Licenza edilizia per uno stabile d'appartamenti

RI 1

Incarti n.

52.2023.5

52.2023.11

Lugano

26

giugno 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

cancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sui ricorsi

a.

b.

RI

1

patrocinata

da: PA 1

dell'11

gennaio 2023 di

RI

1

RI

3

patrocinati

da: PA 1

contro

la decisione del 23 novembre 2022 (n. 5703) del

Consiglio di Stato che respinge i ricorsi degli insorgenti contro la

risoluzione del 2 agosto 2021 con cui il Municipio di Mendrisio ha rilasciato

a CO 1 la licenza edilizia per costruire un nuovo stabile d'appartamenti sul

proprio fondo (part. __________);

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. CO 1 è proprietaria di

un fondo (part. __________, di 929 m2) situato a Mendrisio, nella

zona residenziale R5. Il terreno, sul quale vi è una casa d'abitazione e altri

fabbricati, è accessibile da una strada privata che corre su questo stesso

fondo e quelli vicini (part. __________ e __________), formando un braccio di

via __________.

ESTRATTO MAPPA

B. a. Con domanda di

costruzione del 2 novembre 2020, CO 1 ha chiesto al Municipio di Mendrisio il

permesso di demolire le costruzioni esistenti ed edificare un nuovo stabile di

11 appartamenti. L'edificio, a pianta rettangolare, sarà articolato su cinque

piani fuori terra e uno zoccolo parzialmente interrato, riservato a cantine e

autorimessa (di 12 P), che sarà accessibile dalla predetta strada privata,

mediante una rampa ricavata lungo il lato sud del fondo. All'esterno, sul lato

nord, sono previsti altri due posti auto.

b. Nel termine di pubblicazione, la domanda ha tra l'altro suscitato l'opposizione

dei proprietari dei fondi confinanti, __________ (part. __________), __________

(part. __________, PPP __________) e __________ (pure titolare della predetta

PPP e delle part. __________ e __________) e l'__________ Sagl (ora RI 1, dopo

la radiazione dal registro di commercio del 24 marzo 2022 a seguito di fusione;

part. __________).

c. Dopo aver raccolto l'avviso dell'autorità dipartimentale (n. 116170), a seguito

di un complemento degli atti, il 2 agosto 2021 il Municipio ha rilasciato a CO

1 la licenza edilizia richiesta, respingendo tutte le opposizioni pervenute.

C. Con giudizio del 23

novembre 2022, il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi presentati dai

predetti vicini (e altri opponenti).

Ha anzitutto disatteso le censure relative alla completezza della domanda di

costruzione e alla motivazione della decisione municipale. In seguito, ha

ritenuto sufficiente dal profilo giuridico l'accesso tramite la strada privata,

gravata nel primo tratto (part. __________) da un diritto di passo veicolare a

favore del fondo dedotto in edificazione (precisando che i timori di un

aggravio di tale servitù esulavano dalla procedura, in quanto di natura

civile). Ha poi difeso il computo nella superficie edificabile del tratto di

strada sul mapp. __________, non assimilandola a una strada aperta al

pubblico transito ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 della legge edilizia

cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100); la stessa, ha precisato, servirà

18 appartamenti (nel rispetto dei parametri contenuti all'art. 47 cpv. 1 delle

norme di attuazione del piano regolatore di Mendrisio; NAPR). Dopo aver

avallato la valutazione estetica positiva del Municipio, il Governo ha poi

respinto in blocco, siccome generiche, le critiche riferite all'ordinanza

federale sull'inquinamento fonico del 15 dicembre 1986 (OIF; RS 814.41), agli

indici edificatori e all'altezza. Disattesa anche un'obiezione relativa alle

immissioni d'ombra, ha infine negato che vi fossero gli estremi per procedere a

un controllo incidentale del piano regolatore, come richiesto sommariamente dai

ricorrenti.

D. Con due separate

impugnative, i soccombenti si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che tale giudizio sia annullato assieme alla licenza

edilizia.

a. Nel suo ricorso (a), la RI 1, dopo aver lamentato una violazione del

diritto di essere sentita, in sintesi contesta nuovamente la sussistenza di un

accesso sufficiente, sia dal profilo giuridico (ritenendo inammissibile l'intensificazione

della servitù di passo sulla part. __________, iscritta a registro fondiario

oltre 70 anni fa), che fattuale. Nella sua attuale configurazione, la strada

privata non sarebbe in grado di sopportare il traffico indotto dal progetto

(che pregiudicherebbe anzi un suo possibile ampliamento per adattarla ai

requisiti tecnici dell'art. 47 NAPR). Contrariamente al Governo, escludono pure

che tale strada - che sarebbe in realtà aperta al pubblico transito ex

art. 38 cpv. 2 LE - possa essere computata nella superficie edificabile,

contestando di conseguenza il rispetto degli indici edificatori.

