Sanzione disciplinare

Incarto n.

52.2024.29

Lugano

23

luglio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Sarah Socchi

cancelliera:

Barbara Maspoli

statuendo sul ricorso del 18 gennaio

2024 dell'

RI

1

contro

la decisione del 1° dicembre 2023 (n. 20.2023.13)

con cui la Commissione di disciplina notarile le ha inflitto una multa di fr.

1'500.- a titolo di sanzione disciplinare;

ritenuto, in

fatto

A. a. L'8 marzo 2021 la

notaia RI 1 ha rogato l'atto con il quale C__________ e P__________ hanno

concesso a L__________ un diritto di compera sulle part. __________ e __________

di __________.

Il punto n. 2.1 del rogito prevedeva un prezzo di fr. 16'260'000.- da

corrispondere in diverse tranches (lett. a-i). Il punto n. 2.2 stabiliva

inoltre che, attingendo dall'importo dell'ultima di queste (pari a complessivi

fr. 1'530'000.-), il notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato

congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità:

a) pagare eventuali

imposte cantonali e comunali scoperte o ogni altro onere oggetto di ipoteca

legale sorta prima del 31 (…) dicembre 2011 (…) a carico della parte venditrice

(…);

b) versare sul conto (…)

intestato all'Ufficio esazione e condoni, Bellinzona, l'importo di fr.

650'400.- (…) a garanzia delle ipoteche legali costituite dopo il 1. (…)

gennaio 2012 (…) nonché del pagamento della tassa sugli utili immobiliari;

c) pagare la provvigione

di intermediazione (…);

d) versare il saldo alla

parte venditrice secondo sue istruzioni.

Secondo il punto n. 2.3, qualora

la parte acquirente dovesse esercitare il presente diritto di compera prima del

30 (...) giugno 2023 (…), essa dovrà versare sul conto del notaio rogante il

saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a quel momento, con

la precisazione che il notaio sarà incaricato di procedere con le incombenze

di cui al punto 2.2 (…) nonché, se del caso, a trattenere e pagare l'importo

necessario per l'estinzione del debito ipotecario (…).

b. Il 30 novembre 2022 la

beneficiaria ha esercitato il diritto

di compera, mediante il pagamento del saldo del prezzo di acquisto (fr.

5'920'000.-) sul conto del pubblico ufficiale. Il passaggio di proprietà è

stato iscritto a registro fondiario in data 9 dicembre 2022. Dopodiché la

notaia ha provveduto a estinguere il debito ipotecario e a effettuare i

pagamenti previsti dalle clausole 2.2. e 2.3 del pubblico istrumento, omettendo

tuttavia di liberare il saldo del prezzo (fr.

956'848.65) a favore dei venditori, malgrado le loro richieste.

c. Con scritto del 9 gennaio 2023, l'acquirente - ritenendo che, contrariamente

a quanto promesso nei punti n. 5.2 e 5.3 dell'atto pubblico, i fondi

compravenduti fossero difettosi e i costi di eliminazione dei difetti di cui

nel frattempo aveva chiesto il pagamento alla controparte a titolo di minor

valore ammontassero a fr. 2'329'617.17 - ha diffidato la notaia dal provvedere

a qualsiasi versamento finché la vertenza fra le parti non fosse stata risolta.

d.

Dopo un ulteriore sollecito, con istanza del 12 gennaio 2023, la notaia ha

chiesto di essere autorizzata a depositare il saldo del prezzo (quantificato in

fr. 956'648.65). Con decisione del 6

aprile 2023 (SO.2023.144), la Pretura di Lugano ha respinto l'istanza, negando

l'adempimento delle condizioni cui soggiace il deposito giudiziale,

segnatamente che la notaia potesse pretendere di trovarsi in uno stato di

incertezza non colposa sulla persona del creditore.

e. A fronte della predetta decisione, l'11 aprile 2023 i venditori hanno ribadito

la loro richiesta di pagamento alla notaia, che non vi ha però dato seguito.

