Revoca del blocco a registro fondiario da parte dell'autorità di I istanza LAFE. Legittimazione a ricorrere

Incarti n.

52.2024.185

52.2024.189

52.2024.206

Lugano

31

maggio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matteo Cassina, Sarah Socchi

cancelliera:

Giorgia Ponti

statuendo sui ricorsi

a.

b.

c.

del

10 maggio 2024 di

RI

1

patrocinata

da: PA 1

del

13 maggio 2024 di

RI

2

patrocinata

da:

del

22 maggio 2024 di

RI

3

patrocinata da. ,

contro

la decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità

cantonale di I istanza LAFE in materia di revoca del blocco a registro

fondiario;

ritenuto, in

fatto

A. a. Nel 1987, la

cittadina svizzera RI 1 ha acquistato due appartamenti di un condominio a __________

(PPP P 1 eP 2, costituite sul fondo base part. __________9).

Nel 1988, ha alienato la PPP P 1 alla società __________, che nel 2003 l'ha

poi rivenduta alla S__________ di __________ (). La PPP P 2 (di 242/1000), tra

il 1988 e il 1990, è invece stata progressivamente frazionata in quattro unità,

che la predetta ha venduto ad altrettante società. Nel 2003, tali unità sono

state parzialmente riunite e rivendute: la S__________, già titolare dal 1990

della PPP P 2 (di 41/1000), ha quindi comperato la nuova superficie di

questa unità (di 59/1000), oltre alla PPP P 3 (di 27/1000). La F__________

di __________ (), già proprietaria dal 1988 della PPP P 4 (di 126/1000),

ha invece acquistato la nuova superficie di tale unità (di 156/1000).

Nessuna delle operazioni risulta essere stata assoggettata alla LAFE, visto in

particolare che dalla documentazione prodotta nell'ambito dell'iscrizione dei

trapassi (dichiarazioni o precedenti decisioni), da ultimo nel 2003, RI 1 si

professava azionista unica a titolo personale delle società, segnatamente di S__________

e F__________.

b. Con decisione del 23 ottobre 2009, l'Autorità di I istanza del Distretto di __________

ha aperto una procedura di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis

della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del

16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41) nei confronti di S__________ e di F__________

relativamente all'acquisto delle rispettive PPP, assegnando loro, come pure a __________

I__________, un termine per formulare osservazioni. Nel contempo, richiamandosi

all'art. 23 LAFE, ha ordinato il blocco a registro fondiario delle PPP (oltre

al blocco del registro di commercio delle due società e delle loro azioni). Il

provvedimento è essenzialmente stato motivato dai dubbi emersi sull'effettiva

titolarità delle azioni delle due società acquirenti, se della cittadina

elvetica RI 1 (come dichiarato al momento dell'acquisto) o se riconducibili al

marito __________ I__________ (cittadino israeliano, e quindi persona all'estero

ai sensi della LAFE).

c. La predetta procedura è in seguito rimasta pendente.

Tra i coniugi I__________ - il cui matrimonio è stato poi dichiarato nullo da

una sentenza italiana - sono invece sorte altre vertenze di natura penale e

civile, in cui entrambi hanno essenzialmente rivendicato il ruolo di unico

azionista e beneficiario economico delle citate società.

B. Nel 2017, le società A__________

(__________) e RI 3 (__________) hanno escusso la S__________ e la F__________.

Dando seguito alle domande di fallimento presentate da A__________ (per il

mancato pagamento di fr. 928'522.13 rispettivamente di fr. 712'888.09), con

decisioni del 21 settembre 2017, cresciute in giudicato, il Pretore del

Distretto di __________ ha pronunciato il loro fallimento (con effetto al

giorno successivo). Le due società sono quindi state poste in liquidazione,

secondo la procedura sommaria. Nel termine impartito dall'Ufficio dei

fallimenti di __________ hanno tra l'altro insinuato i propri i crediti la RI 3,

come pure RI 2 (rappresentata da __________), subentrata a A__________. Nel

2019, RI 1 ha promosso davanti alla Pretura di __________ delle azioni di

contestazione della graduatoria dei crediti (depositate il 1° marzo 2019),

impugnando sia i crediti insinuati da RI 2 e da RI 3 (OR.2019.63-64), sia il rigetto

delle sue pretese (OR.2019.52). Le cause civili sono pendenti (le prime sono

attualmente sospese in attesa dell'esito della seconda).

