80.2008.142

TUI: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, identità delle parti, oggetto sostitutivo acquistato in comproprietà

3 febbraio 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 19 febbraio 2002 RI

1, celibe, cittadino __________, acquistava la PPP n. __________ al fondo base

part. __________ RFD di __________, per il prezzo di complessivi fr. 875'000.–.

Tale appartamento costituiva la sua residenza primaria e, a contare dal mese di

agosto del 2004, anche quella della sua compagna __________, che si era

trasferita in Svizzera poco prima della nascita della figlia __________.

In data 5 dicembre 2007,

il contribuente vendeva l’appartamento a __________ al prezzo di fr.

1'400'000.– ed il successivo 31 dicembre 2007 acquistava, in comproprietà con

la convivente __________, la PPP n. __________ al fondo base part. __________

RFD di __________, per il prezzo complessivo di fr. 2'050'000.–.

B. Con decisione del 26

maggio 2008, l’Ufficio di tassazione di __________ notificava a RI 1 la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile

in fr. 355'000.– e l’imposta in fr. 88'750.–.

Nella motivazione allegata

alla decisione, l’autorità spiegava di avere concesso unicamente un

differimento parziale dell’imposizione dell’utile immobiliare, per reinvestimento

nell’abitazione primaria, in quanto l’acquisto sostitutivo era stato intrapreso

dall’alienante in comproprietà con la compagna __________. Per effetto di tale

situazione, il reinvestimento di un mezzo del prezzo di acquisto (fr.

1'045'000.–) risultava inferiore al valore di alienazione della casa primaria

(fr. 1'400'000.–) ma superiore al suo valore di investimento (fr. 892'500.–),

cosicché sussistevano i presupposti per un differimento parziale, pari a fr.

152'500.–.

C. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione con reclamo del 26 giugno 2008, contestando la

tesi di un mero reinvestimento parziale. Egli argomentava che la sua compagna,

allora residente in __________ ma già intenzionata a trasferirsi in Svizzera,

aveva partecipato al finanziamento dell’acquisto del primo appartamento con un

importo di fr. 325'000.–, non potendo ancora acquistare una proprietà immobiliare

in Svizzera in quanto domiciliata all’estero. A suo dire, il requisito

dell’identità tra venditore della prima casa e acquirente della casa

sostitutiva era dato non solo per il 50% di sua spettanza ma anche per il

37.14% (pari alla proporzione tra fr. 325'000.– e fr. 875'000.–) attribuibile,

dal profilo puramente fiscale, a __________.

L’Ufficio di tassazione

respingeva il reclamo, con decisione del 27 ottobre 2008, giudicando

irrilevanti le modalità di finanziamento dell’acquisto della casa primaria.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta il riferimento

esclusivamente formale alla carenza di identità oggettivamente riscontrabile a

registro fondiario, riprendendo le considerazioni già sottoposte all’autorità

di tassazione con il reclamo.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice

sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come esposto in narrativa,

in data 5 dicembre 2007, il ricorrente ha venduto l’appartamento in cui abitava

unitamente alla compagna __________ ed alla figlia __________, al prezzo di fr.

1'400'000.–. In questa sede, chiede di poter beneficiare dell’integrale

differimento dell’imposizione, in applicazione dell’art. 125 lett. g LT, avendo

impiegato l’utile così conseguito per finanziare l’acquisto, in comproprietà

per un mezzo con la propria compagna, di un nuovo appartamento. Al proposito

rileva che il requisito dell’identità tra venditore della prima casa e acquirente

della casa sostitutiva è dato non solo per il 50% di sua spettanza ma anche per

il 37.14% (pari alla proporzione tra l’importo di fr. 325'000.– versato a

titolo di finanziamento e il prezzo complessivo di fr. 875'000.–) attribuibile,

dal profilo puramente fiscale, a __________.

2.2

Per

l’art. 125 lett. g LT l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso

di alienazione di un’abitazione primaria (casa monofamiliare o appartamento)

che ha servito durevolmente e esclusivamente all’uso personale del

contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due

anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva

adibita al medesimo scopo.

citata disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12

cpv. 3 lett. a LAID, precisando i limiti temporali entro i quali il

reinvestimento deve essere effettuato.

legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di

esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari,

nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il

contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per

ragioni professionali. Il Consiglio federale, nel Messaggio

sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per

l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel

nuovo luogo di domicilio un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che

l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere

alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come

un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse

necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio

della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di

una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

condizioni cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù

dell’art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

l’esistenza di motivi

estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco

improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni

di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un

prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

la locazione con un contratto

a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento

dell’inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di

una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata

che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto

quella della locazione;

c) deve

trattarsi di “abitazione primaria”: è dunque escluso il differimento per le

abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione

dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa

addirittura precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli,

op. cit., pp. 132-134 e p. 137).