b. Con la loro impugnativa (b), __________ e __________ e __________,

dopo aver eccepito l'incompletezza degli atti annessi al progetto (mancanza di

un piano di situazione, di piani relativi agli scavi e demolizioni, ecc.),

contestano anzitutto che il nuovo stabile osservi l'altezza massima prescritta

(che sarebbe da determinare dalla rampa ai piedi dell'autorimessa). Negano a

loro volta che nella superficie edificabile possa essere computata la strada

privata (art. 38 cpv. 2 LE), essendo aperta al pubblico transito (poiché

al servizio di più di 20 appartamenti ex art. 47 NAPR), nonché strada

pedonale (visto il vincolo di passo pubblico pedonale che la grava);

contestano quindi parimenti il rispetto degli indici di sfruttamento e

occupazione. Neppure sarebbero ossequiate, aggiungono, la superficie minima di

area verde ai sensi dell'art. 10 cpv. 3 NAPR (non potendo essere conteggiati l'area

che ricopre l'autorimessa, i pozzi luce e altre parti arredate), né di riflesso

l'area di svago (art. 10 cpv. 4 NAPR). I ricorrenti eccepiscono in seguito l'insufficienza

dei posteggi previsti. Quelli esterni non sarebbero inoltre fruibili in

sicurezza e non rispetterebbero le norme tecniche VSS; la conformità di quelli

interni non sarebbe invece verificabile. Anch'essi escludono poi che la strada

privata (lunga ca. 50 m e stretta, che non permette l'incrocio tra veicoli,

ecc.) possa costituire un accesso sufficiente ai fini del progetto. Dopo aver

sollevato alcune critiche alla perizia fonica (rumore dei movimenti sulla

rampa, aperture considerate, ecc.), criticano poi le conclusioni tratte dal

Governo sull'inserimento estetico del progetto nel paesaggio. Eccepiscono

inoltre una disattenzione della distanza minima dall'edificio sulla part. __________

(data dall'autorimessa) e delle direttive antincendio. Infine ritengono che,

contrariamente a quanto indicato dall'istanza inferiore, sarebbero dati i

presupposti per un controllo incidentale del piano regolatore

(sovradimensionato); il comparto di situazione (occupato in buona parte da

edifici di due piani, realizzati a inizio '900) ben si presterebbe a una

riduzione dei parametri edificatori.

E. All'accoglimento dei

due ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC) si riconferma nelle precedenti

prese di posizione. Il Municipio e CO 1 postulano dal canto loro il rigetto

delle due impugnative, respingendo le obiezioni degli insorgenti con argomenti

di cui si dirà, per quanto occorre, nei seguenti considerandi.

F. In sede di

replica e duplica, i ricorrenti rispettivamente l'UDC, il Municipio e l'istante

in licenza si sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive conclusioni e

domande di giudizio, sviluppando in parte le proprie tesi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

LE. Certa è la legittimazione attiva dei ricorrenti, già vicini opponenti,

personalmente e direttamente toccati dal giudizio impugnato di cui sono

destinatari (cfr. art. 21 cpv. 2 LE e art. 65 cpv. 1 della legge sulla

procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). I due

gravami, tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine.

1.2. Vertendo sul medesimo complesso di fatti, i gravami posso-no essere evasi

con un unico giudizio (art. 76 cpv. 1 LPAmm), senza istruttoria (art. 25 cpv. 1

LPAmm). Per quanto interessa, la situazione dei luoghi emerge con sufficiente

chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo sollecitato

dalle parti non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini

del presente giudizio.

Considerandi

2.

Obbligo di

motivazione

2.1

Giusta l'art. 46 cpv. 1 LPAmm, ogni decisione deve essere motivata per

iscritto. La citata disposizione legale si limita a stabilire il principio

della motivazione scritta e non precisa altrimenti il contenuto e l'estensione

della motivazione, cosicché valgono le garanzie minime dedotte dall'art. 29

cpv. 2 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile

1999.

(Cost.; RS 101), che comprende vari aspetti tra cui il diritto a una

decisione motivata (cfr. DTF 138 I 232 consid. 5.1, 136 I 229 consid. 5.2). Per

costante giurisprudenza, la motivazione di una decisione è sufficiente quando

la parte interessata è messa in condizione di rendersi conto della portata del

provvedimento che la concerne e di poterlo impugnare con cognizione di causa

(cfr. DTF 143 III 65 consid. 5.2). In quest'ottica basta che l'autorità

esponga, almeno brevemente, i motivi che l'hanno indotta a decidere in un senso

piuttosto che in un altro. Essa non è quindi tenuta a pronunciarsi in modo

esplicito ed esaustivo su tutti gli argomenti sollevati, ma può limitarsi alle

sole circostanze che appaiono rilevanti per il giudizio in quanto atte a

influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 142 II 154 consid. 4.2, 138 I 232

consid. 5, 137 II 266 consid. 3, 134 I 83 consid. 4.1). Inoltre, sempre che ciò

non ne ostacoli troppo la comprensione, la motivazione di una decisione può

anche essere implicita, risultare dai diversi considerandi della stessa o da

rinvii ad altri atti (cfr. DTF 141 V 557 consid. 3.2.1; STF 2C_583/2017 del 18

dicembre 2017 consid. 5.2.1, 2C_630/2016 del 6 settembre 2016 consid. 5.2).

