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Decisione

80.2008.25

Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, proprietà per piani, ripartizione per millesimi

11 agosto 2008Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 30 giugno 2003, iscritto a Registro fondiario il 14 luglio

2003, RI 1, RI 2 e RI 3 acquistavano in comproprietà in ragione di un terzo

ciascuno cinque unità di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________

RFD __________, oltre ad una quota di comproprietà dell’unità PPP con diritto

esclusivo sull’autorimessa. Il prezzo era stabilito in complessivi fr.

1'855'000.–. La competente autorità di tassazione di __________ emetteva

un’unica tassazione.

B. Con

atto pubblico del 26 marzo 2004, gli acquirenti alienavano la quota di PPP n. __________

e la quota di 1/23 dell’unità n. __________ (posteggio) a __________, al prezzo

di fr. 585'000.–. Non essendo l’edificazione ancora terminata, il contratto

prevedeva che il prezzo fosse versato in ragione di fr. 515'000.– ai venditori

ed in ragione di fr. 70'000.– alla __________ SA (appaltatrice generale).

Nella

dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, i venditori indicavano un

valore di alienazione uguale al valore di acquisto (fr. 515'000.–), con la

conseguenza che l’utile risultava azzerato.

C. Notificando

loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27

settembre 2004, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava per contro

l’utile imponibile in fr. 148'545.– e l’imposta dovuta in fr. 44'563.50. Il

valore di alienazione era infatti stato stabilito in fr. 585'000.–, in base al

prezzo rogato, ed il valore di acquisto in fr. 436'455.–, corrispondente alla

ripartizione millesimale del prezzo di acquisto.

D. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 23

settembre 2004. In primo luogo, sostenevano che il prezzo di acquisto del

terreno era stato di fr. 515'000.–, non avendo lo stesso seguito la chiave di

riparto per millesimi. In secondo luogo, chiedevano che il valore di

alienazione fosse stabilito in fr. 515'000.–, in considerazione del fatto che

il rimanente importo di fr. 70'000.– corrispondeva alla parte di immobile già

edificata, per la quale essi avevano già versato all’impresa generale complessivi

fr. 140'000.–. A loro avviso, non vi era pertanto alcun utile imponibile, per

il fatto che essi fungevano solo da garanti nell’operazione, mentre eventuali

utili sarebbero spettati alla __________.

L’autorità

di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 febbraio

2008, ammettendo costi di miglioria per fr. 70'000.– e riducendo in tal modo

l’utile imponibile a fr. 69'845.–. Per quanto attiene invece al valore

di acquisto, ribadiva che non era possibile discostarsi dal prezzo definito con

il contratto di acquisto, suddiviso in proporzione dei millesimi.

E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2

e RI 3 contestano il calcolo dell’utile immobiliare, rilevando di non aver

conseguito alcun guadagno nell’operazione.

All’udienza

del 10 giugno 2008, i ricorrenti hanno dapprima confermato le loro argomentazioni,

ribadendo che il prezzo di acquisto del terreno non va ripartito per millesimi,

ma conformemente alla tabella allestita dal promotore all’inizio

dell’operazione immobiliare. Hanno poi chiesto la compensazione delle perdite sull’investimento,

rilevando che tutte le vendite sono avvenute entro l’anno dal rilascio di

abitabilità.

L’autorità

di tassazione, da parte sua, non si è opposta alla deduzione delle perdite,

purché nel rispetto delle condizioni previste dall’art. 134 cpv. 4 LT.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

Il

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura

e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente

tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri

(art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa

riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera

tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia

un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25

marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 199).

Nel caso

specifico è assodato, così come confermato dall’autorità di tassazione nel corso

dell’udienza dinanzi a questa Camera, che le unità di PPP acquistate dai ricorrenti

nel giugno 2003, per il prezzo complessivo di fr. 1'855'000.–, hanno dato luogo

ad un’unica tassazione sugli utili immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva

alienazione di una specifica unità di PPP, compresa la quota di comproprietà

dell’unità con diritto esclusivo sull’autorimessa, il relativo valore di acquisto

deve pertanto essere determinato nella procedura qui in esame.

