80.2007.120

Tariffa per le operazioni a registro fondiario: valore di contrattazione, compravendita di terreno legata a contratto di appalto, identità fra venditore ed appaltatore non necessaria

22 ottobre 2008Italiano28 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 29 agosto 2000, il __________ concedeva a RI 1, RI 2 e RI 3 un

diritto di compera, della durata di due anni, sui mappali n. __________ (mq

5700), n. __________ (mq 3718) e n. __________ (mq 13465), del comune di __________,

al prezzo complessivo di fr. 2'650'042.80.

proprietaria inoltrava all’Ufficio dei registri di __________, il 26 aprile 2002, un’istanza di

rettifica di confine tra le part. n. __________ e __________ e di frazionamento. Per effetto di tale operazione, la superficie della part. n. __________

veniva ridotta a mq 1177 e quella della part. n. __________ a mq 5081. Venivano

inoltre create le nuove part. n. __________. Le part. n. __________ e __________

venivano costituite in comproprietà coattiva e attribuite per 1/17 ciascuna

alle nuove part. da __________ a __________.

Lo stesso

giorno, veniva anche inoltrata

un’istanza di riporto frazionato

dell’annotazione del diritto di

compera, in seguito al frazionamento

dei mapp. __________ e __________, con i seguenti prezzi d’esercizio:

part. n. __________:

fr. 160'198.45

part. n. __________: fr. 8'108.35

part. n. __________: fr. 99'766.80

part. n. __________: fr. 101'663.10

part. n. __________: fr. 105’477.00

part. n. __________: fr. 99'225.00

part. n. __________: fr. 105’047.95

part. n. __________: fr. 152’160.45

part. n__________: fr. 105'992.90

part. n. __________ e __________: fr. 105’795.00

part. n. __________: fr. 125’751.65

part. n. __________: fr. 106’995.40

part. n. __________,

__________, __________, __________, __________: fr. 99'766.80

part. n. __________: fr. 137'455.75

B. a.

Il 17 agosto 2002, i beneficiari cedevano il diritto di compera sulle

part. n. __________, __________, __________, __________, __________ e __________

alla__________ al prezzo complessivo di fr. 1'113'132.85. La cessionaria del diritto di compera lo

esercitava contestualmente ed il trapasso di proprietà veniva iscritto a

Registro fondiario il 19 agosto

2002.

Il 30

agosto 2002, i beneficiari stessi esercitavano a loro volta il diritto di

compera sulle part. n. __________, __________ e __________, per il prezzo complessivo

di fr. 273'783.80.

Lo stesso

giorno, i beneficiari RI 2 e RI

1 cedevano al beneficiario RI 3

le loro ragioni nel diritto di

compera sulle part. n. __________ e __________, al prezzo complessivo di fr.

34'410.–.

Da parte

loro, i beneficiari RI 2 e RI 3 cedevano al beneficiarioRI 1 le loro ragioni nel diritto di compera sulle part. n. __________

e __________, al prezzo complessivo di fr. 64'410.–.

I cessionari esercitavano il diritto di compera

contestualmente ed i trapassi di proprietà venivano iscritti a Registro fondiario il 2 settembre 2002.

Il 16

agosto 2002, i beneficiari cedevano il diritto di compera sulle part. n. __________

e __________ all’avv. RA 1, al prezzo di fr. 212'988.30.

Il cessionario esercitava il diritto di compera contestualmente ed il trapasso di

proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 20 agosto 2002.

Il 29

agosto 2002, i beneficiari cedevano il diritto di compera sulle part. n. __________,

__________ e __________ a __________, al prezzo complessivo di fr. 337'341.65.

Il cessionario esercitava il diritto di compera contestualmente ed il trapasso di

proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 3 settembre 2002.

Il 12

giugno 2002, i beneficiari cedevano il diritto di compera sulla part. n. __________

a __________, al prezzo di fr. 152’160.45.

La cessionaria esercitava il diritto di compera contestualmente

ed il trapasso di proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 14 giugno 2002.

Il 12

giugno 2002, i beneficiari cedevano il diritto di compera sulla part. n. __________

a __________, al prezzo complessivo di fr. 105'795.–.

Il cessionario esercitava il diritto di compera contestualmente ed il trapasso di

proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il 14 giugno 2002.

C. Con

atto pubblico del 22 luglio

2005, RI 1, RI 2 e RI 3 vendevano a __________ e __________ la part. n. __________

e la quota di 1/17 della comproprietà coattiva sui mapp. n. __________ e __________,

al prezzo complessivo di fr. 158'000.–.

Nel

rogito, i venditori confermavano di avere già ricevuto dai compratori ulteriori fr. 10'000.– “per un progetto e relativa

licenza edilizia del 29 gennaio

2004 concernente la particella qui venduta”. Un’altra clausola contrattuale

precisava che nel prezzo erano compresi i costi del piano di quartiere, nonché

le opere di urbanizzazione attualmente

già eseguite (strade esistenti, condotte per acque luride e chiare, acqua

potabile, gas, elettricità, TV via cavo, telefono, fino al confine del fondo

venduto). Contestualmente alla vendita, i compratori conferivano ai venditori,

quali appaltatori, l’incarico di completare le opere di urbanizzazione sulle due parcelle in comproprietà

coattiva, la cui mercede era inclusa nell’importo di fr. 10'000.– già pagato.

L’atto

pubblico conteneva anche la seguente precisazione: “Le parti dichiarano che, salvo le opere anzidette, la presente

vendita non è connessa con alcun contratto d’appalto”.

D. In

data 4 agosto 2005, l’Ufficio

dei registri di __________ si rivolgeva alle parti contraenti, informandoli che

dall’insieme delle circostanze dell’atto appariva verosimile che essi avessero pattuito

anche un contratto di appalto, finalizzato all’edificazione sul fondo compravenduto. Invitava quindi l’acquirente a

dichiarare se, al momento dell’acquisto del terreno, esisteva o meno “un

impegno di edificare il fondo compravenduto, non importa se già formalizzato in

un contratto d’appalto”. A dipendenza dei casi, chiedeva alle parti di produrre

il contratto già firmato, di comunicare l’eventuale prossima conclusione dello stesso oppure di attestare che

“non esiste volontà alcuna di edificare il fondo acquistato”.

Le parti

trasmettevano all’Ufficio dei

registri copia di un “preventivo generale di spesa”, datato 3 giugno 2005, e di

un contratto d’appalto generale, datato 18 giugno 2005. Appaltatore generale era

l’impresa __________ di __________ e committenti gli acquirenti del terreno. Il

contratto d’appalto aveva per oggetto la costruzione di una villetta unifamiliare “chiavi in mano”, per il prezzo di

fr. 456'000.–.

E. Con decisione del

23 agosto 2005, l’Ufficio dei

registri notificava alle parti la bolletta relativa alla tassa per l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà, calcolando il

valore dell’atto non solo sul prezzo di acquisto del terreno ma anche sulla mercede

stabilita con il contratto d’appalto.

reclamo interposto dai venditori contro tale decisione veniva respinto dall’Ufficio dei registri con decisione del 28 febbraio

2007. Secondo l’autorità di tassazione, sebbene non vi fosse identità fra alienanti ed appaltatore

generale, si giustificava tuttavia il computo dei due valori, in considerazione dello stretto legame fra i contratti e

fra le parti contraenti. Sottolineava in particolare che il contratto d’appalto

era stato sottoscritto prima del trapasso di proprietà del terreno e che la

licenza edilizia risaliva al 29 gennaio 2004. Rilevava inoltre che la società appaltatrice aveva realizzato

nella zona diverse case unifamiliari di uguale o simile struttura.

F. I venditori impugnavano la suddetta decisione con ricorso al Dipartimento delle istituzioni. A loro avviso, all’applicazione della prassi del computo complessivo si opponeva la circostanza

che l’appaltatrice ed i venditori erano giuridicamente ed economicamente

soggetti del tutto distinti. Contestavano inoltre che il solo fatto che la

firma del contratto d’appalto preceda quella del contratto di compravendita basti

a giustificare l’applicazione

della contestata prassi.

La Divisione della giustizia del Dipartimento delle

istituzioni respingeva il

ricorso, con decisione del 10

agosto 2007. A suo avviso, la transazione si inserirebbe nel quadro di una prospettata edificazione globale, sulla base di un progetto

preordinato e precostituito, avviato collettivamente dai venditori che hanno

pure trovato acquirenti interessati. Sottolineava poi come l’esistenza di una

licenza edilizia e la conclusione

di un contratto di appalto prima della vendita del terreno costituiscano indizi

di interdipendenza reciproca fra i due contratti, mentre non sarebbe determinante

l’identità economica fra venditore ed appaltatore.

G. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2 e RI 3 postulano la riduzione della base di calcolo del tributo al

solo valore del prezzo di vendita del terreno (fr. 158'000.–) e dell’importo

pattuito per il completamento delle opere di urbanizzazione (fr. 10'000.–). Premesso che la base legale per il

cosiddetto computo complessivo, ai fini del calcolo del tributo di registro,

non era ancora in vigore al momento della transazione litigiosa,

sostengono che neppure la preesistente – da loro criticata – giurisprudenza,

che ha istituito la prassi in discussione, si potrebbe applicare al caso in esame. Quest’ultimo sarebbe

infatti contraddistinto dal fatto che i compratori erano liberi di concedere

l’appalto a un terzo di loro scelta e lo hanno poi effettivamente conferito ad

un’impresa concorrente rispetto ai venditori. Osservano poi che quasi sempre

chi compra un terreno per edificarvi una casa vuole conoscere prima le

possibilità edificatorie (licenza edilizia) ed i costi. Rilevano altresì che la

decisione impugnata confonde

due operazioni giuridicamente,

economicamente e temporalmente distinte, come l’acquisto, la lottizzazione e l’urbanizzazione dei fondi, da una parte, e l’edificazione delle case, dall’altra.

Diritto

1. 1.1.

L’art. 954 CC lascia ai

Cantoni il diritto di decidere se prelevare delle tasse per le iscrizioni nel

registro fondiario e se del caso di che ammontare. Si tratta però di tasse in

senso proprio: nella misura in cui la contribuzione richiesta dal Cantone

supera l’importo che, secondo i principi sopraccitati, è esigibile quale

controprestazione per una simile operazione, essa non può più fondarsi

sull’art. 954 CC. Nondimeno, tale norma non limita la sovranità fiscale dei

Cantoni: non vieta dunque a quest’ultimi di prelevare un tributo misto,

risultante dalla combinazione di una tassa in senso proprio con un’imposta

destinata ad aumentare le entrate dell’erario (DTF 72 I 391 pag. 394 con

rinvii).

Le tasse previste dal

decreto legislativo del Canton Ticino che stabilisce la tariffa per le

operazioni a registro fondiario (DLTRF; RL 4.1.4.2) sono calcolate in una percentuale

del valore dell’immobile e crescono, in modo progressivo, con l’aumentare di

quest’ultimo. Siccome gli introiti complessivi provenienti da tale tributo

superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del registro fondiario, la

contribuzione in questione è un tributo misto: ha dunque contemporaneamente il

carattere di una tassa e di un’imposta (DTF 72 I 391 consid. 3;

STF 13 aprile 1994 n.2C.2/1992, in RDAT II-1994 n. 16t; v. anche Blumenstein/Locher, System des

Steuerrechts, 5a ediz., Zurigo 1995, p. 7).

1.2.

Nella misura in cui questo

tributo si presenta come tassa amministrativa, deve rispettare il principio

dell’equivalenza e quello della copertura dei costi. Quest’ultimo vieta il

prelievo di tasse il cui ammontare totale supera la spesa complessiva causata

allo Stato dall’insieme del servizio istituito per adempire la funzione a

motivo della quale la prestazione ha potuto essere domandata. Per quanto

concerne la tassa in esame va osservato che il Cantone Ticino è legittimato a

stabilire la propria tariffa in modo tale che gli introiti coprano le spese

connesse con il normale funzionamento del registro fondiario. Esso non può

invece calcolarle di guisa che esse coprano anche i costi derivanti

dall’impianto del registro: il legislatore ticinese ha in effetti previsto di

recuperare tali spese mediante gli emolumenti stabiliti nella legge sul registro

fondiario, del 2 febbraio 1933 (cfr. DTF 72 I 391 p. 396 e ss. nonché art. 80 e

119 e seg. della legge citata). Entro certi limiti, il Cantone è per contro

libero di fissare delle tasse progressive, in modo tale che gli emolumenti

pagati per le operazioni più importanti compensino l’insufficienza di quelli

previsti per i casi in cui l’interesse in causa è minimo e così da tenere conto

della capacità economica del contribuente a favore del quale avviene la

prestazione (DTF 97 I 193 consid. 6 p. 204, 84 I 161 consid. 3 p. 165, 72 I 391

p. 395 e ss.). Nondimeno, il principio dell’equivalenza impone che vi sia un

rapporto ragionevole tra la tassa richiesta e il valore della prestazione che,

nel singolo caso, è fornita al contribuente (DTF 109 Ia 308 consid. 5b p. 314, 101 Ib 462 consid. 3b p. 468; RDAT II-1994 n. 16t).

una sentenza del 1994, il Tribunale federale ha commisurato nel 12,5% la parte

del tributo prelevato per l’iscrizione a registro fondiario nel Canton Ticino,

che si presenta come vera e propria tassa amministrativa (RDAT II-1994 n. 16t

p. 409).

1.3.

Per la parte che eccede la

tassa amministrativa, il tributo disciplinato dal DLTRF si configura invece

come imposta indiretta, il cui oggetto è rappresentato dal trasferimento di un

fondo.

Esso rientra dunque nella

categoria delle imposte sui trasferimenti giuridici e si distingue pertanto

dall’imposta sugli utili immobiliari, la quale è invece un’imposta speciale sul

reddito; l’oggetto di quest’ultima non è infatti il trasferimento immobiliare

in quanto tale bensì l’utile conseguito in tale occasione, cioè la differenza

fra il prezzo conseguito con la vendita e le spese fatte per l’acquisto e il

miglioramento del fondo (STF del 3 aprile 2000, in RDAT II-2000 n. 1t; Blumenstein/Locher, op. cit., p. 180; Thomas, Les droits de mutation, tesi,

Tolochenaz 1991, pp. 29 e 31-33; Pfenninger,

Die Grundsteuerfolgen von Unternehmensumstrukturierungen, tesi, Zurigo 1995, p.

49; Ruf, Handänderungsabgaberecht

– Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen Gesetzes betreffend die

Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri 1985, ad art. 1 n. 3).

Il tributo in questione

non costituisce dunque un’imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto

un’imposta indiretta sul traffico giuridico (Rechtsverkehrssteuer) intesa

a colpire il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale, senza

alcun riguardo alle cause giuridiche che lo hanno determinato. Quale imposta di

carattere reale, non tiene conto della complessiva capacità economica personale

del contribuente; tuttavia, si fonda sul presupposto che un trasferimento

immobiliare sia indice di capacità contributiva sia del compratore sia del

venditore (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz – Kurzkommentar, Zurigo 1999,

n. 2 ad §§ 227-233, p. 1512).

1.4.

Mentre il diritto del

Cantone di prelevare una tassa per l’iscrizione a RF si fonda su di una riserva

a favore del diritto cantonale che è contenuta nel diritto civile federale

(art. 954 cpv. 1 CC), il diritto di prelevare un’imposta sul trasferimento

giuridico trova invece il suo fondamento nella potestà originaria del Cantone

di legiferare in materia di diritto pubblico (art. 6 CC; cfr. Ruf, op. cit., p. 262).

Considerandi

2.

2.1.

Il 1°

marzo 2005 (cfr. BU 2005 p. 65) è entrato in vigore l’art. 5a DLTRF, secondo

cui, nel caso di un contratto di vendita, o di altro negozio giuridico economicamente equivalente,

riferito a edifici e a quote di PPP il cui prezzo è pagato con il sistema

“chiavi in mano”, oppure di fondi da edificare mediante un contratto di

appalto, la tassa è calcolata sulla somma corrispondente al valore del terreno

sommato al valore del prezzo pattuito nel contratto di appalto.

La nuova

disposizione è stata adottata

nel quadro dell’approvazione

del pacchetto di misure di riequilibrio delle finanze cantonali adottato nel dicembre 2004 (cfr. anche Varini, Il computo complessivo in relazione alla tassa di iscrizione a registro fondiario, in RtiD I-2006, p. 549 ss., in

particolare p. 568).

2.2

materiali legislativi sono alquanto laconici in merito alla portata ed al campo

di applicazione della disposizione in discussione, limitandosi a riprendere ampi stralci del commentario dell’imposta sugli utili immobiliari

(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 5589 del 15 ottobre 2004 sul

Preventivo 2005, pp. 70-71).

Del

resto, l’art. 5a è stato accolto senza discussione dal Gran Consiglio (cfr. Verbali del Gran Consiglio, anno 2004/2005, p. 2937).

2.3

Contrariamente

a quanto sostenuto dai ricorrenti, dal punto di vista intertemporalela

fattispecie in esame ricase sotto l’art. 5a DLTRF, che era già in vigore al

momento del trasferimento di proprietà imponibile.

3.

3.1.

Nel

merito, è dunque controversa l’applicabilità dell’art. 5a DLTRF alla cessione immobiliare intervenuta il 22 luglio 2005 fra RI 1, RI 2 e RI 3, da una

parte, e __________ e __________, dall’altra.

Secondo

l’autorità di tassazione vi

sarebbe infatti fra la compravendita del terreno ed il contratto di appalto

concluso fra i compratori e la __________ un legame tanto stretto da

giustificare il cumulo dei due importi ai fini del calcolo dell’imponibile.

Tale conclusione è per contro

contestata dai ricorrenti, secondo i quali non vi sarebbe alcun nesso fra i due

contratti e neppure fra loro, quali venditori del terreno, e la società

appaltatrice.

3.2

In una

sentenza del 2005 (CDT n. 80.2005.87 del 17 agosto 2005, in RtiD I-2006 n. 1t),

relativa ad un’alienazione

precedente l’entrata in vigore dell’art. 5a DLTRF, questa Camera aveva già avuto

modo di decidere che la cosiddetta prassi del computo complessivo si applica

anche ai casi in cui non vi è identità fra alienante ed appaltatore ed aveva

dunque ritenuto giustificato il computo dell’onorario per l’appalto versato ad una società vicina ai venditori, tanto più

che i contratti di appalto erano stati sottoscritti prima di quelli di

compravendita dei terreni.

A tale

riguardo, aveva ricordato che il Tribunale federale ha già avuto modo di pronunciarsi

ripetutamente nel senso che il punto di vista economico, su cui si fonda la

prassi del computo complessivo, sfugge alla censura di arbitrio anche nel caso in cui non vi sia

identità fra venditore del fondo e appaltatore oppure fra acquirente del fondo

e committente. Ciò che è determinante è piuttosto che i contratti di compravendita

e di appalto costituiscano a tal punto un’unità che non si sarebbe giunti alla

conclusione dell’uno senza

l’altro; cosa che si verifica in particolar modo quando le parti abbiano

cooperato allo scopo di vendere il terreno e di edificarlo (Tribunale federale,

4.

dicembre 2003, n.2P.208/2003, consid. 3.1; 8 novembre 2002, n.2P.205/2002,

consid. 3.2.; 7 gennaio 2002,

n.2P.229/2001, consid. 2a; 19 gennaio 1999, n.2P.410/1996, consid. 3b; 26

novembre 1996, n.2P.159/1994 e 2P.405/1994, consid. 8b; inoltre Höhn/Waldburger, Steuerrecht, vol. I, 9a

ediz., Berna/Stoccarda/Vienna, 2001, § 28, n. 16, p. 777; Reber/Reber, Zur Bemessung der

Handänderungssteuer beim Verkauf von Bauland mit geplanten oder noch

unvollendeten Neubauten, in SJZ 94/1998, p. 413).

3.4

Come

già accennato, i materiali legislativi relativi all’adozione dell’art. 5a DLTRF

non permettono di ottenere molte risposte ai quesiti legati alla sua applicazione.

Il Consiglio di Stato si è infatti limitato a riprendere testualmente uno

stralcio del commentario dell’imposta sugli utili immobiliari (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari, Complemento al Commentario agli articoli da 123 a 140 LT,

Lugano, 2003, p. 134 e seguenti), che contiene fra le altre le seguenti

considerazioni:

I presupposti (cumulativi) per

l’applicazione del computo complessivo sono i seguenti:

l’interdipendenza tra alienazione del fondo

e contratto d’appalto;

l’alienazione di

un’abitazione chiavi in mano mediante un contratto di appalto generale;

l’identità tra alienante del fondo

e appaltatore generale.

Per

quanto concerne in particolar modo il terzo presupposto, il messaggio propone

le seguenti considerazioni, sempre tratte dal commentario citato:

Per la condizione

dell’identità non occorre che vi sia necessariamente identità effettiva tra

alienante e imprenditore; basta l’identità economica, di regola sotto forma di

società semplice tra alienante e appaltatore o la detenzione da parte

dell’alienante di una partecipazione maggioritaria nell’impresa.

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato n. 5589 del 15 ottobre 2004, p. 71).

Proprio a proposito della

questione dell’intervento di terze persone nella stipulazione del contratto

d’appalto, in dottrina sono già state sollevate comprensibili perplessità in

merito alla scelta del governo di “riprendere in modo pedissequo il relativo passaggio

del Complemento al Commentario Soldini/Pedroli in materia di utili immobiliari”

(Varini, op. cit., p. 570).

L’autore citato ritiene che ciò non basti a concludere che il legislatore abbia

voluto “limitare sotto questo aspetto la portata del testo legislativo”, escludendo

l’applicazione del computo complessivo anche qualora intervengano terzi

(ibidem).

3.5

In una recente sentenza,

il Tribunale federale ha avuto l’occasione di introdurre alcune importanti

distinzioni fra il campo di applicazione del computo complessivo nell’ambito

dell’imposta di mutazione, da un lato, e dell’imposta sugli utili immobiliari,

dall’altro.

La sentenza è nata da un

ricorso interposto da una società del Canton Svitto, che aveva venduto nel

marzo 2002 tre immobili a tre diversi acquirenti; un’altra società aveva

realizzato in qualità di committente e di appaltatore generale le costruzioni

sui fondi in questione ed una terza, da parte sua, aveva funto da mediatrice

nei confronti degli acquirenti. L’autorità di tassazione del Canton Svitto

aveva notificato alla società venditrice tre tassazioni d’ufficio, con le quali

aveva commisurato l’utile immobiliare in relazione ai tre immobili venduti,

sommando il prezzo dei terreni e il valore degli appalti. Le decisioni, confermate

dal Tribunale amministrativo cantonale, sono state annullate dal Tribunale federale

(sentenza del 17 ottobre 2005, n.2A.20/2005, in DTF 131 II 722 = StE 2007 B

44.1

n. 11 = RF 2006 p. 145 = RDAF 2006 II p. 28 = ZBGR 88/2007 p. 295; v.

anche RtiD II-2006 p. 543).

L’Alta Corte ha negato che

la prassi del computo complessivo, sviluppata per l’imposta di mutazione, possa

essere applicata semplicemente all’imposta sugli utili immobiliari.

L’imposta di mutazione

concerne il trasferimento immobiliare in quanto tale; contribuente è di solito

il compratore. Nel caso di un contratto di appalto e di un contratto di

compravendita da esso dipendente, ci si domanda se oggetto della transazione

nel suo complesso sia un immobile e se l’operazione corrispondente possa essere

sottoposta all’imposta di mutazione come una cosa sola. In questa prospettiva,

è irrilevante che i due contratti siano stati stipulati con la stessa persona cioè

che vi sia identità fra appaltatore e venditore del terreno oppure che si

tratti di due contribuenti diversi. Per il compratore è determinante solo il

fatto che il contratto di appalto sia incluso nel trasferimento dell’immobile e

sia così soggetto all’imposta di mutazione (DTF 131 II 722 consid. 3.2.1).

L’imposta sugli utili

immobiliari è invece un’imposta diretta, che colpisce il contribuente in

considerazione della sua capacità contributiva. Il venditore paga l’imposta

sull’utile realizzato. Se il venditore e l’appaltatore sono due persone

diverse, è evidente che ognuno di essi deve essere imposto sulla base del proprio

utile; l’utile di un contribuente non può essere attribuito all’altro. La

prassi del computo complessivo sviluppata per l’imposta di mutazione (che non

tiene conto dell’identità fra venditore ed appaltatore) non funziona nel caso

dell’imposta sugli utili immobiliari, se venditore e appaltatore non si

identificano. In questo caso, vi sono due soggetti fiscali ed il venditore può

essere imposto solo per l’utile immobiliare da lui realizzato (senza essere influenzato

dall’utile conseguito dall’appaltatore).

3.6

L’elemento decisivo per il

cumulo del valore dell’appalto al prezzo di vendita del terreno non è dunque

rappresentato dall’identità giuridica, o anche solo economica, fra venditore ed

appaltatore, ma piuttosto dal fatto che questi ultimi abbiano agito in concerto

in vista di un interesse comune (cfr. Varini,

op. cit., p. 566; Thomas, Les droits

de mutation et la cession de terrains à batir ou en construction, in RF 1992 p.

72.

e giurisprudenza citata).

Per verificare l’esistenza

di un legame fra contratto di vendita e contratto di appalto, si deve basarsi

sull’esistenza di indizi, fra i quali si distinguono i seguenti:

l’annuncio di vendita di case nelle modalità chiavi in mano;

l’esistenza di un contratto di appalto sulla base di un progetto

predefinito all’atto di compravendita;

alienazione inserita nel contesto di un’operazione di promozione

immobiliare;

la subordinazione della compravendita alla stipula di un contratto

di appalto;

la fissazione di un prezzo forfettario per l’insieme delle prestazioni

fornite;

l’integrazione del contratto di appalto nella compravendita;

la stipula di penalità in caso di mancata esecuzione del contratto

di appalto;

la compravendita di un oggetto in fase di realizzazione al

momento dell’atto;

la consegna dell’oggetto fissata ad una data posticipata rispetto

alla transazione, segnatamente ad edificazione terminata, con contestuale

passaggio di diritti ed oneri;

la predisposizione di opere di urbanizzazione e di sistemazione

fondiaria, in funzione di un’edificazione

(Varini, op. cit., pp. 566-567).

La valutazione in merito

all’applicabilità del computo dei due valori deve dunque fondarsi sull’insieme

delle caratteristiche del singolo caso. Gli indizi elencati costituiscono

pertanto solo delle tracce che conducono a ritenere che si giustifichi tale soluzione

e non prove in senso tecnico (cfr. Thomas,

op. cit., p. 73; Müller,

Steuerentlastungen für General-/Bauunternehmer – Der jüngste Bundesgerichtsentscheid

i.S. Zusammenrechnung von Verkauferlös und Werkpreis bei der Grundstückgewinnsteuer

bringt Rechtssicherheit, in RF 2006, p. 924).

4.

4.1.

Nella decisione impugnata,

l’autorità di ricorso non sostiene che vi sia identità, neppure economica, fra

venditori ed appaltatrice. Sottolinea per contro che la vendita del terreno si

inserisce in una ben più ampia operazione immobiliare, promossa dai venditori a

partire dal frazionamento dei primitivi mappali __________, __________ e __________

di __________, avvenuto nel 2002, cosa che induce a ritenere che i contratti di

compravendita e di appalto siano così dipendenti l’uno dall’altro, che uno non

sarebbe stato concluso senza l’altro. Sarebbero in tal modo adempiute le

condizioni per l’applicazione dell’art. 5a DLTRF.

4.2

In effetti, gli eventi –

già ricordati in narrativa – che si sono succeduti dal momento dell’acquisto,

da parte dei ricorrenti, dei mapp. n. __________, __________ e __________ RFD

di __________ fino alla vendita, da parte degli stessi, del mapp. n. __________,

presentano numerosi indizi in presenza dei quali si presume esservi

quell’interdipendenza fra vendita e appalto che giustifica l’applicazione dell’art.

5a DLTRF.

L’ampia istruttoria svolta

dalla Divisione della giustizia ha infatti permesso di stabilire che i terreni

acquistati dai ricorrenti nel 2000 sono stati lottizzati ed urbanizzati prima

di essere venduti. Ciò ha comportato anche la presentazione, da parte dei

proprietari, di un piano di quartiere. In due fasi distinte, i promotori, tramite

lo studio d’architettura di RI 3, hanno inoltrato domanda di costruzione: la

prima, è sfociata nella licenza edilizia del 22 marzo 2001 per l’intero

complesso; la seconda, nella licenza edilizia del 3 dicembre 2001 per la

costruzione di 16 abitazioni unifamiliari.

Sei delle parcelle

ricavate dal frazionamento sono poi state vendute proprio alla __________, cioè

alla società appaltatrice dei lavori di edificazione della casa sorta sul mapp.

n. __________.

La promozione e la mediazione

per la vendita dei terreni e delle villette è stata affidata alla __________ di

__________, società di cui è amministratore unico RI 2.

Gli elementi descritti

conducono alla conclusione che la vendita del terreno, e la successiva edificazione

della casa unifamiliare, si inseriscono, come ha documentato l’autorità di

ricorso, entro un complesso progetto di valorizzazione di un’area edificabile,

a partire dalla sua lottizzazione per giungere alla costruzione delle villette,

passando per la realizzazione di un piano di quartiere, l’urbanizzazione, la

progettazione delle case, l’inoltro delle domande di costruzione, la promozione

e la vendita. Certo, i soggetti coinvolti in questa vasta operazione non sono i

soli ricorrenti, i quali hanno tuttavia svolto un ruolo determinante fin

dall’inizio. Pare significativa, del resto, la circostanza stessa che RI 1 sia

presidente del consiglio d’amministrazione dell’impresa di costruzione __________,

che RI 3 sia architetto e presidente del consiglio d’amministrazione della __________

di __________ e che RI 2 sia, come già rilevato, presidente della __________ di

__________ e amministratore unico della __________.

4.3

Inoltre, se è vero che non

vi è identità fra venditori e società appaltatrice, deve anche essere osservato

che il contratto di compravendita immobiliare non si limita a prevedere la cessione

di un terreno edificabile, ma comprende anche la cessione del progetto e della

licenza edilizia, i costi del piano di quartiere e le opere di urbanizzazione

già eseguite. Per un ulteriore importo di fr. 10'000.–, poi, i venditori si

sono assunti l’obbligo di “completare e rifinire” le opere di urbanizzazione

delle due particelle in comproprietà coattiva (asfaltatura, bordure, realizzazione

dei parchi giochi ecc.).

Non può quindi esservi

dubbio sul fatto che i compratori del terreno abbiano acquistato un progetto,

pronto per essere realizzato ed inserito entro un intero quartiere dotato di

una sua coerenza. In questo contesto, la circostanza che abbiano stipulato un

contratto di appalto non con i venditori o con una delle società da loro

controllate non basta certamente a far venir meno quella chiara interdipendenza

che esiste fra vendita ed appalto.

4.4

Anche l’aspetto

cronologico appare significativo.

Il contratto d’appalto è

stato sottoscritto il 18 giugno 2005, prima ancora quindi di quello di

compravendita (22 luglio 2005).