C. Con sentenza del 22

ottobre 2019 (n. 52.2018.606 in RtiD I-2020 n. 12), il Tribunale cantonale

amministrativo ha dichiarato irricevibile il ricorso presentato da RI 3 e RI 2

contro la decisione del 30 novembre 2018, con cui l'Autorità di I istanza del

Distretto di __________ aveva respinto una domanda di revoca del blocco a

registro fondiario delle suddette PPP, formulata da __________ I__________. Il

Tribunale ha in particolare ritenuto che - a prescindere dalla posizione di

quest'ultimo - alle insorgenti, nella semplice veste di creditrici escutenti

delle società proprietarie dei fondi, difettasse la legittimazione attiva, non

essendo personalmente e direttamente toccate dalla decisione che manteneva il

blocco cautelare (nelle more della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis

LAFE). Tanto più che le ricorrenti non potevano neppure prevalersi di una

graduatoria cresciuta in giudicato, che attestasse in modo inoppugnabile i loro

crediti.

D. a. Il 15 settembre

2020, l'Ufficio dei fallimenti ha pubblicato gli avvisi d'incanto delle PPP di

S__________ (P 2, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4), per il 10 novembre

2020.

b. Questi avvisi sono stati impugnati da RI 1 davanti alla Camera di esecuzione

e fallimenti quale autorità di vigilanza, che - dopo aver concesso l'effetto

sospensivo ai ricorsi - con sentenza del 12 maggio 2021 (n. 15.2020.98-99) li

ha annullati, disponendo che in vista della nuova asta l'Ufficio dei

fallimenti procederà come indicato nel considerando 3.6.

In particolare, dopo aver posto il quesito degli effetti di un blocco a

registro fondiario sulla procedura di esecuzione forzata, vagliato la natura

del blocco ordinato nel 2009 in base all'art. 23 LAFE e i possibili esiti della

procedura LAFE in corso rispettivamente le possibili conseguenze sul piano

civile (art. 26 e 27 LAFE), la Camera ha in particolare indicato che (consid.

3.6):

"[..] non è possibile determinare se il fondo sul

quale grava un blocco LAFE può essere realizzato dall'amministrazione del

fallimento prima che le autorità di applicazione della LAFE abbiano statuito

sulla sorte del fondo. Certo, in sé il blocco del registro fondiario nel senso

dell'art. 56 ORF non impedisce l'iscrizione del trapasso del fondo a favore

dell'aggiudicatario. Vi è però il rischio che il trapasso venga poi annullato

nel caso in cui l'autorità preposta dovesse promuovere l'azione di ripristino

dello stato anteriore con successo. Ciò potrebbe del resto condizionare l'interesse

dei potenziali acquirenti, influendo negativamente sulla loro propensione a

partecipare all'asta o a formulare offerte corrispondenti al valore di mercato

del fondo (sentenza 15.2017.56 citata, consid. 5.2 i.f.). I ricorsi vanno

quindi accolti limitatamente a questo punto e va ordinato all'UF di sollecitare

dall'Autorità cantonale di I istanza LAFE l'emanazione di una decisione di

merito nella procedura LAFE, iniziata più di dieci anni fa, oppure perlomeno di

chiederle l'autorizzazione di procedere alla vendita dei fondi all'incanto

previa cancellazione dei blocchi menzionati nel registro fondiario o

assicurazione scritta che non verrà dichiarato nullo il trapasso né richiesto

il ripristino dello stato anteriore, garantendole la trattenuta di un'eventuale

eccedenza a favore del Cantone giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE".