Il 20 aprile 2023 l'acquirente ha da parte sua nuovamente domandato alla notaia

di trattenere l'importo depositato, interponendo i necessari atti di

impugnazione contro la sentenza di primo grado, fino all'emanazione di una sentenza

finale nell'imminente causa civile tendente ad ottenere una riduzione del

prezzo d'acquisto e la conseguente restituzione di fr. 3'329'617.17 oltre

interessi.

Il 21 aprile 2023 la notaia ha quindi impugnato la decisione pretorile davanti

all'istanza superiore che, con decisione del 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50),

ha tuttavia respinto l'appello (nella misura della sua ricevibilità),

essenzialmente per gli stessi motivi addotti dal giudice di prime cure.

f. Il 31 agosto 2023 i venditori hanno quindi richiesto alla notaia il

versamento del saldo del prezzo, oltre che la trasmissione di un rendiconto

completo (con i relativi documenti giustificativi) di tutti i pagamenti

effettuati secondo quanto previsto nel rogito.

L'acquirente ha dal canto suo ulteriormente diffidato la notaia dallo

svincolare il denaro depositato appoggiandosi al considerando 9 della sentenza

d'appello, che impedirebbe a suo dire la liberazione del controverso importo.

Con e-mail del 12 settembre 2023 la notaia ha comunicato di condividere la tesi

dell'acquirente, rifiutandosi quindi di liberare l'importo richiesto.

g. Il 13 settembre 2023 i venditori hanno fatto spiccare un precetto

esecutivo per l'importo trattenuto (e delle ripetibili) nei confronti della

notaia, che ha sollevato tempestiva opposizione.

Fatti

I venditori ne hanno quindi

chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 26 ottobre 2023.

B. a. Nel frattempo, il 14

settembre 2023 C__________ e P__________ hanno segnalato alla Commissione di

disciplina notarile (Commissione) il comportamento del notaio RI 1, cui hanno essenzialmente

rimproverato una violazione degli obblighi di diligenza e imparzialità per

avere tutelato indiscriminatamente da otto mesi la parte acquirente (peraltro

già rappresentata da suoi colleghi), trattenendo presso di sé, senza alcun

motivo, il saldo del prezzo di vendita di loro spettanza. L'hanno inoltre

criticata per non avere dato seguito alla reiterata richiesta di rendiconto. Hanno

infine lamentato una violazione del dovere d'informazione del notaio, che non

avrebbe spiegato alle parti la portata della garanzia relativa alle norme SIA

contenuta nel rogito.

b. Chiamata a pronunciarsi in merito, l'interessata ha contestato ogni addebito,

prevalendosi in particolare del contenuto della clausola 5.3 del rogito (con

cui i venditori avevano garantito che i lavori di costruzione dell'immobile

erano stati eseguiti a regola d'arte e in conformità alle norme SIA,

impegnandosi a far fronte a loro spese a eventuali difetti o difformità) e al

considerando 9 della sentenza del Tribunale d'appello (che avrebbe ostato alla

liberazione dell'importo a favore dei venditori).

C. Con decisione del 1°

dicembre 2023, la Commissione ha inflitto al RI 1 una multa di fr. 1'500.-.

La Commissione ha rilevato che,

indipendentemente dalle specifiche pattuizioni sulla responsabilità per

difetti, nessuna clausola contrattuale affidava al notaio il compito di

trattenere una qualsiasi somma a garanzia della consegna dell'immobile in

perfetto stato. Rifiutando l'interpretazione della decisione del Tribunale

d'appello proposta nelle osservazioni, ha precisato che il pubblico ufficiale

non era dunque autorizzato a trattenere la somma versata sul suo conto,

modificando unilateralmente la causale del deposito e le clausole contrattuali

dell'atto rogato.

Ha quindi concluso che,

non avendo liberato il denaro in favore dei venditori, la notaia fosse venuta

meno al proprio obbligo di diligenza e di messa a disposizione delle somme

custodite, ma non anche del suo obbligo d'imparzialità (ritenendo che il suo

intento, per quanto censurabile, fosse quello di garantire le parti e

l'esecuzione delle clausole contrattuali). Ha inoltre riconosciuto a suo carico

una violazione dell'obbligo di rendicontazione per non aver fornito un

resoconto completo sull'impiego di tutte le somme. Ha invece negato una

disattenzione dell'obbligo di informazione in relazione alla clausola relativa

alle norme SIA. La sanzione è stata commisurata avuto riguardo alle violazioni

accertate, all'assenza di precedenti e alla mancanza di segni di ravvedimento.

