80.2008.35

TUI: tassazione separata diversi immobili venduti insieme, mediazione, non provvigione versata a padre del venditore

10 giugno 2008Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 4 dicembre 2006, RI 1 alienava alla __________ di Lugano i

mapp. n. __________, __________ e __________ RFD di __________, al prezzo

complessivo di fr. 750'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere un valore d’acquisto di

complessivi fr. 700'000.–, costi d’acquisto e di vendita per

fr. 17'171.40 e una provvigione

di fr. 22'000.– versata al padre __________.

B. Notificandogli

la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007, l’Ufficio di tassazione di

Bellinzona commisurava l’utile imponibile in fr. 32'828.– e l’imposta in fr.

9'848.40. La deduzione della

provvigione era negata, con la

motivazione seguente:

Provvigioni versate, non ammesso in deduzione in quanto il mediatore non è terza persona.

Quest’autorità fiscale giudica che il padre abbia agito per conto del figlio, di conseguenza in qualità di “persona vicina”.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 22 gennaio 2008, nel quale chiedeva di essere convocato “per chiarimenti”.

Con decisione del 26 febbraio 2008, l’Ufficio di

tassazione di Bellinzona

respingeva il reclamo, con la seguente motivazione:

Reclamo

respinto in sede di audizione per le motivazioni

già espresse con la primitiva decisione di data

27.12.2007.

venditore o il compratore non può far valere provvigioni

versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente per la vendita

dell’immobile. Nel caso in esame a giudizio

di quest’autorità fiscale il padre ha funto da rappresentante del figlio di conseguenza si ribadisce la qualità di “persona

vicina”.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione della provvigione

pagata al padre __________. Rilevato che l’importo pagato è “nettamente al di

sotto della provvigione usuale

ritenuta dalle nostre corti al 5%”, osserva che il mediatore è palesemente una

terza persona rispetto al venditore. Nega poi che si possa considerare esservi

identità di interessi per il solo fatto che due persone abbiano “rapporti di

parentela”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili

immobiliari – Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Deve

anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata, che

rende necessario l’annullamento

della relativa decisione.

I tre

mappali venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale sono stati

acquistati da due diversi venditori con due distinti contratti stipulati lo

stesso giorno: il mapp. __________

è stato comprato per fr. 640'000.– dalla __________; i mapp. __________ e __________

invece sono stati acquistati insieme per fr. 60'000.– da __________.

2.2

La legge

tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e

ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1

LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136

cpv. 2 LT).

Ora, è

vero che nel presente caso i tre immobili venduti dal ricorrente con un unico

rogito sono stati acquistati non “in epoche diverse” bensì lo stesso giorno (il 26 settembre 2006), ma si tratta

tuttavia di tre oggetti diversi, acquistati da due proprietari differenti.

Se si

pensa alla ratio

dell’art. 136 LT, ci si rende conto che esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti

immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale

dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente

l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi

alienati (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 296).

Se fondi

diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per

un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo

fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di

stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo

trasferimento (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 302).

2.3

consegue che le decisioni

impugnate devono essere annullate e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine,

dovrà ripartire il valore di alienazione “proporzionalmente

al valore commerciale dei singoli immobili” (art. 136 cpv. 1 LT).

3.

3.1.

considerazioni che precedono

non impediscono tuttavia di pronunciarsi sulla questione sollevata dal ricorrente, cioè sulla deducibilità dall’utile imponibile della provvigione che egli avrebbe versato al padre per

la mediazione prestata.

3.2

Secondo

l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate

a un mediatore.

3.3

In una

recente sentenza, il Tribunale federale ha stabilito che le condizioni cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo

subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un mediatore sono conformi

sia all’art. 12 della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia alla

disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei requisiti che seguono:

- conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido secondo l’art.

412.

CO;

- conclusione del contratto con una terza persona;

- attività

di indicazione o di interposizione del mediatore, che conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;

- pagamento

dell’onorario dovuto;

- limitazione della deduzione della provvigione

alla misura usuale.

Se tali

condizioni non sono adempiute,

non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che riduce l’onere

fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del Tribunale federale

del 28 marzo 2008 n.2C_479/2007 consid. 2.2).

3.4

diversi requisiti il ricorrente non ha comprovato l’adempi-mento: per

incominciare, della conclusione

di un contratto di mediazione,

dell’attività svolta dal preteso mediatore e del pagamento dell’onorario.