E. a. Il 9 aprile 2024, l'Autorità

cantonale di I istanza LAFE ha comunicato all'Ufficio dei fallimenti di aver

preso visione degli atti relativi alle procedure pendenti davanti alla Pretura

di __________. Considerato che la causa riguardante l'accertamento della

qualità di azionista delle due società era ancora in fase di istruttoria e

appariva lontana da una conclusione, non ritenendo giustificato mantenere

ulteriormente sospesa la procedura di esecuzione forzata, in linea con quanto

indicato nel predetto giudizio dalla Camera di esecuzione e fallimenti, ha

quindi disposto che si autorizza la procedura di realizzazione immobiliare,

revocando il blocco ordinato in data 23 ottobre 2009 dall'allora autorità di I.

istanza LAFE del Distretto di __________, a condizione che un'eventuale

eccedenza giusta l'art. 27 cpv. 2 LAFE venga trattenuta a favore del Cantone. Il

provvedimento è stato sottoscritto anche dall'autorità legittimata a ricorrere

(Autorità cantonale di sorveglianza in materia LAFE), la quale ha confermato

che il trapasso a seguito di aggiudicazione non sarà dichiarato nullo, né

sarà richiesto il ripristino dello stato anteriore. Una copia dell'atto,

indirizzato all'Ufficio dei fallimenti, è stato notificato anche al legale di __________

I__________ e alla precedente patrocinatrice di RI 1.

b. Il 24 aprile 2024, l'Ufficio dei fallimenti ha quindi pubblicato gli avvisi

d'incanto delle PPP di S__________ (, P 1 e P 3) e di F__________ (PPP P 4),

per il 26 giugno 2024. RI 1 ha impugnato questi avvisi davanti alla Camera di

esecuzione e fallimenti, con due rimedi del 3 maggio 2024.

F. a.

Parallelamente, con ricorso del 10 maggio 2024 (a) RI 1 deduce ora la predetta

decisione del 9 aprile 2024 dell'Autorità cantonale di I istanza davanti a

questo Tribunale, chiedendo che sia annullata riguardo alla revoca del blocco,

previa concessione dell'effetto sospensivo. Postula pure l'ammissione al

beneficio dell'assistenza giudiziaria e del gratuito patrocinio.

L'insorgente sostanzia anzitutto la ricevibilità del suo gravame, e in

particolare la sua legittimazione attiva: invoca essenzialmente la sua veste di

azionista e beneficiaria economica delle società fallite (rivendicata nei

procedimenti civili in corso), il pregiudizio economico che patirebbe dagli

incanti pubblici (possibili solo a seguito della revoca del blocco LAFE), oltre

che dall'applicazione dell'art. 27 cpv. 2 LAFE (a sua dire errata), come pure

la litispendenza delle azioni di contestazione della graduatoria (riguardanti

in particolare i crediti insinuati dalle società offshore dell'ex marito

che, se estromessi, permetterebbero di far tornare in bonis le società

fallite). Nel merito, ricordate nuovamente le procedure civili e penali

pendenti che osterebbero alla revoca del blocco, la ricorrente eccepisce in

particolare una violazione del divieto d'arbitrio e della garanzia della

proprietà (correlate alla condizione citata), oltre che del diritto di essere

sentita.

b. Con due gravami separati, ma di tenore identico, del 13 maggio 2024 (b) e

del 22 maggio 2024 (c), anche RI 2 e RI 3 impugnano la decisione del 9 aprile

2024 dell'Autorità cantonale di I istanza dinnanzi a questo Tribunale, ma

postulandone solo la modifica nel senso che il blocco sia revocato senza

condizioni o - in via subordinata - che il ricavato sia distribuito non

solo ai creditori pignoratizi, ma anche a quelli chirografari (trattenendo

quindi l'eventuale eccedenza a favore del Cantone solo una volta tacitati tutti

Fatti

i creditori).