2.2

In concreto, come accennato in narrativa, con il giudizio impugnato il

Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi dei vicini opponenti, disattendendo

tra l'altro le censure relative al computo della strada privata nella

superficie edificabile (consid. 4) e all'accesso sufficiente (consid. 3). In

tale ambito, contrariamente a quanto lamenta la società insorgente, il Governo

ha anche preso posizione su argomenti quali il numero di unità abitative

servite dalla strada rispettivamente l'asserito aggravio della servitù di passo

veicolare. Da questo profilo, non appare quindi essere incorso in violazioni

dell'obbligo di motivazione. Non occorre comunque dilungarsi su tale aspetto formale

(né sul rifiuto del Governo di assumere determinate prove) considerato che,

come si vedrà di seguito, il giudizio impugnato va annullato nel merito.

3.

Altezza

3.1

In base all'art. 32 NAPR, nella zona R5 l'altezza massima degli edifici non può superare m 16.60.

3.2

Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

o del parapetto.

L'altezza degli edifici va di principio misurata lungo il loro perimetro

esterno. Gli ingombri verticali e l'impatto che ne deriva sono infatti

determinati dalle facciate. Il loro sviluppo verticale va per principio

misurato indipendentemente da eventuali arretramenti dei piani superiori

rispetto ai piani sottostanti. In tal senso, l'art. 43 del regolamento di

applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110)

dispone, ad esempio, che l'altezza degli attici, solitamente arretrati rispetto

alle facciate sottostanti, è aggiunta a quella di queste ultime. Resta

riservato il particolare criterio di misurazione per le costruzioni in pendio,

articolate sulla verticale: per questi edifici, giusta l'art. 40 cpv. 2 seconda

frase LE, l'altezza si misura per ogni singolo corpo situato a quote diverse, a

condizione che tra gli stessi vi sia una rientranza di almeno 12 m (cfr. RtiD

I-2011 n. 19 consid. 3.1; STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid. 2.1,

52.2015.121-236 del 5 aprile 2017 consid. 7.3 e rimandi, 52.2006.315 del 16

aprile 2007 consid. 4.1; Adelio Scolari,

Commentario, II ed., Cadenazzo 1996,

n. 1234 ad art. 40/41 LE).

3.3

Il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato

perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Se il terreno è sistemato mediante la

formazione di un terrapieno, la sua altezza va aggiunta a quella dell'edificio

sovrastante, soltanto nella misura in cui supera il limite di 1.50 m a una

distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE; RtiD II-2006 n. 18

consid. 3). Se la sistemazione è ottenuta abbassando

il livello del terreno naturale (mediante escavazione), il maggior

sviluppo verticale delle facciate che ne risulta va interamente preso in

considerazione ai fini della misurazione dell'altezza (cfr. STA 52.2020.525 del

21.

dicembre 2023 consid. 2.1, 52.2019.288 del 23 settembre 2020 consid. 3.3, 52.2016.504 del 16 marzo 2018 consid. 4.7, 52.2008.24/27/28

del 28 aprile 2008 consid. 3.1, 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1223 ad art. 40/41

LE). Per giurisprudenza, una trincea che occupa soltanto una frazione della

facciata, scavata nel terreno per formare un'area di disimpegno (come l'accesso

a un'autorimessa o a locali sotterranei), non è tuttavia da considerare quale

livello del terreno sistemato. Le sue dimensioni non sono in effetti tali da

determinare un aumento dell'impatto risultante dagli ingombri verticali dell'edificio

sul paesaggio circostante (cfr. STA 52.2020.525

citata consid. 2.1, 52.2019.288 citata

consid. 3.3, 52.2016.504 citata

consid. 4.7, 52.2016.149 citata

consid. 2.1, 52.2005.39 citata consid.

2.1; Scolari, op. cit., n.

1229.

ad art. 40/41 LE). L'art. 8 cpv.

3.

NAPR dispone in tal senso che per la misurazione delle altezze a partire

da rampe di accesso a posteggi, autorimesse, piazzali, ecc. posti a livello

inferiore rispetto al piano terra può essere concesso un supplemento di m 3.00,

a condizione che ciò si dimostri necessario nell'ambito di una corretta

progettazione. L'estensione delle rampe, precisa la norma, non

deve di regola superare il 50% della lunghezza della facciata interessata.

3.4

In concreto, il progetto prevede di scavare tra l'edificio che insiste

sullo zoccolo dell'autorimessa e il confine sud (part. __________) una trincea

larga ca. 4 m, lungo tutta la facciata (cfr. sezioni B-B', C-C' e D-D').

Ancorché le sezioni non riportino il livello del terreno naturale (art. 12 cpv.

1.

lett. b RLE) - verosimilmente pianeggiante e allineato a quello della strada

privata (cfr. foto agli atti e piani demolizioni e costruzioni con

prospetto

S-O e sezione B-B') - è evidente che, determinata dal terreno così escavato, l'altezza

del nuovo stabile disattende quella massima ammessa (m 16.60): misurata sulla

verticale della facciata sud, dalla trincea ai piedi dell'autorimessa, la

supera di oltre 2 m (cfr. sezione C-C').

SCHEMA (sezione C-C')

La trincea non può beneficiare del supplemento d'altezza previsto dall'art. 8

cpv. 3 NAPR (proprio per la misurazione delle altezze a partire da rampe di

accesso ad autorimesse poste a livello inferiore rispetto al

piano terra), poiché supera il 50% della lunghezza della facciata

interessata. Lo zoccolo dell'autorimessa non può essere ignorato in quanto non

riconducibile a un terrapieno (art. 41 LE), che ingloba un'opera interrata;

come ben risulta dai piani (cfr. sezioni B-B', C-C' e pianta piano interrato;

cfr. pure replica pag. 4), al di là di un esile strato di terra che lo ricopre

parzialmente, è una vera e propria costruzione comprendente spazi chiusi, il

cui ingombro verticale va conteggiato insieme a quello dei piani arretrati

sovrastanti (cfr. per un caso analogo: STA 52.2019.288

citata consid. 3.4 e rimandi). La situazione è dunque anche diversa da quella

di una rampa separata da un terrapieno largo almeno 3 m (art. 41 LE), che potrebbe

essere trascurata ai fini dell'altezza di un edificio arretrato (cfr. al

riguardo: STA 52.2021.48 del 10 novembre 2022 consid. 6.4, 52.2005.39 del 20

aprile 2005 consid. 2.3 con schema, riguardante la trincea di una rampa

spostata a 3 m di distanza dalla facciata di un edificio, da cui resta separata

da un terrapieno largo altrettanto). Non porta ad altra conclusione la sentenza

evocata dal Municipio (STA 52.2019.68 del 23 luglio 2020, riguardante una rampa

che era parzialmente infossata sotto il profilo del terreno e non si estendeva peraltro

lungo tutta una facciata). Come rettamente rilevano i ricorrenti (cfr. replica

pag. 5), non può in effetti essere ignorato che lo zoccolo dell'autorimessa

determina un ingombro verticale che resta percettibile dai fondi vicini

(sud-ovest) e incide sul quadro del paesaggio (cfr. relazione tecnica con

rendering vista ovest). La situazione di questa rampa è del resto pure diversa

da quella di semplici canali o trincee di ridotta ampiezza (destinati ad es.

solo a dar luce o aria a un piano, cd. pozzi-luce), che non si ripercuotono

sugli ingombri verticali effettivamente apparenti (cfr. STA 52.2005.426 del 15

febbraio 2006 confermata da STF 1P.173/2006 del 26 ottobre 2006). Già solo per

questo motivo, il giudizio governativo che ha confermato il permesso di

costruzione deve essere annullato, siccome lesivo del diritto.

4.

Distanze

4.1

Nella zona residenziale R5, la distanza minima dai confini è di 6 m (art.

32.

NAPR).

La distanza tra due edifici su fondi contigui è invece la somma delle

rispettive distanze dallo stesso confine (art. 9 cpv. 2 NAPR). Nel caso di

edifici sorti prima dell'entrata in vigore del PR agosto 1977 a distanza

inferiore rispetto a quella prescritta dalle NAPR, il nuovo edificio sul fondo

vicino dovrà unicamente rispettare la distanza prescritta dal confine, ritenuto

il rispetto di una distanza minima di m 6 dallo stabile esistente a distanza

non regolamentare (art. 9 cpv. 2.1 NAPR).

Non sottostanno invece alle distanze dai confini le costruzioni sotterranee

(art. 11 cpv. 3 NAPR). Scostandosi parzialmente dall'art. 42 RLE (cfr. STA

52.2022.58

del 14 aprile 2023 consid. 2.3), l'art. 11 cpv. 1 NAPR considera

costruzioni sotterranee quelle che non emergono dal terreno sistemato, come

pure quelle sporgenti dal terreno naturale al massimo su un solo lato e aventi

una copertura praticabile.

4.2

In concreto, lo zoccolo dell'autorimessa (sovrastato anche da un parapetto)

si avvicina fino a ca. 4 m al confine nord della part. __________, lungo il

quale insiste un edificio principale risalente a prima del 1977 (cfr. pure foto

inserita nel ricorso di __________ al Governo, pag. 2). Ora, come a ragione

eccepiscono i ricorrenti __________ e __________, lo zoccolo non può essere

ricondotto a una costruzione sotterranea ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 NAPR, che

sfugge alle distanze (cpv. 3): come visto poc'anzi sporge infatti sia dal

terreno sistemato (escavato) sia da quello naturale, su più di un lato (cfr.

sezioni B-B' e D-D'). In quanto costruzione principale, è dunque tenuta a

rispettare sia la distanza minima da confine (6 m), sia quella identica verso l'edificio

esistente a confine della part. __________, che tuttavia disattende. Anche da

questo profilo, la decisione impugnata, unitamente al permesso di costruzione,

non possono dunque essere confermati.

5.

Superficie

edificata

5.1

Giusta l'art. 38 cpv. 2 LE, la superficie edificabile è la superficie non

ancora sfruttata dei fondi o di parti di fondi nella zona edificabile oggetto

della domanda di costruzione. Nella superficie edificabile, soggiunge la norma,

non vengono considerate le superfici viarie aperte al pubblico transito, le

strade carrozzabili e pedonali definite dal piano regolatore, come pure le

superfici forestali e i corsi d'acqua.

La norma esclude in particolare dal computo della superficie

edificabile due categorie di superfici viarie: (1) quelle aperte al pubblico

transito e (2) le strade carrozzabili e pedonali definite dal piano

regolatore. Per quanto riguarda queste ultime (2), le stesse sono in

effetti sottratte a un uso diverso da quello previsto dal piano viario o del

traffico (cfr. STA 52.2007.102 dell'8 agosto 2007 consid. 3.1); resta nondimeno

riservato l'art. 38 cpv. 2 § LE, che, a determinate condizioni, permette di

considerarle in tutto o in parte nella superficie edificabile (cfr. STA

52.2011.214

del 6 febbraio 2012 consid. 4.1).

Relativamente alla prima categoria, secondo la giurisprudenza di questo

Tribunale (STA 52.2007.102 citata consid. 3.1), il concetto di superficie

viaria aperta al pubblico transito è più restrittivo di quello di strada

aperta al pubblico posto a fondamento dell'art. 1 della legge federale sulla

circolazione stradale del 19 dicembre 1958 (LCStr; RS 741.01). Non ogni strada

privata priva di limitazioni della circolazione è esclusa dal computo della

superficie edificabile. Determinante non è nemmeno la situazione dell'opera

viaria dal profilo del diritto privato. Non conteggiabili come superfici

edificabili sono in linea di massima soltanto le superfici delle strade

private, che per la loro situazione concreta esplicano una funzione

sostanzialmente analoga a quella che verrebbe assolta da un'opera pubblica di

urbanizzazione. Sono quindi escluse dal computo della superficie edificabile le

superfici delle strade che servono un numero importante di fondi, sono

accessibili senza alcuna restrizione a una vasta e indeterminata cerchia di

persone o vengono prese in considerazione dal piano delle zone o dal piano

viario analogamente alle strade di servizio. Escluse dal computo nella

superficie edificabile possono in particolare essere le strade private che

collegano due strade pubbliche e che in assenza di limitazioni della

circolazione permettono anche il transito, ovvero il semplice passaggio, di

estranei. Sono invece computabili nella superficie edificabile le strade

interne di un fondo che servono uno o più edifici d'abitazione. Conteggiabili,

ove alla nozione di transito si attribuisca il significato di passaggio,

possono inoltre essere le strade private a fondo cieco, che servono una cerchia

limitata di utenti e non si prestano per la loro configurazione al semplice

passaggio di estranei (STA 52.2007.102 citata consid. 3.1 e rimandi).

5.2

Secondo l'art. 6 lett. a NAPR, per la definizione di superficie

edificabile di un fondo valgono le norme della LE e del relativo

regolamento, ma con le eventuali precisazioni o complementi introdotti dalle

NAPR. Va pertanto tenuto conto dell'art. 47 NAPR, il quale definisce le strade

private aperte al pubblico transito ai sensi della dell'art. 38 cpv. 2 LE

(cfr. titolo a margine): secondo il cpv. 1, sono considerate strade aperte

al pubblico transito:

a) le strade

destinate al servizio di più di 20 appartamenti;

b) le

strade destinate al servizio di una zona residenziale estensiva (R3 o R2) con

più di 10 case unifamiliari.

La norma assimila dunque a strada privata aperta al pubblico transito

tutte le opere viarie che - a prescindere dalla loro situazione e

configurazione - sono destinate al servizio di più di 20 appartamenti o

a più di 10 case unifamiliari (in zona R3 o R2). Oltre tale limite, le

strade private - che dovrebbero anche soddisfare determinati requisiti generali

e tecnici particolari (a dipendenza del numero di unità abitative a cui sono

destinate: +/- 30, cfr. art. 47 cpv. 2 e 3 NAPR) - non possono quindi essere

conteggiate nella superficie edificabile (art. 38 cpv. 2 LE). A certe

condizioni, i proprietari possono semmai richiedere al Comune di assumerle

(cfr. art. 47 cpv. 6 NAPR).

5.3

In concreto, il progetto ha conteggiato nella superficie edificabile (929

m2) del mapp. __________ il tratto di strada privata (ca. 145 m2)

lungo il lato ovest. Tale strada, non censita come opera viaria dal piano del

traffico, corre anche sulle part. __________ e __________ e serve pure i fondi

a ovest (part. __________ e __________). Il Municipio ha difeso il computo, non

assimilando questo braccio di via __________ a una superficie viaria aperta

al pubblico transito ai sensi degli art. 38 cpv. 2 LE e 47 NAPR. Deduzione,

questa, che il Governo ha avallato, rilevando in particolare come la strada

privata sia a fondo cieco e non liberamente accessibile a chiunque, ma

destinata a una cerchia determinata di utenti: con la futura costruzione,

ha precisato, saranno 18 gli appartamenti serviti, nel rispetto dei

parametri dell'art. 47 NAPR.

Ora, è ben vero che la strada privata, a seguito del progetto, servirà meno di

20.

appartamenti (19, in base ai dati rettificati in questa sede dal Municipio).

