80.2008.164

TUI: valore di investimento: vendita di fondo acquistato insieme ad altri per un valore globale, valore commerciale al momento dell'acquisto

3 febbraio 2009Italiano14 min

Fatti

A. Con atto pubblico del

7 aprile 2004, iscritto a Registro fondario il giorno successivo, la __________ vendeva a RI 1 i seguenti beni immobiliari

situati a __________:

part. n. __________ RFD (giardino e abitazione);

quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. __________

RFD (piazzale e portico);

quota di comproprietà di 24/240 della part. n. __________ RFD (prato,

piscina e autorimessa).

Il prezzo era stabilito in

complessivi fr. 245'000.–.

B. a.

Con sentenza dell’11

dicembre 2002, il Pretore di __________ decretava lo scioglimento della

comproprietà relativa alla part. n. __________ RFD di __________, da

effettuarsi mediante vendita ai pubblici incanti. L’immobile veniva aggiudicato

all’incanto in data 20 novembre 2007, al prezzo di fr. 390'000.–, a __________ __________

di __________. Il trapasso di proprietà veniva iscritto a Registro fondiario il

12 dicembre 2007.

Con atto pubblico del 30

luglio 2008, iscritto a Registro fondiario il 14 agosto 2008, RI 1 vendeva a __________

di __________ la part. n. __________ RFD e la quota di comproprietà coattiva della

part. n. __________ RFD al prezzo complessivo di fr. 490'000.–.

C. Inoltrando la

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa all’ultima alienazione,

il venditore indicava quale valore d’acquisto l’importo di fr. 245'000.–. Aggiungendo

i costi d’investimento (fr. 162'868.90) e i costi d’acquisto (fr. 7'125.30),

indicava un utile imponibile di fr. 75'005.80, corrispondente ad un’imposta di

fr. 19'501.50.

Notificandogli la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, relativa alla vendita della part. n. __________

e della quota di comproprietà coattiva della part. n. __________, con decisione

del 27 ottobre 2008, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava l’utile

imponibile in fr. 150'432.–. Aveva infatti considerato quale valore d’acquisto

un importo di soli fr. 169'585.–, per tener conto del fatto che la quota di

comproprietà di 24/240 della part. n. __________ era stata ceduta a parte.

D. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 29 ottobre 2008, nel quale

contestava il valore d’acquisto accertato dall’autorità di tassazione. In primo

luogo, osservava che dalla vendita all’incanto della comproprietà del mapp. n. __________

egli aveva percepito solo fr. 27'000.–, a causa dei costi sostenuti per la

procedura. In secondo luogo, lamentava il fatto che nessuno dei venditori della

comproprietà in questione fosse stato tassato per l’utile immobiliare

conseguito con l’aggiudicazione in discorso.

E. L’autorità di tassazione

accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 novembre 2008. Spiegava

che il valore di acquisto doveva essere ridotto scorporando il valore della

quota di comproprietà del fondo ceduto separatamente. A tal fine, bastava

calcolare il prezzo di aggiudicazione della quota appartenuta al reclamante: i

24/240 di fr. 390'000.– corrispondevano a fr. 39'000.–. Il valore di acquisto

deducibile ammontava di conseguenza a fr. 206'000.–.

Per quanto attiene alla

tassazione della vendita del mapp. __________, l’Ufficio di tassazione

osservava che tutti i comproprietari erano stati esentati, compreso il reclamante.

Infatti, il valore di stima di 20 anni prima, per i proprietari che avevano acquistato

oltre 20 anni prima, ed il prezzo di acquisto per quelli che avevano acquistato

in tempi più recenti, erano inferiori al prezzo di aggiudicazione. Per

praticità, era tuttavia stata emessa un’unica tassazione per tutti i

comproprietari.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente il valore

di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione per il calcolo

dell’imposta sugli utili immobiliari. Ribadisce che, al momento dell’aggiudicazione

della part. n. __________, egli ha incassato solo fr. 27'000.– e non fr.

39'000.–, per il fatto che l’immobile era gravato di “spese diverse,

interventi, spese legali ecc.”. Invoca poi la parità di trattamento con i

comproprietari della part. __________, per il fatto che egli sarebbe il solo ad

essere stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come detto, il ricorrente

contesta il valore di acquisto preso in considerazione dall’Ufficio di tassazione

per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. In via principale, chiede

che il valore di acquisto sia commisurato in fr. 245'000.–, pari al prezzo

pagato nel 2004 per l’acquisto degli immobili poi ceduti separatamente.

