80.2007.103

Imposta sugli utili immobiliari: scioglimento di comproprietà con rettifica di confini, fondi diversi, tassazione come permuta

8 settembre 2008Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 1° dicembre 2006, RI 1, __________ e __________ hanno

stipulato un contratto di cessione di beni immobili a seguito di rettifica di

confini con scioglimento parziale di rapporti di comproprietà.

Tutti gli

immobili interessati dall’operazione sono situati a __________.

Prima di

tale data, la situazione era la seguente:

RI 1 era proprietario del mapp. __________ (mq

757), di una quota di 6/36 del mapp. __________ (mq 1350), di una quota di 6/12

del mapp. __________ (mq 104) e di una quota di 2/4 del mapp. __________ (mq

767);

__________ era proprietaria di una quota di

15/36 del mapp. __________, di una quota di 3/12 del mapp. __________, di una

quota di ¼ del mapp. __________ e di una quota di ½ del mapp. __________ __________;

__________ era proprietaria di una quota di

15/36 del mapp. __________, di una quota di 3/12 del mapp. __________, di una

quota di ¼ del mapp. __________ e di una quota di ½ del mapp. __________.

B. Con

il contratto in questione, le parti hanno proceduto anzitutto ad una rettifica

dei confini dei fondi seguenti:

una superficie di mq 456 è stata staccata dal

mapp. __________ ed aggiunta al mapp. __________;

una superficie di mq 46 è stata staccata dal

mapp. __________ ed aggiunta al mapp. __________.

Contestualmente,

le parti hanno pure proceduto allo scioglimento parziale dei loro rapporti di

comproprietà, nel modo seguente:

il mapp. __________ è stato attribuito in

proprietà esclusiva a __________ i;

il mapp. __________ e il mapp. __________ sono

stati riuniti in un unico fondo (n. 484 di mq 1169) ed attribuiti in proprietà

esclusiva a __________;

il mapp. __________ è stato attribuito in

comproprietà per un mezzo ciascuno a RI 1 e __________.

A RI 1

sono inoltre stati versati i seguenti conguagli in denaro:

fr. 89'529.30 da __________;

fr. 10'387.40 da __________.

L’iscrizione

delle predette mutazioni a Registro fondiario è avvenuta il 6 dicembre 2006.

C. Nella

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 25 febbraio

2007, RI 1 indicava quale valore di alienazione la somma dei conguagli in denaro

ricevuti (fr. 99'916.70) e quale valore d’investimento l’importo di fr.

51'177.–. Chiedeva inoltre la deduzione di un importo di fr. 29'701.40 a titolo

di costi di miglioria e di spese di acquisto e di vendita per fr. 8'475.15.

L’utile imponibile ammontava in tal modo a fr. 10'562.10.

D. Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 aprile

2007, l’Ufficio di tassazione di Locarno commisurava invece l’utile immobiliare

in fr. 245'132.– e l’imposta in fr. 7'353.95.

conguaglio in denaro, aveva infatti aggiunto il valore attuale dei 30/36 della

superficie di 456 mq del mapp. __________, andati ad aggiungersi al mapp. __________

e quello dei 46 mq staccati dal mapp. __________ ed aggiunti allo stesso mapp. __________.

Il valore di alienazione ammontava di conseguenza a fr. 312'917.--.

Il valore

di investimento, da parte sua, era commisurato in fr. 56'348.–, pari al

valore di stima delle superficie cedute dal contribuente, in vigore venti anni

prima. A ciò si aggiungevano ancora costi di miglioria per fr. 2'962.– e costi

di acquisto e di vendita per fr. 8'475.–.

Nella

motivazione della decisione, l’Ufficio spiegava che l’importo della cessione

era stato stabilito “partendo da un valore al metro quadrato di fr. 500.– al

quale va aggiunto il conguaglio di fr. 99'917.–“.

E. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 5 maggio 2007. A

suo avviso, l’Ufficio di tassazione aveva erroneamente ritenuto che egli avesse

ceduto 426 mq, mentre in realtà si trattava solo di 276 mq. Egli aveva infatti

acquistato i 4/36 del mapp. n. __________ dai fratelli nel corso del 2005. Il

valore di alienazione doveva pertanto essere ridotto a fr. 237'917.– e l’utile

imponibile a fr. 166'160.–.

Con

successivo scritto dell’8 maggio 2007, il reclamante chiedeva poi che dal valore

di alienazione fosse ancora dedotto l’importo di fr. 75'000.– pagato ai

fratelli per l’acquisto dei 4/36 del mapp. __________.

F. L’autorità

di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 giugno

2007, nella quale riduceva l’utile immobiliare a fr. 241'161.–.

Al valore

di investimento erano infatti stati aggiunti costi di miglioria precedentemente

non riconosciuti, portandoli a complessivi fr. 6'933.–.

