Licenza edilizia per la ricostruzione di un edificio in zona agricola

Incarto n.

52.2023.457

Lugano

28

agosto 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Giovan Maria Tattarletti, Fulvio Campello

cancelliera:

Giorgia Ponti

statuendo sul ricorso del 12 dicembre

2023 di

RI

1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione dell'8 novembre 2023 (n. 5246) del

Consiglio di Stato che ha respinto la sua impugnativa avverso la risoluzione

con cui il Municipio di Caslano gli ha negato la licenza edilizia concernente

il deposito sul mapp. __________ di sua proprietà;

ritenuto, in

fatto

A. RI 1 è proprietario del

mapp. __________ di Caslano, di oltre 16'000 m2, sito al di fuori

della zona edificabile, in zona agricola, all'interno della zona di protezione

delle acque sotterranee S3. In data imprecisata, ma in ogni caso prima del 1972,

sul fondo è stato edificato tra l'altro un edificio (8 m x 8.50 m), in legno,

utilizzato quale deposito e rimessa per utensili e macchinari agricoli vari. Esso

si trova praticamente sul confine con la part. 1_____, sempre di proprietà di RI

1.

B. a. Il 24 ottobre 2022 RI 1

ha inoltrato al Municipio di Caslano una domanda di costruzione parzialmente a

posteriori per diversi lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio.

L'intervento prevedeva di sostituire tutta la struttura portante, le pareti e

il tetto, che viene semplificato con due falde simmetriche. La costruzione,

rivestita con perline in legno, è stata leggermente ridotta sul lato sud-ovest

(da 8.5 m a 6.14 m) e allungata su quello nord-est/sud-est (da 8.00 m a 10.14

m), mentre l'altezza al colmo è stata abbassata di circa 1 m.

b. Su richiesta dell'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) dei Servizi

generali del Dipartimento del territorio, RI 1 ha precisato che avrebbe

proceduto a pavimentare totalmente l'interno dell'edificio con un rivestimento

stagno in calcestruzzo, fino ad allora presente solo sulla metà della superficie.

Il progetto prevede inoltre un pozzetto separatore di oli e l'allacciamento

alla fognatura comunale tramite pozzetto esistente sulla limitrofa part. 1__________.

Le acque di scarico dal tetto e dai vialetti verrebbero smaltite tramite

infiltrazione superficiale. Non vi sarebbe alcun deposito di sostanze

potenzialmente nocive per le acque.

c. La domanda di

costruzione ha suscitato l'opposizione del Dipartimento del territorio, tramite

Fatti

i Servizi generali (avviso n. 0126255-VG-2022 del 7 aprile 2023) che ha ritenuto

il progetto non conforme alla destinazione agricola e in contrasto con

interessi agricoli contrari preponderanti, in assenza dei quali avrebbe potuto di

per sé essere autorizzato in applicazione dell'art. 24c della legge

sulla pianificazione del territorio del 22 giungo 1979 (LPT; RS 700).

d. A fronte di tale avviso negativo (vincolante), l'Esecutivo comunale ha

quindi negato il rilascio della postulata licenza edilizia (risoluzione del 19

aprile 2023).

C. Con decisione l'8 novembre

2023 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso inoltrato da RI 1 avverso la

predetta risoluzione municipale. Da un punto in vista formale, ha ritenuto che

la decisione impugnata fosse sufficientemente motivata e che la fattispecie non

abbisognasse dell'esperimento di un sopralluogo per essere acclarata

ulteriormente. Nel merito, in estrema sintesi, ha negato l'esistenza delle

condizioni per il rilascio di un permesso ordinario (art. 22 cpv. 2 lett. a

LPT), siccome non conforme alla zona agricola (art. 16a LPT), o

eccezionale (art. 24 LPT), in assenza di ubicazione vincolata. Nemmeno l'art.

24c LPT potrebbe venire in soccorso, dato che i lavori non sarebbero

limitati quantitativamente e qualitativamente e non rientrerebbero nella

mera eliminazione di difetti dovuti all'usura del tempo. Si tratterebbe in

effetti, come sostenuto dalla Sezione dell'Agricoltura, di una ricostruzione

totale dell'edificio e non di una manutenzione straordinaria.

