80.2008.14

TUI: valore di alienazione, esercizio diritti di compera, unità in proprietà per piani, modifica prezzi

2 luglio 2008Italiano5 min

Source ti.ch

Fatti

Ritenuto in fatto e considerando in diritto

A. Con

atto pubblico del 3 marzo 2006, RI 1 concedeva a __________ un diritto di

compera cedibile su otto quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________

RFD di __________, al prezzo complessivo di fr. 3'000'000.–, così ripartito fra

le singole quote:

PPP n__________

(122‰) fr. 312'000.–

PPP n. __________

(122‰) fr. 312'000.–

PPP n. __________

(90‰) fr. 230'000.–

PPP n. __________

(90‰) fr. 230'000.–

PPP n. __________

(91‰) fr. 233'000.–

PPP n. __________

(91‰) fr. 233'000.–

PPP n. __________

(197‰) fr. 775'000.–

PPP n. __________

(197‰) fr. 675'000.–

seguito alla cessione ed

all’esercizio dei diritti di

compera, venivano iscritti i seguenti trapassi di proprietà delle quote in questione:

PPP n__________

(122‰) 28 settembre

2006 __________

B. Con

otto decisioni del 27 novembre

2007, l’Ufficio di tassazione notificava al venditore le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari

relative alle cessioni in questione.

Per

quattro quote (PPP n. __________), quale valore di investimento era stato considerato

il valore di stima ufficiale del terreno in vigore 20 anni prima, cui si aggiungevano

i costi di costruzione. Ne

risultavano pertanto i seguenti utili imponibili e le seguenti imposte:

PPP n. __________

(122‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20

PPP n. __________

(122‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20

PPP n. __________

(197‰) fr. 352’592.– fr. 10'577.75

PPP n. __________

(197‰) fr. 252’592.– fr. 7'577.75

Per le

Considerandi

altre quattro quote, l’utile era invece calcolato a partire dall’acquisto delle

stesse, avvenuto il 22 dicembre 1995 a prezzi superiori rispetto a quelli di vendita. L’utile imponibile e l’imposta

erano pertanto pari a zero.

C. Il

contribuente impugnava le suddette decisioni, con reclamo del 7 dicembre 2007. A suo avviso, era arbitraria la

decisione dell’Ufficio di tassazione di considerare singolarmente la vendita di ognuna delle quote di

PPP, considerata la sua volontà di “cedere l’intera casa per evitare di

occuparsi di trovare gli acquirenti”. Chiedeva pertanto che l’utile fosse

calcolato deducendo dal prezzo di vendita complessivo (fr. 3’000'000.–) tutti i

costi di costruzione e di

acquisto, per giungere ad un utile unico di fr. 617'000.– e ad una sola imposta

di fr. 18'510.–.

All’udienza

del 12 dicembre 2007, l’autorità di tassazione osservava di non potersi scostare dalla decisione impugnata, mentre il contribuente

ribadiva le proprie censure.

D. Con

otto decisioni del 27 dicembre

2007, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo del

contribuente, argomentando che “l’operazione di vendita è avvenuta in una sola volta, ma secondo il contratto

stipulato ai diversi appartamenti sono stati attribuiti i rispettivi valori”.

Concludeva pertanto che faceva stato il contratto di costituzione del diritto di compera e che in nessun

caso, salvo rettifica all’Ufficio dei registri, ci si poteva scostare da esso.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la tassazione separata dell’utile relativo alle diverse quote di PPP cedute e

chiede che l’utile venga stabilito unitariamente in fr. 617'000.–. Ribadisce

che la sua intenzione era di

vendere l’edificio in blocco,

ma che l’acquirente ha poi suddiviso il prezzo in base ai millesimi. Solo in

seguito si sarebbe accorto che i millesimi non rispecchiavano il reale valore,

tanto è vero che i condomini avrebbero poi incaricato l’amministrazione di ricalcolare il valore delle quote.

F. All’udienza

del 10 giugno 2008, il ricorrente ha sostenuto che il prezzo degli appartamenti

definito con il contratto di costituzione del diritto di compera è stato successivamente modificato. In effetti,

con atto pubblico del 25 agosto 2006, che non era agli atti, il prezzo

complessivo di fr. 3'000'000.– è stato così suddiviso:

PPP n. __________

(122‰) fr. 300'000.–

PPP n. __________

(122‰) fr. 300'000.–

PPP n. __________

(90‰) fr. 300'000.–

PPP n. __________

(90‰) fr. 310'000.–

PPP n. __________

(91‰) fr. 280'000.–

PPP n. __________

(91‰) fr. 310'000.–

PPP n. __________

(197‰) fr. 610'000.–

PPP n. __________

(197‰) fr. 590'000.–

L’esercizio dei diritti di compera è pertanto

avvenuto a questi valori.

Alla luce

di questa nuova circostanza, le parti hanno convenuto di modificare tutte le

tassazioni in base ai valori

stabiliti in quest’ultimo atto. Ne risulta un utile complessivo di fr.

431'998.– per le quattro quote di PPP da sempre di proprietà del venditore e di

fr. 180'000.– per le quote acquistate nel 1995.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, le decisioni su

reclamo del 27 dicembre 2007 sono riformate nel senso che il valore di alienazione corrisponde a quello definito

dall’atto pubblico di modifica del diritto di compera del 25 agosto 2006.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 146 LIFD; art.

73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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