPL). Di seguito, l'Esecutivo

cantonale ha considerato che non sussistessero, relativamente ai fondi

edificandi e relativo comparto, le condizioni nell'ambito del presente esame di

prima fase ex art. 21 cpv. 2 LPT atte a giustificare il riesame puntuale del PR

in ordine ad un loro eventuale declassamento. L'invocata vetustà della

pianificazione comunale e il tasso di sfitto non avrebbero una diretta

connessione coi fondi in parola. Ha quindi relativizzato la vicinanza col lago,

rilevato l'assenza di qualsiasi tutela per gli edifici destinati alla

demolizione e rimarcato la distanza dai beni culturali più prossimi. Ha inoltre

tenuto conto del grado di urbanizzazione ed edificazione del comparto. Ne ha

concluso che non vi fossero elementi concreti che facessero apparire plausibile

un ridimensionamento del PR per il comparto in questione e tantomeno il suo

declassamento. Di seguito, il Consiglio di Stato ha ritenuto che né il

complesso edilizio nel suo insieme, né lo stabile ICON 1 da solo configurassero

una costruzione a gradoni. Non sarebbe stato pertanto necessario disquisire

sull'effettiva portata dell'art. 43 delle norme di attuazione del piano

regolatore (NAPR) sulle costruzioni articolate sulla verticale. Ha pure respinto

la tesi ricorsuale, in base alla quale, sulla scorta di uno scritto del

Municipio del 10 dicembre 1991, risulterebbe che l'i.s. è esaurito a causa di

un trasferimento di indici. Ha altresì escluso qualsiasi rilevanza della nota

dell'Ufficio tecnico comunale (UTC) del 5 ottobre 1989, riferita a una vecchia

proposta edificatoria. Ha inoltre reputato che l'area wellness, ancorché dotata

di spazi generosi, non fosse sovradimensionata,

dati il numero di unità abitative, il loro standing superiore e la superficie

utile lorda (SUL) dei tre stabili. A titolo di paragone, ha richiamato la decisione

di questo Tribunale del 2 settembre 2021 (inc. n. 52.2020.45). Ha poi

respinto le eccezioni riferite all'indice di occupazione (i.o.) e all'area

verde minima, tutelando i calcoli offerti dall'istante in licenza. Con riferimento ai punti panoramici lungo via M__________,

ha confermato la tesi municipale, secondo la quale il vincolo grava unicamente

Fatti

i fondi immediatamente sottostanti, non quelli a valle. L'Esecutivo cantonale

ha invece criticato la condizione di licenza che impone la presentazione di una

variante che risolva i problemi di visibilità per i veicoli in uscita dalla

proprietà. Ha tuttavia ritenuto che i piani corretti prodotti in corso di

procedura ponessero rimedio ai difetti riscontrati dall'autorità di prime cure.

Non essendo soggetti a pubblicazione, ha altresì considerato che potessero

essere approvati in sede ricorsuale. Di seguito, ha respinto le eccezioni

riferite al numero e al dimensionamento dei posteggi e alla pendenza delle

rampe del garage. In merito alle critiche rivolte all'inserimento

paesaggistico, il Governo ha preliminarmente rilevato che l'inventario federale

degli insediamenti svizzeri da proteggere (ISOS) non prevede obiettivi di

salvaguardia per l'intorno interessato, che il gruppo edilizio e le sue

componenti, segnatamente la villa Liberty, non rientrano negli edifici

assoggettati a protezione secondo il diritto comunale autonomo e che non vi

sarebbero nelle vicinanze beni culturali protetti. Ha quindi ritenuto che non

vi fossero ragioni per discostarsi dalle valutazioni positive del Municipio e

dell'Ufficio natura e paesaggio (UNP).

E. Contro il predetto giudizio

governativo, la RI 1, unitamente ai singoli proprietari, insorge davanti al

Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e riformato nel

senso di accogliere l'impugnativa e annullare di conseguenza la licenza

edilizia. In via subordinata, domanda che gli atti siano retrocessi al Governo,

affinché proceda ad emanare una decisione ai sensi dei considerandi.

La parte ricorrente sostiene che la pronuncia governativa sarebbe nulla, nella

misura in cui non precisa il nome del funzionario che ha partecipato

all'istruttoria e/o alla redazione della decisione. Afferma inoltre che la decisione

di non prendere in considerazione la perizia dell'arch. __________ sarebbe

arbitraria e lesiva del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire

prove e allegazioni rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura

dell'istruttoria. Sia come sia, chiede a questa Corte di entrare nel merito

delle censure ivi contenute (computo nella SUL delle terrazze; copertura a

verde dei tetti; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe

e posteggi). La ricorrente critica di seguito il Consiglio di Stato per aver

valutato l'esigenza di un riesame del PR solamente dal punto di vista del

sovradimensionamento delle aree fabbricabili. Avrebbe in realtà evocato altre

ragioni, come il tasso di appartamenti sfitti e la vetustà del PR vigente,

risalente al 1984. Neppure il fatto che il comparto è da tempo urbanizzato sarebbe

di per sé un ostacolo al riesame del PR. La ricorrente sostiene che gli atti

andrebbero pertanto retrocessi alla prima istanza, affinché si chini sulla

richiesta di riesame procedendo alla necessaria ponderazione degli interessi. Il

destino dei fondi in discussione atterebbe invece a una seconda fase; se il

comparto sarà ancora edificabile lo stabilirà il pianificatore. La ricorrente afferma

inoltre che il Consiglio di Stato avrebbe dovuto esaminare nel merito la sua

richiesta di istituire una zona di pianificazione e di sospendere la procedura.

Il recente avvio di una revisione del PR giustificherebbe a maggior ragione una

misura di salvaguardia. La ricorrente chiede pertanto a questa Corte di entrare

nel merito della questione, accertando la desuetudine dei piani, la necessità

di sospendere la procedura di costruzione e, a garanzia della parità di

trattamento, di ingiungere al Comune di Lugano di istituire una zona di

pianificazione, affinché tutti i proprietari vengano trattati in maniera equa. Di

seguito, richiamata la giurisprudenza dell'Alta Corte federale in applicazione dell'art.

14 cpv. 1 della legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015

(LASec; RS 702), l'insorgente avanza dubbi sulla destinazione delle unità

abitative quali residenze primarie, fissata quale condizione di licenza.

Ritiene che l'autorità comunale avrebbe dovuto valutare d'ufficio se vi fossero

gli indizi di un loro possibile utilizzo quali appartamenti di vacanza, posto

che vi sarebbero dei dati oggettivi che porterebbero a ritenere che il loro

mercato come abitazioni primarie sarebbe piuttosto limitato. Nel caso in cui

risultasse un chiaro abuso del diritto, il permesso andrebbe annullato. In

alternativa, gli atti andrebbero retrocessi per completare l'incarto coi

necessari approfondimenti sul mercato immobiliare. La ricorrente non condivide

poi la decisione del Governo, nella misura in cui, diversamente dall'Esecutivo

comunale, non ha riconosciuto al complesso edilizio la qualità di costruzione a

gradoni. A suo avviso, l'Esecutivo cantonale non avrebbe potuto scostarsi dalla

valutazione del Municipio, al quale spetterebbe di dimostrare il rispetto

dell'art. 43 NAPR. Il Consiglio di Stato avrebbe inoltre sottovalutato la presa

di posizione dell'Esecutivo comunale del 10 dicembre 1991 e la nota interna del

5 ottobre 1989 dell'UTC. Per potersene distanziare avrebbe dovuto addurre

fondate ragioni e procedere ai necessari approfondimenti. La ricorrente ripropone

di seguito le censure riferite al mancato computo nella SUL dell'area wellness.