D. Avverso la predetta

decisione, la notaia RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento.

L'insorgente nega anzitutto di aver leso l'obbligo di diligenza e messa a

disposizione di somme custodite, ritenendo in sintesi di aver agito

correttamente chiedendo il deposito giudiziale del saldo del prezzo e ribadendo

in particolare che la decisione del Tribunale d'appello non le avrebbe imposto

alcun obbligo di versamento ai venditori: anzi, la presenza di un saldo a

favore dell'acquirente (come in concreto) e l'assenza di un accordo tra le

parti o di una decisione giudiziaria l'avrebbero obbligata a trattenere presso

di sé il denaro; proprio se lo avesse liberato, avrebbe violato il suo obbligo

di imparzialità e sarebbe allora stata l'acquirente a criticare il suo operato.

Contesta anche la violazione dell'obbligo di rendicontazione, ribadendo che la

parte venditrice è stata debitamente informata su tutti i pagamenti effettuati

con i beni depositati presso la notaia (…) sulla scorta di conteggi noti ai

venditori e fatture da questi approvate. Reputa pertanto che non si

giustifichi alcuna sanzione. Ad ogni modo, rilevato come la decisione impugnata

non definisca la gravità del suo comportamento, ritiene che la multa inflittale

non sia né adeguata né rispettosa dei principi della proporzionalità e della

parità di trattamento; nemmeno chiarirebbe il motivo per cui non potrebbe

entrare in considerazione una misura più blanda o per cui l'ammissione di

responsabilità andrebbe considerata nella commisurazione della sanzione.

E. In sede di risposta la

Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni.

F. Non vi è stato un ulteriore

scambio di allegati, stante la rinuncia della ricorrente a presentare una

replica.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale

cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1 della legge sul notariato

del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1). Certa è la legittimazione attiva della

ricorrente, personalmente e direttamente toccata dalla decisione impugnata, di

cui è destinataria (art. 104 LN e 65 cpv. 1 legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e 68 cpv. 1

LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il ricorso può essere

evaso sulla base degli atti, senza istruttoria

(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Nemmeno le parti sollecitano del resto l'assunzione di

particolari mezzi probatori.

Considerandi

2.

2.1. La violazione dei

doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare. Corollario della vigilanza assicurata dallo

Stato al fine di garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di

preservare la fiducia del pubblico, la responsabilità

disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr.

STA 52.2017.337 del 22 novembre 2017 consid. 3.1 e rimandi).

2.2

In Ticino, l'art.

20.

cpv. 1 LN prevede la repressione in via disciplinare degli atti commessi dal

notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo

la sua reputazione professionale, il suo onore in relazione agli obblighi

professionali o la fiducia che in lui ripone il pubblico. La norma precisa che

la Commissione giudica tutte le violazioni alla legge sul notariato, al regolamento, alla legge sulla

tariffa notarile, alle norme deontologiche e allo statuto. Quest'ultima

puntualizzazione - assente nel corrispondente art. 126 n. 1 della previgente

legge sul notariato del 23 febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) - è stata aggiunta

al fine di conferire una chiara base legale in merito al perseguimento delle

violazioni ai doveri del notaio, concetto il cui contenuto può essere

individuato anche facendo capo alle norme deontologiche (cfr. STA 52.2018.536

del 20 dicembre 2019, in: RtiD II-2020 n. 18 consid. 2.2 e rimandi).

