80.2007.29

TUI: costi di investimento, non emissione cartelle ipotecarie, neppure per credito di costruzione

5 marzo 2008Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 14 febbraio 2004, l’allora proprietario __________ costituiva

sul fondo part. __________ RFD di __________ una proprietà per piani (PPP). Il

medesimo giorno, gli avv. RI 1 e RI 2 ne acquistavano, in ragione di un mezzo

ciascuno, sette quote al prezzo complessivo di fr. 1'155'000.–; un’ulteriore

quota veniva comprata il 24 febbraio 2005, al prezzo di fr. 10'000.–.

B. Gli acquirenti

intraprendevano quindi importanti lavori di ristrutturazione in sei appartamenti:

il costo complessivo dell’investimento veniva valutato, dagli stessi promotori,

in fr. 2'513'494.–. Successivamente venivano perfezionate le seguenti

alienazioni:

PPP n.

millesimi

data

acquirente

prezzo

__________

11.7.2006

__________

400'000.–

__________

16.10.2006

__________

365'000.–

Nelle

rispettive dichiarazioni per l’imposta sugli utili immobiliari, i contribuenti chiedevano

la deduzione di tutte le spese sostenute, ivi compresi i costi per l’emissione

delle cartelle ipotecarie, ripartendole in base ai millesimi delle singole

quote di PPP oggetto di riattazione.

C. Notificando

loro le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle compravendite

in questione, con distinte decisioni del 27 dicembre 2006, l’Ufficio di tassazione

di __________ commisurava gli utili imponibili rispettivamente in fr. 125'453.–

e fr. 104'653.–. Nelle motivazioni spiegava che il valore di investimento

era stato ricavato ripartendo i costi di acquisto in base al totale dei

millesimi acquistati ed i costi di costruzione in base ai millesimi ristrutturati.

Veniva invece negata la deduzione delle “spese notarili di emissione delle

cartelle ipotecarie”.

D. I

contribuenti impugnavano le suddette decisioni con reclamo dell’11 gennaio 2007,

contestando il mancato riconoscimento delle fatture inerenti l’emissione delle cartelle

ipotecarie. Osservavano in particolare che tali spese sono indispensabili per accedere

ad un credito di costruzione, rilevando inoltre che al momento della vendita delle

singole unità condominiali le cartelle ipotecarie vengono di regola cancellate.

L’Ufficio

di tassazione, con separate decisioni del 25 gennaio 2007, respingeva il

gravame, richiamandosi, da parte sua, alla vigente prassi cantonale.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, gli avv. RI 1 e RI 2 chiedono

nuovamente di poter dedurre le fatture dello Studio legale e notarile __________,

rispettivamente di fr. 5'033.95 e fr. 7'062.95. In particolare, evidenziano i

notevoli mutamenti sopraggiunti nell’ultimo decennio in ambito di promozione

dell’accesso alla proprietà, auspicando un cambiamento della restrittiva prassi

del Canton Ticino, in linea con la maggior parte dei cantoni svizzeri. Si

domandano poi per quale ragione gli interessi sui crediti di costruzione sono

considerati alla stregua di costi di investimento, mentre non lo sono le spese

di emissione delle cartelle ipotecarie. Sottolineano infine il breve lasso di

tempo intercorso fra l’acquisto, la ristrutturazione e la vendita delle unità

condominiali, precisando che simili operazioni immobiliari “hanno come

inevitabile spesa per l’aumento del valore del fondo la costituzione di una o

più cartelle ipotecarie”.

Diritto

1. 1.1.

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile corrisponde

alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 134 cpv. 1 LT,

sono considerati costi di investimento:

– i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

– i

costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione

e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di

allacciamento;

– le

indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore

del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e

oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

2.2

Secondo

la giurisprudenza di questa Camera, consolidatasi vigente ancora la LIMVI 1964,

i costi per l’emissione di cartelle ipotecarie, a garanzia di finanziamenti per

l’acquisto o la costruzione di un immobile, non sono computabili quali costi di

investimento, non trattandosi né di spese che incrementano il valore

immobiliare né di spese in stretta connessione con l’acquisto e la vendita

(RDAT I-1997 n. 19t; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003,

p. 157). Di avviso contrario sono invece i ricorrenti, che chiedono

un cambiamento di questa prassi cantonale in linea con i mutamenti “della

nostra società che inevitabilmente vanno ad influenzare anche il sistema

fiscale che senza remore alcuna deve adottare una mentalità più moderna e

quindi più vicina alla realtà”.