D. a. RI 1 impugna il giudizio

governativo dinanzi a questo Tribunale, al quale chiede di annullarlo e di

rinviare gli atti al Municipio per il rilascio della licenza edilizia. Lamenta

la mancata tenuta di un sopralluogo da parte dell'Autorità inferiore, che

chiede anche in questa sede, e un'insufficiente motivazione delle ragioni per

cui la Sezione dell'Agricoltura si è opposta al rilascio della licenza, riprese

nella risposta dell'UDC dinanzi al Governo. Nel merito, contesta l'esistenza di

presunti interessi agricoli preponderanti che osterebbero agli interventi

prospettati e ribadisce che l'edificio non viene ampliato, anzi ridotto nelle

sue dimensioni per una migliore integrazione nel paesaggio. Ritiene quindi

adempiute le condizioni di cui all'art. 42 OPT per la concessione del permesso

edilizio.

b. Il Consiglio di Stato chiede di respingere il ricorso, senza formulare

osservazioni. L'UDC si limita a richiamare le sue precedenti allegazioni. Dal

canto suo, il Municipio di Caslano ricorda che il diniego della licenza è la

conseguenza dell'avviso negativo dipartimentale, vincolante, e si rimette al

giudizio del Tribunale.

c. Il ricorrente in replica, preso atto dei generici contenuti delle risposte

che non farebbero che avvalorare le sue tesi, chiede nuovamente l'esperimento

di un sopralluogo, la cui necessità è contestata in duplica dall'UDC.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del

Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, proprietario e istante in licenza (cfr.

art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 della legge sulla

procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).

LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto del contendere emerge

con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Visto anche

l'esito, non occorre dar seguito al sopralluogo richiesto dal ricorrente.

Considerandi

2.

Non si entra nel merito

della censura di violazione del diritto di essere sentito del ricorrente per

l'insufficiente motivazione del parere della Sezione dell'Agricoltura, ripreso

nella sua risposta davanti al Consiglio di Stato. Oggetto di impugnativa

dinanzi a questo è in effetti la decisione governativa, che in quanto tale non

è censurata di insufficiente motivazione, e non già le prese di posizione dei

vari uffici dipartimentali.

3.

Come

ricordato in narrativa, il progetto edilizio contestato prevede la sostituzione

di tutta la struttura portante del manufatto agricolo, esistente da una

settantina d'anni, delle pareti laterali esterne e del tetto. L'entità di

questi interventi non possono che essere considerati quale ricostruzione totale

della struttura precedente. Vista la loro portata, oltrepassano chiaramente i

limiti di una manutenzione o di un semplice consolidamento dell'edificio.

Ciò detto, resta pertanto da esaminare se il permesso possa essere rilasciato

sulla base dell'art. 24c LPT, circostanza negata dal Consiglio di Stato,

poiché gli interventi non sarebbero limitati qualitativamente e

quantitativamente (…) e non rientrano pertanto nel campo della mera

eliminazione di difetti dovuti all'usura del tempo (decisione impugnata,

consid. 10). Nessuno pretende invece, giustamente, che questi interventi

possano beneficiare di un permesso ordinario giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a

LPT siccome conformi alla destinazione agricola della zona (art. 16 e 16a

LPT, art. 34 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000; OPT; RS 700.1). Tantomeno i medesimi possono esser autorizzati sulla base di un

permesso eccezionale secondo gli art. 24, 24a e 24b LPT.

4.

4.1. Secondo

l'art. 24c LPT, fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti

utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla

destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione

di fatto (cpv. 1). Con l'autorizzazione dell'autorità competente, prosegue la

norma (cpv. 2), tali edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati

parzialmente, ampliati con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti

o modificati legalmente. Lo stesso vale per gli edifici abitativi agricoli e

gli edifici annessi utilizzati a scopo di sfruttamento agricolo, eretti o

trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della

zona non edificabile ai sensi del diritto federale. Il Consiglio federale emana

disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative per l'agricoltura (cpv.