2.3

Giusta l'art. 12

LN, il notaio deve usare la massima diligenza nell'espletare

le proprie funzioni. Secondo il codice professionale emanato dall'Ordine dei

notai del Canton Ticino il 18 giugno 2015 (RL 952.205), il notaio deve eseguire i compiti

affidatigli in modo imparziale, secondo scienza e coscienza e con sollecitudine

(art. 5 cpv. 1). Egli deve dunque consacrare il massimo impegno alla pronta

esecuzione del compito che gli è affidato, trattando con solerzia le pratiche e

garantendo ai piccoli incarti la stessa cura che dedica alle operazioni più

importanti (cfr. Michel Mooser, Le

droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014, n. 149).

La sottoscrizione dell'atto non mette fine all'attività del notaio, che è

tenuto ad adempiere al suo obbligo di esecuzione, vigilando segnatamente sul

traffico dei pagamenti previsto nel rogito. Anche in questa fase successiva (Nachverfahren),

il notaio è tenuto al suo obbligo di diligenza (cfr. STA 52.2022.6 citata

consid. 2.4 e rif.).

2.4

A norma dell'art. 14 cpv. 1 LN, il notaio

custodisce in modo separato dal proprio patrimonio le somme di denaro, le carte

valori e le altre cose fungibili affidategli in modo da poterle restituire in ogni momento; restano riservati i diritti di

compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Il notaio deve inoltre

poter documentare in ogni momento i movimenti di fondi effettuati per conto

terzi (cfr. art. 14 cpv. 2 LN). L'art.

10.

del codice professionale, oltre che ribadire l'obbligo di custodire separatamente

dal proprio patrimonio gli averi che gli sono affidati, precisa che il notaio

deve provvedere con la massima sollecitudine al pagamento delle tasse e

delle imposte anticipategli dai clienti, nonché ai pagamenti a terzi di cui sia

stato incaricato previo deposito, restituendo le cose fungibili alla prima

richiesta, riservati i diritti di

compensazione e ritenzione previsti dalla legge. Salvo accordo contrario, la

restituzione di tali averi deve intervenire dopo la conclusione dell'affare

(immediatamente o, tutt'al più, entro un determinato termine). Il notaio deve

perciò tenere a disposizione (di principio sotto forma di liquidità) ed essere

in grado in ogni momento di restituire i valori in questione e non può in

nessun caso, neppure temporaneamente, impiegarli per scopi personali o

mischiarli ai suoi propri averi (cfr. STA 52.2017.337 citata consid. 4.2,

52.2016.158

citata consid. 4.3.1; Mooser,

op. cit., pag. 187 segg., n. 279 segg.; Klaus

Bürgi, in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des

Kantons Bern, Berna 2009, n. 1 ad art. 28 NV e n. 1 ad art. 30 NV; Peter Ruf, Notariatsrecht, Langenthal

1995, pag. 270, n. 1018 e pag. 272, n. 1019).

2.5

Sia il dovere di diligenza che il dovere di conservare

debitamente i valori affidatigli derivano

dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli interessi delle parti,

rispettivamente da quello di esercitare la professione in modo

irreprensibile (cfr. STA 52.2022.6 citata consid. 2.4 e rif., 52.2017.337

citata consid. 4.3 e rif., 52.2016.158 citata consid. 4.3.1).

3.

3.1. Con la decisione

impugnata, la precedente istanza ha ritenuto che, essendosi rifiutata di

liberare a favore dei venditori il saldo del prezzo di loro spettanza

depositato sul suo conto clienti e di fornire un rendiconto circa l'impiego

delle somme versategli, la notaia ricorrente fosse incorsa in una violazione

del suo dovere di diligenza e di messa a disposizione delle somme custodite

nonché dell'obbligo di rendicontazione.

3.2

Come accennato in narrativa, i punti n. 2.2 e 2.3 dell'atto di

costituzione del diritto di compera incaricavano inequivocabilmente la notaia

di procedere a determinate formalità, in particolare prevedevano che, dal saldo

del prezzo corrisposto dall'acquirente sul conto del notaio (pari a fr.

5'920'000.-), quest'ultimo avrebbe dovuto estinguere il debito ipotecario

garantito dalle cartelle ipotecarie nonché pagare eventuali imposte scoperte,

la tassa sugli utili immobiliari come pure la provvigione d'intermediazione e

quindi versare il saldo residuo ai venditori secondo le loro istruzioni (cfr.

punto n. 2.2 lett. d).

Dopo che la beneficiaria aveva esercitato il diritto di compera e che il

passaggio di proprietà era stato iscritto a registro fondiario (9 dicembre

2022), la ricorrente ha effettivamente provveduto a tutti i pagamenti previsti

dalle predette clausole, ad eccezione però del saldo ai venditori, che ha continuato

a trattenere malgrado le richieste degli interessati. Nel frattempo, è stata

diffidata anche dal patrocinatore dell'acquirente a liberare tale importo

fintantoché i venditori non avessero fatto fronte all'impegno, assunto nel

rogito, di eliminare a loro spese tutti i difetti riscontrati nell'immobile (importo

quantificato in un primo tempo in fr. 2'329'617.17; cfr. scritto del 9 gennaio

2023.

dell'avv. _______). Dopo un ulteriore sollecito di pagamento, il 12

gennaio 2023 ha presentato un'istanza di deposito giudiziale ai sensi degli

art. 96 e 168 del codice delle obbligazioni del 30 marzo 2011 (CO; RS 220),

pretendendo che a fronte dei difetti fatti valere dall'acquirente e delle

pattuizioni contenute nel rogito, non fosse chiaro a chi spettasse il denaro

trattenuto sul suo conto (quantificato in fr. 956'648.65). A sostegno della sua

tesi ha in particolare fatto riferimento alla clausola n. 5.3 del rogito,

secondo cui:

Parte concedente conferma che i lavori di costruzione

sono stati effettuati a regola d'arte ossia in conformità a tutte le normative

vigenti in materia e in particolare alle Norme SIA. (…) Eventuali difetti

relativi a parti strutturali o difformità rispetto a quanto precede dovranno

essere messi in conformità a spese di parte concedente.

Con decisione del 6 aprile 2023 (SO.2023.144), il pretore ha

tuttavia respinto l'istanza, ritenuto che:

l'atto notarile allestito

dall'istante non contempla, in nessuno dei suoi passaggi, alcun vincolo di

trattenuta del prezzo di compravendita per eventuali difetti o inadempienze dei

venditori in merito a quanto promesso al paragrafo 5 dell'atto notarile; (…)

essa è stata autorizzata dalle parti a trattenere gli importi depositati sul

suo conto al solo scopo di garantire il pagamento degli impegni descritti al

punto 2.2. del rogito, con il chiaro ed incondizionato impegno di versare poi

ai venditori il residuo del prezzo di vendita; (…) non sussistendo nel rogito

alcun impegno di trattenuta riferito al mancato adempimento di quanto previsto

nelle clausole 5.2 e 5.3, la notaia non può dunque pretendere di trovarsi in

uno stato di incertezza non colposa sulla persona del creditore (…).

Nonostante

la decisione pretorile e le richieste dei venditori, la ricorrente ha

continuato a trattenere il denaro. Così sollecitata dall'acquirente (che ha anche

evocato il rischio di tenerla altrimenti solidalmente responsabile nel caso in

cui i venditori non fossero stati in grado di restituire il dovuto), ha

impugnato la decisione di primo grado. Nemmeno a fronte della decisione del 28

agosto 2023 della seconda Camera civile del Tribunale d'appello - che ha respinto

il gravame (nella misura della sua ricevibilità) e delle ennesime richieste dei

venditori, la ricorrente (ulteriormente diffidata dall'acquirente) ha proceduto

al reclamato versamento, tanto che gli interessati sono stati costretti a far

spiccare nei suoi confronti un precetto esecutivo per l'importo

trattenuto (oltre che per le ripetibili d'appello) e poi a chiedere il rigetto

provvisorio dell'opposizione da lei presentata. Procedura, questa, che non si è

apparentemente ancora conclusa, così come non sembra che la ricorrente abbia

frattanto liberato il denaro a favore dei venditori.

3.3

Ora, come già visto, dalla lettura del

rogito emerge chiaramente che il notaio è stato irrevocabilmente

incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti a procedere

alle

formalità rispettivamente ai pagamenti previsti alle clausole 2.2. e 2.3,

versando quindi il saldo

alla parte venditrice secondo sue istruzioni.

Ne dà peraltro atto anche la ricorrente, laddove rileva che l'importo finale

in favore di parte venditrice, dedotte tutte

le trattenute concordate a

rogito è di CHF 956'848.65 (cfr. ricorso, pag. 3, ad 10). Nessuna pattuizione

la incaricava o autorizzava per contro a trattenere il prezzo di compravendita

a garanzia di eventuali difetti o inadempienze contrattuali. Una volta

proceduto ai citati pagamenti, la notaia non era quindi più legittimata a

continuare a tenere bloccato il denaro depositato sul suo conto, modificando

unilateralmente la causale della trattenuta, come correttamente rilevato dalla

Commissione. Né richiamandosi al contratto di costituzione del diritto di

compera (segnatamente alla clausola n. 5.3), né alle ripetute diffide dell'acquirente

che faceva valere la presenza di difetti all'immobile.

Ad analoga conclusione sono del resto, come visto, pervenute anche le

autorità civili che si sono chinate sull'istanza di deposito giudiziale. In

particolare, nella sua decisione, seppur resa in procedura sommaria, il pretore

ben ha rilevato come non sussistesse nel rogito alcun obbligo di trattenuta per

eventuali difetti o inadempienze dei venditori in merito a quanto promesso al

punto n. 5 dell'atto notarile e che l'insorgente era stata autorizzata dalle

parti a trattenere il denaro al solo scopo di garantire i pagamenti previsti ai

punti n. 2.2 e 2.3 con il chiaro

ed incondizionato impegno di versare poi ai venditori il residuo del prezzo di

vendita, concludendo quindi che

non poteva pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza colposa sulla persona

del creditore. Conclusione, questa, che è poi stata confermata anche dalla

seconda Camera civile del Tribunale d'appello con sentenza del 28 agosto 2023.

Invano la ricorrente invoca un passaggio

di tale decisione al consid. 9, espresso abbondanzialmente a mero titolo di

ipotesi, riferito a un eventuale saldo positivo o negativo a seguito di

presunte diffettosità o inadempienze. A prescindere dal significato effettivo

di tale obiter dictum, rilevante è infatti soltanto come anche tale

Camera, a fronte della chiara clausola di cui al punto n. 2.2, abbia in ogni

caso concluso che la notaia non potesse ricorrere all'istituto del deposito

giudiziale e che le uniche persone a cui avrebbe semmai potuto corrispondere il

saldo erano i venditori.

Da tutto quanto sopra occorre pertanto concludere che, una volta proceduto ai

pagamenti previsti alle clausole 2.2 e 2.3 del rogito conformemente all'irrevocabile

incarico e autorizzazione congiunta delle parti, la ricorrente avrebbe dovuto dar

seguito alle ripetute richieste dei venditori, sbloccando senza indugio a loro

favore i fondi che ancora teneva in deposito. Nella misura in cui ha invece

lasciato inevasi i loro solleciti e omesso di procedere secondo le loro

istruzioni (anche dopo le decisioni civili di primo e secondo grado che avevano

negato il deposito giudiziale), costringendoli per finire ad avviare una

procedura esecutiva, l'insorgente è pertanto effettivamente incorsa in una

violazione del suo dovere di diligenza (che le impone di eseguire prontamente

gli incarichi affidatile) e di restituire immediatamente i valori custoditi,

come giustamente concluso dalla Commissione (citando peraltro rettamente un

precedente deciso da questo Tribunale [STA 52.2016.158 del 21 aprile 2017],

riguardante un caso per certi versi analogo).