2.2

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al

prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il

caso in cui, cioè, non vi sia un

prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;

inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili.

2.3

Applicando le regole

enunciate, è immediatamente evidente come non possa essere accolta la richiesta

del ricorrente. Il prezzo di fr. 245'000.– era infatti stato pagato, come già

ricordato, per l’acquisto di tre diversi oggetti immobiliari, cioè:

part. n. __________ RFD (giardino e abitazione);

quota di comproprietà coattiva di 1/6 della part. n. __________

RFD (piazzale e portico);

quota di comproprietà di 24/240 della part. n. __________ RFD (prato,

piscina e autorimessa).

Per il semplice fatto che

i tre oggetti in questione non sono stati alienati insieme, non può essere

accolta la richiesta del ricorrente.

3.

3.1.

La domanda che sorge di

fronte alla situazione descritta è per quale ragione il calcolo separato

dell’utile immobiliare non sia già stato intrapreso al momento dell’acquisto da

parte del ricorrente, cioè al momento di assoggettare all’imposta il precedente

proprietario, allora venditore.

3.2

La legge tributaria

dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un

valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al

valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della

proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).

Ora, nel caso in esame non

è noto se i tre immobili acquistati dal ricorrente nel 2004 fossero stati

acquistati “in epoche diverse” oppure lo stesso giorno, ma si tratta tuttavia

di tre oggetti diversi.

Se si pensa alla ratio

dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicazione anche

nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno.

Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli

utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito,

così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 296).

Se fondi diversi, che

hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo

globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre

emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra

l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del

successivo trasferimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 302).

3.3

Ne consegue che sarebbe

stato opportuno che l’autorità di tassazione intraprendesse la tassazione

separata del terreno con l’abitazione, da una parte, e di quello con la piscina

e l’autorimessa, dall’altra. Anche se le parti fossero state le stesse, ciò avrebbe

agevolato proprio la definizione del valore di acquisto nell’ambito del calcolo

dell’utile relativo alla cessione successiva, ora litigiosa.

Poiché ciò non è avvenuto,

si tratta ora di applicare l’art. 137 LT.

4.

4.1.

Come detto, per l’art. 137

LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili.

Il valore di acquisto

complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine,

non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli

fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non

edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un

rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi (cfr. sentenza CDT n.

80.97.00020

del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con

riferimento a Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 305 s.).

4.2

Si è detto che l’autorità

di tassazione, nella decisione impugnata, ha scorporato il prezzo di vendita

della quota di comproprietà della part. n. __________ (la cosiddetta piscina),

ceduta poco prima della stipulazione della compravendita in discussione.

Si tratta di un modo di

procedere difficilmente compatibile con l’art. 137 LT: per disporre di un

valore d’acquisto attendibile, per calcolare l’utile relativo alla cessione del

mapp. n. __________ e della quota di comproprietà del mapp. n. __________, l’Ufficio

di tassazione avrebbe dovuto sì scorporare il valore della quota di comproprietà

del mapp. __________, ma basandosi tuttavia sul suo valore commerciale al

momento dell’acquisto e non a quello della vendita.

4.3

Contrariamente a quanto

sembra sostenere il contribuente, la soluzione scelta dall’autorità di tassazione

lo avvantaggia.

Infatti, in astratto si

sarebbe indotti a ritenere che egli abbia interesse a dedurre il valore

commerciale della piscina al momento dell’acquisto, quando verosimilmente esso

era inferiore. A questa conclusione condurrebbe anche il fatto stesso che egli abbia

ricavato un prezzo esattamente doppio rispetto a quello pagato poco più di

quattro anni prima, e per di più con l’esclusione della piscina. Tale ragionamento

si imporrebbe tuttavia solo se il valore della piscina avesse conosciuto

un’evoluzione simile a quella della casa e della coattiva.

Dagli atti emergono

tuttavia elementi che portano ad una conclusione ben diversa. Risulta infatti

che, quando il pretore, l’11 dicembre 2002, ha ordinato lo scioglimento della

comproprietà, ha attribuito alla piscina, sulla base di un’apposita perizia, un

valore di fr. 627'750.–. Già il valore di stima ufficiale del mapp. n. __________

in vigore nel 1987 ammontava a fr. 549'000.–.