3.

3.1.

Certo,

una prassi non è immutabile. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale,

deve anzi essere modificata quando l’autorità giunge alla convinzione che il

diritto è stato finora applicato in modo ingiustificato oppure che una diversa

applicazione del diritto corrisponde meglio al senso della legge o alla mutata

situazione. La modifica della prassi deve però fondarsi su motivi seri e

oggettivi, che devono essere tanto più importanti quanto più a lungo è stata applicata

la prassi che è stata ritenuta errata o non più adeguata. Dato questo

presupposto, una sua modifica non è in contraddizione né con il principio della

certezza del diritto né con quello della parità di trattamento, sebbene ogni

modifica dell’applicazione del diritto comporti necessariamente un diverso

trattamento dei casi precedenti e di quelli più recenti (DTF 125 II 152).

3.2

Le argomentazioni

sollevate nel gravame, prive del benché minimo riferimento, non soddisfano a

queste rigorose esigenze.

3.2.1

Anzitutto,

contrariamente a quanto vorrebbero far credere i ricorrenti, le prassi cantonali

in merito alla computabilità delle spese per l’acquisto di crediti garantiti da

pegno quali costi di investimento non sono unitarie. Se effettivamente nel

Canton Friborgo le spese per un’ipoteca al momento dell’acquisto sono considerate

costi connessi con l’acquisto, mentre quelle per il finanziamento di

ricostruzioni o riparazioni si ritiene aumentino il valore del fondo (Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die

Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 256), la

giurisprudenza del Canton Zurigo, ancora confermata dalla più recente dottrina,

considera invece che i costi per la costituzione di ipoteche e l’emissione di

cartelle ipotecarie non sono in ogni caso computabili (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. ediz., Zurigo 2006, p. 1693). Anche le opinioni dottrinali non sono sempre conformi. Vi è chi

sostiene la computabilità di tali spese (Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer

2001, Muri/Berna 2002, p. 163) e chi invece, partendo dal

carattere esaustivo dell’elenco dei costi computabili, ritiene che sia esclusa

tutta una serie di spese che, nella prassi commerciale, rientra fra i costi

destinati al conseguimento dell’utile, tra cui in particolare le spese per

procurarsi i finanziamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

loc. cit.; Klöti-Weber/Baur, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum

Aargauer Steuergesetz, Muri/Berna 2004, p. 1000; Soldini/Pedroli, op. cit. p. 270; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz,

Zurigo 1990, p. 171).

3.2.2

secondo luogo, la natura giuridica dei costi per l’emissione di una cartella

ipotecaria non può essere parificata a quella degli interessi di costruzione.

Questi ultimi costituiscono un vero e proprio costo di costruzione

dell’immobile, ovvero una spesa d’investimento che non provoca una diminuzione

della sostanza, bensì contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di

reddito. In particolare gli interessi di costruzione concorrono a creare una

plusvalenza che si manifesta nel valore complessivo dell’immobile (ASA 57 p. 657;

ASA 60 p. 194 e riferimenti). Le spese per l’emissione della

cartella ipotecaria, sebbene la stessa sia richiesta dall’istituto di credito

per l’apertura di un conto di costruzione, denotano invece un legame chiaramente

preponderante con il debito consolidato che è chiamata in ultima analisi a garantire.

Che essa venga usata per un tempo delimitato, ovvero durante l’attività edificatoria,

quale garanzia del credito di costruzione, oppure che si inserisca, come nella

specie, in un’operazione immobiliare, tesa all’acquisto, alla ristrutturazione

ed alla susseguente vendita delle unità condominiali, non fa venir meno la sua

natura di garanzia del “debito ipotecario” consolidato; viene così a mancare

quella relazione necessaria e prevalente con i costi di costruzione che ne

permetterebbe la deduzione (CDT 11 febbraio 1993 N. 27; anche Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 270, nota 96). Del resto, i ricorrenti non pretendono neppure di avere

chiesto la cancellazione delle cartelle ipotecarie qui in esame; anzi, dalla consultazione

del Registro fondiario sembrano tuttora gravare le quote PPP n. __________ e __________,

che fra l’altro risultano ancora di loro proprietà, e la quota PPP n. __________.

3.2.3

È infine innegabile

che l’offerta creditizia nell’ambito ipotecario particolarmente favorevole,

unitamente ad un accresciuto impulso all’accesso alla proprietà abitativa, favorito

anche dalle facilitazioni consentite dalla legge sulla previdenza professionale

per la vecchiaia e superstiti e l’invalidità del 25 giugno 1982 per il tramite

dei prelievi acconsentiti anticipatamente sull’avere dell’assicurato (art. 30 c

LPP), ha contribuito negli ultimi anni ad accrescere l’interesse dei ticinesi

per l’acquisto di terreni sui quali costruire la propria casa, ed in

particolare per le proprietà per piani (cfr. Dati, statistiche e società,

trimestrale dell’Ufficio di statistica cantonale, n. 3/2005), realizzando in

tal modo il postulato costituzionale. È però altrettanto evidente che la possibilità

di dedurre i costi di finanziamento quali costi di investimento non andrebbe

unicamente a vantaggio degli immobili abitativi, bensì di tutti i fondi, siano

essi edificati o inedificati, abitativi o industriali. Mal si comprendono poi

le argomentazioni dei ricorrenti, laddove auspicano “una netta distinzione fra

operatori occasionali e/o causali e professionali”, ove si pensi appena che

simili misure non devono certo profittare in prima linea ai promotori immobiliari.

3.3

Una

separazione tra operatori “occasionali” e “professionali” non sarebbe in ogni

caso auspicabile, così come non è auspicabile distinguere tra cartelle ipotecarie

costituite per acquistare un fondo oppure per incrementarne il valore (cfr., al

proposito, Steuerbuch del Canton Lucerna, Vol. 3, direttiva concernente la

legge sull’imposta sugli utili immobiliari [SRL 647], § 13 cpv. 1 cifra 3,

secondo cui sono computabili i costi per la costituzione di ipoteche unicamente

nella misura in cui il denaro così ottenuto viene utilizzato per incrementare

il valore del fondo alienato ). Simili soluzioni aprirebbero infatti notevoli

difficoltà pratiche, complicando inutilmente il lavoro dell’autorità di tassazione,

ed offrirebbero nel contempo ampie possibilità di elusione. Si

pensi in particolare alla situazione del contribuente che dapprima grava il

proprio fondo con una cartella ipotecaria e solo successivamente intraprende i

lavori di edificazione, usando tale titolo a garanzia del credito di

costruzione.

3.4

Alla luce di tutte le

argomentazioni sopra esposte, questa Camera ritiene che non sono dati motivi

seri e oggettivi per il cambiamento della sua consolidata prassi.

aggiunga, di transenna, che l’art. 12 LAID definisce le spese di investimento come

il prezzo d’acquisto o valore di sostituzione più le spese, senza specificare

ulteriormente quali costi possano essere fatti valere nell’ambito della

determinazione dell’utile immobiliare. Certo, tra le spese di investimento rientrano

senz’altro i costi di acquisto, di costruzione e di miglioria del fondo

alienato (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas

[a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/1, 2. ediz., Basilea

2002, n. 58 ad art. 12 LAID). Tale norma, perlomeno dal suo

tenore letterale, non sembra invece impedire l’esclusione di tutte quelle spese

destinate al procacciamento del denaro, ivi compresi i costi per la

costituzione di ipoteche e per l’emissione di cartelle ipotecarie.

4.

ricorso è conseguentemente respinto.

Tassa di

giustizia e spese processuali sono poste, in solido, a carico dei ricorrenti,

soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1'000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 1'080.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss.

LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

terzi implicati

PI 1

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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