Mantiene pure le eccezioni inerenti al superamento dell'i.o. e al mancato

rispetto dell'area verde minima e di quella di svago. Critica di seguito il

Governo per aver fatto propria la tesi del resistente, secondo la quale i punti

di vista panoramici interesserebbero solamente i fondi immediatamente a valle

della strada. L'insorgente insiste nel contestare l'inserimento delle opere nel

paesaggio. Il progetto non potrebbe essere approvato, precisa, fintanto che il pianificatore

non si sarà confrontato con l'ISOS, atteso che non lo avrebbe fatto con la variante

di PR sulla tutela dei beni culturali, la quale avrebbe comunque superato

l'orizzonte temporale dei 15 anni. Nulla osterebbe quindi a un controllo

pregiudiziale del PR prima di concedere il permesso di demolizione che

altererebbe in modo definitivo la situazione di fatto. Invoca al riguardo

l'esigenza di conservare la villa Liberty e il garage M__________. La

ricorrente contesta infine l'esenzione per la realizzazione del rifugio di

protezione civile, nella misura in cui non sarebbe stato dimostrato che Lugano

dispone di sufficienti posti protetti o che questi saranno realizzati a breve.

F. a. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

A identica conclusione pervengono CO 1, qui resistente, e il Municipio, con

argomentazioni di cui si dirà, nella misura del necessario, in appresso.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) conferma l'avviso cantonale e le

precedenti prese di posizione. L'UNP non ha presentato osservazioni, mentre

l'UPL ha confermato che il PR di Lugano andrà revisionato, dando atto che le

autorità comunali si sono già attivate per l'allestimento di un masterplan,

preludio all'adattamento della pianificazione. Ha quindi chiarito che in base

al PD solo i Comuni con zone edificabili sovradimensionate sono tenuti ad

adottare immediatamente una misura di salvaguardia della pianificazione. Ha

aggiunto che, non avendo il Municipio di Lugano presentato l'analisi circa il

dimensionamento del piano regolatore, non sussistevano le premesse per imporre

l'istituzione di una zona di pianificazione.

b. In replica e duplica, le parti si riconfermano essenzialmente nelle

rispettive tesi e domande di giudizio.

Considerato, in

diritto

1.

1.1. La competenza del

Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva della RI 1, direttamente e personalmente toccata dal

giudizio di cui è destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge

sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Per

quanto concerne la legittimazione dei comproprietari del mapp. __________70,

che si sono aggravati unitamente alla RI 1, si rileva che nella decisione

governativa quale ricorrente è stata indicata solamente quest'ultima. Col

gravame al Governo, ancorché intestato anche ai singoli comproprietari, è stata

in effetti presentata solamente la procura sottoscritta dalla RI 1 (per il

tramite dell'amministrazione del condominio), mentre con la replica è stata

versata agli atti la procura di un solo comproprietario (__________ S__________).

Atteso che la RI 1 è certamente legittimata a ricorrere, la questione può

essere lasciata aperta (cfr. pure giudizio governativo, consid. 1). Con questa

precisazione, il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile

in ordine.

1.2. Il gravame può

essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La

situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente

chiarezza dalle tavole processuali. Neppure la parte ricorrente sollecita

l'assunzione di particolari mezzi di prova.

2. Nullità della pronuncia

governativa

2.1. In base all'art. 52 cpv. 1 LPAmm la parte che intende chiedere la

ricusazione di una persona incaricata di prendere o preparare una decisione

deve presentare, non appena viene a conoscenza del motivo di ricusa, un'istanza

motivata. In caso di ritardo il diritto di ricusazione decade (cfr. DTF 140 I

271 consid. 8.4.3 con rif.). Gli atti ai quali ha partecipato una persona

tenuta a ricusarsi non sono in ogni caso nulli (cfr. messaggio n. 6635 del 23

maggio 2012 sulla revisione totale della legge di procedura per le cause

amministrative del 19 aprile 1966, n. 18.3), ma annullabili e vengono ripetuti

se la parte lo chiede entro dieci giorni da quello in cui è venuta a conoscenza

del motivo di ricusazione (art. 54 cpv. 1 LPAmm). Trascorso questo termine, gli

atti rimangono validi (cfr. messaggio citato, n. 18.5; STA 52.2019.420 del 31

agosto 2022 consid. 2.2).

2.2. Richiamati gli art. 29 e 30 della Costituzione federale della

Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101), la ricorrente

pretende che il giudizio querelato sarebbe nullo, in quanto non indica il nome

del funzionario che ha seguito l'istruttoria e/o ha redatto il progetto di

decisione. A torto.

Il Servizio dei ricorsi assume le prove e allestisce i progetti di decisione

sui ricorsi al Governo (cfr. art. 2 del regolamento concernente il Servizio dei

ricorsi ed i suoi rapporti con il Collegio governativo e l'Amministrazione

cantonale del 16 giugno 2009; RL 172.230; regolamento). I progetti di decisione

vengono quindi trasmessi all'Esecutivo cantonale, che adotta la pronuncia (cfr.

art. 6 del regolamento). Indipendentemente dal fatto che nessuna norma impone

espressamente al Governo di indicare il nome dei funzionari che si sono

occupati dell'istruttoria e/o della redazione del progetto di decisione, le contestazioni

sollevate non giustificano in ogni caso né la nullità della pronuncia

governativa (cfr. supra, consid. 2.1), né il suo annullamento. Atteso

che il nominativo dei funzionari del Servizio dei ricorsi è noto, essendo

riportato sul sito internet https://www4.ti.ch/can/srcs/servizio, la ricorrente

avrebbe dovuto eccepire per tempo un'eventuale situazione d'impedimento, tale

per cui uno o più funzionari si sarebbero dovuti astenere dalla trattazione del

gravame, cosa che non ha invero mai fatto, posto che si è limitata a chiederne

il nome in questa sede e non già al momento dell'inoltro del gravame al

Consiglio di Stato. Ne discende che qualsiasi contestazione afferente a un

motivo di ricusa è oramai tardiva e lesiva del principio della buona fede (cfr.

DTF 132 II 485 consid. 4.3; STA 90.2006.16 del 2 marzo 2017 consid. 3.1; Benoît Bovay, Procédure administrative,

Considerandi

II ed., Berna 2015, pag. 159).

3.

Osservazioni

spontanee e perizia di parte

L'insorgente afferma che la decisione del Governo di non prendere in

considerazione la perizia dell'arch. __________, versata agli atti il 9 marzo

2021.

(dopo la chiusura dello scambio di allegati), sarebbe arbitraria e lesiva

del suo diritto di essere sentita. Il diritto di fornire prove e presentare allegazioni

rilevanti andrebbe difatti garantito sino alla chiusura dell'istruttoria. Il Consiglio

di Stato dovrebbe inoltre tenere conto di quei fatti la cui pertinenza non

potrebbe essere esclusa a priori.

Ora, trattandosi di una perizia di parte, il referto dell'arch. __________ va

equiparato a un'allegazione della ricorrente e non a un mezzo di prova (cfr.

DTF 142 II 355 consid. 6 con rif.; Nicolas Reymond/Ella Volz, La validité d'une expertise en

procédure administrative fédérale, in: ex/ante 2/2022 pag. 46 segg., pag. 47

segg.). Il suo obiettivo era del resto quello di completare gli allegati

ricorsuali (cfr. pag. 1), sollevando nuove censure (computo nella SUL delle

terrazze; violazione delle normative sui disabili; dimensionamento rampe e

posteggi; evacuazione delle acque). Ancorché a mesi di distanza dalla chiusura

dello scambio degli allegati, l'atto è stato prodotto prima che l'Esecutivo

cantonale rendesse la propria decisione. Non è stato d'altra parte formalmente

estromesso dall'incarto, ma è anzi stato sottoposto alle altre parti per

osservazioni. Il Governo ha comunque deciso di non tenerne conto,

considerandolo un atto presentato in maniera irrita. Se abbia in questo modo

leso i diritti della ricorrente è questione che può restare indecisa, atteso

che qualsiasi violazione può ritenersi sanata in questa sede (cfr. DTF 129 I

129.

consid. 2.2.3 con rinvii). L'insorgente ha infatti riproposto/richiamato le

eccezioni contenute nel menzionato referto, chiedendo a questa Corte di decidere

nel merito. Su di esse tutte le parti hanno avuto la possibilità di prendere

posizione. Non vi sono dunque ragioni che ne impediscano l'evasione. Le

contestazioni saranno affrontate singolarmente nei considerandi seguenti.

4.

Controllo

incidentale del piano regolatore - zona di pianificazione

4.1

4.1.1

Per costante giurisprudenza, il

controllo incidentale (o pregiudiziale) del piano regolatore in sede di

applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del rilascio di una licenza

edilizia, è di principio escluso (cfr. DTF 131 II 103 consid. 2.4.1 e rimandi).

Un tale controllo è tuttavia possibile, a titolo eccezionale, non solo se

l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni impostegli o se non

aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione del piano

regolatore, ma anche se sono date le condizioni per un riesame del piano

regolatore ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 della legge federale sulla

pianificazione del territorio del 22 giungo 1979 (LPT; RS 700; cfr. DTF 145 II

83.

consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1; STF 1C_20/2019 dell'11 dicembre 2019

consid. 3.4 e rinvii). Secondo quest'ultima disposizione, in caso di notevole

cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se

necessario, adattati. Il mutamento delle circostanze può essere di fatto o di

diritto, come una modifica di legge (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 127 I 103

consid. 6b e rimandi). La norma mira ad assicurare alla pianificazione una

certa stabilità, senza la quale i piani d'utilizzazione non potrebbero

altrimenti adempiere la loro funzione (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 128 I

190.

consid. 4.2). L'art. 21 cpv. 2 LPT prevede un esame in due tappe: la prima

determina se le circostanze si sono sensibilmente modificate, al punto da

giustificare un riesame del PR; nella seconda fase avviene invece, se

necessario, la sua modifica vera e propria (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.1, 140

II 25 consid. 3 e rinvii).

In ognuna di queste tappe occorre procedere a una ponderazione degli interessi,

tenendo conto, da un lato, della necessità a una certa stabilità della

pianificazione, dall'altra, dell'interesse all'adattamento del piano dell'utilizzazione

ai cambiamenti intervenuti. Occorre segnatamente considerare la durata

raggiunta dal piano regolatore (tenendo presente che le zone fabbricabili sono

predisposte di principio per coprire un fabbisogno di quindici anni, secondo l'art.

15.

cpv. 1 LPT, e che tanto più una revisione del piano si avvicina a questo

orizzonte temporale, tanto meno peso va dato all'affidamento nella stabilità

del piano: cfr. DTF 145 II 83 consid. 5.4; cfr. pure STA 90.2014.3 del 9 marzo

2015.

consid. 3.1), il suo grado di realizzazione e concretizzazione (laddove

assume importanza, ad esempio, l'investimento di somme importanti nell'urbanizzazione

o l'attuazione del piano regolatore mediante il rilascio di licenze edilizie), nonché

l'importanza del motivo di revisione, la portata della modifica prevista e

l'interesse che la giustificherebbe (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3, 128 I 190

consid. 4.2; STF 1C_656/2018 del 4 marzo 2020 consid. 6.1.1). Allo stadio della

prima fase, le esigenze sono tuttavia meno accresciute, un cambiamento notevole

delle circostanze dovendo essere ammesso già quando entri in considerazione una

modifica del piano regolatore nel comparto in questione e non sia d'acchito

esclusa da opposti interessi della sicurezza del diritto e dell'affidamento

nella stabilità dei piani (cfr. DTF 140 II 25 consid. 3.2; STF 1C_656/2018

citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 del 5 ottobre 2016 consid. 3.2, 1C_378/2016

del 1° maggio 2017 consid. 4.1; STA 52.2018.570-571 dell'11 maggio 2020 consid.

3.1, pubbl. in: RtiD I-2021 n. 39).

4.1.2

La riduzione delle zone edificabili sovradimensionate costituisce un

interesse pubblico importante (cfr. DTF 128 I 190 consid. 4.2), che è di

principio suscettibile di prevalere su quello alla stabilità dei piani e sugli

interessi privati dei proprietari interessati. Secondo la giurisprudenza del

Tribunale federale, la realizzazione di questo obiettivo - espressamente previsto

dall'art. 15 cpv. 2 LPT a seguito della modifica della LPT del 15 giugno 2012 -

non costituisce, da sola,

un notevole cambiamento delle

circostanze che giustifica di procedere a un controllo pregiudiziale di un

piano regolatore sulla base dell'art. 21 cpv. 2 LPT (cfr. DTF 144 II 41 consid.

5.2). In effetti, se da un lato il regime transitorio della citata modifica

della LPT non consente di aumentare la superficie complessiva delle zone

edificabili fino all'adattamento dei piani direttori al nuovo diritto (cfr.

art. 38a cpv. 2 LPT; DTF 144 II 41 consid. 5.2, 141 II 393 consid. 3; da

notare che in Ticino l'art. 38a LPT non trova più applicazione, atteso

che il 19 ottobre 2022 il Consiglio federale ha approvato la scheda R6) d'altra

parte non esclude l'attuazione dei PR esistenti conformi alla LPT (cfr. DTF 144

II 41 consid. 5.2 e rinvii); tanto meno definisce quali fondi debbano essere

toccati dall'eventuale ridimensionamento delle aree edificabili, scelta che

compete in primo luogo alle autorità locali di pianificazione (cfr. DTF 144 II

41.

consid. 5.2 e rimandi). Affinché l'entrata in vigore della modifica della

LPT del 15 giugno 2012 possa essere considerata - allo stadio della prima tappa

- un cambiamento notevole delle circostanze ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LPT,

occorrono dunque altri elementi che facciano apparire il declassamento di un

fondo come probabile o quantomeno come un'opzione da considerare seriamente;

tra queste, ad esempio, l'ubicazione della particella nella zona edificabile

esistente, il grado di urbanizzazione o il periodo di esistenza del piano (cfr.

DTF 144 II 41 consid. 5.2; STF 1C_161/2019 del 23 gennaio 2020 consid. 3.4,

1C_71/2018 del 3 giugno 2019 consid. 3.1, 1C_695/2017 del 22 febbraio 2019

consid. 3.1 e rinvii). Se queste condizioni sono date, spetta al comune entrare

in materia su una domanda di revisione del piano regolatore e determinare, al

termine di una completa ponderazione degli interessi (seconda tappa), se e in

che misura si renda necessario adattare la pianificazione (cfr. DTF 140 II 25

consid. 3.2 e 6; STF 1C_656/2018 citata consid. 6.1.1, 1C_40/2016 citata consid.

3.2.2; RtiD I-2021 n. 39 consid. 3.2).

4.2

Ancorché il tempo trascorso dalla data di approvazione della

pianificazione in vigore (1984) superi abbondantemente l'orizzonte temporale

dei 15 anni, la ricorrente non ha addotto elementi convincenti a sostegno di una

modifica delle circostanze tale da giustificare un riesame del piano.

In particolare, non vi sono fattori concreti che portino a ritenere che le zone

edificabili della Città di Lugano siano sovradimensionate e che quindi le

previsioni della pianificazione del 1984 si sarebbero rivelate inesatte. Al

momento dell'emanazione della pronuncia governativa, il Comune non aveva ancora

effettuato tale verifica (cfr. osservazioni dell'11 luglio 2022 dell'UPL).

Visto quanto si dirà in appresso, si può in ogni caso escludere che un

eventuale contenimento del comparto fabbricabile interesserebbe l'area in

discussione. Nel caso di specie non si può in effetti parlare di una scarsa

concretizzazione della pianificazione vigente. I sedimi edificandi e i mappali vicini,

attribuiti alle zone R7 e R5, ospitano quasi tutti edifici di grandi

dimensioni. I fondi che compongono il comparto sono inoltre ottimamente

allacciati alla rete viaria e ben integrati nell'area urbana più centrale che

si sviluppa a ridosso del lungolago tra Paradiso e il centro storico di Lugano.

Fanno dunque parte del grande agglomerato urbano di Lugano, l'unico centro

d'importanza nazionale del Cantone (scheda di PD R1 - Modello territoriale

cantonale, n. 2.3.2). L'alto grado di attuazione e di urbanizzazione non può

dunque essere messo in discussione. Il Governo ha peraltro richiamato gli

ingenti interventi infrastrutturali che hanno recentemente interessato la zona

(cfr. ris. gov. consid. 4.3). I fondi edificandi non si prestano di conseguenza

a una riduzione dell'area edificabile, a maggior ragione che il comparto comprende

già aree verdi private relativamente ampie (part. __________70, __________76, __________28,

__________29, __________24), che l'intervento contestato peraltro estenderebbe (cfr.

infra, consid. 6.5), e pubbliche, liberamente fruibili dalla

cittadinanza (Parco __________ - mapp. __________06; Parco __________ - mapp. _____71),

ciò che depone a sfavore di un'eventuale dezonamento. Quanto alla pretesa

sovraedificazione va rilevato che, secondo gli indirizzi contenuti nella scheda

R6 volti a uno sviluppo centripeto degli insediamenti, richiamati dalla stessa

insorgente e di cui il legislatore comunale dovrà tenere conto

nell'elaborazione del futuro piano regolatore, la riduzione delle

potenzialità edificatorie (dezonamento o diminuzione dei parametri edilizi) andrebbe

in ogni caso perseguita nei luoghi che, per caratteristiche morfologiche,

mancanza d'urbanizzazione o poiché esposti a pericoli, sono inidonei

all'edificazione, si prestano manifestamente ad altre funzioni (ad esempio

agricola) e nei luoghi sensibili, dove le potenzialità edificatorie concesse

sollevano problemi d'inserimento paesaggistico (ad esempio nei pressi dei

nuclei, di beni culturali, lungo le rive dei laghi): non è questo il caso della

zona di situazione (cfr. infra, consid. 4.3 e 6.5).

Neppure il tasso di sfitto del Comune (ossia la percentuale di unità abitative

vuote e destinate al mercato dell'affitto), genericamente invocato dall'interessata,

può rappresentare, da solo, una valida ragione per procedere al riesame della

pianificazione. I dati pubblicati dall'Ufficio di statistica (USTAT) nel 2022

mostrano peraltro che il problema interessa principalmente il Distretto di

Mendrisio, mentre la situazione della Città di Lugano ha visto un certo

miglioramento (tasso di sfitto del 3.24%, in calo del 14.2%; cfr. notiziario

statistico USTAT 2022-33). Inoltre, in base alle proiezioni elaborate dal

Cantone per l'orizzonte temporale 2040/2050, riportate nella scheda R1 del PD (cfr.

n. 2.3.1), il numero di abitanti e posti di lavoro nel Luganese risulta

destinato ad aumentare sensibilmente.

4.3

Un riesame del piano regolatore non si giustifica neppure in

considerazioni dei parametri edificatori previsti dall'ordinamento, delle

raccomandazioni dell'ISOS invocate dalla ricorrente o della tutela dei beni

culturali.

Innanzitutto, le possibilità edificatorie per la zona R7 non sono criticabili, visto

che non consentono di realizzare stabili fuori scala per rapporto agli immobili

esistenti, connotati anch'essi da dimensioni notevoli (cfr. mapp. __________96,

__________97, __________70, __________76, __________96). Il loro contenimento

si porrebbe inoltre in contrasto con gli indirizzi per lo sviluppo centripeto

degli insediamenti perseguiti dalla scheda R6 del PD. Quanto all'ISOS, i fondi

edificandi si trovano all'interno dell'intorno circoscritto (I-Ci) XII (_______________),

al quale, contraddistinto da una categoria di rilievo b e un obiettivo

di salvaguardia b, non è riconosciuto un particolare significato o

particolari qualità storico-architettoniche (cfr. scheda ISOS di Lugano in vol.

2.2

Luganese L-Z, 2006, pag. 285). Le raccomandazioni dell'ISOS per questo

intorno non rappresentano di conseguenza un motivo sufficiente per giustificare

il controllo incidentale del PR. La

ricorrente critica pure la variante di PR sui beni culturali per non aver assoggettato

a tutela gli stabili siti ai mapp. __________74, __________18 e __________19, neppure

inseriti in un perimetro di rispetto (cfr. art. 34 lett. b NAPR e piano del

paesaggio). Sennonché, essendo stata

approvata in anni recenti (cfr. ris. gov. n. 1617 del 12 aprile 2017 e n. 2568

del 17 maggio 2023), la variante, contro la quale la ricorrente non risulta

essersi peraltro aggravata, non può essere rimessa in discussione in questa

sede. Segnatamente, non può essere contestata la scelta del pianificatore di

non includere la villa Liberty e il garage M__________ tra gli edifici degni di

protezione (cfr. infra, consid. 6.5). La ricorrente non può comunque essere

seguita quando sostiene che le autorità comunali non avrebbero tenuto conto

dell'ISOS nella sua elaborazione. La tesi è sconfessata dagli atti

pianificatori, che fanno ampiamente riferimento all'inventario federale.

4.4

In sintesi, dall'approvazione

del piano regolatore non sono intervenuti cambiamenti di rilievo delle

circostanze determinanti secondo quanto stabilito dalla dottrina e dalla

giurisprudenza. Sussiste di contro un forte interesse alla certezza del diritto

e alla fiducia riposta nella stabilità dei piani, preponderante rispetto al non

dimostrato interesse al ridimensionamento delle aree fabbricabili e

all'instaurazione di una tutela degli edifici destinati alla demolizione. Occorre

di conseguenza concludere che il Municipio non dovesse riesaminare la propria

pianificazione prima di concedere la licenza.

Di riflesso, cade nel vuoto anche ogni critica per la mancata istituzione di

una zona di pianificazione ex art. 27 cpv. 1 LPT.

Quanto alla richiesta di sospendere la procedura in base all'art. 62 LST, quale

misura di salvaguardia della futura pianificazione, si rileva che i passi

finora compiuti dalle autorità comunali in vista della revisione del piano

regolatore (v. masterplan e piano direttore comunale) non ne giustifica(va)no

la pronuncia, ritenuto che nessuno ha dimostrato un contrasto tra il progetto

in discussione e la pianificazione oggetto di studio. Segnatamente, visto quanto

ritenuto ai considerandi precedenti, non vi sono elementi che portino a

ritenere che le autorità proporranno un ridimensionamento delle potenzialità

edificatorie per i sedimi in parola.

5.

5.1. Trasferimento

indici

La ricorrente ripropone la tesi secondo la quale vi sarebbe stato un

trasferimento di indici dalle part. __________74, __________18 e __________19

in favore di fondi vicini, non identificati. Lo attesterebbe lo scritto del 9

dicembre 1991 del Municipio, redatto in occasione del frazionamento del fondo

originale (part. __________74), che riporta quanto segue:

(…) lo scrivente Municipio, nella seduta del

9.12.1991, ha preso atto del piano di mutazione citato che prevede il

frazionamento del fondo edificabile no. __________74 RFD di Lugano in 3

parcelle. Le facciamo osservare che le possibilità edificatorie delle parcelle

sono esaurite e le superfici utili lorde (SUL) eccedenti sottoelencate saranno

iscritte nel registro degli indici:

-

particella __________74 SUL

eccedente m2 133

-

particella __________18 SUL

eccedente m2 396

-

particella __________19 SUL

eccedente m2 493.

La tesi è stata

respinta dal Municipio e dal Governo. A ragione.

L'art. 38a LE è stato introdotto nella legge con emendamento del 6 febbraio

1995.

(BU 1995, 158) allo scopo di facilitare il trasferimento di quantità

edificatorie, che la prassi aveva da tempo ritenuto possibile, anche in assenza

di base legale, tra fondi confinanti, ubicati nella stessa zona e soggetti alle

stesse prescrizioni d'utilizzazione (cfr. STA 52.2010.50 del 20 aprile 2010

consid. 3.1 con rif.; RDAT II-1991 n. 38). Il trasferimento di indici tra

sedimi contermini era dunque possibile anche prima dell'introduzione dell'art.

38a LE. L'estratto del registro agli atti non riporta tuttavia cessioni di SUL

per i sedimi in discussione. Lo fa invece per il vicino mapp. __________76,

attestando un travaso di quantità edificatorie dal mapp. __________67 (cfr. doc.

51.

allegato alla duplica del 21 settembre 2020 inoltrata dal Municipio dinanzi

al Governo). Neppure dallo scritto del 9 dicembre 1991 sono in verità deducibili

cessioni di indici. Accerta piuttosto che le possibilità edificatorie sono

esaurite e che vi è un eccesso di SUL pari a 1'022 m2. Lo stesso

Municipio ha confermato che all'epoca è stato verosimilmente constatato che i

tre fondi erano stati edificati in misura eccessiva rispetto a quanto ammesso

dal piano regolatore entrato successivamente in vigore. In tal senso, gli

stabili attualmente ancora presenti, catalogabili tra i più vecchi del comparto

(cfr. portale online dell'Ufficio di topografia Swisstopo - Viaggio nel

tempo immagini aeree), configurano quindi opere in contrasto col diritto posteriore.

La conclusione, che è stata avallata dall'Esecutivo cantonale, appare

plausibile, posto che gli stabili esistenti occupano la quasi totalità della

superficie edificabile, sviluppandosi su due-tre livelli. Le rimostranze della

ricorrente, che si limita a riproporre quanto sostenuto davanti alle istanze

inferiori, non possono pertanto trovare accoglimento. Va da sé che, con la demolizione

di questi stabili, la superficie edificabile tornerà a completa disposizione

della proprietaria e che le nuove opere devono attenersi agli indici in vigore.

Aspetto, quest'ultimo, che verrà approfondito qui di seguito.

Il Governo ha escluso qualsiasi rilevanza anche della nota del 5 ottobre 1989

dell'UTC, stante che il servizio si era limitato, senza accenno alcuno agli

indici pianificatori, a riportare l'esito della richiesta formulata dall'allora

proprietario e la relativa valutazione parzialmente negativa del Municipio,

così come il motivo della stessa. Effettivamente, come ricostruito nel

dettaglio dal Municipio con la duplica del 21 settembre 2020 (alla quale si

rinvia per brevità), il progetto dell'epoca contemplava un edificio

comprendente uffici, negozi, appartamenti e un autosilo con quasi 300 posti

auto. Le critiche sollevate dall'UTC, condivise dal Municipio solo in parte,

concernevano l'ingente numero di stalli. Nulla che osti all'approvazione dei

tre stabili qui in discussione può dunque essere dedotto da quel documento,

relativo a un altro progetto.

5.2

Area wellness

5.2.1

Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice

di sfruttamento (i.s.) è il rapporto tra la SUL e la superficie edificabile del

fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della

superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici

dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL

sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per

l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, gli essiccatoi e le

lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il

combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della

ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle

abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e

carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore ecc.

(cfr. art. 38 cpv. 1 LE).

Per gli stabili plurifamiliari torna dunque applicabile l'art. 38 cpv. 1 LE,

che esclude dal computo i locali comuni per lo svago (cfr. STA

52.2012.353

27 dicembre 2012 consid. 2.2, 52.2016.291 del 21 settembre 2017; RDAT

1984.

n. 44). Determinante in tal caso è che i locali comuni siano fisicamente e

chiaramente separati dai vani d'uso privato (cfr. Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1124 ad art.

38.

LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre

situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono

computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2020.45 citata consid. 2.2,

52.2013.305

del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009

consid. 2.1; Scolari, op. cit., n.

1129.

ad art. 38 LE).

5.2.2

Riservati agli

occupanti degli appartamenti, gli spazi dell'area wellness rappresentano locali

comuni per lo svago inseriti in una residenza plurifamiliare. Di principio non

andrebbero quindi conteggiati nella SUL. Criticati sono tuttavia il loro

dimensionamento e quindi il mancato computo parziale.

Ora, gli stabili in rassegna ospitano una trentina di appartamenti. La loro SUL

è molto importante (4'466.39 m2). Gli spazi chiusi dell'area

wellness, che assommano una zona SPA/sauna con tre vasche (267.85 m2),

locali spogliatoi e servizi (94.90 m2) e uno spazio relax (69.50 m2),

ammontano invece a poco più di 430 m2. Nel complesso corrispondono

quindi grossomodo al 10% della SUL totale. Seppur generosamente dimensionati,

restano tutto sommato in un rapporto ragionevole col resto delle edificazioni.

Essendo a disposizione di una trentina di abitazioni primarie di alto standing

e quindi potenzialmente di decine di persone, sussiste pure un rapporto

ragionevole coi bisogni delle destinazioni residenziali. Non vi sono perciò

parti eccedenti da computare nella SUL, che rispetta quindi i limiti di legge

(cfr. correzione calcolo SUL del 29 marzo 2019).

5.3

Terrazze

L'insorgente sostiene che anche alcune terrazze andrebbero computate nella SUL

degli stabili. A torto.

Pur essendo al riparo dalle precipitazioni atmosferiche, le terrazze contestate,

coperte e chiuse lateralmente su tre lati, rimangono esposte al vento e al

freddo. Non si prestano dunque a essere utilizzate per il soggiorno di persone

a scopo residenziale. La decisione di escluderle dal computo della SUL è dunque

conforme al diritto e alla giurisprudenza.

5.4

Indice di

occupazione (i.o.)

In base alla domanda di costruzione l'i.o. risulta largamente rispettato

(35.44% < 40%; cfr. art. 21 cpv. 1 NAPR). Prendendo posizione sulle critiche

sollevate in proposito, il Governo ha accertato che l'autorimessa risulta

completamente interrata con fuori terra solo il portale di accesso (…) e

che la formazione di uno strato di terra a copertura del suo ingresso (…)

non pone di per sé particolari problemi. Ha aggiunto che dai calcoli e dagli

schemi elaborati dall'istante in licenza si può dedurre che le parti non

inglobate nelle sistemazioni del terreno dei corpi di collegamento tra i tre

stabili - non assimilabili a opere sotterranee - sono state giustamente computate

quale superficie edificata (cfr. calcolo dell'i.o. allegato alla relazione

tecnica della variante con annessi schemi e tabella). Oltre alle censure

ricorsuali, il Consiglio di Stato ha dunque respinto pure la tesi del

Municipio, in base alla quale i corpi di collegamento rientrerebbero invece per

intero nel concetto di costruzione sotterranea ex art. 10 cpv. 1 NAPR.

La ricorrente ha criticato l'Esecutivo cantonale per essere giunto alla

conclusione che l'i.o. sarebbe stato calcolato correttamente, limitandosi però

a un generico rinvio ai suoi precedenti allegati. Dal momento che non si è confrontata

con l'analisi effettuata dal Governo, non vi sono tuttavia ragioni per rimetterne

in discussione le deduzioni, vista pure una riserva di superficie edificabile

di 128.48 m2 (cfr. calcolo citato).

5.5

Area verde/area di svago

5.5.1

Nella zona R7, l'art. 21 cpv. 2 NAPR

richiede un'area verde minima pari al 30% della superficie edificabile.

Secondo l'art. 7 NAPR, l'area verde deve consistere in un'area unitaria, direttamente

accessibile dagli edifici alla quale è annessa e non essere pavimentata, ma

mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberata (cpv. 1). Essa non può

essere adibita a posteggio, deposito o simili, mentre può essere calcolata

nelle superfici richieste per lo svago (cpv. 2). Nell'area verde, soggiunge la

norma (cpv. 3), non è concessa alcuna costruzione fuori terra, computabile

negli indici. Piscine, pannelli solari ecc., devono essere ubicati fuori dalle

superfici che costituiscono l'area verde. In base al cpv. 4, sotto le superfici

costituenti l'area verde possono essere realizzate costruzioni sotterranee e

costruzioni sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato e aventi una

copertura praticabile, ricoperta di vegetazione. In particolare, lo spessore

del terreno non deve essere inferiore a 50 cm.

La norma contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che

riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione

del loro contenuto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF

145.

I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid.

4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e

rimandi). Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da una superficie

unitaria (mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato) e sia direttamente

accessibile dallo stabile al cui servizio si pone. Ammette inoltre che la

stessa possa sovrastare delle costruzioni interrate ed essere computata

nell'area di svago.

5.5.2

In base all'art. 27 cpv. 1 LE, richiamato dall'art. 36 cpv. 2 NAPR, i

proprietari di stabili di abitazione con più di cinque appartamenti devono

creare sulla proprietà privata sufficienti aree di svago, soleggiate e discoste

dal traffico, da destinare durevolmente a tale scopo. Ove sia possibile, devono

essere create aree di svago che servono contemporaneamente a più stabili di

abitazione (cpv. 2). Se la creazione di aree di svago private è oggettivamente

impossibile, i proprietari sono tenuti a corrispondere al Comune un adeguato

tributo da destinare alla formazione di aree di svago pubbliche (cpv. 3).

L'obbligo di formare

aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è analogo a quello di

realizzare i posteggi necessari. Si tratta di una restrizione della proprietà

consistente in un'obbligazione di fare (cfr. Scolari,

op. cit., n. 267 e 287 segg. ad art. 29 LALPT). L'area di svago deve essere

idonea allo scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo

esigua e presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere

effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato

verde in cui non si può giocare non adempie allo scopo della legge (cfr. STA 52.2019.631

del 4 novembre 2021 consid. 2, Scolari,

op. cit., n. 1066-1067 ad art. 27 LE).

5.5.3

Le autorità inferiori hanno accertato

che attorno agli edifici verranno realizzati 1'272.30 m2 di area

verde, pari al 45.14% della superficie edificabile dei tre fondi (2'818.46 m2),

ben superiore al limite del 30%. Tenuto conto del margine di apprezzamento che

va riconosciuto all'autorità comunale, non è insostenibile ritenere, come ha

fatto il Municipio, che si tratti di aree unitarie, ancorché intercalate dalle

costruzioni principali e da muri di sostegno, agevolmente accessibili dagli

stabili alle quali sono connesse. Le generiche eccezioni sollevate dalla

ricorrente a tal riguardo non consentono di sovvertire le conclusioni dell'Esecutivo

comunale, tutelate dal Consiglio di Stato. La conformità con le disposizioni

sull'area verde risulta dunque data. Le superfici verdi più ampie sono inoltre

pianeggianti, arretrate dalla strada, ragionevolmente soleggiate e quindi

utilizzabili per il gioco. Ritenuto che gli art. 7 cpv. 2 e 36 cpv. 2 NAPR

ammettono la sovrapposizione tra area verde e area di svago, pure gli art. 27

LE e 36 cpv. 2 NAPR risultano ossequiati. Anche in questo caso, le rimostranze

dell'insorgente sono destituite di fondamento. Segnatamente, non tutta l'area

verde deve essere sfruttabile quale area di svago per rispondere alle esigenze

fissate dall'ordinamento comunale.

6.

Inserimento

paesaggistico

6.1

La legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100)

prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale.

Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in

maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 del regolamento della legge sullo

sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLST; RL 701.110) precisa che

l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si

integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le

preesistenze e le caratteristiche dei luoghi.

Il principio è applicato dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che

riguardano le zone edificabili se il progetto comporta un impatto paesaggistico

significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. c LST). È tra l'altro considerato

tale un progetto che comporta un intervento su una superficie superiore ai 2'000

m2 (cfr. art. 107 cpv. 2 lett. b RLST).

6.2

Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento

ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri

oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie

deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF

114.

la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63

del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11

maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3 novembre

2014.

consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La

protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario

ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La clausola estetica possiede una

portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie.

Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le

prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale

ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di

zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi

adeguatamente nel contesto paesaggistico

soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli

edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a; 115 Ia 114 consid. 3d; STA

52.2010.147

del 24 agosto 2010, consid. 3.3.1 confermata da STF 1C_442-448/2010

del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con

rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie

vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere

un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità

estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla

sua realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con

rimandi).

6.3

Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce

una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità

decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo

contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle

istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di

cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma

riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il

sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece

circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo

dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la

valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla,

sostituendo

il suo apprezzamento a

quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100 Ia 82 consid. 4a; STA 52.2015.67

del 22 dicembre 2016, consid. 6.3, 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5.3).

6.4

L'ISOS va preso in considerazione anzitutto nel quadro

dell'allestimento del PD e dei piani di utilizzazione e diventa vincolante per

i privati nella misura in cui viene recepito in questi strumenti (cfr. DTF

135.

II 209 consid. 2.1). Di principio, non ha una portata diretta nell'ambito

dell'esame di una domanda di costruzione (cfr. DTF 135 II 209 consid. 5.1). In

altri termini, per i privati diventa vincolante solo nella misura in cui è

stato recepito dai piani di utilizzazione. Nel

singolo caso, in quanto valido sostegno scientifico per la valutazione delle

qualità spaziali e storico-architettoniche

di un insediamento, può tuttavia essere considerato nell'ambito di un'eventuale

ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del paesaggio

(cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1; STA 52.2020.560 del 28 novembre 2022 consid.

2.6, 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.4, 52.2011.516 del 10 ottobre

2012, pubbl. in RtiD I-2013 n. 44 consid. 4.1 con rinvii; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 350

seg.).

6.5

La ricorrente

insiste nel sostenere che il complesso edilizio non si inserirebbe in maniera

adeguata nel paesaggio. Non esamina tuttavia le qualità estetiche e

architettoniche dei nuovi edifici. Si rinvia in proposito alle condivisibili valutazioni

delle autorità inferiori. L'insorgente sostiene in buona sostanza che le nuove

opere non potrebbero essere approvate, finché il legislatore comunale non si

sarà confrontato con l'ISOS e in particolare con le raccomandazioni valide per

l'I-Ci XII. Rifacendosi anche ai compiti demandati dal PD ai Comuni nell'ambito

della tutela del paesaggio e dei beni culturali, ritiene che occorrerebbe

procedere a un controllo pregiudiziale del piano regolatore prima di

autorizzare la demolizione degli edifici esistenti, in quanto degni di tutela.

La recente variante pianificatoria non avrebbe in effetti tenuto in debita

considerazione il valore della villa Liberty e del garage M__________. Le tesi

non possono trovare accoglimento.

Con riferimento all'invocato controllo incidentale del piano regolatore in

ragione delle raccomandazioni dell'ISOS e delle pretese qualità degli edifici

da demolire si rinvia a quanto esposto al consid. 4.3. Resta il fatto che i

contenuti dell'ISOS non possono essere ignorati nella valutazione

dell'inserimento delle nuove costruzioni, nemmeno laddove, come in concreto, non

si sono tradotti in vincoli pianificatori (cfr. supra, consid. 6.4). Nel

caso di specie le invocate raccomandazioni non sono tuttavia suscettibili di

imporre per ragioni di natura estetica delle restrizioni delle facoltà

edificatorie più incisive di quelle stabilite dal piano regolatore. Per

l'intorno circoscritto in discussione l'ISOS non pretende difatti di essere in

presenza di un insediamento di una qualità tale per cui le facoltà edificatorie

concesse dalla pianificazione del 1984

appaiono ora irragionevoli (cfr. supra, consid. 4.3). L'elemento

più importante e centrale per il quartiere di L__________ è il complesso ecclesiastico

della Chiesa __________, che tuttavia è ubicato in un'area piuttosto lontana

dai fondi dedotti in edificazione. Significativo è inoltre l'insieme di ville

del primo Novecento che sorgono lungo - a monte - via L__________ (11.2), che

però, anche a causa dello scarto altimetrico esistente, non è a contatto

(visivo) diretto con la nuova edificazione, prevista nella porzione inferiore

della retrostante via A__________ (cfr. scheda ISOS, pag. 304 seg.). L'I-Ci XII

risulta quindi estraneo agli elementi di maggiore interesse storico-architettonico,

circostanza confermata anche dal piano del paesaggio.

Estratto ISOS

Quanto al rischio di sovraedificazione evocato dall'ISOS,

si rileva che i tre nuovi stabili non andranno ad aggiungersi all'esistente, ma

a sostituirlo, e che, benché più alti delle attuali opere, occuperanno porzioni

di fondo decisamente inferiori, ciò che permetterà di recuperare spazi verdi

relativamente ampi. Da questo profilo si rapporteranno quindi meglio anche coi

fabbricati più a monte (mapp. __________97, __________70 e __________76).

Gli obiettivi di salvaguardia b non

consentono d'altra parte di escludere la demolizione degli stabili esistenti,

atteso che a questi ultimi non è riconosciuto un particolare valore. Il

complesso edilizio (n. 0.0.32) è infatti identificato come elemento segnalato

di valenza neutra (complesso che segue la pendenza della strada di edificio

abitativo a 3 piani in stile Liberty del 1908 e officina con salone esposizione

auto a copertura piana; cfr. scheda ISOS, pag. 285). Già si è d'altronde detto che neppure la recente variante di PR sulla

tutela dei beni culturali ha ritenuto che le opere esistenti fossero degne di

protezione. Nella misura in cui la ricorrente adduce il contrario, essa si

fonda dunque su un preteso valore storico-architettonico degli edifici mai

formalmente riconosciuto.

Riassumendo, non è dato di vedere perché l'ISOS

dovrebbe determinare nel caso specifico un metro di giudizio più severo quo

all'adempimento del requisito dell'inserimento ordinato e armonioso nel

paesaggio o, con particolare riferimento alla demolizione degli stabili

esistenti, delle restrizioni più incisive di quelle stabilite dal piano

regolatore e dalle sue varianti più recenti.

7.

Altre censure

Di seguito verranno esaminate le altre censure/critiche sollevate direttamente col

gravame o nel contesto della perizia dell'arch. __________.

7.1

Residenza primaria

Con la controversa licenza il Municipio ha disposto che tutte le unità

abitative andranno destinate a residenza primaria (cfr. n. 1 pag. 2). Il

beneficiario del permesso non ha contestato tale condizione. Richiamata la

giurisprudenza del Tribunale federale in merito ai casi d'invocazione abusiva

dell'art. 14 cpv. 1 LASec, la ricorrente sostiene tuttavia che sussisterebbero

dei dubbi in merito all'effettiva destinazione primaria delle nuove unità

abitative, ciò che giustificherebbe la retrocessione degli atti per

approfondimenti. L'argomentazione è infondata. In effetti, una simile censura

potrebbe essere sollevata qualora si fosse confrontati con un Comune in cui

vigono delle limitazioni alla realizzazione di nuove abitazioni secondarie e

con fondati sospetti che la destinazione primaria addotta per le nuove unità

abitative fosse abusiva, segnatamente in ragione di una domanda insufficiente

per simili residenze. Non può di contro essere eccepita laddove, come a Lugano,

la quota di abitazioni secondarie è inferiore alla soglia del 20% (cfr. art. 1

LASec; geoportale dell'amministrazione federale sulle abitazioni secondarie) e

non vi sono neppure prescrizioni (più restrittive) che limitano questo tipo di

abitazioni.

7.2

Costruzione a gradoni

7.2.1

In base all'art. 43 NAPR, qualora particolari condizioni del terreno lo

giustificassero, il Municipio può prendere in esame l'edificazione di case a

gradoni, se le progettate costruzioni soddisfano le seguenti condizioni:

1.1

la costruzione dovrà inserirsi in

modo conveniente nel quadro edilizio e paesaggistico generale ed accompagnare

la pendenza naturale del terreno;

1.2

le coperture a terrazza dovranno

essere sistemate a giardino;

1.3

i parametri edificatori sono

quelli previsti per le singole zone;

1.4

l'altezza è misurata per ogni

singolo blocco;

1.5

la copertura a terrazza di ogni

elemento, non potrà avere una profondità inferiore a 1.5 volte l'altezza della

facciata di quello successivo, ritenuta una profondità minima di 12 m.

7.2.2

La ricorrente critica il Governo per aver sconfessato il Municipio,

concludendo che né gli stabili nel loro complesso, né l'edificio ICON 1 da solo

potessero essere assimilati a una costruzione articolata sulla verticale e che non

dovessero di conseguenza ossequiare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR. Ne

avrebbe così leso l'autonomia. La tesi non può essere condivisa.

A suo tempo, l'Esecutivo comunale aveva riconosciuto al complesso edilizio la

qualità di costruzione a gradoni, per poi sostanzialmente riservarla al solo

stabile ICON 1. Ha in ogni caso ritenuto che l'art. 43 NAPR non ostasse al

rilascio del permesso. Ora, l'art. 43 NAPR non fornisce una definizione di

costruzione articolata sulla verticale propria del diritto comunale autonomo.

Già per questo motivo viene meno la pretesa lesione dell'autonomia comunale. In

concreto, si deve pertanto fare riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza

in materia. Con il termine di costruzione a gradoni s'intende in genere una

forma di costruzione, edificata su un terreno in pendio, strutturata in due o

più elementi (corpi) coperti da tetti piani, disposti a quote diverse sulla

verticale del pendio e caratterizzati da facciate che si aprono verso valle,

sfruttando quale terrazza il tetto del gradone sottostante (cfr. Lorenzo Anastasi/Sarah Socchi, Le

costruzioni a gradoni nel Canton Ticino, in RtiD I-2015, pag. 379 segg., pag.

380.

con rif.; cfr. pure AGVE 2009 pag. 153 segg., pag. 152 consid. 2.2.2; BEZ

2001.

n. 16, pag. 48). Nel caso di specie, ancorché si trovino a quote diverse, siano

collegati dai livelli (semi)interrati e condividano quindi alcuni spazi e

strutture (principalmente l'autorimessa e dei vani tecnici), decisivo è il

fatto che le parti completamente fuori terra dei tre stabili progettati si ergono

in maniera indipendente tra loro, rispettando la distanza minima tra edifici. I

tre fabbricati non configurano di conseguenza una (unica) costruzione a gradoni.

Dal canto suo, lo stabile ICON1 appare come un fabbricato strutturato su più

piani, sormontato da un attico, situato all'interno di un fondo sostanzialmente

pianeggiante organizzato su due livelli (piani di facciata e sezioni). Anche in

questo caso, la decisione del Governo di non qualificarlo come una costruzione

a gradoni appare quindi sostenibile. Ne consegue che gli stabili in discussione

non sono tenuti a rispettare le prescrizioni dell'art. 43 NAPR.

7.3

Punti panoramici

7.3.1

Secondo l'art. 38 NAPR, per la

protezione del panorama, il piano delle zone e il piano del paesaggio indicano

i punti panoramici da rispettare o da valorizzare. La norma prevede una serie

di prescrizioni che li riguardano. Nel caso di specie i punti panoramici lungo

via M__________ e via L__________ sono indicati col n. 2. Nei fondi soggetti a

tale vincolo, le costruzioni devono permettere la creazione di canali di vista

che si ottengono con una distanza minima dai confini di 5 m, riservate quelle

previste dalle zone R7, R7a, R7b, R5. La norma stabilisce inoltre degli

incrementi della distanza minima a dipendenza dell'ingombro della costruzione.

Estratto piano del paesaggio

7.3.2

Come nella

fattispecie oggetto della sentenza di questa Corte del 16 marzo 2018 (inc. n.

52.2016.504), il Municipio ha ribadito che la restrizione sancita dall'art. 38

cpv. 2 NAPR grava unicamente i fondi direttamente a valle delle strade, lungo i

quali sono fissati i punti panoramici di categoria 2. Come già ritenuto dal

Tribunale, questa interpretazione del diritto comunale autonomo non è

insostenibile e va pertanto tutelata. Le generiche critiche della ricorrente

non consentono di arrivare a una diversa conclusione. Nel caso di specie, i

fondi edificandi, separati dai punti panoramici da una fascia di proprietà

private, non sono quindi soggetti ai vincoli lungo via M__________, tantomeno a

quelli lungo via L__________.

7.4

Rifugio di

protezione civile

Lugano figura tra i Comuni esonerati dalla

realizzazione del rifugio obbligatorio nel settore abitativo (sino al 31

dicembre 2025), dato un grado di copertura uguale o maggiore al 100% (l'elenco dei

Comuni esentati è reperibile sul sito internet https://www4.ti.ch/fileadmin/DI/SMPP/Documentazione/Tabella_comuni_esone-ro_rifu-gi_TI.pdf). In

base all'art. 61 cpv. 1 della legge federale sulla protezione della popolazione

e sulla protezione civile del 20 dicembre 2019 (LPPC; RL 520.1), correttamente

la Sezione del militare e della protezione della popolazione ha quindi esatto

un contributo sostitutivo (cfr. avviso cantonale, pag. 11 seg.). Le generiche

contestazioni sollevate, che mettono in dubbio il fatto che Lugano disponga di

sufficienti posti protetti pubblici senza addurre alcun elemento concreto a

loro sostegno, cadono pertanto nel vuoto.

7.5

Legislazione a

favore dei disabili

7.5.1

La legge federale sull'eliminazione di svantaggi nei con-fronti dei

disabili del 13 dicembre 2002 (LDis; RS 151.3) si applica alle costruzioni e

agli impianti accessibili al pubblico e agli immobili con più di otto unità

abitative (cfr. art. 3 lett. a e c LDis). Per quanto attiene all'eliminazione

delle barriere architettoniche negli edifici, il diritto federale si limita a

porre regole di principio e disposizioni quadro, che, per essere applicabili in

un caso concreto, necessitano di misure legislative cantonali di esecuzione

(cfr. DTF 132 I 82 consid. 2.3; STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid.

11.1, 52.2007.411 del 10 aprile 2008 consid. 6.1). In quest'ottica, l'art. 30

cpv. 2 LE dispone che nella costruzione, come pure negli ampliamenti o

trasformazioni di una certa importanza, di edifici e impianti privati

accessibili al pubblico, deve essere tenuto conto dei bisogni dei disabili per

quanto ragionevolmente esigibile dal profilo economico. Sono determinanti le

prescrizioni tecniche emanate dalla SIA (cpv. 3).

7.5.2

L'arch. __________ muove una serie di critiche al progetto in merito al

mancato rispetto delle misure a favore dei disabili. L'autorità dipartimentale

competente (Ufficio di sanità) non ha invece da parte sua rilevato particolari

problemi, né ha chiesto correttivi o modifiche al progetto. Ha semplicemente rimarcato

la necessità di attenersi ad alcuni standard di cui alle norme SIA 500 per

quanto riguarda l'accessibilità degli appartamenti e del bar, il

dimensionamento del servizio igienico dell'esercizio pubblico e la presenza di sufficienti

posti auto riservati. Da un esame dei piani, allestiti in scala adeguata (cfr. art.

12.

cpv. 2 RLE), non risulta che tali indicazioni non siano rispettate. Per il

resto, le critiche rivolte all'arredamento del bar non possono giustificare il

diniego della licenza. Il passaggio tra la spa/sauna e le vasche è invece largo

1.20

m, come preteso, mentre il bar non è raggiungibile unicamente tramite

delle scale, bensì attraverso l'ingresso principale su via A__________ e -

tramite ascensore - dalla portineria dello stabile ICON 1. Ragionevolmente, la

portineria e l'area di disimpegno davanti all'ingresso saranno poste sullo

stesso livello e quindi prive di barriere architettoniche. I problemi di

transito verso le cantine sono stati infine superati, posto che la variante le

ha eliminate tutte, soprattutto per migliorare gli spazi di circolazione dei

veicoli (cfr. piante di livello). I corridoi d'accesso alle cantine potevano in

ogni caso essere convenientemente allargati, restringendo queste ultime. Anche

da questo profilo, il progetto resistente dunque alle critiche.

7.6

Dimensionamento

rampe e posteggi

L'arch. __________ solleva delle censure pure contro il progetto

dell'autorimessa (secondo la variante del 2019), ritenendo violate le norme

dell'Associazione svizzera dei professionisti della strada e dei trasporti

(VSS).

Va preliminarmente ricordato che le invocate norme VSS (alle quali rinviano

genericamente gli art. 48 e 49 NAPR; cosiddetto rinvio dinamico) - al

pari delle altre prescrizioni tecniche emanate dalle associazioni professionali

indicate nell'art. 30 RLE - non assurgono a disposizioni di diritto pubblico,

ma fungono da direttive, ossia regole volte a codificare una prassi e a

orientare la valutazione dell'autorità, alla quale spetta comunque un certo

margine di apprezzamento (cfr. STA 52.2017.178 del 9 agosto 2018 consid. 3.1 e

rinvii, 52.2012.278 citata consid. 2.2, 52.2011.419 dell'11 novembre 2011 consid.

2.2; RDAT I-1995 n. 39 consid. 2.2). Non vanno pertanto applicate rigidamente,

ma sempre in base al caso concreto, nel rispetto del principio di

proporzionalità (cfr. STF 1C_589/2013 del 19 giugno 2014 consid. 7.1,

1C_246/2009 del 1° febbraio 2010 consid. 4.1 con rinvii).

Ferme queste premesse, le critiche mosse al progetto non sono tali da giustificare

il diniego del permesso o l'imposizione di particolari modifiche progettuali.

Alcune eccezioni risultano peraltro superate dai piani prodotti con la duplica davanti

al Governo (v. tavole 001 e 002 del 20 ottobre 2020). Segnatamente, la rampa

d'accesso al garage rispetta la pendenza del 5% entro i 5.00 m di profondità

dal campo stradale e in prossimità della porta d'accesso (cfr. pianta livello

1). Viste la riorganizzazione di alcuni posti auto e la correzione degli angoli

di alcune pareti e della pendenza delle rampe interne, gli spazi di manovra e

circolazione non destano particolari preoccupazioni. La distanza dai pilastri

tra i posteggi è facilmente deducibile tramite misurazione. Per il resto, si

rinvia alle valutazioni del Governo (cfr. consid. 9.4), con le quali

l'insorgente nemmeno si confronta.

7.7

Sistema di

smaltimento delle acque

Nel suo referto l'arch. __________ afferma che le edificazioni dovrebbero

rispettare una distanza minima dal canale in cui scorreva il riale T__________.

Ha inoltre sostenuto che il suo utilizzo dovrebbe avere delle ripercussioni

sulla tassa d'allacciamento.

Ora, il riale T__________ scorreva in galleria al di sotto di diversi fondi

privati, tra i quali i mapp. __________74, __________18 e __________19. Recentemente

è stato deviato in un nuovo canale di raccolta sotto via A__________. La

vecchia condotta è stata mantenuta per garantire lo smaltimento delle acque

chiare provenienti dagli allacciamenti privati. La variante del 2019 mantiene

il collegamento delle condotte delle acque chiare a quel canale. Nella misura

in cui non vi scorre più un corso d'acqua, è equiparabile a un collettore

pubblico e non esige pertanto il rispetto di una distanza minima in base alla

legislazione federale sulla protezione delle acque, né un particolare

arretramento tecnico (cfr. Linea guida cantonale Spazio riservato alle acque

- Supporto per la definizione, settembre 2015, n. 4.4.5). Quanto alla tassa

d'allacciamento alla rete pubblica, la stessa viene stabilita in base alle

prestazioni effettuate e all'impegno dell'amministrazione comunale entro i

limiti stabiliti dall'art. 40 cpv. 1 regolamento comunale delle canalizzazioni

del 29 novembre 2011 (fr. 150.00 - 2'000.00)

e secondo il tariffario allegato all'ordinanza municipale sulla tassa di

allacciamento alle canalizzazioni del 5 settembre 2012 (cfr. art. 3). In

concreto la tassa è stata fissata con la licenza in fr. 1'200.-, ma verrà

emessa al momento del rilascio dell'autorizzazione per l'inizio dei lavori. Non

vi sono elementi che permettano di ritenere che non sia stata adeguatamente

commisurata alle specificità del caso. Neppure la ricorrente pretende il

contrario.

8.

8.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

8.2

La tassa di giustizia segue la soccombenza della ricorrente (art. 47 cpv.

1.

LPAmm). Quest'ultima dovrà inoltre versare al resistente, patrocinato, una

congrua indennità a titolo di ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1

LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 3'000.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a

carico della ricorrente, che rifonderà alla resistente fr. 2'500.- a titolo di

ripetibili di questa sede.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente Il cancelliere