Premesso in ordine di ritenersi abilitate a insorgere contro la condizione riferita

all'eccedenza (che lascerebbe impagati i loro crediti, ammessi nelle

graduatorie), nel merito la ritengono comunque inammissibile, in particolare

poiché ogni possibile azione di rimozione dello stato illecito e conseguenza

civile di un'eventuale violazione della LAFE sarebbe perenta. La controversa

condizione presupporrebbe inoltre l'accertamento di una tale violazione

(contestata), tuttora non intervenuto. Non sarebbe poi dato di vedere perché l'esclusione

dell'acquirente da un'eventuale eccedenza ex art. 27 cpv. 2 LAFE dovrebbe estendersi

anche ai creditori chirografari.

G. I ricorsi non sono

stati intimati per la risposta, ma sono stati richiamati gli atti dall'Autorità

cantonale di I istanza (art. 72 cpv. 1 della legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).

H. Con un successivo

ricorso del 24 maggio 2024 - che viene evaso con giudizio separato di data

odierna - RI 1 ha impugnato davanti al Tribunale cantonale amministrativo anche

la decisione dell'8 maggio 2024 con cui l'Autorità cantonale di I istanza le ha

negato la qualità di parte nell'ambito della procedura di accertamento successivo

dell'obbligo dell'autorizzazione, disattendendo una richiesta di accesso agli

atti.

Considerato, in diritto

1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di

applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone

all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL

215.400).

I ricorsi sono rivolti contro una decisione cautelare ex art. 23 LAFE (cfr. infra):

quello di RI 2 (b) è senz'altro tempestivo, sia che lo si valuti secondo l'art.

20 cpv. 3 LAFE, sia giusta il termine di 15 giorni dell'art. 68 cpv. 2 della

legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100).

La tempestività del gravame di RI 1 (a) e di RI 3 (c), insorti nel termine di

30 giorni dalla conoscenza della decisione impugnata da parte del loro

rispettivo patrocinatore (cfr. ricorso (a) pag. 6 e ricorso (c) pag. 3), è

invece data unicamente applicando il termine di 30 giorni di cui all'art. 20

cpv. 3 LAFE, ma non quello prescritto dalla procedura cantonale per le misure

cautelari (art. 68 cpv. 2 LPAmm; cfr. sul

tema: Urs Mühlebach/ Hanspeter Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetzes

über den Erwerb von Grund-stücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986,

n. 4 ad art. 23 e n. 22 ad art. 22; Clémy

Vautier, L'application del la Loi sur l'acquisition d'immeubles par des

personnes à l'étranger, cinq ans de jurisprudence in: RDAF 1990 pag. 325 segg.,

pag. 380 n. 225). Tale quesito può tuttavia rimanere aperto, dato che tutte le

impugnative - che possono essere evase con un unico giudizio, vertendo sul

medesimo complesso di fatti (art. 76 cpv. 1 LPAmm) - vanno comunque dichiarate

irricevibili per i motivi che seguono.

Considerandi

2.

2.1. Secondo

l'art. 20 cpv. 1 LAFE, sono impugnabili innanzi all'autorità cantonale di

ricorso le decisioni dell'autorità di prima istanza, dell'ufficiale del

registro fondiario, dell'ufficiale del registro di commercio e dell'autorità dell'incanto.

Per quanto qui di rilievo, in base all'art. 20 cpv. 2 LAFE il diritto di

ricorso spetta all'acquirente, all'alienante e a altre persone che hanno un interesse degno di protezione all'annullamento o

alla modifica della decisione (lett. a). Per giurisprudenza, quest'ultima norma

ha la medesima portata di quanto a suo tempo richiesto dall'art. 103

dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione

giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del

17.

giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. STF 2C_972/2016 del 31 ottobre

2017.

consid. 2.1 e rimandi; Giorgio De

Biasio/Simone Albisetti, LAFE – Giurisprudenza scelta cantonale e

federale [1997-2016], Lugano 2017, pag. 246 segg.; Mühlebach/Geissmann, op. cit., n. 3 ad art. 20).

