80.2007.63

Tariffa per le operazioni a registro fondiario - valore di contrattazione - computo complessivo - coincidenza temporale dei contratti di compravendita e appalto non necessaria

22 ottobre 2008Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 12 febbraio

2004, iscritto a Registro fondiario il 17 febbraio

2004, l’arch. __________ ha venduto ai coniugi RI 1 la part. n. __________ RFD

di __________, al prezzo di fr. 305'100.–.

B. In

data 9 marzo 2004, l’Ufficio

dei registri __________ si rivolgeva alle parti contraenti, informandoli che

dall’insieme delle circostanze dell’atto appariva verosimile che essi avessero

pattuito anche un contratto di appalto, finalizzato all’edificazione sul fondo compravenduto. Li invitava

quindi ad inviare copia del contratto in questione oppure una dichiarazione di non avere stipulato alcun contratto d’appalto.

Le parti

scrivevano all’Ufficio dei

registri, in data 6 settembre 2004, informando che il giorno della firma del contratto di compravendita era stata prevista

anche la sottoscrizione del contratto

d’appalto, cosa che però non si era verificata a causa “di sostanziali

divergenze d’opinioni in merito

a talune posizioni”. Solo il

successivo 4 aprile, “dopo aver appianato le divergenze”, avrebbero firmato il

contratto d’impresa generale. In seguito ad un’ulteriore richiesta dell’Ufficio dei registri, inviavano copia del suddetto contratto: appaltatore

generale era l’arch. __________ e committenti gli acquirenti del terreno. Il

contratto d’appalto aveva per oggetto la costruzione di una villa unifamiliare, per il prezzo di fr. 1'080’000.–.

C. Con

decisione del 22 settembre 2004,

l’Ufficio dei registri notificava

alle parti la bolletta relativa alla tassa per l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà, calcolando il valore dell’atto non solo

sul prezzo di acquisto del terreno ma anche sulla mercede stabilita con il

contratto d’appalto.

reclamo interposto dai venditori contro tale decisione veniva respinto dall’Ufficio dei registri con decisione del 30 agosto 2006. Secondo l’autorità di tassazione, risultava evidente dallo svolgimento

dei fatti che i contratti di compravendita e di appalto costituivano a tal

punto un’unità che non si sarebbe giunti alla conclusione dell’uno senza l’altro.

D. I

compratori impugnavano la suddetta decisione con ricorso al Dipartimento delle istituzioni. A loro avviso, all’applicazione della prassi del computo complessivo si opponeva la circostanza

che al momento della conclusione

del contratto di compravendita sussistevano “sostanziali divergenze d’opinione”, che avevano impedito di

sottoscrivere contestualmente il contratto d’appalto.

La Divisione della giustizia del Dipartimento delle

istituzioni respingeva il

ricorso, con decisione del 20

aprile 2007. A suo avviso, la transazione si inserirebbe nel quadro di “un’ampia operazione di promozione immobiliare con edificazione in serie sviluppata in due fasi dall’arch. __________”. Sottolineava

poi come l’esistenza di una licenza edilizia e la conclusione di un contratto di appalto prima della

vendita del terreno costituiscano indizi di interdipendenza reciproca fra i due

contratti. Il fatto che il contratto d’appalto fosse stato sottoscritto solo

dopo quello di compravendita non appariva determinante, essendosi comunque

basato su un progetto preesistente.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contestano nuovamente il calcolo della tassa di iscrizione basato sul cumulo dei valori dei

contratti di compravendita e di appalto. I ricorrenti ripropongono

sostanzialmente gli argomenti già sottoposti all’autorità di ricorso

dipartimentale, sottolineando che, se vi fosse stata fra i contratti

l’interdipendenza pretesa dalla decisione, le parti non si sarebbero limitate a rinunciare alla sottoscrizione dell’appalto ma avrebbero rinviato

anche la firma dell’atto pubblico.

Diritto

1. 1.1.

L’art. 954 CC lascia ai

Cantoni il diritto di decidere se prelevare delle tasse per le iscrizioni nel

registro fondiario e se del caso di che ammontare. Si tratta però di tasse in

senso proprio: nella misura in cui la contribuzione richiesta dal Cantone

supera l’importo che, secondo i principi sopraccitati, è esigibile quale

controprestazione per una simile operazione, essa non può più fondarsi

sull’art. 954 CC. Nondimeno, tale norma non limita la sovranità fiscale dei

Cantoni: non vieta dunque a quest’ultimi di prelevare un tributo misto,

risultante dalla combinazione di una tassa in senso proprio con un’imposta

destinata ad aumentare le entrate dell’erario (DTF 72 I 391 pag. 394 con rinvii).