A maggior ragione s'impone tale conclusione se si considera che - pur

tenendo conto del fatto che la Commissione non ha ravvisato anche una

violazione del dovere di imparzialità - l'agire dell'insorgente nemmeno può essere

ricondotto a una volontà di salvaguardare equamente gli interessi delle parti

rispettivamente al dovere di diligenza che il notaio deve dimostrare nei

confronti di entrambe le parti all'atto (cfr. ricorso, pag. 8). In

particolare non può essere ignorato che, continuando a trattenere il saldo del

prezzo, la ricorrente ha di fatto offerto all'acquirente una garanzia - non

contemplata dal contratto e dagli incarichi irrevocabilmente affidatile - per

un eventuale minor valore dell'immobile a causa di asseriti difetti, che erano

oltretutto inizialmente stati notificati ai venditori dalla sua collega di

studio (in nome e per conto dell'acquirente; cfr. scritto del 21 ottobre 2021

dell'avv. __________ agli atti; cfr. pure petizione dell'11 luglio 2023 di cui

al doc. 4, pag. 5; inoltre, segnalazione, pag. 3). E in particolare una

garanzia per il caso in cui i venditori non fossero in grado di fare fronte

alla restituzione di quanto dovuto (cfr. scritto del 20 aprile 2023 del

nuovo patrocinatore dell'acquirente).

3.4

In questo contesto, pure da confermare è il rimprovero di non aver

compiutamente dato seguito alla richiesta di rendiconto dei venditori, giustificando

tutti i pagamenti effettuati a dimostrazione del saldo del prezzo che, secondo

l'atto pubblico, avrebbe dovuto versare alla parte venditrice, secondo sue

istruzioni. Obbligo che, nelle circostanze concrete, scaturiva a ben vedere non

solo dall'art. 14 cpv. 2 LN richiamato dalla Commissione, ma anche dal dovere

di massima diligenza cui è tenuto il notaio nell'espletamento dei compiti

affidatigli (art. 12 LN e 5 cpv. 1 del codice professionale). Invano la

ricorrente afferma genericamente di avere effettuato i pagamenti in base a

conteggi noti ai venditori e fatture da questi approvate, sostenendo quindi

di averli debitamente informati. Tanto più che lo scritto del 29 novembre 2022

(doc. 2) prodotto in questa sede quale prova (cfr. ricorso, pag. 9) non

dimostra affatto che li ha documentati in modo chiaro su tutti i movimenti

effettuati per giungere al saldo del prezzo, trattandosi solo di una comunicazione

indirizzata alla banca riferita all'esercizio del diritto di compera, da cui

non emerge inoltre neppure l'importo finale di spettanza dei venditori (non è

ad es. certo se sussistono ancora imposte da pagare o la somma necessaria per l'estinzione

dell'intero debito ipotecario). Contrariamente a quanto già affermato davanti

alla Commissione, un conteggio esauriente agli alienanti non risulta nemmeno -

evidentemente - dall'atto pubblico, né dai due documenti prodotti in quella

sede, mandati in copia ai clienti (cfr. osservazioni del 19 ottobre 2023, pag.

7), riguardanti il solo debito ipotecario (doc. 5) o la fattura per la provvigione

di intermediazione (doc. 6). In queste circostanze, avendo omesso di informare

in modo chiaro e completo i venditori di tutti i pagamenti effettuati con la somma

depositata sul suo conto per giungere al saldo (peraltro da lei stessa

quantificato impropriamente in fr. 956'648.65 anziché in fr. 956'848.65 [- fr.

200.-]), non appare insostenibile la conclusione della Commissione di ritenere che,

anche da questo profilo, l'insorgente ha violato gli obblighi che le

incombevano.

4.

Ferme queste premesse, resta

da statuire in merito all'eventuale sanzione da infliggere alla ricorrente.

4.1

In caso di violazione

della legge notarile, l'art. 97 cpv. 1 LN prevede le misure disciplinari seguenti:

- l'avvertimento;

- l'ammonimento;

- la multa

fino a fr. 20'000.-;

- la sospensione

dall'esercizio o il divieto definitivo di esercitare, misure da pubblicarsi sul

Foglio ufficiale.

La multa può

essere cumulata con la sospensione dall'esercizio del notariato o con il divieto

definitivo di esercitare (art. 97 cpv. 2 LN).

L'art. 98 cpv. 1 LN precisa che nella commisurazione delle misure disciplinari devono

essere considerati la rilevanza del fatto, l'intensità del dolo, il grado della

colpa, nonché le possibili conseguenze derivanti dalle mancanze e in genere il comportamento

del notaio.