E ciò tenendo conto delle altre costruzioni esistenti, e meglio

(cfr.

risposta del Municipio, pag. 5):

- part. __________: 2 appartamenti

- part. __________: 11 appartamenti (progetto)

- part. __________: 2 appartamenti

- part. __________: 2 appartamenti

- part. __________: 2 appartamenti

Come rettamente eccepiscono tutti i ricorrenti, non può tuttavia essere

ignorato che i fondi serviti da questa via sono per lo più assegnati alla zona

residenziale intensiva R5 (part. __________, __________, __________ e __________,

con i.s. 1.1, i.o. del 30% e altezza di m 16.60; solo la part. __________ è

attribuita alla zona R3a, con i.s. 0.8, i.o. del 30% e altezza di m 10.60). Se

è pur vero che allo stato attuale vi sono solo un paio di appartamenti per

mappale, secondo quanto indicato dal Municipio, è manifesto che tali fondi per

lo più non sfruttano interamente le possibilità edificatorie date dal PR, come

del resto dimostra proprio il progetto litigioso. In queste circostanze, non v'è

quindi chi non veda come l'interpretazione data dal Municipio all'art. 47 NAPR

- facendo astrazione dall'assetto prospettato dal PR - permette in pratica a un

unico fondo di erodere il margine di 20 appartamenti, rispettivamente a

uno solo di quelli toccati dalla strada di sfruttarne la superficie a fini edificatori

(aumentando di ca. il 20% la SUL), a esclusione degli altri (in concreto: -157

m2 di superficie edificabile per la part. __________ e -212 m2

per la part. __________, cfr. estratti registro fondiario). E ciò in modo

affatto casuale e non secondo un disegno pianificatorio - e peraltro

diversamente da quanto potrebbe eventualmente avvenire se la strada d'urbanizzazione

fosse inserita nel piano viario (cfr. art. 38 cpv. 2 § LE). Nella misura in cui

prescinde dal potenziale edificatorio della zona (in particolare R5),

pervenendo a risultati lesivi della parità di trattamento, la decisione del

Municipio di non considerare la controversa via una strada privata aperta al

pubblico transito ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 LE in combinato disposto con

l'art. 47 cpv. 1 NAPR non può quindi essere tutelata (cfr. peraltro anche STA

52.2007.102

citata consid. 3.2 e 52.2005.129 del 25 ottobre 2005 consid. 3.3,

in cui erano state considerate le possibilità di sfruttamento degli altri

fondi). A maggior ragione se si considera che, interpretando in senso stretto

anche la nozione di appartamenti, il Municipio non ha nemmeno

considerato le altre utilizzazioni (come l'asilo nido insediatosi in due

appartamenti preesistenti sulla part. __________), che ampliano la cerchia di utenti

(segnatamente dipendenti) della strada privata (cfr. risposte del Municipio

pag. 6; cfr. pure sue dupliche pag. 3).

5.4

Contrariamente a quanto sostengono gli insorgenti __________ e __________,

la strada non è invece anche riconducibile a una strada pedonale ex art.

38.

cpv. 2 LE, vincolata come tale nel PR. Essa è solo gravata da un vincolo di

diritto di passo pubblico, che si sovrappone alla strada privata,

ponendo la base per l'iscrizione di una servitù (cfr. art. 14 cpv. 2 NAPR; cfr.

pure STA 90.2000.69 dell'11 novembre 2010 consid. 7; inoltre, decisione del

Governo di approvazione del PR del 2 novembre 2000, n. 4779, pag. 70 seg. e

87). Tale vincolo, da solo, non osterebbe al computo della superficie gravata

nelle quantità edificatorie: l'art. 14 cpv. 2.4 NAPR precisa in effetti che l'area

rimane usufruibile dal privato, segnatamente per il calcolo delle

quantità edificatorie.

5.5

Fermo quanto precede, forza è constatare che - non potendo la strada

privata aperta al pubblico transito sulla part. __________ (ca. 145 m2)

essere conteggiata nella superficie edificabile - il progetto disattende sia l'indice

di sfruttamento (1.1), che quello di occupazione (30%) prescritti dall'art. 32

NAPR. La SUL (1'015.50 m2) è infatti di gran lunga superiore a

quella massima ammessa (862.40 m2), e così pure la superficie

edificata (278.08 > 235.20 m2), senza che occorra anche

soffermarsi sui pozzi luce evocati dai ricorrenti __________ e __________.

Anche per questo motivo, contrariamente a quanto concluso dal Governo, la

licenza edilizia è da annullare.

6.

Area verde

6.1

Nella zona residenziale intensiva R5, l'art.

32.

NAPR impone un'area verde minima pari al 20%.

Secondo l'art. 10 cpv. 1 NAPR, l'area verde deve consistere in un'area di

principio unitaria, direttamente accessibile dagli edifici ai quali è annessa e

non deve essere pavimentata, ma mantenuta a prato o giardino e possibilmente

alberata (..). Dal conteggio dell'area verde devono in particolare essere

escluse:

- l'area

occupata dalle costruzioni (SE);

- tutte

le superfici impiegate per accessi veicolari, per piazzali, aree e rampe di

deposito e di carico, posteggi, ecc.;

- le

piscine.

Nell'area

verde, soggiunge la norma (cpv. 2), non è concessa alcuna costruzione

fuori terra computabile negli indici. Sotto le superfici costituenti l'area

verde possono essere realizzate costruzioni sotterranee e costruzioni sporgenti

dal terreno naturale al massimo su un solo lato e aventi una copertura

praticabile, ricoperta di vegetazione: lo spessore del terreno ricoprente non

deve essere inferiore a 50 cm (cpv. 3).

Tale norma contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che

riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione

del loro contenuto, che le istanze di ricorso sono tenute a rispettare (cfr. DTF

145.

I 52 consid. 3.6, 96 I 369 consid. 4; STF 1C_616/2020 del 2 agosto 2021 consid.

4.1, 1C_650/2019 del 10 marzo 2019 consid. 2; RtiD I-2013 n. 44 consid. 2.3 e

rimandi). Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da una superficie

unitaria (mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberata) e sia direttamente

accessibile dallo stabile al cui servizio si pone. Ammette inoltre che la

stessa possa sovrastare delle costruzioni sotterranee (cfr. art. 11

NAPR), purché il terreno che le ricopra sia spesso almeno 0.50 m.

6.2

L'art. 10 cpv. 4 NAPR prevede inoltre che, nel caso di edifici con più

di sei appartamenti, all'interno dell'area verde dev'essere riservata un'area

di svago e di ricreazione debitamente attrezzata su una superficie pari al 15%

della SUL abitativa, conformemente ai disposti LALPT. Se la creazione di

questa area di svago risultasse oggettivamente impossibile per ragioni tecniche

o risultasse eccessivamente onerosa, aggiunge, i proprietari sono tenuti

a corrispondere al Comune un contributo nei termini previsti dalla legge.

L'obbligazione di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è

di natura analoga a quella che impone di realizzare i posteggi necessari. Si

tratta di una restrizione della proprietà consistente in un'obbligazione di

fare (cfr. Scolari, op. cit., n.

267.

e 287 segg. ad art. 29 LALPT). L'area di svago deve essere idonea allo

scopo. Quest'esigenza non è soddisfatta se la superficie è troppo esigua e

presenta una configurazione inadeguata. L'area di svago deve essere

effettivamente a disposizione per il gioco dei bambini; l'esistenza di un prato

verde in cui non si può giocare non adempie lo scopo della legge (cfr. STA

52.2019.631

del 4 novembre 2021 consid. 2; Scolari,

op. cit., n. 1066-1067 ad art. 27 LE e rimandi).

6.3

In concreto, secondo i calcoli annessi alla domanda, il progetto prevede

di formare un'area verde di 328.9 m2. Tale area, come rettamente

eccepiscono i ricorrenti __________ e __________, non risulta tuttavia conforme

all'art. 10 cpv. 3 NAPR, poiché in buona parte sovrasta il piano inferiore

adibito a cantine e autorimessa, ricoprendolo solo con un esile strato di terra

(m 0.20; cfr. sezioni e piante piano interrato e PT). Anche da questo profilo -

pur osservando il parametro quantitativo minimo (156.80 m2)

derivante dall'art. 32 NAPR (20% di 784 m2, non 929; supra

consid. 5) - il progetto non poteva dunque essere autorizzato. In che misura i

nuovi piani prodotti in questa sede dalla resistente (che prevedono di

incrementare lo spessore del terreno ricoprente) siano atti a emendare il

difetto, è invece questione che, dato l'esito, può rimanere aperta. Va comunque

da sé che fintanto che l'area verde non è conforme all'art. 10 cpv. 3 NAPR,

neppure quella di svago - da realizzare al suo interno - può risultare

rispettosa dell'art. 10 cpv. 4 NAPR, così come obiettano i ricorrenti __________

e __________.

7.

Posteggi

7.1

La realizzazione di posteggi e autorimesse è disciplinata dall'art. 49bis

NAPR. Questa norma stabilisce che per le costruzioni e ricostruzioni è

obbligatoria la formazione di posteggi o autorimesse su area privata, nel

rispetto dei seguenti valori minimi e massimi, da calcolare proporzionalmente

alle attività che si intendono insediare (cpv. 1). In particolare, per gli

edifici con destinazione residenziale, all'interno della zona R5,

è previsto un fabbisogno di 1 posto auto ogni 70 m2 di SUL per unità

abitativa o frazione eccedente 20 m2 di SUL, ritenuto ad ogni modo 1

posto auto per unità abitativa (cfr. cpv. 1 lett. b).

Per principio, la norma, comune ad altri ordinamenti, esige 1 posteggio per

ogni unità abitativa. Tale fabbisogno aumenta inoltre a dipendenza della

superficie utile lorda dell'appartamento: per ogni 70 m2 di SUL - o

frazione superiore a 20 m2 di SUL - occorre approntare un parcheggio

supplementare (ovvero, per ogni unità abitativa: 1 posteggio se SUL < 90 m2;

2.

posteggi se la SUL è > 90 m2 ma < 160 m2 [140 +

20]; 3 posteggi se la SUL è > 160 m2 ma < 230 m2

[210 + 20], e così via).