Per il fatto che la prima

asta pubblica, tenutasi il 27 settembre 2007, che aveva un piede di partenza di

fr. 627'750.– era andata deserta, l’immobile ha poi potuto essere aggiudicato

ad un prezzo nettamente inferiore, per il fatto che il piede d’asta del secondo

incanto era costituito solo da tutte le spese, gli oneri e i tributi legati al

fondo e alla procedura giudiziaria (fr. 120'000.–).

Insomma, se ci si basasse

sulla perizia in questione o sul valore di stima ufficiale in vigore al momento

dell’acquisto, facilmente il valore commerciale della piscina risulterebbe ben

superiore rispetto a quello dell’aggiudicazione avvenuta alla fine del 2007.

Con l’inevitabile conseguenza che il valore di acquisto attribuito ai due

oggetti venduti nel 2008 sarebbe stato ancora inferiore.

4.4

Considerata la difficoltà

di ricostruire, ad ormai quasi cinque anni di distanza, il valore commerciale

attribuito alla cosiddetta piscina al momento della stipulazione del contratto

con cui il ricorrente l’ha acquistata, può anche essere ammessa la soluzione

adottata dall’Ufficio di tassazione. Essa si giustifica soprattutto in

considerazione della situazione particolare che si è determinata in seguito

all’avvio della procedura di scioglimento della comproprietà e della successiva

travagliata aggiudicazione.

5.

5.1.

Non può essere presa in

considerazione, per evidenti ragioni, la richiesta subordinata del ricorrente

di ridurre ulteriormente il valore della piscina da fr. 390'000.– a fr.

270'000.–, per tener conto delle spese legali ecc. che hanno ridotto il

guadagno effettivo dei venditori.

Determinante per il

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari è infatti il valore di alienazione,

cioè quello che risulta dall’atto notarile o dalla contrattazione (art. 131

cpv. 1 LT). Che poi il venditore debba impiegare parte del ricavo della vendita

per coprire spese varie è un fatto che non ha alcuna incidenza diretta sul valore

di alienazione. I costi sostenuti dal venditore potranno tutt’al più ridurre

l’utile imponibile, se rientrano nella nozione di spese d’investimento (art.

134.

LT).

Se si tiene conto che la

modalità di calcolo scelta dall’Ufficio di tassazione, per le ragioni

precedentemente esposte, avvantaggia già in modo rilevante il ricorrente, è evidente

che il valore attribuito alla piscina, già ridotto in quanto rifierito alla

procedura di pubblico incanto, non può essere ulteriormente ridotto.

5.2

Del tutto fuori luogo è

poi la censura di disparità di trattamento, sollevata dal ricorrente con

riferimento al fatto che tutti i comproprietari del mapp. n. __________ sarebbero

stati esentati dall’imposta sugli utili immobiliari dovuta in seguito

all’aggiudicazione, con la sua sola eccezione.

Il contribuente confonde

infatti la tassazione dell’utile immobiliare relativo alla vendita della

comproprietà del mapp. n. __________ e quella dell’utile scaturito invece dalla

successiva cessione della casa. Anch’egli è stato infatti esentato dall’imposta

sull’utile immobiliare relativa all’aggiudicazione della piscina, in considerazione

del fatto che l’autorità di tassazione ha ritenuto che non vi fosse alcun utile

imponibile.

Anche in questo caso il

ricorrente sembra trascurare il fatto che la soluzione adottata dall’Ufficio di

tassazione è quella a lui più favorevole. Considerando praticamente indentici

valore di acquisto e valore di alienazione della sua quota di comproprietà

della piscina (fr. 39'000.–), il suo utile è stato azzerato; se si fosse

considerato un valore d’acquisto più elevato – cosa che come visto non era

difficile – dalla vendita della quota di comproprietà sarebbe risultata una

perdita anziché un utile di zero franchi, con la conseguenza che non sarebbe

stato comunque pagato un franco d’imposta, ma si sarebbe aumentato l’utile

relativo alla vendita della casa. Se invece il valore di acquisto della quota

di comproprietà della piscina fosse stato ulteriormente ridotto, per aumentare

di riflesso quello della casa venduta poi nel 2008 – che è quanto auspica il

ricorrente – è ben vero che si sarebbe diminuito l’utile imponibile di

quest’ultima vendita, ma sarebbe comparso un utile legato alla vendita della

quota di comproprietà del mapp. n. __________!

6.

Ne consegue che il

ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1’080.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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