2.4

Qualora, in seguito

all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga

impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra venditore

ed acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne acquista una

nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss.).

Se dunque solo una parte

del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una

quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la

prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota,

quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT

n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in: RDAT II-2002 n. 14t).

2.5

Nella decisione impugnata,

l’autorità di tassazione ha ammesso in linea di principio che, impiegando il

ricavo della vendita della sua abitazione per acquistare un nuovo immobile

destinato a fungere da abitazione primaria, il ricorrente abbia effettuato un

reinvestimento che beneficia del differimento dell’imposizione ai sensi

dell’art. 125 lett. g LT.

Ha tuttavia assoggettato

all’imposta l’utile così conseguito, nella limitata misura di fr. 355'000.–,

pari alla differenza tra il valore di alienazione (fr. 1'400'000.–) ed il

valore di reinvestimento (sua quota parte di ½ all’importo complessivo di fr.

2'090'000.–), giudicando irrilevanti le modalità di finanziamento del primo

appartamento.

3.

3.1.

È anzitutto pacifico che

il ricorrente, avendo acquistato la nuova abitazione in comproprietà per un

mezzo con la compagna, non può considerarsi unico acquirente e quindi unico

beneficiario del reinvestimento. Questa Camera ha già ripetutamente deciso che,

se un contribuente, venduta la propria abitazione, ne acquista una sostitutiva

in comproprietà per un mezzo con la moglie, non può considerarsi unico acquirente

e quindi unico beneficiario del reinvestimento. La legge tributaria ha peraltro

espressamente previsto, all’art. 127 cpv. 2 LT, che il coniuge e i figli siano

imposti separatamente per gli utili immobiliari da loro conseguiti, introducendo

in tal modo una chiara deroga al principio della tassazione della famiglia,

previsto dall’art. 8 LT (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 156). Di conseguenza, ai fini dell’assoggettamento all’imposta

sugli utili immobiliari, sarà giustificato ammettere solo un reinvestimento

parziale (RDAT II-2002 n. 14t).

La stessa soluzione si

impone, a maggior ragione, nel caso in cui l’acquisto sostitutivo è fatto in

comproprietà con una convivente non coniugata.

3.2

Del tutto incomprensibili

risultano poi le premesse su cui si fonda il calcolo del ricorrente, che

vorrebbe sommare le quote di proprietà del nuovo appartamento (e meglio il 50%

di sua spettanza) con asserite quote di proprietà del vecchio appartamento

(ovvero il 37.14% di pertinenza della sua compagna).

Le ulteriori

considerazioni in merito ad una prospettiva eccessivamente formalista

dell’autorità di tassazione, non consentono una diversa soluzione. La sola

circostanza che __________ avrebbe partecipato al finanziamento dell’acquisto

del primo appartamento non significa certo che l’iscrizione della

proprietà esclusiva del ricorrente a registro fondiario debba essere ignorata.

Proprio in materia di immobili, infatti, si deve tener presente l’accresciuta

efficacia probatoria propria dei registri pubblici e dei pubblici documenti

(art. 9 cpv. 1 CCS). Del resto, per sua stessa ammissione, __________ vantava

un semplice credito, che al momento della vendita del primo appartamento “non

le è stato rimborsato”, quando invece solo rapporti di proprietà

corrispondenti consentono un differimento integrale (Langenegger, Handbuch zur bernischen Vermögensgewinnsteuer,

Berna 1999, p. 60).

Ma non solo.

Indipendentemente dalle motivazioni che ne stanno all’origine, la forma

giuridica scelta dalle parti, ovvero quella del mutuo, esclude per sé stessa la

conclusione suggerita dal ricorrente. Un semplice finanziatore non può infatti

vantare nessuna pretesa sull’utile derivante dalla vendita dell’oggetto che ha

contribuito ad acquistare.

4.

Il ricorso deve

quindi essere respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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