80.2007.160

Imposta sugli utili immobiliari: differimento dell'imposizione, trasformazione impresa, ripresa valori contabili-fiscali, scioglimento riserve occulte

31 ottobre 2008Italiano8 min

Fatti

A. L’ing.

RI 1, nato nel 1939, è titolare dell’omonima impresa generale di costruzioni, con sede a __________ e magazzini a __________,

costituita nel 1961 nella forma della ditta individuale.

Il fondo

part. __________ RFD di __________, su cui sorgono i magazzini, è stato acquistato

nel 1998, in sostituzione della precedente part. __________ RFD di __________,

espropriata dal Cantone nel 1995. Allo scopo di accertarne il reinvestimento aziendale

e poter così richiedere il differimento dell’imposta sugli utili immobiliari a

norma dell’art. 125 lett. f LT, in occasione di un’udienza tenutasi il 4

febbraio 1999, il valore d’investimento del nuovo fondo veniva concordato in

fr. 100'000.–.

B. Successivamente,

in previsione della trasformazione della ditta individuale nella __________

SA, di cui il ricorrente è tuttora amministratore unico e detentore dell’intero

pacchetto azionario, il fondo part. __________ RFD di __________,

con effetto al 31 dicembre 2001, veniva allibrato a bilancio al suo valore di acquisto di fr.

730'000.–.

C. Nell’ambito

di una verifica, l’Ispettorato fiscale rilevava che la voce contabile

dell’immobile era stata successivamente trasferita alla costituenda società

anonima, con effetto al 1° gennaio 2003, senza tuttavia che fosse operato

parallelamente il trapasso di proprietà a Registro fondiario. Trapasso che veniva

iscritto, in seguito alla segnalazione dell’Ispettorato, solo il 26 ottobre

2005.

Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari relativa a tale trapasso, l’ing. RI 1 indicava un

valore di investimento di fr. 100'000.–. Il contribuente chiedeva il differimento

dell’utile immobiliare, calcolato in fr. 630'000.–, per trapasso immobiliare

nell’ambito della trasformazione

della ditta individuale in società anonima.

D. Notificandogli

la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27

novembre 2006, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 630'000.– e

l’imposta in fr. 18'900.–. Nella motivazione rimandava al rapporto dell’Ispettorato

fiscale del 21 settembre 2006, nel quale veniva evidenziato che il trapasso di

proprietà era avvenuto solo il 26 ottobre 2005, successivamente alla

trasformazione aziendale, per un valore di fr. 730'000.–, mentre il suo valore

d’investimento fiscale era stato determinato, in occasione dell’udienza del 4

febbraio 1999, in fr. 100'000.–. Secondo l’Ispettorato, la differenza di fr.

630'000.– configurava pertanto un utile immobiliare imponibile.

E. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 28 novembre 2006,

contestando il mancato differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Nel

corso di un’udienza tenutasi il 5 ottobre 2007, ribadiva la sua posizione.

Con

decisione del 25 ottobre 2007, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo,

con la seguente motivazione:

Nel caso in

esame a giudizio di quest’autorità fiscale il padre ha

funto da rappresentante del figlio di conseguenza si ribadisce la qualità di

“persona vicina”. Nel caso in esame, la trasformazione in SA è avvenuta in data

20.06.2003 con effetto retroattivo all’1.01.2003, mentre giuridicamente il trasferimento

del mappale __________ di __________ alla SA è stato regolarizzato a Registro

fondiario solo il 26.10.2005, a seguito della segnalazione dell’Ispettorato

fiscale (…). Inoltre il trasferimento avrebbe dovuto avvenire al valore fiscale

d’investimento di fr. 100'000.– stabilito sul verbale di audizione del

4.02.1999, non al valore di acquisto di fr. 730'000.–. In questo modo vi è

stato uno scioglimento delle riserve createsi nel 1998 al momento del reinvestimento

aziendale, che a nostro parere è imponibile in ambito TUI. Visto che sia il

Signor RI 1 come pure il fiduciario Signor __________ confermano che dal 1998

al 2005 non vi sono stati interventi di miglioria, il valore d’investimento

ammonta a fr. 100'000.–.

F. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, l’ing. RI 1 ripropone la

richiesta di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, per ristrutturazione

aziendale ai sensi dell’art. 18 LT (art. 125 lett. e LT).

L’Ufficio

di tassazione, nelle proprie osservazioni del 16 novembre 2007, ribadisce che la

trasformazione non è avvenuta secondo i disposti dell’art. 18 LT, in modo particolare

poiché il trapasso dell’immobile, ceduto alla SA per fr. 730'000.– in luogo di

fr. 100'000.–, non è stato realizzato ai medesimi valori contabili.

G. All’udienza

del 2 ottobre 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili

immobiliari - Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta

del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Con

riferimento al trasferimento del mapp. n. __________ RFD di __________ __________

dal ricorrente alla __________ SA, avvenuto il 26 ottobre 2005, l’autorità di

tassazione ha commisurato

l’utile immobiliare imponibile in fr. 630'000.–, pari alla differenza fra il

valore cui l’immobile è stato messo a bilancio nei conti della società anonima (fr. 730'000.–) ed il valore di

investimento definito nel corso di un’audizione tenutasi nel 1999, in occasione della tassazione

successiva all’espropriazione.

2.2

Per

l’art. 124 cpv. 1 LT è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e

qualsiasi negozio giuridico i

cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili,

economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà. Fra i negozi imponibili,

l’art. 124 cpv. 2 lett. g LT enuncia gli apporti a una società.

Secondo

l’art. 125 cpv. 1 lett. e LT, nella versione in vigore al momento del trasferimento imponibile, l’imposizione degli utili immobiliari è differita in

particolare in caso di trasformazioni, concentrazioni o

scissioni secondo gli articoli

18.

e 70, nonche di trasformazione

di persone giuridiche in imprese di persone.

Per

effetto del rinvio all’art. 18,

le riserve occulte di un’impresa di persone (ditta individuale, società di

persone) non sono imponibili, a condizione che l’impresa rimanga assoggettata all’imposta Svizzera e che i

valori fino allora determinanti per l’imposta sul reddito vengono ripresi, nel

caso di, in particolare, trasformazione in un’altra impresa di persone o in una

persona giuridica, se l’esercizio continua immutato e, fondamentalmente, le partecipazioni rimangono proporzionalmente inalterate.

Come si

vede, è la stessa legge a subordinare espressamente la rinuncia alla tassazione delle riserve occulte alla condizione che “i valori fino allora determinanti

per l’imposta sul reddito” vengano ripresi dalla persona giuridica nata dalla

trasformazione.

Altrimenti

detto, attivi e passivi devono essere contabilizzati nel bilancio d’apertura della società anonima ai

valori contabili-fiscali figuranti nell’ultimo bilancio dell’azienda personale prima della trasformazione (Bernardoni/Duchini,

La fiscalità dell’azienda, 2a ediz., Bellinzona, 1998, p. 504).

2.3

È allora

ineccepibile la decisione

impugnata, con la quale l’Ufficio di tassazione ha

assoggettato all’imposta le riserve occulte esistenti sull’immobile, nella

misura in cui sono state sciolte

apportando quest’ultimo alla società anonima.

Vi è

effettivamente stata la trasformazione della ditta individuale del ricorrente in società anonima,

avvenuta il 20 giugno 2003 con effetto retroattivo al 1° gennaio 2003. Anche ignorando la circostanza che

il trapasso a Registro fondiario è avvenuto oltre due anni dopo – e solo in seguito alla segnalaione

dell’Ispettorato fiscale –, è incontestabile tuttavia che al momento della

contabilizzazione dell’immobile

nel bilancio di apertura della

persona giuridica si sia verificato uno scioglimento delle riserve occulte esistenti sull’immobile, per il fatto

che non è stata rispettata la condizione secondo cui devono essere ripresi i valori fino allora

determinanti per l’imposta sul reddito.

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 1’100.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 73 LAID; art.

82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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