Si è detto che la

giurisprudenza del Tribunale federale, per valutare se siano dati i presupposti

per il cumulo del valore dell’appalto con il prezzo di acquisto del fondo,

considera determinante la situazione del compratore. È dal suo punto di vista

che deve essere verificato se i due contratti siano tanto legati fra loro che

l’uno non sarebbe stato sottoscritto senza l’altro.

Ebbene, non occorre

un’argomentazione particolarmente elaborata per concludere che i compratori non

avrebbero certamente firmato il contratto d’appalto nel mese di giugno se non

fossero stati in procinto di acquistare il terreno sul quale realizzare la casa

progettata.

In altre parole, si

sarebbe magari potuta mettere in discussione la loro intenzione di costruire

subito la casa, sfruttando il progetto già esistente e già approvato, se avessero

acquistato prima il terreno; ma non è neppure pensabile che potessero avere

conferito un appalto per la costruzione di una casa, senza vincolare tale atto

all’acquisto del terreno cui tale contratto si riferiva.

In questo senso, è

innegabile che anche la sequenza cronologica degli eventi costituisca un

significativo indizio dell’interdipendenza dei contratti.

5.

5.1.

I ricorrenti ritengono

infine che il cumulo dei valori del contratto di compravendita e di quello di

appalto, nel caso in esame, sarebbe discriminatorio, poiché favorirebbe chi

“può permettersi di comperare il terreno di suo gradimento per poi, successivamente,

incaricare un architetto della progettazione e dell’ottenimento della licenza

edilizia, e infine deliberare gli appalti (o se del caso l’appalto generale)”.

A loro avviso, la censurata disparità di trattamento sarebbe particolarmente odiosa,

in quanto favorirebbe i più benestanti.

5.2

Una decisione disattende il principio della parità di trattamento quando, tra

casi simili, fa delle distinzioni

che nessun fatto importante giustifica oppure sottopone ad un regime identico

situazioni che presentano tra

di loro delle differenze rilevanti e di natura tale da rendere necessario un trattamento diverso. Le situazioni paragonate non devono necessariamente

essere identiche sotto ogni aspetto, ma la loro similitudine va stabilita per

quel che riguarda i fatti pertinenti per la decisione da prendere (DTF 129 I 1 consid. 3; 127 I 185 consid. 5 e

rispettivi rinvii).

5.3

Il cumulo del valore del

contratto di appalto con il prezzo di acquisto del terreno si fonda, come

visto, sulla considerazione che, dal punto di vista del compratore, vi è una

tale interdipendenza fra i due contratti che uno non sarebbe stato concluso senza

l’altro. Il compratore ha quindi inteso acquistare non un terreno, sul quale

forse edificare in seguito una casa, bensì una casa in procinto di essere

edificata (o già in costruzione) su un terreno. È evidente che in tal modo si è

voluto assoggettare allo stesso trattamento fiscale due fattispecie fra loro

molto simili, cioè quella di chi acquista una casa già costruita (o in costruzione)

e chi acquista un fondo su cui sta per iniziare l’edificazione in base ad un

piano già approvato e con un contratto di appalto “chiavi in mano”, in modo

tale che chi acquista sappia esattamente quanto gli costerà la casa finita.

L’alternativa consisterebbe nel privilegiare, dal punto di vista del tributo in

questione, il secondo acquirente rispetto al primo.

Ben diverso è il caso

evocato dai ricorrenti, ove nel momento della conclusione del contratto di

compravendita del terreno non vi sono ancora né un progetto né una licenza

edilizia né ovviamente un contratto di appalto. In una simile ipotesi, se anche

si volessero cumulare i valori dell’atto di compravendita e di quello di

appalto, ciò sarebbe del tutto impossibile proprio perché il secondo valore è

sconosciuto.

La prassi del computo

complessivo, codificata all’art. 5a DLTRF, si fonda su un criterio chiaro e

praticabile: i requisiti per la sua applicazione devono essere dati al momento

della stipula dell’atto di compravendita, cioè a tale momento il fondo acquistato

deve apparire già destinato ad un’utilizzazione ben definita (cfr. Varini, op. cit., p. 568 e

giurisprudenza citata).

La censura dei ricorrenti

non può pertanto essere condivisa.

Fra l’altro, non si

comprende su quale base sia fondata l’affermazione secondo cui, da una parte,

le persone più agiate non sarebbero interessate ad acquistare un terreno ed a

sottoscrivere un contratto di appalto “chiavi in mano” e, dall’altra, i meno

benestanti non potrebbero costruirsi la casa sulla base di un progetto da loro

stessi commissionato.

6.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 7a cpv. 3 DLTRF, 40

cpv. 3 LTRF e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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