Per il

resto, l’Ufficio di tassazione confermava la propria decisione precedente, argomentando

che, “come già ben spiegato in occasione della visita del signor __________

presso i nostri uffici, lo scioglimento della comproprietà (nel caso specifico)

e la rettifica confini sono considerati alla stregua di una permuta”. Precisava

poi che la parte ricevuta in donazione è soggetta ad imposizione (2/36) come i

rimanenti 4/36.

G. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

il calcolo dell’utile immobiliare intrapreso dall’autorità di tassazione. A suo

avviso, quest’ultima non avrebbe tenuto adeguatamente conto del fatto che egli

ha acquistato i 4/36 del mapp. __________ dai fratelli, con contratto dell’8 aprile

2005, pagando fr. 37'500.– ad ognuno di essi. La superficie permutata sarebbe

dunque di soli mq 277, mentre gli ulteriori mq 225 della part. 57 sarebbero già

stati da lui acquisiti, in parte (2/36) per successione il 1° settembre 1993 ed

in parte (4/36) per acquisto dai fratelli.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il tributo

sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito;

non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva

del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale

(Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con

un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, con il contratto del 1° dicembre 2006, il ricorrente e le signore __________

e __________ hanno sciolto parzialmente i rapporti di comproprietà esistenti in

relazione a diversi beni immobiliari situati sul territorio del Comune di __________.

principio dell’assoggettamento dell’operazione in sé non è contestato dal

ricorrente. Egli censura invece le modalità di calcolo dell’utile immobiliare, con

particolare riferimento alla situazione relativa all’acquisizione da parte sua

dei 6/36 del mapp. __________.

2.2

Deve

dapprima essere confermata l’impostazione data dall’autorità di tassazione alla

tassazione dell’operazione immobiliare in discussione, considerata come una

permuta.

Secondo

l'art. 124 cpv. 2 lett. b LT, sono in particolare imponibili le permute.

Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal

fatto che, in quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del

tutto o in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti

sono nel contempo venditore e compratore (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 82)

Non è per

contro applicabile l’art. 125 lett. c LT, secondo cui l’imposizione degli

utili immobiliari è differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle

comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste

ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.

Deve

dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento

dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello

scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Vi sono

cioè due importanti limiti al principio, affermato dall'art. 124 LT: in primo

luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene

sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal

fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un

conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione dello scioglimento di tutte

le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una

semplice Realteilung, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte

eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un

conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 86).

Su tale

base, questa Camera ha già avuto occasione di stabilire che, se due persone

sono comproprietarie di due distinti fondi, in entrambi i casi nella misura di

un mezzo ciascuno, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le

quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietari esclusivi ognuno di

un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una

doppia compravendita avente per oggetto le due metà dei fondi. Non può per

contro essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare,

previsto dall'art. 125 lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce

esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in

natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari.

Il caso in questione costituisce invece lo scioglimento di due comproprietà

mediante cessione della cosa ad uno dei comproprietari – un immobile ad ognuno

– compensando l'altro comproprietario mediante cessione della metà dell'altro

immobile (RDAT II-2000 n. 11t).

2.3

Alla luce dei principi che

precedono, l’Ufficio di tassazione ha considerato una permuta lo scioglimento della

comproprietà, previsto dal contratto del 1° dicembre 2006, come pure la contestuale

rettifica dei confini, mediante la quale si è verificata la cessione delle

superficie di due mappali a favore di un terzo fondo.

Per quanto concerne la

posizione del ricorrente, in particolare, è innegabile che egli abbia ceduto –

e debba pertanto essere considerato alienante, ai fini dell’applicazione delle

disposizioni sull’imposizione degli utili immobiliari – le seguenti superficie

o quote di comproprietà:

i 2/4 del mapp. __________, ceduti a __________;

i 6/36 del mapp. __________, ceduti a __________.

Dalle altre due

comproprietarie ha ricevuto, a titolo di controprestazione:

i 30/36 della superficie di 456 mq del mapp. __________, metà

(15/36) da __________ e metà (15/36) da __________;

la superficie di 46 mq del mapp. __________, metà (1/2) da __________

e metà (1/2) da __________;

il conguaglio di fr. 89'529.30 da __________ e di fr.

10'387.40 da __________.

2.4

Il valore di alienazione è

stato dunque calcolato sommando fra loro i conguagli ricevuti ed il valore

venale delle due superficie aggiunte al mapp. __________, appartenente al

ricorrente.