7.2

In concreto, il progetto prevede la realizzazione di 11 appartamenti: 2 al

pian terreno, 3 al primo e 3 al terzo piano con una SUL inferiore a 90 m2;

2.

unità al secondo piano con una SUL tra 99.1 e 111.2 m2 e infine un

attico che, contrariamente a quanto risulta dal calcolo dei posteggi annesso al

progetto (su cui si è fondato anche il Municipio) ha una SUL di 171.9 m2

e non 147 m2 (cfr. piano degli indici, n. 4). Insostenibile è in

particolare la pretesa della resistente di considerare per questo appartamento

una SUL limitata alla sola superficie calpestabile,

senza muri

perimetrali (cfr. duplica pag. 4 e planimetria doc. 10). Per definizione, nella

SUL si considera infatti la somma della superficie di tutti i piani destinati

all'abitazione, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro

sezione orizzontale (cfr. art. 38 cpv. 1 LE, per rimando dell'art. 6 lett.

a NAPR).

Ferme queste premesse, è evidente che il nuovo stabile d'appartamenti esige in

tutto 15 posteggi in base ai parametri dell'art. 49bis cpv. 1 lett. b NAPR:

- 8 per gli appartamenti al PT, 1P e 3P (< 90 m2)

- 4 per i 2 appartamenti al 2P (> 90 m2 < 160 m2)

- 3 per l'attico (> 160 m2).

La norma non richiede invece posteggi aggiuntivi per ospiti.

Considerato che il progetto prevede solo 14 posti auto (12 nell'autorimessa e 2

esterni), al di là delle obiezioni relative alle loro dimensioni, anche su

questo punto esso non risulta pertanto conforme alle NAPR. Pure per tale

motivo, il giudizio impugnato che ha tutelato la licenza edilizia non può

dunque essere confermato.

8.

8.1. Posto che

il giudizio impugnato che tutela la licenza edilizia non può essere confermato

già per i diversi difetti sin qui illustrati, non mette conto di soffermarsi

sulle ulteriori obiezioni evocate dai diversi ricorrenti, quali l'accesso

sufficiente (art. 19 cpv. 1 della legge sulla pianificazione del territorio del

22.

giugno 1979; LPT; RS 700). A prima vista, alla luce della servitù di passo

veicolare iscritta a registro fondiario, non corredata da particolari

limitazioni o condizioni d'uso, non appare comunque inverosimile che il fondo

dedotto in edificazione possa disporre di un accesso sufficiente dal profilo

giuridico come assunto dal Governo (cfr. in generale sul tema: STA 52.2020.277

del 17 dicembre 2021 consid. 3.1-3.2, 52.2019.451 del 18 dicembre 2020 consid.

4.3.2, in: RtiD II-2021 n. 45). Sul piano fattuale invece giova in linea di

principio ricordare che, affinché un accesso sia sufficiente, non occorre che

le possibilità d'incrocio siano date su tutta la sua lunghezza, ma basta che lo

siano per garantire la sicurezza dei suoi utenti (cfr. STA 52.2022.303 del 15

dicembre 2023 consid. 2.3 e rimandi). In generale non è inoltre escluso che,

nonostante eventuali difformità di una strada esistente con le normative

applicabili, un accesso possa comunque essere ritenuto sufficiente (cfr. STF

1C_396/2022 del 7 luglio 2023 consid. 6.2, 1C_225/2017 del 16 gennaio 2018 consid.

5.3.3).

8.2

Visto l'esito, non occorre neppure dilungarsi sulle ulteriori obiezioni,

quali quelle riguardanti la completezza degli atti annessi alla domanda, la

perizia fonica o le direttive antincendio, o quella riferita al controllo

incidentale del PR - controllo che un sovradimensionamento del PR non è

comunque da solo atto a giustificare (cfr. DTF 144 II 41 consid. 5.2), a

maggior ragione in un comparto urbano centrale (R5) in cui, nell'ultimo

decennio, nelle immediate vicinanze, sono stati costruiti altri condomini o

stabili d'appartamenti (cfr. part. __________ e _______, __________ e __________).

A essere ancora

occupato anche da case attorniate da giardini, risalenti a inizio '900, è

semmai più che altro il comparto in zona R3a lungo via __________ (a cui

appartiene la part. __________).

9.

9.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, i ricorsi sono accolti. Di conseguenza,

sono annullati il giudizio governativo, come pure la licenza edilizia che

conferma.

9.2

La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico dell'istante

in licenza soccombente, che rifonderà inoltre ai ricorrenti un'adeguata

indennità a titolo di ripetibili per entrambe le sedi di giudizio (art. 49 cpv.

1.

LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

I ricorsi

(a) e (b) sono accolti.

Di conseguenza, sono

annullate:

1.1

la decisione

del 23 novembre 2022 (n. 5703) del Consiglio di Stato;

1.2

la licenza

edilizia del 2 agosto 2021 rilasciata dal Municipio di Mendrisio a CO 1.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'500.- è posta a carico di CO 1, la quale è inoltre tenuta a

rifondere un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le sedi, sia

ai ricorrenti __________, __________ e __________ (fr. 2'500.-), che all'insorgente

RI 1 (fr. 2'500.-). Agli stessi va inoltre retrocesso l'importo versato a

titolo di anticipo.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera