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Imposta sugli utili immobiliari: valore d'investimento, vendita separata immobile acquistato con altri, appartamento e parcheggio in diverse proprietà per piani

8 giugno 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

9 settembre 2003, iscritto a registro fondiario il 3 novembre 2003, __________

vendeva al fratello RI 1 due unità in proprietà per piani (PPP):

la n. __________, corrispondente ad una quota di comproprietà di

160‰ del fondo base n. __________ RFD di ____________________ costituita da un

appartamento;

la n. __________, corrispondente ad una quota di comproprietà di

9‰ del fondo base n. __________ RFD di__________, costituita da un box

nell’autorimessa del condominio.

Il prezzo complessivo era

stabilito in fr. 207'000.–.

Con atto pubblico dell’11

luglio 2007, iscritto a registro fondiario l’8 agosto 2007, RI 1 vendeva a __________

l’unità PPP n. 1025, al prezzo di fr. 25'000.–.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore indicava quale valore

d’acquisto l’importo di fr. 20'000.–, cui aggiungeva costi d’acquisto e di vendita

per fr. 222.–. L’utile ammontava in tal modo a fr. 4'778.–.

Notificandogli la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007,

l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava invece l’utile imponibile in

fr. 13'757.– e l’imposta corrispondente in fr. 3'714.40. Quale valore

d’investimento, aveva infatti dedotto un importo di fr. 11'023.–, stabilito

d’ufficio suddividendo il valore d’acquisto complessivo in proporzione alle

quote millesimali. Precisamente, sapendo che per fr. 207'000.– erano stati

acquistati 169‰, aveva attribuito ai 9‰ del parcheggio un valore di fr.

11'023.– (207'000 x 9 : 169).

C. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 dicembre 2007, contestando

la suddivisione del prezzo d’acquisto intrapresa dall’autorità fiscale. A suo

avviso, il prezzo al momento dell’acquisto era stato suddiviso in fr. 187'000.–

per l’appartamento ed in fr. 20'000.– per il box, valore di mercato in

quell’anno. Osservava inoltre che non appariva realistico un aumento di valore

come quello risultante dal calcolo dell’Ufficio di tassazione in soli quattro

anni.

L’Ufficio di tassazione

respingeva il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2008. Osservava che, nei

casi di immobili costituiti in PPP, la giurisprudenza esclude che vi sia motivo

di calcolare il valore d’acquisto facendo astrazione dalle quote millesimali iscritte

a registro fondiario. Sarebbe in sostanza compito dell’operatore immobiliare

prestare un’attenzione accresciuta alla suddivisione delle quote di una PPP per

evitare che i costi d’investimento vengano suddivisi in modo squilibrato.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente le modalità

di calcolo adottate dall’autorità fiscale, che definisce illogiche. Invece di ricostruire

un valore teorico, quest’ultima avrebbe infatti dovuto confrontare i valori dei

box al momento dell’acquisto oppure procedere al calcolo del valore commerciale

nel 2003.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili immobiliari

rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta

tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al

prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il

caso in cui, cioè, non vi sia un

prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;

inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

Nel caso specifico, le due

unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 2003, per il prezzo complessivo di

fr. 207'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva alienazione di una sola unità di

PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella

procedura qui in esame.

2.2

Come esposto in narrativa,

l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione

del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle singole unità di

PPP. Il parcheggio venduto costituisce come detto un’unità di PPP, la quale a

sua volta rappresenta una quota di 9‰ del fondo base n. __________. L’appartamento

acquistato insieme, ma rimasto nelle mani del ricorrente, costituisce a sua

volta un’unità di PPP, che rappresenta da parte sua una quota di 160‰ di un

altro fondo base, cioè il n. __________.

L’autorità fiscale ha così

stabilito il valore d’acquisto sulla base della proporzione seguente:

fr. 207'000 : 169 x 9 =

11’023.

Già la circostanza che le

due unità di PPP (cioè l’appartamento e il parcheggio) costituiscano quote di

comproprietà di due diversi fondi base rende il calcolo dell’Ufficio di tassazione

difficilmente sostenibile. Le quote millesimali si riferiscono infatti a due

oggetti diversi, con la conseguenza che non è proponibile una suddivisione

proporzionale. Pur trattandosi di due fondi che costituiscono un unico complesso

condominiale, come risulta dagli atti, si tratta tuttavia di proprietà per

piani separate e distinte, ognuna delle quali è suddivisa in mille millesimi a

sé stanti. In effetti, le quote millesimali dei box variano dai 9‰ di quello

che apparteneva al ricorrente e di altri situati nella parte del garage che appartiene

al fondo base n. __________ fino ai 13 e 14‰ di quelli situati nella parte

rientrante nel condominio n. __________.

2.3

A prescindere dalle considerazioni

che precedono, il ricorrente postula l’annullamento della tassazione, sostenendo

che il valore di acquisto della quota di comproprietà in questione, ceduta con

il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde

in realtà a fr. 20’000.–, cioè al valore attribuito al parcheggio al momento

del suo acquisto.

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore

commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili

immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior

valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile,

dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in

proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è

la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.

A tale riguardo, come

sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito

che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi

di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo

astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato

che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,

misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che

l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della

loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra

le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto

1999; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 282 s.; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli

articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).

2.4

La prassi e la

giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e dalla

giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono

scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma

a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, p.

1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19

giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).

Nel caso deciso dal

Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di

valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri

essenzialmente discrezionali, che possono essere di natura oggettiva (estensione

delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva

(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri

soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le

quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può

discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto che

le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione

economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione

è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due

unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre

era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso

valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.

1.

b p. 90).

2.5

Già in una recente

sentenza, questa Camera ha ritenuto che non fosse attendibile il risultato cui era

pervenuta l’autorità fiscale con la semplice ripartizione millesimale del

prezzo di un parcheggio acquistato insieme ad altri box e ad un negozio, anche

in quel caso facenti parte di una proprietà per piani, ed aveva invitato

l’Ufficio a procedere ad una verifica dei valori definiti (cfr. sentenza CDT n.

80.2009.24

del 15 aprile 2009). In base al calcolo dell’Ufficio di tassazione,

risultava che il valore del box era cresciuto del 138% in quindici anni, mentre

dalle indicazioni fornite dal ricorrente, risultava invece che le offerte che

egli aveva ricevuto per il negozio erano tali che ne sarebbe risultata

addirittura una perdita.

Considerato il gran numero

di parcheggi che componevano la proprietà in questione, la Camera aveva dunque

invitato l’autorità fiscale a ricavare dei dati di confronto, per stimare il valore

di acquisto dei quattro box del ricorrente ed anche per verificare l’evoluzione

dei prezzi degli stessi dal momento dell’acquisto. In mancanza di termini di

paragone reperibili, l’autorità fiscale avrebbe potuto ricorrere ad una

comparazione con stabili situati nelle vicinanze.

2.6

Venendo all’esame del caso

concreto, sarebbe stato certamente auspicabile che le parti, al momento della

conclusione del contratto di compravendita intervenuto nel 2003 distinguessero

il prezzo che si riferiva all’appartemento da quello relativo al parcheggio.

Non avendolo fatto, si

tratta di procedere ora alla ripartizione del valore d’acquisto complessivo.

Anche in questo caso, più ancora che in quello deciso con la sentenza del 15

aprile 2009, proprio per il fatto che parcheggio e appartamento fanno parte di

due unità condominiali separate, il risultato del calcolo operato dall’autorità

fiscale non è soddisfacente.

L’Ufficio di tassazione è

pertanto invitato a stabilire il valore d’acquisto confrontando i prezzi di

altre transazioni che hanno interessato i parcheggi situati nello stesso

condominio o di altri nelle vicinanze.

3.

La decisione

impugnata è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione,

per una nuova decisione, dopo le verifiche descritte.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione

di __________ per una nuova decisione, al termine delle verifiche descritte.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

- municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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