Questo è così il calcolo

intrapreso dall’autorità di tassazione:

conguaglio fr. 99'917.–

valore superficie ricevute

a fr. 500.– il mq

(30/36 di 456 del mapp. __________

e 46 mq del mapp. __________) fr. 213'000.–

valore di alienazione fr. 312'917.–

2.5

Quanto al valore di

investimento, l’Ufficio di tassazione lo ha calcolato applicando il valore di

stima in vigore venti anni prima alle superfici ed alle quote di comproprietà

cedute dal ricorrente, fondandosi sul presupposto che quest’ultimo ne fosse

proprietario da oltre vent’anni (cfr. art. 129 cpv. 2 LT: in caso

di proprietà di durata superiore a venti anni l’alienante può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data).

Ne è risultato il seguente

calcolo:

2/4 del mapp. __________ fr. 51'848.–

6/36 del mapp. __________

(attuale superficie di mq 894 mq) fr. 4'500.–

valore di investimento fr. 56'348.–

2.6

Le contestazioni del

ricorrente, in merito alle modalità di acquisizione dei 4/36 del mapp. __________,

impongono effettivamente di ritenere che il calcolo che precede non sia del

tutto corretto. Il fatto che egli abbia acquistato da ognuno dei fratelli i

2/36 del mapp. __________, pagando l’importo di fr. 37'500.– a ciascuno di

essi, rende infatti ingiustificata l’applicazione dell’art. 129 cpv. 2 LT, che

come detto presuppone che il venditore sia stato proprietario da oltre

vent’anni.

Il calcolo dell’utile

immobiliare deve allora essere suddiviso proporzionalmente, per tener conto

delle diverse durate del possesso. Infatti i 4/36 del mapp. __________ sono

stati acquistati il 12 aprile 2005 (data dell’iscrizione a Registro fondiario)

per fr. 75'000.–.

2.7

Anzitutto, dev’essere

stabilito l’utile immobiliare conseguito con la cessione dei 2/4 del mapp. n. __________.

La legge

tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e

ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1

LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136

cpv. 2 LT).

Si tratta

di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari,

che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata

del possesso, per ognuno dei fondi alienati (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 296).

Come suddividere dunque il

valore di alienazione (che in questo caso è costituito in parte dal conguaglio

in denaro ed in parte dal valore dei fondi ricevuti in permuta) fra i diversi

oggetti immobiliari ceduti? Seguendo l’indicazione offerta dall’art. 136 cpv. 1

LT, si può fare riferimento al valore commerciale dei diversi oggetti. Ebbene,

l’autorità di tassazione ha stabilito il valore commerciale dei 2/4 del mapp. __________

in fr. 237'917.–. Tale è allora il valore di alienazione di tale quota. Il valore

di investimento ammonta a fr. 51'848.–, importo cui devono ancora essere aggiunti

i costi di miglioria e di acquisto. Per economia di giudizio, non essendo reperibili

agli atti tutti i giustificativi, si procede alla ripartizione dei suddetti

costi in proporzione del valore d’alienazione. I costi di miglioria sono dunque

ammessi nella misura di fr. 5'269.– (76% di fr. 6'933.–) e quelli di acquisto

nella misura di fr. 6’441.– (76% di fr. 8'475.–).

L’utile imponibile

relativo alla cessione della quota di 2/4 del mapp. n. 484 ammonta così a fr.

174’359.–. Per il calcolo dell’imposta si applica l’aliquota del 3%, sicché ne

risulta un ammontare di fr. 5'230.75.

2.8

Deve poi essere intrapreso

un calcolo separato per i 2/36 del mapp. __________, acquistati per

successione, e per i 4/36 acquistati invece per compravendita dai fratelli nel

2005.

Per quanto concerne questi

ultimi, che sono stati acquistati per fr. 500.– al mq, si deve ritenere che non

vi sia alcun utile imponibile, per il fatto che la stessa autorità di

tassazione ha stabilito il valore venale metrico al momento

dello scioglimento della comproprietà in fr. 500.–.

Rimane

allora da definire l’utile immobiliare relativo ai 2/36 di cui il ricorrente

era divenuto proprietario nel 1993 per successione.

Il valore

di alienazione ammonterà a fr. 24’833.– (2/36 di fr. 447'000.–, corrispondenti

al valore del fondo, attribuendo agli 894 mq un valore di fr. 500.–).

Il valore di stima in

vigore venti anni prima era di fr. 30.– al mq, sicché il valore di investimento

ammonterà a fr. 1'490.– (2/36 di fr. 26'820.–). Importo cui si aggiungono

ancora i costi d’investimento e di acquisto, pari a rispettivamente fr. 554.65

(8% di fr. 6'933.–) e fr. 678.– (8% di fr. 8'475.–).

L’utile imponibile

relativo alla cessione della quota di 2/36 del mapp. 57 ammonta di conseguenza

a fr. 22'110.–. Per il calcolo dell’imposta si applica l’aliquota del 3%,

sicché ne risulta un importo di fr. 663.30.

3.

Il ricorso è pertanto parzialmente accolto. Non si prelevano né

tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre nuove decisioni, conformemente ai

consid. 2.7. e 2.8.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di.

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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