2.2

In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in

materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi

all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),

è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse

degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c).

Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità

pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso

ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura

economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le

occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e

in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse

invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e

attuale, deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto,

speciale e degno di essere preso in considerazione. Il ricorso formulato da un

singolo nell'interesse generale o di un terzo è escluso (cfr. DTF 144 I 43

consid. 2.1; STF 2C_261/2022 del 7 febbraio 2024 consid. 4.2.1 e rimandi). La

giurisprudenza ritiene in particolare che anche il ricorso di un terzo a favore

del destinatario sia ammissibile solo se la decisione impugnata comporta per

chi insorge un pregiudizio diretto; un semplice interesse di fatto

(economico) - mediato o riflesso - all'annullamento o alla modifica del

provvedimento non basta (cfr. DTF 141 V 650 consid. 3.1, 135 V 382 consid.

3.3.1; STF 2C_1158/2012 del 27 agosto 2013 consid. 2.3.2 e rimandi). In tal

senso, la sola qualifica di creditore del destinatario (cfr. DTF 134 V 153

consid. 5.3.2.3, 130 V 560 consid. 3.5) o di azionista della società contro cui

è rivolta una decisione (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rimandi)

non è sufficiente a fondare la legittimazione attiva (cfr. STA 52.2018.606

citata consid. 2.2; René

Wiederkehr/Stefan Eggenschwiler, Die allgemeine Beschwerdebefugnis

Dritter, Eine Übersicht über die Rechtsprechung zur materiellen

Beschwerdebefugnis Dritter im öffentlichen Verfahrensrecht, Berna 2018, pag. 83

segg., in particolare n. 291 e 304 segg.).

3.

3.1. In

concreto, come visto in narrativa, l'atto impugnato dell'Autorità cantonale di

I istanza revoca il blocco a registro fondiario delle PPP ordinato nel 2009,

dando però istruzione all'Ufficio dei fallimenti di trattenere un'eventuale

eccedenza ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAFE. Il provvedimento revoca pertanto

una misura cautelare disposta in base all'art. 23 cpv. 1 LAFE, disponendone in

sostanza un'altra di analoga natura, finalizzata a impedire che la

distribuzione del ricavato della realizzazione forzata possa frustrare l'esito

della procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis LAFE e le sue

eventuali conseguenze, segnatamente dal profilo dell'art. 27 cpv. 2 LAFE (cfr.

in senso analogo: sentenza del Tribunale amministrativo dei grigioni del 31

ottobre 2023, n. U 23 43, consid. 6). Nel corso di una procedura di

accertamento successivo dell'autorizzazione, in base all'art. 23 cpv. 1 LAFE le

autorità cantonali possono in effetti ordinare provvedimenti cautelari per

mantenere immutato uno stato di diritto o di fatto, con lo scopo di impedire l'adozione

di disposizioni riguardanti l'immobile suscettibili di vanificare eventuali

sanzioni amministrative e gli effetti che ne potrebbero scaturire sul piano

civile (art. 26 e 27 LAFE; cfr. sentenza n. U 23 43 citata consid. 6 e rimandi; Mühlebach/Geissmann,

op. cit, n. 3 ad art. 23 LAFE). L'accertamento successivo dell'obbligo

dell'autorizzazione nel caso in cui l'acquirente abbia fornito all'autorità

competente o all'ufficiale del registro fondiario indicazioni inesatte o

incomplete su fatti che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione - che

può avvenire in ogni tempo (cfr. DTF 110 Ib 105 consid. 3a; STF 2C_1041/2016

del 28 settembre 2017 consid. 4.1; Christian

Baumgartner, Die nachträgliche Festellung der Bewilligungsfplichte für

den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag.