3). L'aspetto esterno di un edificio, aggiunge la norma (cpv. 4), può essere

modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione a scopo abitativo

conforme agli standard attuali o per un risanamento energetico, oppure per

migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio. In ogni caso è fatta

salva la compatibilità con le importanti esigenze della pianificazione

territoriale (cpv. 5).

L'art. 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o

trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della

zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo

il diritto anteriore; cfr. art. 41 cpv. 1 OPT). Non è invece applicabile a

edifici e impianti agricoli isolati non abitati a meno che non sia dimostrato un loro uso non agricolo

antecedente al 1° luglio 1972 (art. 41 cpv. 2 OPT;

cfr. Rudolf Muggli, in:

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [curatori], Praxiskommentar RPG: Bauen

ausserhalb der Bauzone, Zurigo/Basilea/Ginevra 2017, ad art. 24c n. 20).

4.2

L'art. 42 OPT dispone che una trasformazione è considerata parziale e un

ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto,

unitamente ai dintorni, rimane conservata nei tratti essenziali; sono ammessi

miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno (cpv. 1). Stato di riferimento

determinante per la valutazione dell'identità è quello in cui si trovava

l'edificio o l'impianto al momento dell'assegnazione a una zona non edificabile

(cpv. 2). Il quesito se l'identità dell'edificio o dell'impianto rimanga

sostanzialmente immutata va valutato tenendo conto di tutte le circostanze

(cpv. 3 primo periodo). In ogni caso non è più garantita qualora siano superati

i limiti quantitativi prescritti dall'art. 42 cpv. 3 lett. a e b OPT per gli

ampliamenti all'esterno e all'interno del volume esistente dell'edificio. I

lavori di trasformazione non devono inoltre consentire una modifica rilevante

dell'utilizzazione di edifici abitati in origine solo temporaneamente (art. 42

cpv. 3 lett. c OPT).

4.3

La ricostruzione di un edificio o un impianto distrutto, volontariamente

(demolizione) o involontariamente (cause naturali, catastrofe) è possibile soltanto se al momento della distruzione o della

demolizione era ancora utilizzabile secondo la destinazione e vi era

ancora un interesse alla sua utilizzazione

(art. 42 cpv. 4 OPT; cfr. DTF 127 II 209 consid. 3a). La tutela delle

situazioni acquisite non si estende infatti anche a edifici abbandonati da

tempo, in rovina, inutilizzabili o pronti alla demolizione; le rovine non

possono essere trasformate in nuove costruzioni (cfr. STF 1C_207/2015 del 9

settembre 2015 consid. 4.1, 1C_125/2012 del 30 ottobre 2012 consid. 2.1 e

rimandi). Anche in caso di ricostruzione deve

inoltre essere preservata l'identità dell'edificio esistente nei tratti

essenziali (cfr. DTF 127 II 209 consid. 3, STF 1C_554/2011 del 2 aprile 2012 consid. 3.2; Bernhard Waldmann/Peter

Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 23 ad art. 24c e rimandi). Entro

questi termini, può anche essere trasformato parzialmente (cfr. Rudolf Muggli, op. cit., n.

39.

e 42 ad art. 24c; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 23 ad art. 24c).

In particolare, in base all'art. 42 cpv. 4 OPT, il volume dell'edificio può

essere ricostruito entro i limiti necessari per realizzare la superficie

ammessa ai sensi del cpv. 3 (esclusa la lett. a, relativa all'ampliamento

all'interno del volume esistente), mentre l'ubicazione può divergere in misura

minima, ove risulti indicato dal profilo oggettivo.

4.4

Nella fattispecie, tutte le condizioni esatte dall'art. 24c LPT e

dall'art. 42 OPT sono adempiute, contrariamente a quanto sostenuto nella

decisione impugnata che invero non affronta il tema dell'adempimento o no dei

requisiti ai quali la ricostruzione dell'edificio fuori zona deve sottostare.

Ora, il nuovo edificio, che si situa sostanzialmente

sull'impiantito di quello precedente, ne riprende i tratti essenziali, le

caratteristiche e la tipologia di costruzione: le pareti esterne, in legno,

sono intermezzate da ampie aperture che permettono il transito per la sosta

degli usuali macchinari agricoli; il tetto, semplificato in due falde

simmetriche, è in lamiera. L'edificio risulta essere stato ridotto nelle sue

dimensioni, soprattutto per quanto riguarda l'altezza al colmo, inferiore di

circa 1 m rispetto al precedente manufatto. Fatto, questo, che permette di

concludere per un miglioramento significativo del suo inserimento nel paesaggio

(di tale circostanza ne danno atto anche le Autorità dipartimentali nel loro

avviso, pag. 2). Ritenuto che non è richiesto che il vecchio stato sia identico

al nuovo, in concreto l'identità è quindi sostanzialmente mantenuta. Nessuno

mette inoltre in dubbio che il ricorrente faceva/fa ancora uso regolare della

costruzione come deposito/rimessa e che egli avanza un interesse sempre attuale

a continuare l'utilizzo dello stabile in questi termini, non fosse altro che

per mettere a riparo, come in passato, i vari macchinari e utensili che servono

tra l'altro alla gestione del vasto fondo di sua proprietà. Del resto, anche i

Servizi generali hanno confermato che di per sé i lavori potrebbero essere

autorizzati poiché rispettosi delle condizioni di cui all'art. 24c LPT.

Quanto ai preponderanti interessi contrari (art. 43a OPT), argomento

dirimente per negare il rilascio della licenza edilizia, essi si rivelano

assolutamente inconsistenti. Tali interessi, come specificato nella risposta

dell'UDC all'impugnativa in prima sede, consisterebbero nella sottrazione di

fatto di superficie agricola utile. Ora, la ricostruzione del precedente

edificio non sottrare nulla in più rispetto a quanto non già sottratto in

precedenza da oltre 60 anni. È anzi vero il contrario, dato che la superficie

sulla quale insiste il nuovo stabile è inferiore di circa il 10% rispetto a

quella occupata dal precedente manufatto (da 68 m2 si è passati a 62

m2 circa). In ogni caso, le norme del diritto federale applicabili

alla fattispecie ammettono addirittura un moderato aumento esterno delle

quantità edificatorie (nei termini di cui all'art. 42 cpv. 3 lett. b OPT in

relazione con il cpv. 4 della stessa norma), per cui a maggior ragione nella

fattispecie la ricostruzione prevista non pone alcun problema da questo punto

di vista. Avallare la tesi dell'Autorità cantonale equivarrebbe a svuotare di

ogni significato e portata le possibilità previste dall'art. 24c LPT di

intervenire su qualsiasi edificio fuori zona edificabile in contrasto con la

destinazione di zona. Infine, si rileva che l'Autorità competente non ha sollevato

altri interessi contrari alla realizzazione del progetto avversato. Non vi sono

dunque motivi per negare la ricostruzione dell'edificio in questione. In

accoglimento del ricorso, la decisione impugnata, al pari di quella municipale

con cui la domanda di costruzione è stata respinta, devono essere annullate.

Gli atti vanno ritornati al Municipio affinché proceda a rilasciare senz'altro

la licenza edilizia così come postulato dall'istante.

5.

Non si preleva tassa di

giustizia (art. 47 cpv. 6 LPAmm). Il ricorrente, che in questa sede era

patrocinato da un legale, ha diritto alle ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm). In

concreto si giustifica di porle a carico dello Stato, che con il suo avviso

dipartimentale errato, al quale il Municipio era vincolato (art. 7 cpv. 2 LE),

ha inutilmente provocato il presente contenzioso.

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

accolto.

Di conseguenza:

1.1

la decisione

dell'8 novembre 2023 del Consiglio di Stato (n. 5246) e la risoluzione del

Municipio di Caslano del 19 aprile 2023 sono annullate;

1.2

gli atti sono

ritornati al Municipio di Caslano per il rilascio della licenza edilizia così

come postulato dal ricorrente.

2.

Non si

preleva tassa di giustizia. Al ricorrente è restituito l'anticipo versato. A

quest'ultimo lo Stato del Cantone Ticino rifonderà fr. 1'500.- a titolo di

ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera