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Reddito attività lucrativa indipendente: quasi commercio professionale immobili, acquisto all'incanto, contribuente proprietario di vari stabili locativi

2 luglio 2008Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1

amministra la sua sostanza immobiliare, costituita di stabili locativi situati

prevalentemente nel __________.

Il 25

agosto 2005, ha venduto a __________ la part. n. __________ RFD di __________

al prezzo di fr. 2'850'000.–. L’immobile era stato acquistato all’incanto il 5

ottobre 1994 per fr. 2'250'000.–.

guadagno conseguito è stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari:

l’utile imponibile è stato stabilito dall’autorità di tassazione in fr. 515'957.–.

B. Notificando

al contribuente e alla moglie __________ la tassazione IFD 2005, con decisione del 19 aprile 2007, l’Ufficio di tassazione di __________

ha aggiunto ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente

di fr. 515'957.–. Nella motivazione della decisione,

l’autorità spiegava che si trattava dell’utile conseguito con la vendita della

part. n. __________ di __________, che era stato imposto “tenuto conto della

professione svolta dal

contribuente e dal finanziamento e modo d’acquisto (aggiudicazione)”.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 3 maggio 2007, sostenendo di avere conseguito un utile in capitale privato,

come tale esente dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che si

era trattato della prima e unica vendita immobiliare, avente ad oggetto uno

stabile acquistato con l’intenzione di mantenerne a lungo termine la proprietà. Non vi sarebbe

inoltre stata una particolare relazione con l’attività professionale, vivendo i contribuenti con i soli proventi dell’amministrazione degli immobili. Il ricavo non sarebbe

poi stato reinvestito in ulteriori operazioni

immobiliari né vi sarebbero stati interventi finalizzati ad una valorizzazione dello stabile.

D. L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 7 novembre 2007. Premesso che secondo la giurisprudenza vi è

commercio professionale di immobili “non appena il

contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale nell’intento di realizzare un

profitto” e che la valutazione

“dipende dalle circostanze particolari del caso”, l’autorità concludeva che

nella fattispecie vi erano tre elementi che conducevano a ritenere di essere in

presenza di un’attività commerciale.

In primo

luogo, la professione del

contribuente gli permetteva di “conoscere i meccanismi del mercato immobiliare,

mediante anche tra l’altro incassi di provvigioni di vendita”. In secondo luogo, l’acquisto tramite aggiudicazione, accessibile sì anche a privati, aveva

avuto per oggetto non una casa d’abitazione bensì un investimento importante. Infine, il finanziamento

dell’operazione con crediti

nella misura del 93% del prezzo d’acquisto era considerato “un segnale

importante che induce a non considerare l’operazione una mera amministrazione del proprio

patrimonio”.

E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del

reddito derivante dall’alienazione della part. n.__________. Ribadito che l’acquisto era avvenuto

con l’intenzione di amministrare

lo stabile a lungo termine, spiega di avere poi deciso di venderlo a causa della

“continua conflittualità e la difficile gestione dei rapporti con gli inquilini”. Inoltre, a differenza degli

altri stabili di sua proprietà, quello in discussione era a notevole distanza dalla sua abitazione, cosa che lo obbligava a continue trasferte. Il ricorrente nega

inoltre di avere conoscenze professionali, tanto è vero che ha dovuto servirsi di un mediatore per poter

vendere l’immobile.

All’udienza

del 10 giugno 2008, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

Il ricorrente ha sottolineato che l’operazione era nata con l’intento di

rendere più stabile il suo reddito proveniente dalla locazione di appartamenti.

L’ufficio di tassazione, da parte sua, ha evidenziato l’importante finanziamento

di terzi e la circostanza che in un periodo precedente il contribuente aveva

beneficiato di una parte di provvigione per un’attività di mediazione.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di

un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una

libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi

sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza

cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una

sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio

professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999

p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

L’Alta

Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara

imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il

principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece

secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella

realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare

quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si

limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in

particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il

legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili

provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza

privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i

beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se

manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.

consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli

utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del

patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al

conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in

modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività

lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che

oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di

attività lucrativa indipendente.

1.2.

poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è

commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività

che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare

alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un

profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche

Schmidt, La recente giurisprudenza

del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di

commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della

giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese

per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di

immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella

prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In

particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle

operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni

e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di

conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di

persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in

ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno

di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere

di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai

sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi

avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze

concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di

un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire

un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).

1.3.

Vero è

che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente

in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti

dalla prassi del Tribunale federale (Reich,

in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol.

I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur

l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3. ediz.,

Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la

delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale

nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che

gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù

problematica (Noël, op. cit., n.

19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva

le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti,

che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa

indipendente (Reich, op. cit., n.

16b ad art. 18 LIFD).

Fatte

queste premesse, la questione a sapere se una vendita

isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione

patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere,

in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva

per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto,

ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26

marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti

speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che

si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT

274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).

Considerandi

2.

2.1.

Venendo

al caso in esame, le affermazioni del ricorrente, secondo cui l’operazione era

nata con l’intento di rendere più stabile il reddito proveniente dalla

locazione di appartamenti, sono senz’altro credibili, così come l’asserita conflittualità

e la difficile gestione dei

rapporti con gli inquilini può senz’altro aver influito se non addirittura determinato

la successiva decisione del ricorrente di vendere l’immobile.

Questi

moventi di carattere soggettivo non incidono però sulle “modalità professionali”

dell’operazione. A prescindere dalla misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente

con l’imposta sugli utili immobiliari, di ben fr. 515'957.–, diversi indizi

convergenti depongono a favore del commercio professionale d’immobili. Innanzitutto

l’immobile di __________ – a differenza degli altri stabili di proprietà del

ricorrente, ricevuti in donazione oppure in eredità – è stato acquistato agli

incanti pubblici. Pur ammettendo che determinante, come visto, non è la

situazione esistente inizialmente ma quella che risulta al momento della

vendita, nel caso concreto l’acquisto di un immobile di venti piani con

l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante non può non

indurre a pensare a un’operazione immobiliare di carattere “quasi

professionale”. Il capitale proprio immesso nella specifica operazione è pressoché

nullo, ove si pensi appena che la stessa è stata finanziata con crediti nella misura

del 93% del prezzo d’acquisto. In questo contesto, non vanno poi perse di vista

le conoscenze professionali del contribuente nel settore immobiliare: titolare

della ditta individuale __________, nel periodo fiscale qui in esame amministrava

cinque stabili di appartamenti e dichiarava per questa attività un reddito di

fr. 18'242.–. Poco importa che si trattava di sostanza immobiliare di sua

proprietà e che “all’epoca non possedeva alcun titolo di studio nel ramo

immobiliare”. A riprova delle sue conoscenze professionali, basti pensare che attualmente

è pure legato alla __________, società con scopo l’acquisto e la vendita così

come la mediazione e l’amministrazione di immobili, senza dimenticare inoltre che

in un precedente periodo fiscale, come rilevato dall’autorità di tassazione nel

corso dell’udienza svoltasi dinanzi a questa Camera, già aveva “beneficiato di

una parte di provvigione (1/3) per un’attività di mediazione”.

2.2

Tutto ben

considerato, l’operazione immobiliare, nel suo insieme, travalica certamente i

limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente,

seppur episodica, che deve comunque essere considerata commercio

professionale d’immobili per l’imposta federale diretta e come tale va imposta.

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono poste a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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