Licenza edilizia per un complesso residenziale

Incarto n.

52.2023.124

Lugano

9

ottobre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

cancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 13 aprile

2023 di

RI

2 e RI 1,

contro

la decisione del 15 marzo 2023 (n. 1265) del

Consiglio di Stato che respinge la loro impugnativa avverso la risoluzione

del 30 novembre 2021 con cui il Municipio di Monteceneri ha rilasciato alla __________

SA la licenza edilizia per costruire un nuovo complesso residenziale (part. __________

e __________, sezione __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. a. Con domanda di

costruzione dell'8 giugno 2020, la __________ SA ha chiesto al Municipio di

Monteceneri il permesso di edificare su due fondi (part. __________ di 1'583 m2

e __________ di 1'337 m2) situati a __________, in via __________,

in zona residenziale semi-intensiva R3, un nuovo complesso residenziale di 28

appartamenti (16 di 2½ locali e 12 di 3½). Lo stabile è suddiviso in due

blocchi (A e B), collegati tra loro e articolati su 3 piani fuori terra, oltre

a un piano interrato riservato a un'autorimessa, accessibile dalla strada

mediante una rampa.

ESTRATTO PLANIMETRIA

Secondo la relazione tecnica, il progetto prevede di far capo a una cessione di

superficie utile lorda (SUL) dal fondo confinante a ovest (part. __________),

mediante un accordo in fase di definizione.

b. Nel termine di

pubblicazione (dall'8 al 22 settembre 2020), al rilascio del permesso si sono

opposti i coniugi RI 2e RI 2 (quest'ultima proprietaria del fondo confinante verso

sud, part. __________).

c. La domanda, successivamente integrata da atti aggiuntivi (in particolare da

sezioni e calcoli della SUL, pervenuti al Municipio tra il 18 marzo e il 29

aprile 2021), è stata oggetto di un'ulteriore pubblicazione (dal 2 al 16 giugno

2021), che ha tra l'altro nuovamente suscitato l'opposizione di RI 2 e RI 1.

d. Dopo aver pacificamente revocato una prima licenza concessa il 27 luglio

2021 (per meglio chiarire il trasferimento delle quantità edificatorie) e

avallato il 23 settembre 2021 una cessione di 172 m2 di SUL tra le

part. __________ e __________ (iscritta nel registro degli indici), il 30

novembre 2021 il Municipio, richiamato anche l'avviso cantonale favorevole (n.

114416), ha per finire rilasciato il permesso richiesto, respingendo tutte le

opposizioni pervenute.

B. Con giudizio del 15

marzo 2023, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso di RI 2 e RI 1 avverso

quest'ultima decisione.

In sintesi, circoscritto l'oggetto del contendere alla sola licenza edilizia

del 30 novembre 2021, il Governo ha dapprima respinto le censure riguardanti l'indice

di sfruttamento, che ha ritenuto rispettato con il travaso di SUL dal

confinante mapp. __________ (già iscritto nel registro degli indici), negando

inoltre il computo delle superfici delle lavanderie e dei balconi. In seguito

ha escluso che tra i due blocchi dello stabile, collegati tra loro e senza

facciate prospicienti, fosse da applicare una distanza tra edifici; nella

distanza da confine dalla part. __________, ha aggiunto, non andrebbero invece

computati i balconi sporgenti. Dopo aver considerato conforme agli art. 11 e 39

delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) di Monteceneri, sezione __________,

l'area verde prevista dal progetto (pari al 55% dell'area del fondo), l'Esecutivo

cantonale ha rilevato che anche l'altezza massima ammessa (m 9.50) era

ossequiata (posto che nemmeno gli insorgenti spiegavano in che modo il

riempimento verso la proprietà __________ [part. __________] avrebbe

inciso su tale parametro). Ha poi constatato la correttezza della pendenza

della rampa d'accesso all'autorimessa ai sensi dell'art. 44 NAPR, disattendendo

infine le ulteriori generiche critiche riferite al mancato rispetto di

condizioni contenute nella precedente licenza edilizia, revocata.

C. Contro il predetto

giudizio, RI 2e RI 1 si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento assieme alla licenza edilizia.

