80.2007.19

TUI: costi di investimento: non sostituzione sanitari e piastrelle, un terzo sostituzione cucina

25 marzo 2008Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 17

luglio 2000, RI 1 acquistava al prezzo di fr. 240'000.– le

quote di PPP n. __________ (appartamento) e __________ (autorimessa) del fondo

base part. __________ RFD di __________. Negli anni successivi intraprendeva diversi

lavori, legati in particolare al rinnovo di bagni e cucina.

Con atto

pubblico del 13 giugno 2005, iscritto a Registro fondiario solo il 1° settembre

2005, RI 1 alienava a __________ le suddette quote, al prezzo complessivo di fr.

270'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, inoltrata il 17 novembre 2005, il venditore indicava

quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 242'895.30, composto

dal prezzo di acquisto (fr. 240'000.–) e dai costi di acquisto (fr.

2'895.30). Con lettera di medesima data, chiedeva inoltre di essere posto al beneficio

del differimento dell’imposizione, avendo reinvestito l’utile conseguito in una

nuova abitazione primaria.

B. Notificando

al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione

del 26 ottobre 2006, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile

imponibile in fr. 27'105.– e l’imposta in fr. 6'776.25. Nella motivazione

allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava di non avere concesso il

differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, in quanto l’acquisto

sostitutivo era stato intrapreso dall’alienante in comproprietà con la moglie:

per effetto di tale situazione, il reinvestimento di un mezzo del prezzo di

acquisto e di riattazione della nuova casa risultava inferiore sia al valore di

alienazione sia al valore di investimento della prima abitazione.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 16 novembre 2006, nel quale non contestava il

mancato differimento, ma chiedeva la deduzione dal ricavo delle spese di miglioria, da lui inavvertitamente trascurate

al momento di compilare la dichiarazione fiscale, per complessivi fr.

24'779.65.–.

L’autorità

di tassazione accoglieva

parzialmente il reclamo, con decisione del 26 dicembre 2006, ammettendo in

deduzione costi di miglioria per fr. 7'617.–, pari alle spese

sostenute per la posa delle tende del balcone, per la posa di un armadio a muro

e, in ragione di 1/3, per la posa della nuova cucina. Per il resto, argomentava

che le ulteriori fatture prodotte dal contribuente erano riconducibili a lavori

di manutenzione ordinaria

dell’immobile. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 19'488.– e

l’imposta in fr. 4'872.–.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede di poter

dedurre dall’utile imponibile un ulteriore importo di fr. 13'022.10 a titolo di

costi di miglioria. In particolare, a fronte del precedente stato della cucina,

sprovvista di “diversi armadi, lavastoviglie, congelatore, vetro ceramica e

cappa”, il ricorrente contesta la deduzione solo di un terzo della fattura __________, postulandone il

riconoscimento nella misura dell’80%, pari a fr. 8'972.–. Contesta poi la

mancata deduzione della fattura __________ concernente la sostituzione degli

apparecchi igienici (fr. 4’455.–) e delle due fatture __________ inerenti la fornitura

di piastrelle (fr. 3'333.10).

E. L’autorità

fiscale, con osservazioni del 30 gennaio 2007, si riconferma nelle sue argomentazioni

e conclusioni.

Dando

seguito alle richieste di informazione di questa Camera, il ricorrente ha in

particolare ribadito che la vecchia cucina era sprovvista di “lavastoviglie,

cappa e congelatore”.

Diritto

1. 1.1.

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato

dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di

parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Il ricorrente considera

deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di miglioria, le seguenti spese:

- sostituzione

cucina

(80% fattura __________) fr. 8’972.–

- sostituzione

apparecchi sanitari

(fattura __________) fr. 4'455.–

- fornitura

piastrelle

(fatture __________) fr.

3'333.10

totale fr. 16'760.10

L’autorità di tassazione,

da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa per la

sostituzione della cucina, pari a fr. 3'738.–, considerando

le altre spese costi di manutenzione ordinaria.

2.2

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

– i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

– i

costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di

costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di

allacciamento;

– le

indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore

del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e

oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

2.3

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,

la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano

apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo

effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera,

canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della

costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.4

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito

della tassazione ordinaria

(art. 134 cpv. 2 LT).

La legge

tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di

manutenzione, dei premi di

assicurazione e delle spese di

amministrazione da parte di

terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese

di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,

di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d

LT).

distinzione tra spese di

manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente

praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o

ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa

vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in

parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese

effettuate dal proprietario

possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni

suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare

n. 7/2005 del gennaio 2006).

2.5

Venendo

alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per la

sostituzione degli apparecchi sanitari (vasca da bagno, lavabo, vaso e mobile) sono

tipici costi di manutenzione,

che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile.

Lo stesso

discorso vale anche per la fornitura delle nuove piastrelle. In primo luogo, RI

1.

non sostiene che esse siano qualitativamente superiori rispetto al vecchio materiale

(cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 18); in secondo luogo,

per sua stessa ammissione, le pareti del bagno già erano rivestite (cfr.

Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 2). La circostanza che le

vecchie piastrelle fossero per “la maggior parte scagliate” e che il

rivestimento delle pareti del bagno sia stato rialzato “a causa di umidità e

muffa ampiamente estesa” non fa assurgere le relative spese a costi di

investimento. Si tratta piuttosto di spese di riparazione (“Instanstellungskosten”)

che servono a compensare una perdita di valore accresciuta, originata dalla

mancata esecuzione delle spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”;

cfr., al proposito, Zwahlen, Die

einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 84-85).

Medesimo

discorso vale infine per la fornitura e la posa della nuova cucina. È infatti indubbio

che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina già

esisteva e disponeva di un piano cottura, forno, lavello, frigo e mobili. È ben

vero che la vecchia combinazione era sprovvista di alcuni armadi ed elettrodomestici

(lavastoviglie, cappa e congelatore). Tuttavia, proprio per tener conto del

fatto che la combinazione sostitutiva presenta questi nuovi elementi e dunque

un valore superiore rispetto a quella sostituita, l’autorità di tassazione ha

considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione. Poco importa

invece che il vecchio piano di cottura fosse, a detta del ricorrente,

inservibile: se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono

rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non

assurgono infatti a costi di investimento (Zwahlen,

op. cit., p. 87-88). In questo contesto, la decisione dell’Ufficio di

tassazione, conforme alla prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2005 citata, distinta

allegata, n. 6) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà insite nella

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.

2.6

Un’altra

soluzione non si giustifica nemmeno con riguardo alla c.d. prassi Dumont,

peraltro non invocata dal ricorrente, che negli anni ha conosciuto una certa

attenuazione e va ora applicata ai soli casi in cui è evidente che le spese per

il rinnovo di un immobile acquistato da poco hanno comportato un incremento di

valore dell’oggetto stesso (cfr., al proposito, RtiD I-2006 n. 9t).

3.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 300.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 380.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

terzi implicati

PI 1

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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