111; Mühlebach/Geissmann, op. cit.,

n. 7 ad art. 26) - può in particolare successivamente condurre le autorità

civili a constatare la nullità civile di una compravendita (art. 26 cpv. 2

lett. a LAFE; Baumgartner, op.

cit., pag. 112) rispettivamente a statuire su un'azione di rimozione dello

stato illecito (cfr. art. 27 cpv. 1 lett. a LAFE; cfr. pure Simone Albisetti, Das Bundesgesetz über

den Grunstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller [curatore],

Der Grundstückkauf, III ed., Berna 2017, § 8, n. 99 segg.). Se il ripristino

dello stato anteriore è impossibile o inopportuno, il giudice può ordinare il

pubblico incanto secondo le prescrizioni sulla realizzazione forzata dei fondi;

l'acquirente può esigere soltanto il rimborso delle sue spese d'acquisizione,

ritenuto che un'eccedenza eventuale spetta al Cantone (cfr. art. 27 cpv. 2

LAFE). Se un fondo è già stato realizzato in via forzata o rivenduto a un terzo

in buona fede - raggiungendo comunque lo scopo principale cui tende l'azione

civile (cfr. pure DTF 111 III 26 consid. 2; inoltre Mühlebach/ Geissmann, op. cit., n. 11 seg. ad art. 27) - lo

Stato può semmai reclamare l'eventuale utile conseguito dall'acquirente (cfr. in

tal senso, Albisetti, op. cit., n.

104).

3.2

3.2.1

Ferme queste premesse, è anzitutto da escludere che a RI 1 possa essere

riconosciuta l'abilitazione a ricorrere contro la decisione del 9 aprile 2024 (che

l'Autorità cantonale di I istanza le ha inviato in copia solo per informazione,

come specificato nel suo atto dell'8 maggio 2024).

Nella rivendicata veste di azionista e beneficiaria economica di F__________ e

S__________ (oggetto di cause civili davanti alla Pretura di __________,

OR.2018.5-6), l'insorgente non risulta anzitutto personalmente e direttamente

toccata dalla revoca del blocco cautelare sui fondi delle società acquirenti.

In generale, nella misura in cui ha solo un diritto di partecipazione economico

alla società mediante le proprie azioni, l'azionista è in effetti solo

indirettamente toccato da una decisione rivolta contro la SA e il suo patrimonio

immobiliare (cfr. STF 2C_1158/2012 citata consid. 2.3.3 e rinvii). In concreto,

non va poi dimenticato che con la dichiarazione di fallimento gli immobili in

oggetto sono entrati a far parte della massa destinata al comune

soddisfacimento dei creditori (art. 197 cpv. 1 della legge federale sulla

esecuzione e sul fallimento dell'11 aprile 1889; LEF; RS 281.1), privando le

debitrici della capacità di disporne (art. 204 cpv. 1 LEF); da quel momento, gli atti di amministrazione e di realizzazione

degli stessi possono essere compiuti unicamente dall'amministrazione del

fallimento (art. 240 LEF) - in concreto curata dall'Ufficio dei fallimenti

(cfr. anche sentenze II CCA 12.2017.162-163 pag. 4; STA 52.2018.606

citata consid. 2.3). L'azionista non ha insomma alcun potere di disposizione

sui beni appartenenti alla massa. In tal senso, va pure sottolineato come la

realizzazione forzata che incombe ora sui fondi non dipenda dalla procedura

LAFE, ma da quella di liquidazione delle due società fallite - che in base a

quanto emerge dal citato giudizio della Camera di esecuzione e fallimenti del

12.

maggio 2021, già in passato l'insorgente non è invero stata in grado di

contrastare, né invocando le azioni di contestazione della graduatoria da lei

promosse (le quali non ostano alla vendita forzata degli attivi, ma solo al

riparto dei ricavi, che non potrà avvenire prima che la graduatoria sia

divenuta definitiva; cfr. art. 261 LEF e 83 cpv. 1 RUF), né le altre procedure

civili o penali pendenti (cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2). Da questo

profilo, non v'è quindi chi non veda come la richiesta dell'insorgente di

annullare la revoca del blocco cautelare non abbia nulla a che fare con gli obiettivi

perseguiti dalla LAFE - cioè impedire l'adozione di disposizioni sugli immobili

che potrebbero vanificare i provvedimenti resi in applicazione di questa legge

(cfr. art. 23 LAFE), che mira a limitare l'acquisto di fondi da parte di

persone all'estero per evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno

(cfr. art. 1 LAFE) - ma appare strumentale e più che altro finalizzata a conseguire

quanto non è finora stata in grado di ottenere nell'ambito della procedura

retta dalla LEF.

3.2.2

Nella misura in cui nemmeno la sua qualità di creditrice è ancora stata

assodata in modo inoppugnabile da una graduatoria definitiva (cfr. supra

consid. B), parimenti da escludere è pure che l'insorgente possa al momento

prevalersi di un interesse diretto, pratico e attuale a impugnare il

provvedimento di mera natura cautelare riguardante la trattenuta di un'eventuale

eccedenza ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAFE, che allo stadio odierno delle

cose non può evidentemente procurarle alcuno dei pregiudizi economici o

violazioni della proprietà addotti. A maggior ragione considerando che, come

già accennato, fintanto che saranno pendenti le azioni di contestazione della

graduatoria, non potrà beneficiare di un riparto dei ricavi dell'asta pubblica

(cfr. CEF 15.2020.98/99 citata consid. 2), i cui avvisi sono peraltro stati

nuovamente impugnati (cfr. supra consid. Eb). Anche da questo profilo,

all'insorgente difetta dunque l'abilitazione a insorgere contro il provvedimento

cautelare.

3.3

Per gli stessi motivi, non può neppure essere riconosciuta la

legittimazione attiva delle ricorrenti RI 2 e RI 3, che quali semplici

creditrici escutenti - i cui crediti sono stati contestati dalle azioni di

graduatoria di cui si è detto (supra consid. B) - non possono neppure

prevalersi di una graduatoria cresciuta in giudicato, che attesta in modo inconfutabile

la loro qualità di creditori e un loro eventuale diritto a un riparto del

ricavo dell'asta dei fondi (comunque prematuro). Analogamente a quanto già

concluso nella precedente procedura (STA 52.2018.606 citata consid. 2.3), e

conformemente a quanto indicato poc'anzi per l'insorgente RI 1, è da escludere

che le ricorrenti siano toccate in modo attuale, diretto e concreto dalla decisione

cautelare impugnata, che sfugge quindi a un esame di merito.

4.

4.1. Sulla base

di tutto quanto precede, i ricorsi (a), (b) e (c) sono dichiarati irricevibili.

4.2

L'istanza di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è

respinta in quanto il gravame non aveva alcuna possibilità di esito favorevole (art.

3.

cpv. 3 della legge sull'assistenza giudiziaria e sul patrocinio d'ufficio del

15.

marzo 2011; LAG; RL 178.300).

4.3

La tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico delle

ricorrenti, secondo soccombenza. Quella dell'insorgente RI 1 tiene conto della

sua situazione finanziaria.

Per

questi motivi,

decide:

1.

I ricorsi

(a), (b) e (c) sono irricevibili.

2.

La domanda

di assistenza giudiziaria e gratuito patrocinio di RI 1 è respinta.

3.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è ripartita tra RI 2 (fr. 800.-), RI 3 (fr. 800.-) e RI

1.

(fr. 400.-).

4.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

5.

Intimazione a:

6.

C.p.c. a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera