Licenza edilizia per due nuove residenze secondarie

Incarto n.

52.2023.336

Lugano

29

aprile 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

segretario:

David Algul

statuendo sul ricorso del 27 settembre

2023 di

RI

1

patrocinato

da: PA 1,

contro

la decisione del 23 agosto 2023 (n. 3776) del

Consiglio di Stato che accoglie parzialmente l'impugnativa di CO 1, CO 2, CO

4 e CO 3 contro la risoluzione del 3 maggio 2021 con cui il Municipio di

Magliaso gli ha rilasciato la licenza edilizia per costruire due nuove case d'abitazione

secondarie (part. __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. La società

immobiliare __________ di __________ (riconducibile a M__________, che ne è

anche amministratore unico) è proprietaria di un fondo (part. __________)

situato a Magliaso in località __________, in zona residenziale speciale riva

del lago (R2L), che ha acquistato il 5 novembre 2020 (dai precedenti

proprietari __________).

b. Frattanto, il 7 settembre 2020 RI 1 ha chiesto al Municipio il permesso di

costruire su questo fondo due nuove case contigue, previa demolizione dell'edificio

monofamiliare esistente. Secondo il progetto, le due nuove abitazioni saranno

adibite ad uso secondario; per questo motivo, con la domanda è stata chiesta

una deroga all'art. 36 cpv. 2 delle norme di attuazione del piano

regolatore di Magliaso (NAPR), secondo cui le costruzioni devono essere

destinate alla residenza primaria.

c. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione

di alcuni proprietari di fondi situati nelle vicinanze, segnatamente dei

coniugi CO 1 e CO 2 (part. __________) e di CO 3 (part. __________ e __________)

con il marito CO 4.

d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 115131), il 3 maggio 2021 il

Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, concedendo la deroga postulata ed

evadendo nel contempo le opposizioni. Precisato di aver già prospettato il 13

luglio 2020 il rilascio di una deroga (rispondendo a una richiesta inoltrata

per conto di M__________, in vista dell'acquisto del fondo), l'Esecutivo

comunale ha ritenuto che fossero effettivamente date le condizioni per

rilasciarla. Premesso che M__________ è domiciliato con la sua famiglia in un

altro Cantone, ha in particolare considerato che l'art. 36 cpv. 2 NAPR sarebbe

incostituzionale (poiché non definisce la nozione di residenza primaria), che è

prevista l'abrogazione del vincolo pianificatorio con una variante di PR, che

nel comune la soglia di residenze secondarie è inferiore al 20% in base alla legge

federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) e che

già l'attuale edificio è adibito a residenza secondaria.

B. Il 23 agosto 2023, il

Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso dei coniugi CO 1-CO 2 e CO

4-CO 3 avverso tale risoluzione, che ha confermato, ad eccezione della suddetta

deroga, disponendo di conseguenza che gli edifici dovranno essere utilizzati

come residenze primarie (disp. 1).

Dopo aver ammesso la legittimazione attiva degli insorgenti e disatteso alcune

censure di ordine formale, il Governo si è chinato sulla controversa deroga all'art.

36 cpv. 2 NAPR: in particolare, ha considerato che i motivi addotti dal

Municipio non fossero idonei a giustificarla, negando l'esistenza di una

situazione eccezionale e intravvedendo finanche un contrasto con le finalità

del PR. Per il resto, l'Esecutivo cantonale ha invece respinto tutte le altre

censure sollevate dai vicini (riguardanti le distanze, l'area verde, la

clausola estetica, ecc.).

C. RI 1 impugna ora il

disp. 1 del predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

limitatamente al punto che impone l'uso degli edifici quale residenza primaria,

chiedendo che sia annullato e che la licenza edilizia sia confermata così come

rilasciata dal Municipio (per due unità ad uso secondario).

L'insorgente ribadisce anzitutto che il vincolo ancorato all'art. 36 cpv. 2

NAPR, silente sulla nozione di residenza primaria, sarebbe lesivo del

principio di legalità e della garanzia di proprietà, richiamando anche la

giurisprudenza già evocata dall'autorità comunale (STA 90.2007.152 del 7

gennaio 2009). Ritiene in ogni caso che il Municipio avrebbe compiutamente

motivato la concessione della deroga a tale norma, dettata pure dalla

difficoltà di reperire acquirenti di residenze primarie, evitando quindi lo

spopolamento delle rive. Inammissibile sarebbe invece l'opposta conclusione a

cui è pervenuto il Governo, che lederebbe inoltre il principio di buona fede (a

fronte della rassicurazione data dal Municipio il 13 luglio 2020 al titolare

della società proprietaria del fondo), oltre che il principio di parità di trattamento

(considerato che l'Esecutivo comunale avrebbe rilasciato in passato numerose

licenze edilizie

in deroga all'art. 36 NAPR).

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio di questo

Tribunale. Il Municipio chiede che il gravame sia accolto, mentre i coniugi CO

1-CO 2 e CO 4-CO 3 che sia dichiarato irricevibile o comunque respinto. Delle

loro diverse argomentazioni si dirà, per quanto occorre, in appresso.

E. Con la replica e le

dupliche, l'insorgente rispettivamente il Municipio e i vicini già opponenti si

sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive conclusioni e domande di

giudizio, sviluppando in parte i propri argomenti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza (che nella procedura

ha peraltro agito per conto della nuova proprietaria del fondo, cfr. in tal

senso ad es. duplica al Governo pag. 3 e l'accordo stipulato con altri

opponenti di cui al doc. 5 dell'incarto del Municipio), personalmente e

direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 21 cpv.

2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24

settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1

LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Contrariamente a quanto eccepiscono i vicini resistenti, ammissibile è la

domanda dell'insorgente tendente all'annullamento del giudizio impugnato nella

misura in cui non ha tutelato la licenza edilizia così come rilasciatagli dal

Municipio (per due residenze secondarie). È ben vero che davanti al Governo l'istante

in licenza aveva anche postulato che il permesso fosse confermato alla

condizione di un uso primario. Tale domanda è stata tuttavia formulata solo

in via ulteriormente subordinata, per l'eventualità in cui il Governo

non avesse accolto la sua richiesta principale di dichiarare il ricorso

inammissibile o di respingerlo, confermando il permesso per la costruzione di

due unità ad uso secondario (cfr. risposta petitum a pag. 18, nonché

pag. 10). Nel fatto che l'insorgente riproponga ora la sua domanda prioritaria,

disattesa dal Governo, non è quindi ravvisabile alcun inammissibile venire

contra factum proprium o una lesione dell'art. 70 cpv. 2 LPAmm.

1.3. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm).

2. 2.1. La zona

residenziale speciale riva del lago (R2L), che ingloba gran parte dei fondi

affacciati sul Ceresio (cfr. piano delle zone), è disciplinata dall'art. 36

NAPR. Il cpv. 2 ne stabilisce in particolare la funzione: le costruzioni

devono essere destinate alla residenza primaria. Sono ammessi

edifici

a scopo socio-culturale e di interesse pubblico e comunitario. I capoversi

seguenti regolano invece gli altri parametri (indici, altezza, ecc.), gli

arretramenti e l'area in cui è esclusa l'edificazione.

2.2. La pianificazione di tale zona era stata adottata per la prima volta dal

Consiglio comunale il 24 ottobre 2005, contestualmente alla revisione generale

del piano regolatore. Per quanto qui interessa, l'obbligo della residenza

primaria era in particolare stato introdotto per una scelta di natura politica,

volta a riservare la parte più pregiata del territorio all'abitazione primaria,

nell'ottica di migliori ricadute fiscali (cfr. messaggio municipale n. 239 del

28 aprile 2005 concernente l'adozione del nuovo PR, pag. 4). La zona R2L non

era tuttavia stata approvata dal Governo, che riteneva fosse dapprima

necessario definire il limite del demanio lacuale (ris. gov. n. 4057 del 21

agosto 2007).

La successiva variante di piano regolatore concernente il comparto a lago ha

dunque riproposto la zona R2L con la disciplina già adottata (art. 36 NAPR), ma

riportando sulla cartografia il limite con il demanio pubblico (271.20 msm),

riducendone di conseguenza leggermente l'estensione (cfr. rapporto di pianificazione del maggio 2010, pag. 8, 9 e 20).

Tale variante, adottata dal Legislativo comunale il 12 luglio 2010, è stata poi

avallata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 9 novembre 2011 (n.

6082), che ne ha tuttavia sospeso l'approvazione per alcuni fondi tra cui la

part. __________ (fino a conclusione di una procedura ufficiale di

aggiornamento dei confini catastali conformemente alla legge sul demanio pubblico del 18 marzo

1986; LDP;

RL 720.100), che ha chiesto all'Ufficio

del demanio di avviare). Adito da alcuni proprietari, fra i quali quelli della part. __________ (__________), con sentenza del 4 dicembre 2014 (STA

90.2011.151-155) il Tribunale cantonale amministrativo ne ha parzialmente

accolto il ricorso, stralciando dalla cartografia della variante il suddetto

limite demaniale; non ha per contro dato seguito alla domanda degli insorgenti

di non approvare l'intera zona R2L. Il Tribunale ha essenzialmente ritenuto che

Fatti

i motivi riconducibili alla determinazione del confine con il demanio non

potevano in realtà ostare all'approvazione del PR, né della zona in questione

(di cui non erano comunque messi in discussione il principio dell'istituzione,

né i parametri; cfr. consid. 6).

Alla luce di questa pronuncia, con risoluzione del 24 gennaio 2018 (n. 302) il

Governo ha poi approvato la zona R2L anche per quei fondi - come la part. __________

- in cui la decisione era rimasta sospesa (rinunciando a esigere l'avvio di una

procedura di modifica dei confini catastali). La decisione è cresciuta in

giudicato senza ulteriori contestazioni.

2.3. Ora, contrariamente a quanto eccepisce il ricorrente, in concreto non

sussiste alcuna ragione per rimettere in discussione la suddetta pianificazione

della zona R2L e della part. __________, e in particolare il vincolo di

residenza primaria. Per costante giurisprudenza, il controllo incidentale del

piano regolatore in sede di applicazione concreta, segnatamente nell'ambito del

rilascio di una licenza edilizia, è infatti di principio escluso (cfr. DTF 131

Considerandi

II 103 consid. 2.4.1 e rimandi). Un tale controllo è possibile solo a titolo

eccezionale, se l'interessato non poteva rendersi conto delle restrizioni

impostegli o se non aveva avuto la possibilità di contestarle in occasione dell'adozione

del PR o se sono date le condizioni per un riesame del PR ai sensi dell'art. 21

cpv. 2 LPT (cfr. DTF 145 II 83 consid. 5, 144 II 41 consid. 5.1). Ipotesi,

queste, che in concreto tuttavia non s'avverano. Da un lato, perché i

precedenti proprietari avrebbero semmai potuto contestare il controverso

vincolo nell'ambito della procedura relativa alla variante di PR (sfociata

nella citata sentenza di questo Tribunale del 4 dicembre 2014 e poi nella

risoluzione governativa del 24 gennaio 2018), procedura peraltro posteriore

alla sentenza da essi evocata (STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009). Inoltre,

contrariamente a quanto ritiene l'insorgente, nell'asserita circostanza che non

si troverebbero acquirenti intenzionati a domiciliarsi nel Comune

di

Magliaso non è ravvisabile alcun mutamento delle circostanze di fatto o di

diritto tale da giustificare in via eccezionale un controllo a titolo

pregiudiziale del PR.

2.4

Ciò detto, va rilevato che il solo fatto che le NAPR non definiscano il

concetto di residenza primaria non è in ogni caso atto a paralizzare la

funzione assegnata alla zona R2L.

È ben vero che in passato il Tribunale, statuendo su una variante di un PR di

un altro comune, non aveva tutelato una norma che introduceva l'obbligo di

destinazione d'uso per residenza primaria all'interno delle zone edificabili,

ravvisando tra l'altro nella mancata definizione di tale nozione un contrasto

con il principio di legalità (cfr. STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009 consid.

5.2.1). Questa pronuncia, resa nel contesto di una procedura pianificatoria

risalente a prima del 2010, non ha comunque impedito successivamente al

Tribunale di applicare concretamente norme di PR approvate ed entrate in

vigore, contenenti vincoli simili per residenze secondarie e primarie, che non

spiegavano espressamente questi concetti. E ciò a maggior ragione dopo l'introduzione

della normativa costituzionale sulle abitazioni secondarie (art. 75b della Costituzione federale della

Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 [Cost.; RS 101], approvato nella votazione popolare dell'11

marzo 2012) e della relativa legislazione federale (ordinanza sulle abitazioni

secondarie del 22 agosto 2012, poi sostituita dalla LASec e dalla sua ordinanza

di applicazione del 4 dicembre 2015). In assenza di una diversa definizione, conformemente

anche alla disciplina federale, ben si può infatti ritenere che il concetto di

residenza primaria si riallacci anzitutto a quello di domicilio (ovvero a un'abitazione

utilizzata da almeno una persona che vi risiede con l'intenzione di

stabilirvisi durevolmente, cfr. art. 2 cpv. 2 LASec in combinazione con l'art.

3.

lett. b della legge sull'armonizzazione dei registri del 23 giugno 2006

[LArRa; RS 431.02]; cfr. in tal senso, ad es. STA 52.2020.58 del 18 febbraio

2022.

consid. 3 e 4; per altri esempi di applicazione di norme simili: STA

52.2023.131

dell'8 novembre 2024, 52.2017.428 del 2 maggio 2019 in RtiD I-2020

n. 30 confermata da STF 1C_308/2019 del 16 luglio 2019, 52.2016.287 del 27

febbraio 2018 in RtiD II-2018 n. 46). Del resto, è proprio così che anche il

Municipio ha all'evidenza sempre inteso il vincolo di residenza primaria in

zona R2L (cfr. ad es. risposta al Governo pag. 8, laddove lamenta che il

vincolo, voluto per incitare l'insediamento primario nella zona a lago, si

sarebbe rivelato troppo restrittivo, allontanando potenziali acquirenti intenzionati

a stabilirsi durevolmente nel Comune solo in un secondo tempo). Ma pure il

ricorrente, che ha postulato la deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR proprio per

consentire ai futuri residenti di continuare a essere domiciliati altrove e

usare la costruzione di Magliaso come casa di vacanza. Cade di riflesso nel

vuoto ogni eccezione del ricorrente riguardante l'inesistenza di una base

legale e la lesione della garanzia di proprietà.

Ferme queste premesse, resta da verificare la legittimità della deroga concessa

dal Municipio.

3.

3.1. In base all'art.

58.

cpv. 1 NAPR, il Municipio può concedere ed anche imporre deroghe alle norme

di attuazione del PR. La concessione o l'imposizione della deroga, precisa il

cpv. 2, è subordinata all'adempimento cumulativo delle seguenti condizioni:

- esistenza

di una situazione eccezionale

- rispetto

delle finalità e dello spirito del piano regolatore

- rispetto

dell'interesse pubblico e di altri interessi privati preponderanti quali i

rapporti di vicinato

La decisione sulle deroghe

deve essere motivata in modo esauriente nell'ambito del rilascio della licenza

edilizia (cpv. 3).

Le disposizioni che permettono all'autorità di concedere deroghe servono ad

attenuare le conseguenze derivanti dalla rigida applicazione di una norma in

casi particolari, nei quali l'interesse pubblico o quello di terzi non permette

di giustificare la restrizione imposta al singolo (cfr. RDAT I-1993 n. 39; STA

52.2016.241

del 22 settembre 2017 consid. 3.3 e rimandi; Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo

1996, n. 692 seg. ad art. 2 LE). L'art. 58 cpv. 1 NAPR presuppone segnatamente

l'esistenza di una situazione eccezionale. Se sia specificatamente data

o meno una tale situazione è essenzialmente questione di diritto, che le

istanze di ricorso esaminano liberamente, dando comunque prova, soprattutto nel

caso di norme di diritto comunale, di quel riserbo, che l'autonomia comunale

impone di rispettare nell'ambito dell'interpretazione dei concetti giuridici

indeterminati. Questione rimessa all'apprezzamento dell'autorità decidente, e

quindi sindacabile da parte delle autorità di ricorso soltanto dal profilo

della violazione del diritto per abuso di potere (art. 69 cpv. 1 LPAmm), è

invece quella volta a stabilire l'estensione della deroga (cfr. RDAT I-2002 n.

29.

consid. 2.2; STA 52.2016.241 citata consid. 3.3; Scolari, op. cit., n. 606 ad art. 2 LE).

3.2

In concreto, il Municipio - premesso che il signor M__________ con la

sua famiglia, attualmente per motivi professionali ha il suo domicilio in un

altro Cantone e che per lui è essenziale poter usufruire della casa

progettata come residenza secondaria - ha come visto concesso la deroga all'art.

36.

cpv. 2 NAPR considerando essenzialmente: (a) che la norma sarebbe incostituzionale

perché non definisce la nozione di residenza primaria; (b) che è prevista l'abrogazione

del vincolo pianificatorio con una variante di PR; (c) che nel comune la soglia

di residenze secondarie sarebbe comunque inferiore al 20% in base alla LASec;

(d) che già la casa esistente è una residenza secondaria.

Sennonché, conformemente a quanto concluso dal Governo, è piuttosto evidente

che nessuno di questi motivi conferisce al caso di specie una connotazione di

eccezionalità. Come appena detto, il solo fatto che la norma non definisca il

concetto di residenza primaria non la rende inapplicabile; tanto più che lo

stesso Esecutivo comunale ha sempre interpretato questa nozione in modo

sostenibile riallacciandosi al domicilio di chi vi risiede, coerentemente al

senso comunemente attribuitole con l'avvento della legislazione federale.

Neppure la circostanza che il vincolo si sarebbe rivelato troppo restrittivo

permette di farne astrazione: una norma ritenuta insoddisfacente va semmai

modificata nel contesto di una variante di PR, come quella avviata dal

Municipio, che non è però ancora stata adottata dal Legislativo comunale, né

approvata dal Governo (cfr. progetto di regolamento edilizio e avviso relativo

alla procedura di informazione e partecipazione pubblica di cui ai doc. B e C

allegati alla duplica). Variante che non può evidentemente esplicare un effetto

anticipato positivo, né permette di procrastinare ulteriormente l'evasione

della presente procedura, che lo stesso ricorrente ha sollecitato (cfr. suo

scritto del 1° aprile 2025).

Irrilevante è inoltre il fatto che nel comune la soglia di residenze secondarie

sia inferiore al 20% secondo la LASec; la normativa federale non rende infatti

inapplicabili, ma riserva espressamente (cfr. art. 3 cpv. 2 LASec), le regolamentazioni

comunali più restrittive come quella di cui all'art. 36 cpv. 2 NAPR, che vanno

pertanto rispettate. Infine, poco conta che la casa monofamiliare esistente (di

171.

m2) che il progetto prevede di demolire sia adibita a residenza

secondaria: neppure da questa circostanza può essere dedotto alcunché di

eccezionale, né tanto meno un diritto alla costruzione di due nuove case

contigue secondarie, con una superficie ben superiore (280+245 m2,

cfr. relazione tecnica e formulari caratteristiche dell'edificio agli atti).

In queste circostanze, non può pertanto che essere confermato il giudizio

impugnato che ha ritenuto lesiva del diritto la deroga rilasciata dal

Municipio, imponendo di conseguenza di destinare a residenza primaria le due

nuove case d'abitazione.

4.

Invano l'insorgente

lamenta una violazione dell'art. 9 Cost., norma che istituisce un diritto

fondamentale del cittadino ad essere trattato senza arbitrio e secondo il

principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di

diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità,

quando, adempiute determinate condizioni, egli abbia agito conformemente alle

istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela in

particolare la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in

un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa

legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta

riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione

o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando

affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni

non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti

mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (cfr. DTF

150.

l 1 consid. 4.1, 148 II 233 consid. 5.5.1).

In concreto, è infatti evidente che la risoluzione del Municipio del 13 luglio

2020.

che ha prospettato il rilascio di una deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR (riservando

comunque, tra l'altro, il rispetto delle norme di diritto cantonale e i diritti

di terzi) non poteva esplicare alcuna aspettativa tutelabile dal profilo della

buona fede. Un tale scritto non si distingue in effetti sostanzialmente da una licenza

preliminare rilasciata senza seguire la procedura ordinaria (salvaguardando i

diritti di eventuali opponenti), che per legge ha solo valore d'informazione,

senza effetti giuridici particolari (cfr. art. 15 cpv. 2 LE; STA 52.2016.483

del 21 agosto 2017 consid. 3; inoltre, STF 1C_131/2010 del 15 marzo 2010

consid. 2.3; STA 52.2019.250 del 3 dicembre 2020 consid. 6.2 confermata da STF

1C_68/2021 del 7 dicembre 2021). Anche su questo punto, le obiezioni del

ricorrente vanno pertanto respinte.

5.

Nulla può infine

dedurre l'insorgente dal principio di uguaglianza.

Il diritto alla parità di trattamento non prevale di regola sul principio di

legalità. Precedenti violazioni della legge non conferiscono al singolo il

diritto di essere trattato allo stesso modo. Soltanto in casi eccezionali,

quando risulti dimostrata l'esistenza di una prassi non conforme al diritto

dalla quale l'autorità non intende scostarsi e non appaiano lesi interessi

preponderanti, il singolo può invocare il diritto alla parità di trattamento

nell'illegalità (cfr. DTF 139 II 49 consid. 7.1, 132 II 485 consid. 8.6).

In concreto, contrariamente a quanto afferma l'insorgente, non risulta che in

passato il Municipio abbia rilasciato numerose licenze edilizie in

deroga all'art. 36 cpv. 2 NAPR, ma - come espressamente precisato dalla stessa

autorità comunale (cfr. risposta pag. 10) - che vi sono stati solo due casi

isolati (permessi per cambio di destinazione del 9 settembre e 23 novembre

2020; cfr. pure ricorso pag. 9 e allegato doc. 5). Una tale circostanza non

attribuisce quindi all'insorgente alcun diritto al medesimo trattamento

illecito; non basta per affermare l'esistenza di una vera e propria "prassi"

non conforme. Tanto più che, in base a quanto sottolineato dal Municipio (cfr.

risposta pag. 10), non vi è alcun serio motivo di dubitare che esso si atterrà

in futuro a questa norma, riconducibile a un preciso disegno pianificatorio; e

ciò quantomeno fintanto che la disposizione non verrà semmai modificata a

livello di piano regolatore dalle autorità preposte.

6.

6.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è pertanto respinto.

6.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico del ricorrente, soccombente, che rifonderà inoltre ai vicini resistenti,

assistiti da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili per questa

sede (art. 49 cpv. 1 LPAmm). Il Comune ne va esente essendo comparso in lite

per esigenze di funzione (art. 47 cpv. 6 LPAmm) rispettivamente non quale unico

antagonista (cfr. Marco Borghi/Guido

Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, Lugano 1997, n.

2b ad art. 31).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico del ricorrente, dedotto l'importo già

versato a titolo di anticipo. L'insorgente è inoltre tenuto a rifondere a CO 1,

CO 2, CO 3 e CO 4 un importo complessivo di fr. 2'000.- a titolo di ripetibili

per questa sede.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente Il

segretario