Le tasse previste dal

decreto legislativo del Canton Ticino che stabilisce la tariffa per le operazioni

a registro fondiario (DLTRF; RL 4.1.4.2) sono calcolate in una percentuale del

valore dell’immobile e crescono, in modo progressivo, con l’aumentare di

quest’ultimo. Siccome gli introiti complessivi provenienti da tale tributo

superano notevolmente i costi generati dalla tenuta del registro fondiario, la

contribuzione in questione è un tributo misto: ha dunque contemporaneamente il

carattere di una tassa e di un’imposta (DTF 72 I 391 consid. 3;

STF 13 aprile 1994 n.2C.2/1992, in RDAT II-1994 n. 16t; v. anche Blumenstein/Locher, System des

Steuerrechts, 5a ediz., Zurigo 1995, p. 7).

1.2.

Nella misura in cui questo

tributo si presenta come tassa amministrativa, deve rispettare il principio

dell’equivalenza e quello della copertura dei costi. Quest’ultimo vieta il

prelievo di tasse il cui ammontare totale supera la spesa complessiva causata

allo Stato dall’insieme del servizio istituito per adempire la funzione a

motivo della quale la prestazione ha potuto essere domandata. Per quanto

concerne la tassa in esame va osservato che il Cantone Ticino è legittimato a

stabilire la propria tariffa in modo tale che gli introiti coprano le spese

connesse con il normale funzionamento del registro fondiario. Esso non può

invece calcolarle di guisa che esse coprano anche i costi derivanti

dall’impianto del registro: il legislatore ticinese ha in effetti previsto di

recuperare tali spese mediante gli emolumenti stabiliti nella legge sul registro

fondiario, del 2 febbraio 1933 (cfr. DTF 72 I 391 p. 396 e ss. nonché art. 80 e

119 e seg. della legge citata). Entro certi limiti, il Cantone è per contro

libero di fissare delle tasse progressive, in modo tale che gli emolumenti

pagati per le operazioni più importanti compensino l’insufficienza di quelli

previsti per i casi in cui l’interesse in causa è minimo e così da tenere conto

della capacità economica del contribuente a favore del quale avviene la prestazione

(DTF 97 I 193 consid. 6 p. 204, 84 I 161 consid. 3 p. 165, 72 I 391 p. 395 e

ss.). Nondimeno, il principio dell’equivalenza impone che vi sia un rapporto

ragionevole tra la tassa richiesta e il valore della prestazione che, nel

singolo caso, è fornita al contribuente (DTF 109 Ia 308 consid. 5b

p. 314, 101 Ib 462 consid. 3b p. 468; RDAT II-1994 n. 16t).

una sentenza del 1994, il Tribunale federale ha commisurato nel 12,5% la parte

del tributo prelevato per l’iscrizione a registro fondiario nel Canton Ticino,

che si presenta come vera e propria tassa amministrativa (RDAT II-1994 n. 16t

p. 409).

1.3.

Per la parte che eccede la

tassa amministrativa, il tributo disciplinato dal DLTRF si configura invece

come imposta indiretta, il cui oggetto è rappresentato dal trasferimento di un

fondo.

Esso rientra dunque nella

categoria delle imposte sui trasferimenti giuridici e si distingue pertanto

dall’imposta sugli utili immobiliari, la quale è invece un’imposta speciale sul

reddito; l’oggetto di quest’ultima non è infatti il trasferimento immobiliare

in quanto tale bensì l’utile conseguito in tale occasione, cioè la differenza

fra il prezzo conseguito con la vendita e le spese fatte per l’acquisto e il

miglioramento del fondo (STF del 3 aprile 2000, in RDAT II-2000 n. 1t; Blumenstein/Locher, op. cit., p. 180; Thomas, Les droits de mutation, tesi,

Tolochenaz 1991, pp. 29 e 31-33; Pfenninger,

Die Grundsteuerfolgen von Unternehmensumstrukturierungen, tesi, Zurigo 1995, p.

49; Ruf, Handänderungsabgaberecht

– Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen Gesetzes betreffend die

Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri 1985, ad art. 1 n. 3).

Il tributo in questione

non costituisce dunque un’imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto

un’imposta indiretta sul traffico giuridico (Rechtsverkehrssteuer)

intesa a colpire il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale,

senza alcun riguardo alle cause giuridiche che lo hanno determinato. Quale

imposta di carattere reale, non tiene conto della complessiva capacità economica

personale del contribuente; tuttavia, si fonda sul presupposto che un

trasferimento immobiliare sia indice di capacità contributiva sia del

compratore sia del venditore (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz – Kurzkommentar, Zurigo 1999,

n. 2 ad §§ 227-233, p. 1512).

1.4.

Mentre il diritto del

Cantone di prelevare una tassa per l’iscrizione a RF si fonda su di una riserva

a favore del diritto cantonale che è contenuta nel diritto civile federale

(art. 954 cpv. 1 CC), il diritto di prelevare un’imposta sul trasferimento

giuridico trova invece il suo fondamento nella potestà originaria del Cantone

di legiferare in materia di diritto pubblico (art. 6 CC; cfr. Ruf, op. cit., p. 262).

Considerandi

2.

2.1.

Il 1°

marzo 2005 (cfr. BU 2005 p. 65) è entrato in vigore l’art. 5a DLTRF, secondo

cui, nel caso di un contratto di vendita, o di altro negozio giuridico economicamente equivalente,

riferito a edifici e a quote di PPP il cui prezzo è pagato con il sistema

“chiavi in mano”, oppure di fondi da edificare mediante un contratto di

appalto, la tassa è calcolata sulla somma corrispondente al valore del terreno

sommato al valore del prezzo pattuito nel contratto di appalto.

La nuova

disposizione è stata adottata

nel quadro dell’approva-zione

del pacchetto di misure di riequilibrio delle finanze cantonali adottato nel dicembre 2004 (cfr. anche Varini, Il computo complessivo in relazione alla tassa di iscrizione a registro fondiario, in RtiD I-2006, p. 549 ss., in

particolare p. 568).

2.2

Alla

fattispecie in esame non è applicabile l’art. 5a DLTRF, giacché non era ancora in

vigore al momento del trasferimento di proprietà imponibile (iscrizione a Registro fondiario: 17 febbraio 2004).

3.

3.1.

Nella fattispecie,

è dunque controversa l’applicabilità della prassi che prevede il cumulo dei

valori dei contratti di compravendita e di appalto, alla transazione immobiliare del 12 febbraio 2004 fra l’arch. __________ da una parte

ed i ricorrenti dall’altra.

Secondo

l’autorità di tassazione vi

sarebbe infatti fra la compravendita del terreno ed il contratto di appalto

concluso in seguito fra le stesse parti un legame tanto stretto da giustificare

il cumulo dei due importi ai fini del calcolo dell’imponibile. Tale conclusione è per contro contestata dai

ricorrenti, secondo i quali lo svolgimento dei rapporti fra le parti

contrattuali escluderebbe l’applicazione della prassi in questione, in particolar modo in considerazione del tempo trascorso fra la sottoscrizione dei due contratti.

3.2

Deve anzitutto essere

ricordato che, con sentenza del 15 febbraio 2005, questa Camera ha stabilito

che si giustifica il computo dell’onorario per l’appalto spettante alla società

venditrice, quale controprestazione per l’edificazione del condominio, ai fini

della commisurazione del valore dell’atto imponibile.

Sebbene il tributo che

viene riscosso in occasione delle operazioni nel registro fondiario abbia un

chiaro carattere formale e quindi dipenda strettamente dai trasferimenti

civilistici, come dimostra già il fatto stesso che fa dipendere l’imposizione

dalla richiesta di operazioni agli uffici del registro fondiario (art. 1

DLTRF), questa Camera ha ritenuto infatti che ciò non basti ad escludere che il

tributo sia calcolato computando al prezzo per la vendita del terreno anche la

mercede prevista dal contratto di appalto. Tale conclusione discende infatti

piuttosto dalla nozione (economica) di «valore della contrattazione», la quale,

come ripetutamente riconosciuto dallo stesso Tribunale federale, non si

identifica semplicemente con quella di ricavo o di prezzo di vendita, sicché si

deve ammettere che anch’essa sia una nozione economica e non civilistica. Tanto

è vero che l’Alta Corte ha ammesso che possa discostarsi dal valore dell’atto

non solo a favore del valore di stima ufficiale ma anche a favore del valore

commerciale.

Nulla si oppone allora ad

un’interpretazione della nozione di «valore della contrattazione» che vi faccia

rientrare anche l’ipotesi del computo del valore di acquisto e dell’onorario

per l’appalto, quando vi è una stretta interdipendenza dei due contratti (CDT

n. 80.2004.140 del 15 febbraio 2005, in RtiD II-2005 n. 2t).

3.3

In una

sentenza del 2005 (CDT n. 80.2005.87 del 17 agosto 2005, in RtiD I-2006 n. 1t),

relativa a sua volta ad un’alienazione precedente l’entrata in vigore dell’art. 5a DLTRF, questa Camera ha

già avuto modo di decidere che la cosiddetta prassi del computo complessivo si

applica anche ai casi in cui non vi è identità fra alienante ed appaltatore ed ha

dunque ritenuto giustificato il computo dell’onorario per l’appalto versato ad una società vicina ai venditori, tanto più

che i contratti di appalto erano stati sottoscritti prima di quelli di

compravendita dei terreni.

A tale

riguardo, ha ricordato che il Tribunale federale ha già avuto modo di pronunciarsi

ripetutamente nel senso che il punto di vista economico, su cui si fonda la

prassi del computo complessivo, sfugge alla censura di arbitrio anche nel caso in cui non vi sia

identità fra venditore del fondo e appaltatore oppure fra acquirente del fondo

e committente. Ciò che è determinante è piuttosto che i contratti di compravendita

e di appalto costituiscano a tal punto un’unità che non si sarebbe giunti alla

conclusione dell’uno senza

l’altro; cosa che si verifica in particolar modo quando le parti abbiano

cooperato allo scopo di vendere il terreno e di edificarlo (Tribunale federale,

4.

dicembre 2003, n.2P.208/2003, consid. 3.1; 8 novembre 2002, n.2P.205/2002,

consid. 3.2.; 7 gennaio 2002,

n.2P.229/2001, consid. 2a; 19 gennaio 1999, n.2P.410/1996, consid. 3b; 26

novembre 1996, n.2P.159/1994 e 2P.405/1994, consid. 8b; inoltre Höhn/Waldburger, Steuerrecht, vol. I, 9a

ediz., Berna/Stoccarda/Vienna, 2001, § 28, n. 16, p. 777; Reber/Reber, Zur Bemessung der

Handänderungssteuer beim Verkauf von Bauland mit geplanten oder noch

unvollendeten Neubauten, in SJZ 94/1998, p. 413).

3.4

Ai fini dell’applicazione

della prassi cosiddetta del “computo complessivo” non è determinante tanto la

perfetta coincidenza temporale fra la conclusione del contratto di

compravendita e di quello di appalto, quanto piuttosto che fra i due contratti

si manifesti una chiara interdipendenza, nel senso che i compratori del terreno

non si limitano all’acquisto di un fondo ma mirano ad entrare in possesso di

una casa per la quale esiste già un progetto pronto per la realizzazione, ad un

costo già determinato.

Il Tribunale

federale ha già avuto modo di considerare giustificato il cumulo dei valori in

casi in cui il progetto era già noto ed accettato al momento dell’acquisto del

terreno, in base ad un’offerta sottoposta agli acquirenti, e l’atto conteneva

l’impegno a conferire i lavori a una determinata ditta, anche se il contratto

con architetto e impresario

sarebbe poi stato sottoscritto (sia pure di poco) posteriormente alla vendita (Varini, op. cit., p. 570, con

riferimento alla sentenza del Tribunale federale del 4 novembre 2005, n.

2P.302/2005, consid. 4.2 e a BStPra 1991 p. 83).

3.5

L’approfondita istruttoria

svolta dall’autorità di ricorso dipartimentale ha permesso di stabilire che il

terreno acquistato dai ricorrenti era stato precedentemente lottizzato ed

urbanizzato, da parte dell’arch. __________: dal primitivo mapp. n. __________

di __________, nel 2003 sono state ricavate sette parcelle, fra cui quella dei

ricorrenti. La domanda di costruzione per quest’ultima parcella è stata

inoltrata il 27 ottobre 2003 dallo stesso proprietario, che figurava anche come

progettista, e la licenza edilizia gli è stata rilasciata il 16 dicembre 2003.

A tale progetto fa espresso riferimento il contratto di appalto generale

sottoscritto fra venditore ed acquirenti del terreno il 7 aprile 2004. Per gli

altri fondi ricavati dal frazionamento citato, il proprietario ha proceduto

nello stesso modo, vendendo le parcelle e stipulando contratti d’appalto con i

compratori.

Gli elementi descritti

conducono alla conclusione che la vendita del terreno e la successiva edificazione

della casa unifamiliare, si inseriscono, come ha documentato l’autorità di

ricorso, entro un complesso progetto di valorizzazione di un’area edificabile,

a partire dalla sua lottizzazione per giungere alla costruzione delle villette,

passando per l’urbanizzazione, la progettazione delle case, l’inoltro delle

domande di costruzione, la promozione e la vendita.

In questo contesto, la

semplice circostanza che fra la stipulazione dell’atto pubblico di

compravendita del terreno e la sottoscrizione del contratto d’appalto generale

siano trascorsi quasi due mesi non può apparire determinante. L’interdipendenza

reciproca fra i due contratti è troppo evidente per poter essere messa in

discussione.

4.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 7a cpv. 3 DLTRF, 40

cpv. 3 LTRF e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

proces suali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- ;

- .

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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