2.2

Come

esposto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo

alla suddivisione del prezzo di acquisto del terreno in base ai millesimi delle

singole unità di PPP, pari a 333‰ del fondo base part. __________ RFD di __________.

Al valore di acquisto così ricavato sono poi stati aggiunti costi di miglioria

per fr. 70'000.– e costi di acquisto e vendita per fr. 8'700.–. I ricorrenti

postulano invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di

acquisto dell’unità PPP n. __________ e della quota di 1/23 dell’unità PPP n. __________

(posteggio), cedute con il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in

discussione, corrisponde in realtà a fr. 515'000.–. Essi si distanziano dalla chiave

di riparto per millesimi, fondandosi sulla tabella allestita dal promotore immobiliare

il 25 giugno 2003, ovvero all’inizio della stessa operazione.

2.3

Secondo

l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale

è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente

al valore commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di

imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di

imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti

dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle

costituite in proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è

la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.

A tale

riguardo, come sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più

volte ribadito che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come

pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria)

inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro

fondiario, e ha affermato che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione

significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP

costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non

è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote

di comproprietà” (cfr., tra le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT

n. 80.99.156 del 31 agosto 1999; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 282 s.; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili

immobiliari – Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).

2.4

Vero è

che la tabella allestita dalla __________, all’inizio dell’operazione immobiliare,

attribuisce all’unità PPP n. __________, oggetto dell’imposizione qui in esame,

un valore di acquisto di fr. 515'000.–, superiore a quello accertato

dall’autorità di tassazione. Ma è altrettanto vero che i ricorrenti non

sostengono né tanto meno dimostrano che la quota millesimale delle singole

unità di PPP sia stata definita in maniera inadeguata.

In

siffatte circostanze, non è il caso di approfondire i dubbi sollevati dalla

dottrina e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di

tassazioni possono scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato

che essa non si conforma a criteri oggettivi, che riflettono il valore di

mercato degli appartamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2. ediz., Zurigo 2006, p.

1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19

giugno 2007, n. A 07/23 e 24).

2.5

Poco

importa infine se i ricorrenti fungevano solo da garanti nell’operazione immobiliare,

mentre eventuali utili sarebbero spettati alla __________. Come visto, toccava

agli interessati farsi promotori nell’opportuna sede di una diversa

ripartizione delle quote millesimali, con relativa iscrizione nel Registro fondiario.

I rapporti interni tra i ricorrenti e l’impresa generale non sono invece opponibili

all’autorità di tassazione, ma potrebbero tutt’al più essere presi in

considerazione nell’ambito di una vertenza di diritto civile.

La decisione

dell’Ufficio di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo

di acquisto risultante dai pubblici registri, merita pertanto piena conferma.

3.

3.1.

Altro

discorso concerne invece la compensazione delle perdite sull’investimento.

L’art. 134 cpv. 4 LT prevede che le perdite e gli utili derivanti da

alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico

immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso

immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle

alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di

abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili

l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il

prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale. Le

perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul

reddito e sull’utile.

3.2

Sollevata

dai ricorrenti per la prima volta in sede di udienza dinanzi a questa Camera,

la richiesta di compensazione delle perdite non può essere evasa in questa sede,

poiché prematura.

Premesso

che dal profilo teorico, la possibilità, ancorché limitata, di compensare le

perdite nell’ambito dell’imposta reale sugli utili immobiliari configura un

motivo di revisione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 281), l’Ufficio di tassazione dovrà anzitutto accertare quando sia

stata concessa la prima abitabilità, fosse anche soltanto parziale. Dovrà poi verificare

se le transazioni del primo anno si sono concluse con il conseguimento di utili

oppure di perdite, sulla base delle relative decisioni di tassazione, notificate

ai ricorrenti unitamente alla decisione su reclamo qui impugnata, di cui non è

dato a sapere se siano nel frattempo passate in giudicato.

4.

Il

ricorso è conseguentemente respinto.

Tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti,

soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 800.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 880.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

a:

-;

-;

-.

Copia per

conoscenza:

- municipio

di __________.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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