La Commissione

gode di un certo margine di apprezzamento nella scelta della

misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale multa o della

durata della sospensione dall'esercizio della professione. L'autorità deve tuttavia

attenersi al rispetto dei principi della proporzionalità e della parità di trattamento

e, in generale, la sanzione deve rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare

lo scopo che la sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio non è tanto quello di punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di garantire che in futuro questi eserciti in maniera ineccepibile

la sua funzione - e scegliere il provvedimento adatto, necessario

e proporzionato a tale fine.

La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura

e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica

funzione. L'autorità terrà in particolare conto della colpa

del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha

svolto la sua funzione in precedenza, così come del comportamento da lui

tenuto durante la procedura disciplinare (cfr. STA 52.2016.158

citata consid. 5.1 e riferimenti).

4.2

In concreto, bisogna dar atto alla ricorrente che, nel commisurare la

sanzione, la Commissione non si è espressamente pronunciata sulla gravità della

violazione accertata. Ciò non toglie che, a fronte del comportamento dell'insorgente,

la disattenzione dei doveri deontologici di cui si è macchiata non può che essere

ritenuta piuttosto grave. Da un lato, nonostante le loro ripetute richieste e

le menzionate decisioni civili, si è lungamente rifiutata di liberare il denaro

di spettanza dei venditori, costringendoli non solo ad avviare una procedura esecutiva

ma anche ad adire il giudice civile del rigetto. D'altra parte, ha omesso di dar

seguito alla richiesta di fornire un rendiconto completo in merito all'impiego dell'importo

depositato sul suo conto. Non avendo esercitato in modo diligente l'incarico che

le era stato affidato, omettendo di rendere ai venditori la somma trattenuta con

la dovuta sollecitudine e violando il suo obbligo di rendicontazione, il suo agire

è tutt'altro che trascurabile dal profilo disciplinare. Non va peraltro nemmeno

ignorato che il suo comportamento ha provocato dei procedimenti esecutivi e giudiziari

(relativi all'istanza di deposito giudiziale e al rigetto dell'opposizione) che

altrimenti non avrebbero avuto ragione di essere (con conseguente dispendio di tempo

e relativi costi; cfr. STA 52.2016.158 citata consid. 5.2 e rimandi), come pure

dell'ammontare ragguardevole della somma (pari

a poco meno di un milione di franchi) in gioco. A favore della notaia depone

invece l'assenza di precedenti disciplinari.

Alla luce di tutto quanto esposto, e anche

se la Commissione non avesse potuto rimarcare negativamente il fatto che

l'insorgente non abbia ancora ammesso l'errore, si giustifica comunque di

confermare la multa pronunciata, che resta commisurata attorno al limite inferiore

di quanto prescritto dall'art. 97 cpv. 1 LN, risulta opportunamente ragguagliata

alle circostanze del caso concreto e rispettosa del principio della proporzionalità.

Tiene adeguatamente conto dell'incensuratezza dell'insorgente e appare sufficiente

a richiamarla al rispetto dei principi deontologici che sono stati in concreto disattesi.

Considerata l'importanza della violazione in questione, non entra invece in considerazione

la pronuncia di un avvertimento o di un ammonimento, ritenuto che tali misure sono

di principio riservate alle sole violazioni deontologiche di lieve entità, rispettivamente

che non raggiungono la soglia dei casi di media gravità (cfr. per analogia, STA

52.2022.190

del 2 aprile 2023 consid. 5.2, 52.2020.323 del 2 luglio 2021 consid.

6.2; Tomas Poledna, in: Walter Fellmann/Gaudenz

G. Zindel [curatori], Kommentar zum Anwaltsgesetz, Zurigo 2011, n. 30 e 32 ad art.

17).

5.

5.1. Stante

quanto precede, il ricorso deve pertanto essere respinto.

5.2

La tassa di giustizia è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza

(art. 47 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di giustizia

di fr. 1'500.-, già anticipata dalla ricorrente, resta interamente a suo carico.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La cancelliera