In buona sostanza, gli insorgenti ripropongono le censure rimaste inascoltate

riguardanti la distanza da confine dalla part. __________ (che sarebbe violata

da alcuni balconi sporgenti) e quella tra edifici (da applicare fra i due

blocchi uniti da un cordone ombelicale). Ritengono poi insostenibile il

mancato computo nella SUL delle lavanderie e dei balconi (chiusi sui lati) e

incompleta la documentazione inerente alla cessione di indici (di cui non

sarebbero noti gli estremi). Neppure sarebbe rispettata la superficie minima

(45%) di area verde, in cui non potrebbe essere computata l'autorimessa ricoperta

di terra (non riconducibile a una costruzione sotterranea). Dopo aver lamentato

l'assenza di una sezione ufficiale verso il fondo __________, osservano come la

parte eccedente il riempimento (ovvero la parte superiore del garage)

andrebbe computata nell'altezza dell'edificio, che oltrepasserebbe quindi

quella massima (m 9.50) ammessa (ritenuto pure che, in base ai piani, lo

stabile sarebbe alto m 8.50, mentre in alcuni punti le modifiche del terreno

raggiungerebbero m 2.52-2.62). I ricorrenti ribadiscono inoltre il mancato

rispetto della pendenza massima della rampa ex art. 44 NAPR. Infine, rilevano come

sarebbero rimasti invariati alcuni aspetti riguardanti il posteggio esterno e

la rampa per disabili, la zona parcheggi e la cabina ascensore, che il

Municipio aveva fatto notare nella pregressa licenza edilizia revocata.

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si riconferma nelle precedenti prese di

posizione, senza osservazioni. Il Municipio e l'istante in licenza chiedono il

rigetto del gravame con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, in

appresso.

E. Non vi è stato un

ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dei ricorrenti a presentare

una replica.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). La

legittimazione attiva può essere riconosciuta solo alla ricorrente RI 2, già

opponente e proprietaria del fondo confinante (part. __________), personalmente

e direttamente toccata dal giudizio impugnato di cui è destinataria (cfr. art.

21 cpv. 2 LE e art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Non invece al coniuge RI 1: egli non

risulta infatti vantare alcun diritto sul predetto mappale, né ha altrimenti

sostanziato la sua abilitazione a ricorrere. Entro questi termini, l'impugnativa,

tempestiva (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

Distanze da

confine

2.1

La distanza è misurata nel punto in cui l'edificio o l'impianto più si

avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti, escluse le gronde e i

balconi che hanno una sporgenza fino a 1.10 m e non occupano più di un terzo

della lunghezza della facciata (art. 41 del regolamento di applicazione della

legge edilizia del 9 dicembre 1992 [RLE; RL 705.110]; cfr. pure il rinvio dell'art.

7.

cpv. 1 NAPR). I balconi che soddisfano entrambe le condizioni non chiamano

distanza. Possono dunque essere realizzati all'interno dell'area di rispetto,

di principio inedificabile, fissata dalle norme sulle distanze da confine.

Determinante ai fini della concessione della facilitazione prevista dall'art.

41.

RLE non è la larghezza totale del balcone, ma soltanto quella che sporge

oltre l'arretramento minimo prescritto dalle norme sulle distanze (cfr. STA 52.2019.288

del 23 settembre 2020 consid. 5.1, 52.2016.62 del 16 dicembre 2016 consid. 3.1,

52.2007.53

del 10 aprile 2007 consid. 3.2; Adelio

Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 1195 ad art. 39 LE).

Analogamente, decisiva non è la loro lunghezza totale, ma quella che si situa

oltre l'area di rispetto (cfr. STA 52.2019.288 citata consid. 5.1; Scolari, op. cit., n. 1196 ad art. 39

LE).

2.2

Secondo l'art. 8 cpv. 1 NAPR, la distanza minima di un edificio è

stabilita dalle rispettive norme di zona. Per l'art. 39 NAPR, nella zona

residenziale semi-intensiva R3 essa è pari a 4 m. L'edificazione a confine è

possibile con l'accordo del proprietario confinante che si impegna a costruire

in contiguità o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (cfr.

art. 8 cpv. 2 NAPR, sub contiguità ed edificazione a confine).

2.3

In concreto, dai piani di progetto risulta anzitutto chiaramente che il

blocco B del nuovo edificio dista almeno 4 m dal confine con il fondo della

ricorrente (part. __________). Come rettamente concluso dal Governo, la

sporgenza dei balconi su questo lato, che sfora nell'area di rispetto, non va

computata perché è profonda meno di m 1.10 e la sua estensione (m 5.45) non

supera un terzo della lunghezza (m 16.35) della facciata sud (cfr. incarto del

Municipio, piani integrazione DDC del 28 aprile 2021, piante PT, 1P e 2P; cfr.

pure pianta 2P allegata al ricorso al Governo). Contrariamente a quanto ritiene

l'insorgente, determinante ai fini dell'art. 41 RLE non è infatti la lunghezza

complessiva di un balcone, ma, come visto, solo la parte sporgente nella fascia

di rispetto determinata dalla distanza da confine.

2.4

Certo è inoltre che tra i due blocchi non è disattesa alcuna distanza tra

edifici. Nella parte centrale, gli stessi risultano infatti contigui, in quanto

collegati da un corpo che si sviluppa sui due livelli superiori (cfr. citate

piante 1P e 2P), tale da farli apparire come parte integrante di un'unica

costruzione (cfr. STA 52.2012.276 dell'11 ottobre 2013 in RtiD I-2014 n. 8

consid. 3.2, 52.2012.119 del 24 maggio 2013 consid. 2.3 e rimandi). Per il

resto, nella misura in cui forma un angolo retto con i due volumi, questo corpo

non è invece tenuto a rispettare alcuna distanza verso le facciate perpendicolari

dei blocchi adiacenti (cfr. STA 52.1996.185 del 21 gennaio 1997 in RDAT II-1997

n. 29 consid. 2 con schemi, 52.2017.659 del 14 giugno 2019 consid. 3.2,

52.2010.208

del 19 ottobre 2010 consid. 5.2). Anche su questo punto, le

obiezioni dell'insorgente cadono quindi nel vuoto.

3.

Trasferimento

quantità edificatorie

3.1

Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità edificatorie appartenenti a un fondo

possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di

utilizzazione del piano regolatore e connessi funzionalmente se non risulta

intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l'uso

razionale del territorio e un'edificazione

armoniosa. I piani regolatori possono tuttavia stabilire ulteriori eccezioni e

limitazioni (art. 38a cpv. 2 LE). Tale norma è stata introdotta nella legge con

emendamento del 6 febbraio 1995 (BU 1995, 158) al precipuo scopo di facilitare il cosiddetto trasferimento di

indici, che la prassi aveva da tempo ritenuto possibile, anche in assenza di una base legale, tra fondi confinanti,

ubicati nella stessa zona e soggetti alle stesse prescrizioni d'utilizzazione

(cfr. DTF 101 Ia 291, 109 Ia 190; RDAT

II-1991 n. 38; Scolari, op. cit.,

n. 1149 ad art. 38a LE). Essa tende a favorire l'utilizzazione delle

quantità edificatorie disponibili nelle singole zone, permettendo, a

determinate condizioni, di trasferire eccedenze di superficie utile lorda (SUL)

o di superficie edificata (SE) su fondi vicini, non necessariamente confinanti.

Secondo costante giurisprudenza, sono da considerare connessi funzionalmente

quei fondi che, oltre ad essere assoggettati al medesimo regime edilizio, si

trovano abbastanza vicini da poter essere presi in considerazione dal profilo

di una distribuzione uniforme delle quantità edificatorie realizzate

all'interno di un determinato comparto territoriale (cfr. STA 52.2021.298 del

14.

settembre 2023 consid. 3.1, confermata da STF 1C_572/2023 del 18 marzo 2024,

52.2017.178

del 9 agosto 2018 consid. 5.1, 52.2016.216-223 del 21 agosto 2017

consid. 3.1, 52.2003.331 del 3 novembre 2003 consid. 4, 52.2006.324 dell'11

gennaio 2007).

3.2

Per principio, il trasferimento di quantità edificatorie ha luogo nell'ambito

di una procedura di rilascio della licenza edilizia. Considerate le finalità

perseguite e le condizioni che devono essere soddisfatte, il riconoscimento

della sua effettività dal profilo del diritto edilizio presuppone l'esperimento

di una procedura di rilascio del permesso di costruzione. Soltanto un permesso

di costruzione è invero atto a conferire al travaso di indici effetti erga

omnes. Accordi tra proprietari circa il trasferimento di quantità

edificatorie tra i fondi sono comunque possibili anche all'infuori dei

procedimenti di rilascio del permesso di costruzione. Trattandosi anzitutto di

accordi di natura obbligatoria, essi vincolano tuttavia soltanto i proprietari

direttamente interessati. Non esplicano senz'altro effetti nei confronti dei

loro successori in diritto. Effetti reali entrano in considerazione soltanto

nella misura in cui tali accordi sono eventualmente assicurati da adeguate

servitù iscritte a registro fondiario. Anche in questi casi la loro effettività

dal profilo del diritto edilizio presuppone comunque che vengano riconosciuti

conformi al diritto nell'ambito di una procedura di rilascio del permesso di

costruzione (cfr. STA 52.2021.298 citata consid. 3.2, 52.2004.105 del 14 giugno

2004.

consid. 2.1, parz. pubbl. in: Athos

Mecca/Daniel Ponti, La

legge edilizia annotata, II ed., Locarno 2016, ad art. 38a pag. 217).

L'art. 38a LE non esige comunque che la superficie messa a disposizione da

altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il

consenso, manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che

la mette a disposizione è di per sé sufficiente (cfr. STA 52.2005.288 del 3

febbraio 2006 consid. 3.1, 52.2004.334 del 21 novembre 2004 consid. 3.2; cfr.

pure RDAT II-1991 n. 38; Scolari,

op. cit., n. 1155 ad art. 38a LE).

3.3

In concreto, il progetto prevede di far capo a una cessione di 172 m2

di SUL dalla part. __________ alla confinante part. __________ (cfr. calcolo

SUL inoltrato il 20 aprile 2021). Dagli atti risulta che il proprietario del

primo fondo (__________) - al quale appartiene anche il mapp. __________ (su

cui la __________ SA è titolare di un diritto di compera) - ha

inequivocabilmente espresso il proprio consenso al trasferimento (cfr. incarto

Municipio, doc. 7, convenzione del 13 settembre 2021, da cui emerge pure che, a

seguito della crescita in giudicato della licenza edilizia, le part. __________

e __________ verranno riunite). Gli estremi del travaso tra i due fondi,

appartenenti alla medesima zona, sono anche illustrati nella decisione del 23

settembre 2021 con cui l'Esecutivo comunale ha avallato la cessione,

aggiornando la relativa scheda degli indici (cfr. incarto citato, doc. 6, da

cui si evincono tra l'altro le superfici dei fondi, le SUL ancora disponibili e

lo stato finale; part. __________ di 1'186 m2, SUL non utilizzata:

628.60

m2, stato finale dopo cessione di 172 m2: 456.60 m2;

part. __________ di 1'337 m2, SUL disponibile: 935.90 m2,

stato finale dopo travaso: 1'107.90 m2).

Ora, seppur la predetta decisione del 23 settembre 2021, contrariamente a

quanto assunto dal Governo, non impedisce alla ricorrente di censurare il

travaso di indice - che come visto deve di principio avvenire nell'ambito della

procedura edilizia (cfr. supra consid. 3.2) - in concreto, forza è constatare

che l'insorgente, all'infuori della generica censura sulle asserite

informazioni mancanti sulla cessione di indice (fondi, quantità

travasate, ecc.) - che in realtà emergono compiutamente dagli atti (cfr.

incarto citato, doc. 6 e 7; cfr. pure duplica del Municipio al Governo) -, non

solleva alcuna concreta obiezione contro il trasferimento di 172 m2

di SUL. Trasferimento che, comportando un incremento (+ ca. 18.3%) tutto

sommato ancora discreto della quantità realizzabile sulla part. __________ (935.90

m2), non appare del resto eccessivo. A maggior ragione considerando

anche la SUL (1'108.10 m2) della part. __________ (con cui è

prospettata una riunione, cfr. convenzione citata; da cui un aumento di ca.

+8.4%) e che il travaso non verrà neppure sfruttato interamente (totale SUL

disponibile: 2'216 m2; totale SUL progetto: ca. 2'186 m2;

Δ: ca. 30 m2, cfr. schemi di calcolo del 20 aprile 2021; cfr.

pure infra consid. 4). Nulla permette inoltre di ritenere che la

distribuzione di quantità edificatorie tra i predetti fondi, situati all'interno

del medesimo comparto e connessi funzionalmente, possa compromettere l'uso

razionale del territorio o un'edificazione armoniosa ai sensi dell'art. 38a

cpv. 1 LE. Anche su questo punto, la licenza edilizia tutelata dal Governo

risulta quindi immune da violazione del diritto.

4.

Superficie utile

lorda

4.1

Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto

tra la SUL e la superficie edificabile del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE,

quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra

degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione

orizzontale. Dal computo della SUL sono escluse tutte le superfici non

utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro; tra queste, le

cantine, i solai, le lavanderie e gli essiccatoi delle abitazioni; i locali per

il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i

macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i

locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al

deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo

di veicoli a motore ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono

unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti,

le terrazze dei tetti coperte ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge

aperte che non servono come ballatoi.

4.2

Dalla combinazione delle norme citate discende che vanno conteggiate come

SUL soltanto le superfici di locali e spazi chiusi verso l'esterno, che sono utilizzate, o si prestano ad esserlo, per

l'abitazione ed il lavoro. Di principio, non sono quindi da computare nella SUL

le superfici di spazi aperti non configurati come locali di edifici (cfr. RtiD

II-2008 n. 22 consid. 3.1; STA 52.2004.118 del 9 luglio 2014 consid. 2).

Locali non utilizzabili per l'abitazione e il lavoro, parzialmente chiusi e non

riscaldabili, di principio non sono quindi conteggiati (cfr. STA 52.2008.173

del 20 luglio 2008 consid. 5; 52.2009.119 del 12 gennaio 2009 consid. 3).

4.3

Per costante giurisprudenza, decisiva ai fini del computo della superficie

di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione,

ma l'oggettiva possibilità di utilizzarla a scopi abitativi o lavorativi (cfr.

RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA 52.2009.314

del 3 febbraio 2010 consid. 4, confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010

in RtiD I-2011 n. 18; STA 52.2006.20 del 1° marzo 2006 consid. 5.2.2; Scolari, op. cit., n. 1126 ad art. 38

LE). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi

in un rapporto ragionevole coi bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale

dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la

parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1,

52.2009.137

del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari,

op. cit., n. 1129 ad art. 38 LE).

4.4

In concreto, l'insorgente contesta anzitutto il mancato computo nella SUL

delle lavanderie previste nei singoli appartamenti. La censura è infondata. La

destinazione che il progetto attribuisce ai locali in questione appare oggettivamente

plausibile. Questi vani, di grandezza variabile tra 1.7 e 10 m2 e

dotati di una sola finestra di dimensioni contenute (0.50 x 1.40 m), risultano

ancora adeguatamente rapportati alle superfici dei singoli appartamenti in cui

si collocano (alle unità più piccole [di 41-42 m2] corrispondono

inoltre le lavanderie più esigue). La loro superficie, pari attorno al 10%

della SUL delle singole unità e della SUL complessiva dello stabile (ca. 2'186

m2), non oltrepassa ancora i limiti comunemente ammessi per stabili

d'appartamenti (cfr. ad es. STA 52.2019.68 del 23 luglio 2020 consid. 6.4, 52.2004.181/

191.

del 20 agosto 2004 consid. 3.4). Nessun elemento concreto induce a ritenere

che questi locali possano oggettivamente essere utilizzati in futuro a scopi abitativi.

Tanto più che, una volta arredate con la macchina da lavare, le lavanderie non

si prestano a essere utilizzate per l'abitazione. Prima di essere impiegate per

il soggiorno di persone, devono essere trasformate con interventi di una certa

importanza, che non passano di regola inosservati (cfr. STA 52.2003.287 del 20

ottobre 2003 consid. 5.2). A ragione il Governo ha quindi tutelato la decisione

del Municipio di non conteggiare questi locali nella SUL.

4.5

Esente da critiche va inoltre il mancato conteggio nella SUL dei terrazzi

in rientranza (profondi tra 2.50 e 4 m ca.). Il fatto che siano parzialmente

chiusi sui lati e coperti non permette di considerarli alla stregua di locali

utilizzabili per l'abitazione (cfr. STA 52.2019.68 citata consid. 6.4, 52.2005.361/371

del 7 dicembre 2005 consid. 3). In facciata, oltre che su parte dei lati

sporgenti, gli stessi sono infatti completamente aperti (per una lunghezza di

almeno 5 m; cfr. citate piante PT, 1P e 2P). Non si prestano dunque ad essere

utilizzati per il soggiorno di persone a scopo residenziale. Nulla permette

inoltre di ritenere che tali spazi possano in futuro essere chiusi e resi

abitabili. Inconferente è pure il richiamo della parte ricorrente alla sentenza

del 7 dicembre 2005, che anzi conferma il non computo nella SUL di simili

terrazze o balconi (cfr. STA 52.2005.361/371 citata consid. 3.2).

5.

Sistemazione del

terreno

5.1

Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

o del parapetto. Secondo l'art. 40 cpv. 2 primo periodo LE, per edifici

contigui l'altezza è misurata per ogni sin-golo edificio. Analogamente,

soggiunge il secondo periodo, si procede per costruzioni in pendio, articolate

sulla verticale, a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote

diverse una rientranza di almeno 12 metri.

5.2

Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale delle

facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore determinante;

il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato

perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il

terreno naturale può essere sistemato mediante la formazione di terrapieni la

cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella

misura in cui supera il limite di 1.50 m ad una distanza di 3.00 m dal filo

della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18 consid. 3).

5.3

L'art. 41 LE fissa unicamente un criterio di misurazione. Per le

limitazioni delle opere di sistemazione del terreno (muri, terra-pieni) fanno

quindi stato le norme previste dagli ordinamenti edilizi o, in loro assenza, i

principi giurisprudenziali ad essi generalmente applicabili (cfr. STA

52.2008.34

del 2 febbraio 2010 consid. 4). Le NAPR della sezione di __________

non prescrivono un'altezza massima per i muri di cinta, i muri di sostegno e i terrapieni

eretti verso fondi privati. Per principio, in quanto riconducibile a una lacuna

che va colmata, fa dunque stato l'altezza massima di m 2.50 fissata dall'art.

134.

cpv. 1 della legge di applicazione e complemento del Codice civile svizzero

del 18 aprile 1911; LAC; RL 211.100; cfr. RtiD II-2012 n. 21 consid. 2.2; RDAT

I-2004 n. 31 consid. 2.1; STA 52.2014.394 del 13 gennaio 2016 consid. 2.7 e

rimandi; Scolari, op. cit., n.

1186.

ad art. 39 LE).

5.4

In concreto, il progetto prevede di sistemare il terreno a est con un

terrapieno, che degrada verso i fondi privati confinanti (part. __________ e __________).

Nella fascia determinata dalla distanza da confine, questo terrapieno, in

corrispondenza della part. __________, non supera l'altezza di m 2.50 (cfr.

piani integrazioni DDC del 28 aprile 2021, sezione B). È ben vero che agli atti

manca invece una sezione tracciata a sud della sezione B, in particolare verso

la part. __________. Dai piani agli atti è comunque possibile dedurre la quota

di quest'ultimo fondo, che in corrispondenza dell'angolo sud-est del garage,

nell'ipotesi più sfavorevole, ruota attorno a 476.20 msm (cfr. citata pianta PT

e prospetto est). Su questo lato, la sistemazione potrebbe quindi

effettivamente superare m 2.50 (Δquote 479.37 [Qgiardino]

- 476.20 [Qmapp. __________] = 3.17 m; cfr. piani citati). A tale

difetto può tuttavia facilmente essere posto rimedio, subordinando il permesso

alla condizione che, nella fascia a sud della sezione B, verso la part. __________

(tra la parete dell'autorimessa e il confine est), l'altezza del terrapieno non

dovrà superare m 2.50 dal terreno naturale. Tale correzione non è atta a

incidere sull'autorimessa che - anche computando lo strato di terreno sovrastante,

che su questo lato andrà ridotto di conseguenza (al massimo di ca. 0.20 m, fino

alla quota di 479.20 msm; cfr. infra schema sezione) - può essere

considerata un'opera sotterranea. Con queste correzioni, la costruzione non

sporge infatti più di m 1.50 dal terreno sistemato (art. 42 RLE; cfr. STA

52.2013.96

del 27 marzo 2014 in RtiD II-2014 n. 20 consid. 3.1.3, 52.2022.58

del 14 aprile 2023 consid. 2.3.1 e rimandi), e ciò anche conteggiando la

maggior altezza del terrapieno a confine, nella misura in cui supera il limite

di m 1.50 (cfr. art. 41 LE). Una sezione trasversale praticata in

corrispondenza dell'angolo sud-est dell'autorimessa può, nell'ipotesi meno

favorevole, essere tratteggiata come segue:

SCHEMA SEZIONE

Ferma questa premessa, parimenti

da escludere è che la predetta sporgenza dell'autorimessa possa in qualche modo

determinare un sorpasso dell'altezza dello stabile, in particolare del

sovrastante blocco B, su cui non va in ogni caso computata, nella misura in cui

dista più di 12 m (cfr. art. 40 cpv. 2 LE; cfr. citata pianta PT). Per il

resto, non si ravvisano altrimenti sorpassi d'altezza dei due blocchi dello

stabile (cfr. piani integrazione DDC del 28 aprile 2021, sezioni A e B; cfr.

pure inserimenti con sezioni ufficiali 1-4), che nemmeno l'insorgente sostanzia

invero in modo puntuale.

6.

Area verde

6.1

Le percentuali di area verde esprimono di regola il rapporto tra l'area

verde e la superficie edificabile di un fondo. In generale, questo genere di

parametri concorre a definire un equilibrio fra aree edificate e non,

garantendo il mantenimento a verde di determinate aree e limitando lo

sfruttamento di un fondo (cfr. Daniela

Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der

übrigen Baugesetzgebung, Friburgo 2006, pag. 93 seg.; Piermarco

Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,

construction, expropriation, Berna 2001, pag. 385; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besoderes Umweltschutz- recht,

Berna 2016, pag. 324; cfr. inoltre STPT 90.2001.100 del 20 febbraio 2003

consid. 8, 90.2001.90 del 23 gennaio 2003 consid. 4.5; STA 52.2005.288 del 3

febbraio 2006 consid. 2.1). In tal senso, l'area verde può anche essere

definita quale quota parte della superficie che deve essere mantenuta libera da

costruzioni (cfr. ad es. STA 52.2007.131 del 19 giugno 2007 consid. 5.1,

confermata da STF 1C_247/2007 dell'11 marzo 2008). Generalmente gli indici

relativi alle aree verdi rispondono inoltre al principio pianificatorio di strutturare gli insediamenti secondo i

bisogni della popolazione, inserendovi molti spazi verdi e alberati (cfr. art.

3.

cpv. 2 della legge sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 [LPT;

RS 700]; sentenza del 3 agosto 2009 del Verwaltungsgericht di Berna, VGE

100.2009.102, in BVR 2009 pag. 551 segg., 553; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 48 ad art. 3;

inoltre, Hänni, op. cit., pag. 324).

Permettono poi, in particolare nelle zone a forte densità di abitazione, di garantire

un ambiente naturale, contrastando nel contempo anche l'eccessiva

impermeabilizzazione del suolo (cfr. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., pag. 385; BVR 2009 pag. 554). Quali superfici possano essere

computate nelle aree verdi dipende comunque dalle prescrizioni concretamente

applicabili, segnatamente dalla regolamentazione del PR (cfr. art. 30 cpv. 1 n.

5.

lett. a del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20

dicembre 2011 [RLST; RL 701.110] e, in precedenza, art. 29 cpv. 1 lett. c della

legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del

territorio del 23 maggio 1990 [BU 1990, 365]; cfr. anche Ivanov, op. cit., pag. 94; cfr. STA

52.2018.171

del 27 maggio 2019 consid. 5.1 in RtiD I-2020 n. 4).

6.2

Secondo l'art. 11 NAPR, per tutte le nuove costruzioni è obbligatoria la

formazione di un'area verde direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio

(cpv. 1). Quest'area deve costituire una superficie unitaria, non pavimentata

ma possibilmente alberata, la cui destinazione deve essere vincolata nel

registro comunale degli indici. Essa non potrà in nessun caso servire a

posteggio, depositi o simili (cpv. 2). Le percentuali minime di area verde da

riservare rispetto alla superficie edificabile di un fondo, soggiunge il cpv.

3, sono specificate nelle disposizioni normative di zona. Per la zona

residenziale semi-intensiva R3, l'art. 39 NAPR prescrive una percentuale del

45%. Questo parametro regola indirettamente anche l'indice di occupazione di un

fondo, ovvero il rapporto espresso in per cento tra la superficie edificata e

la superficie edificabile del fondo (cfr. art. 37 cpv. 2 e 38 cpv. 3 LE), che

le NAPR di Rivera non prevedono.

6.3

In concreto, il progetto prevede la formazione di un'area verde di circa

1'570 m2 (cfr. schema di calcolo area verde; inoltre citata pianta

PT) che, tenuto conto della superficie complessiva (2'920 m2) dei

due fondi dedotti in edificazione, si aggira attorno al 55% (ca. 53.7%). La

stessa rispetta dunque ampiamente (+ 256 m2) la percentuale minima

(45%) fissata dall'art. 39 NAPR.

Poco conta che parte di questa superficie sovrasta l'autorimessa. Quest'opera,

come visto, può infatti essere assimilata a una costruzione sotterranea, inglobata

in un terrapieno o comunque ricoperta da giardino e non sporgente più di 1.50 m

dal terreno sistemato (cfr. citate sezioni A e B, prospetto est e pianta PT;

cfr. pure supra consid. 5.4). Da questo profilo, nulla osta al suo

computo nell'area verde. Una simile autorimessa non dovrebbe del resto nemmeno

essere computata nella superficie edificata ai fini dell'indice di occupazione

(cfr. art. 38 cpv. 3 LE; STA 52.2022.58 del 14 aprile 2023 consid. 2.3.1,

52.2009.72

del 17 giugno 2010 consid. 4.1 e rimandi). Vi sarebbe nondimeno da chiedersi

se - con le correzioni di cui si è detto poc'anzi (cfr. supra consid.

5.4) - alla parte di giardino che ricopre l'autorimessa nella fascia a sud

della sezione B, verso la part. __________, possa ancora essere attribuita la

qualifica di area verde ai sensi dell'art. 11 cpv. 2 NAPR, nella misura in cui

potrà assottigliarsi fino a 0.20-0.30 m (cfr. art. 11 cpv. 2 NAPR che richiede

un'area non pavimentata, possibilmente alberata). Tale questione è comunque

irrilevante poiché, anche se si volesse negare tale qualifica a questa parte di

giardino (ca. 115 m2, considerando per eccesso tutta l'area

rettangolare tra le sezioni A e B, verso l'angolo sud-est dell'autorimessa), la

percentuale minima prescritta dall'art. 39 NAPR resta comunque abbondantemente garantita.

Ogni obiezione su questo punto cade quindi nel vuoto.

7.

Rampa d'accesso

7.1

Secondo l'art. 44 cpv. 1 NAPR, gli accessi a strade e piazza pubbliche non

devono arrecare disturbo alla circolazione. Per una profondità di almeno 4 m

dal filo esterno del campo stradale, precisa tra l'altro il cpv. 2, l'accesso

deve avere una pendenza massima non superiore al 5%.

7.2

In concreto, la rampa di accesso all'autorimessa prevista dal progetto lungo

via __________, nei primi 4 m dal filo esterno della strada, presenta una

pendenza pari al 5% (cfr. citata sezione A e pianta PT). Rispetta dunque pienamente

la suddetta norma, così come già indicato dal Governo. Infondata è l'opposta

generica obiezione della parte ricorrente.

8.

Altre censure

Da respingere sono infine le sommarie censure - generiche e immotivate (art. 70

cpv. 1 LPAmm) - riferite ad altri aspetti (quali il posteggio esterno e la

rampa per disabili, la zona parcheggi e la cabina ascensore), che il Municipio

avrebbe fatto notare nella pregressa licenza edilizia del luglio 2021,

revocata. L'insorgente non sostanzia infatti alcun contrasto con delle

normative, né tanto meno spiega perché le opere concretamente previste dal

progetto qui in esame non potrebbero essere autorizzate.

9.

9.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, nella misura in cui è ricevibile, il

ricorso è parzialmente accolto. La decisione del Consiglio di Stato è di

conseguenza annullata, mentre la licenza edilizia del 30 novembre 2021 è

confermata alle condizioni di cui si è detto al consid. 5.4.

9.2

La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm), commisurata al dispendio

occasionato dall'impugnativa, è suddivisa fra le parti secondo il rispettivo

grado di soccombenza. Gli insorgenti rifonderanno inoltre all'istante in

licenza, vittoriosa in misura preponderante, un'adeguata indennità a titolo di

ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. Nella misura

in cui è ricevibile, il ricorso è parzialmente accolto.

Di conseguenza:

1.1. la decisione

del Consiglio di Stato del 15 marzo 2023 (n. 1265) è annullata;

1.2. la licenza

edilizia del 30 novembre 2021 è confermata così come indicato nei considerandi

(consid. 9.1 e 5.4).

2. La tassa di

giustizia di fr. 2'500.- è suddivisa tra i ricorrenti (fr. 2'200.-, dedotto l'anticipo

già versato) e la __________ SA (fr. 300.-). Gli insorgenti rifonderanno

inoltre a quest'ultima un identico importo (fr. 2'200.-) a titolo di

ripetibili, a valere per entrambe le sedi di giudizio.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4. Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente La

cancelliera