80.2007.132

Imposta sugli utili immobiliari: spese deducibili, non estinzione debito ipotecario

15 aprile 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

28 febbraio 2007, iscritto a registro fondiario il 1° marzo 2007, i coniugi __________

e __________ donavano le part. n. __________, __________, __________ e __________

RFD di __________, in ragione di un mezzo ciascuno, al figlio RI 1 e a __________,

figlio di __________, a sua volta figlia dei donanti e sorella dell’altro

donatario. Contestualmente, RI 1 vendeva a __________ la sua quota di un mezzo

degli immobili in questione, al prezzo di fr. 137'500.–. Nel rogito, si

precisava che tale importo sarebbe servito per estinguere il debito ipotecario

di fr. 76'005.80 e che la differenza sarebbe infine stata versata al venditore.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo (fr.

137'500.–) il valore d’acquisto pagato dai donanti (fr. 33'000.–), spese di

miglioria (fr. 1'900.–) e costi d’acquisto e di vendita (fr. 876.65). Faceva

inoltre valere altri costi di acquisto e di vendita per fr. 76'005.80, con la

conseguenza che l’utile imponibile ammontava a fr. 25'717.55 e l’imposta dovuta

a fr. 2’571.75 (aliquota del 10%).

C. Notificando al

venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del

26 giugno 2007, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 102'674.– e

l’imposta in fr. 10'267.40. Le spese di miglioria erano state ammesse nella

misura di un mezzo (fr. 950.–) e, soprattutto, era stata negata la deduzione

degli altri costi di acquisto e di vendita (fr. 76'005.80), “in quanto non

comprovati”.

D. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 luglio 2007. Spiegava che

il valore commerciale dell’intera proprietà era stato definito, d’accordo con

il compratore, in fr. 200'000.–. Al momento di stabilire il prezzo di vendita

della sua metà, era stato aggiunto il valore della metà dell’ipoteca gravante

sulla quota già appartenente all’altro donatario (fr. 37'500.–), in quanto

l’aveva estinta integralmente egli stesso. La prova era che aveva incassato

solo l’importo residuo di fr. 61'494.20.

L’autorità fiscale

respingeva il reclamo con decisione del 27 agosto 2007. Spiegava che dall’utile

imponibile potevano essere dedotti tutti i costi che avevano determinato

l’investimento, ma non quelli che non avevano aumentato il valore dello

stabile, quali i costi di finanziamento.

E. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione

dall’utile immobiliare dell’importo servito ad estinguere il debito ipotecario.

Ribadisce che, nel prezzo di vendita concordato, è compreso, oltre all’importo

pattuito con l’acquirente per l’acquisto della metà della proprietà, anche la

parte di debito ipotecario gravante sulla metà già acquisita per donazione

dall’acquirente. Secondo il ricorrente, non riconoscere tale circostanza

significherebbe che “la donazione non viene intesa, come indicato nel rogito a

pagina 2, punto 1, in ragione di un mezzo ciascuno, in quanto così come inteso

dall’autorità l’ipoteca viene in pratica caricata integralmente sul [suo] mezzo

di proprietà”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le

tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2

Non può che essere

condivisa la decisione impugnata, che ha escluso che l’estinzione del debito

ipotecario, da parte del ricorrente, possa rientrare fra le spese deducibili

dall’utile immobiliare. Non si tratta infatti manifestamente né di una spesa

causalmente legata all’acquisto o alla vendita degli immobili, come per esempio

le spese notarili o di iscrizione, né di una spesa che ha incrementato il valore

degli stessi. Si tratta invece di una semplice destinazione di reddito, resa

possibile proprio dal conseguimento dell'utile contestato (cfr. per analogia CDT

n. 153-4 del 28 luglio 1993 in re S.P.; CDT n. 80.96.00057 del 10 maggio 1996 in

re A. B., confermata dal Tribunale federale con sentenza del 17 aprile 1997;

CDT n. 80.2003.156 del 19 novembre 2003 in RtiD I-2004 n. 23t).

3.

3.1.

Le argomentazioni del

ricorrente possono suggerire anche un diverso esame della questione. Il contribuente

asserisce infatti che il prezzo rogato includerebbe anche una prestazione che

non costituisce compenso per la cessione degli immobili, ma mediante la quale

il compratore ha trasferito al venditore l’importo necessario ad estinguere il

debito ipotecario gravante sulla quota di comproprietà di cui egli era già

divenuto proprietario per donazione.

3.2

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Il valore

d'alienazione non comprende i valori

non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal

prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento

separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori

che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non

possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.

Valori non immobiliari

sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate

condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che

vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a

costruire una strada). La valutazione

di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi

contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo

complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli

non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 228 s.).

Il valore

d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento

(art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di

investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione

e di miglioria.

3.3

Questa

Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato

dall'acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitorio dei costi di consulenza e per la mancata

vendita provocata da un' espropriazione,

questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n. 80.2000.215 del 30

gennaio 2001 in re C. SA.).

Analogamente,

questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un

prezzo che comprende la cessione

dell'uso di un pontile, ma si accerta che lo aveva acquistato separatamente

dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore anche dal ricavo della

successiva alienazione, trattandosi

di una concessione d'uso del demanio pubblico, che non ha il carattere di un

diritto immobiliare (CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbraio 2000 in re A. A.).

Sempre in

questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienazione le spese per la pittura dell'appartamento

venduto, effettuata dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto

contrattualmente all'atto dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003 in re F. G.).

Non

diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruzione approvato, con validità garantita, il valore

di quest'ultimo deve essere scorporato dal prezzo, riducendo il valore di

alienazione (CDT n. 80.2002.029 del

13.

marzo 2002 in re R.M. e M. Z.).

Per contro,

questa Camera ha negato la riduzione

del valore di alienazione rispetto al

prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un contratto di compravendita, secondo

cui sarebbero stati venduti dei mobili situati nell'appartamento alienato, in

considerazione della forza probatoria

dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al

solo immobile, senza per altro aver dovuto esaminare se la maggior parte dei mobili cui si riferiva l'accordo

citato doveva essere considerata parte costitutiva o almeno accessorio connesso con l'immobile (CDT n. 80.2000.081

del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).

3.4

Tuttavia, anche

esaminandolo in questa prospettiva, l’esito del ricorso non muta.

Infatti, l’atto pubblico

non indica che il venditore (cioè il ricorrente) si sia assunto il pagamento

della parte di debito ipotecario che gravava la quota di comproprietà

appartenente al compratore. Né, del resto, si comprende perché avrebbe dovuto

assumersi un simile obbligo.

È vero che dal tenore del

contratto si evince che le parti avevano conferito al notaio il compito di

provvedere all’estinzione del debito ipotecario servendosi proprio del prezzo

pagato dall’acquirente della quota di comproprietà venduta dal ricorrente (cfr.

contratto, clausola 3). Tuttavia, ciò non significa ancora che gli accordi

contrattuali corrispondano necessariamente alla versione proposta dal

contribuente nel suo ricorso. Egli sostiene, cioè, che il prezzo per la cessione

della quota di comproprietà all’altro donatario sarebbe stato di soli 100'000

franchi, mentre gli altri 37'500 franchi gli sarebbero stati versati per poter

estinguere la parte del debito gravante sulla quota di cui l’acquirente era già

divenuto proprietario. Se l’accordo fosse stato questo, si fatica a comprendere

perché le parti abbiano deciso di aggiungere l’importo in questione al prezzo

di vendita, con cui non aveva alcuna relazione.

Comunque, c’è anche

un’altra interpretazione che si confà al contenuto della clausola contrattuale

in esame. L’importo stabilito contrattualmente potrebbe cioè essere il prezzo

effettivamente convenuto fra le parti per la cessione della quota di comproprietà

al codonatario. In tal caso, il valore degli immobili donati, complessivamente,

sarebbe stato non di fr. 200'000.– bensì di fr. 275'000.–. Allora, il

ricorrente avrebbe venduto la sua quota per fr. 137'500.–. Il fatto che egli

abbia estinto l’intero debito ipotecario (fr. 75'000.–) con il ricavo della

vendita dell’immobile potrebbe costituire in tal caso una liberalità a favore

del codonatario, nipote del contribuente.

3.5

In questa situazione,

considerato il fatto che la legge

tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione,

il riferimento al valore risultante dall'atto notarile e che all'atto pubblico

la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC), si deve

ritenere che il prezzo di vendita degli immobili che sono oggetto della

compravendita in discussione corrisponda all’importo indicato nell’atto

pubblico.

4.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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