A tale

riguardo, agli atti dell’Ufficio di tassazione

figura esclusivamente una ricevuta, datata 5 gennaio 2007, con cui il padre del ricorrente, __________, dichiara di avere

ricevuto dal figlio __________

fr. 22'000.– “quale commissione

di vendita sui fondi No. __________ siti in __________, nella trattativa con la

____________________”.

Richiesto

dal giudice delegato, con scritto del 14 aprile 2008, di produrre copia del

contratto di mediazione e di

documenti a comprova del versamento della provvigione, il ricorrente ha trasmesso alla Camera copia di un “mandato di

vendita immobiliare”, datato 29 settembre 2006, avente il tenore seguente:

Il Sig. __________,

__________, mi incarica d’occuparmi della vendita del terreno ai mappali __________

Comune di __________, dietro un compenso che le parti fisseranno a vendita

avvenuta.

Qualora il

Sig. __________ vendesse i sopraccitati mappali per conto proprio, non mi sarà dovuto niente.

Con la firma

del seguente mandato le parti accettano il contenuto dello stesso.

Nella sua

risposta del 29 aprile 2008, il contribuente ha precisato che “non vi sono

documenti comprovanti il versamento dell’importo di fr. 22'000.–, in quanto

quest’ultimo è avvenuto a contanti attingendo dall’importo ricevuto da al

momento del versamento avvenuto a contanti, il 22 dicembre 2006 di fr.

50'000.–“.

Manca,

come si vede, ogni prova del conferimento del mandato, del suo contenuto, delle

attività svolte dal preteso mediatore. Il semplice contratto, prodotto peraltro

la prima volta su richiesta esplicita del giudice delegato, non basta

certamente a dimostrare il ruolo svolto dal padre del ricorrente in relazione alla vendita degli immobili. Non vi è

del resto alcuna prova dello svolgimento delle trattative fra il preteso

mediatore e gli organi della società che avrebbe acquistato gli oggetti.

4.

4.1.

considerazioni che precedono

basterebbero per negare la deduzione litigiosa.

L’autorità

di tassazione, nella decisione impugnata, ha tuttavia motivato il

rifiuto della deduzione

invocata dal contribuente, fondandosi su un altro argomento, cioè sul legame di parentela fra il contribuente

ed il preteso mediatore.

4.2

Il mediatore deve essere

una terza persona. Il venditore o il compratore non può infatti far valere

provvigioni versate a se stesso per sforzi intrapresi personalmente

per la vendita dell’immobile.

Vi è versamento

di provvigioni a se stessi

anche se, pur essendovi indipendenza formale tra committente e mediatore, vi è

tuttavia identità di interessi; è il caso dell’alienante che compensa la

società di cui è azionista o

amministratore oppure della società anonima che versa una provvigione ad un’altra società controllata dallo

stesso azionista nonché del socio o del coerede che vengono compensati per

aver consentito di alienare l’immobile della comunione ereditaria o della società, come pure della persona giuridica che

versa una provvigione ad un

proprio organo (Soldini/Pedroli, op. cit., pag. 257,

con riferimento a: RF 47/1992 p. 227 e p. 229; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli

articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 161; StE 1987 B 44.13.5 n. 3; StE 1991 B

44.13.5

n. 5; StE 1992 B 44.13.5 n. 6; NStP 1990 p. 77; inoltre CDT n.

80.95.00133

del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

4.3

Questa

Camera ha già avuto modo di negare la deducibilità della provvigione fatturata da una società anonima al

venditore di un immobile, persona fisica, che era azionista ed amministratore unico della società stessa, la quale aveva

quale unica impiegata una segretaria senza mansioni nel campo della

mediazione immobiliare (CDT n. 80.95.133 del 7 dicembre 1995 in re A.G.).

In un ulteriore giudizio

questa Camera ha confermato che non è computabile quale provvigione versata ad

un mediatore l’onorario che un architetto pretende di avere pagato al proprio studio di architettura,

gestito nella forma di ditta individuale, per compensare gli sforzi intrapresi

in vista della vendita di un immobile. Vi è infatti evidente identità fra

venditore e mediatore (CDT n. 80.97.00176 del 5 dicembre 1997 in re G. e A.

C.).

In un

altro caso, la Camera ha negato la deduzione della provvigione

ad un contribuente che aveva venduto una quota di comproprietà ad un altro

comproprietario, avvalendosi

della mediazione di una società

di cui era amministratore unico (CDT n. 80.2004.89 del 28 settembre 2004, in RtiD

I-2005 n.11t).

4.4

Sebbene

il ricorrente sostenga che il caso del mediatore che è padre del venditore sia

essenzialmente diverso da quello della mediazione svolta da una società appartenente al venditore, il problema non

è dissimile: in entrambi i casi si tratta di chiedersi se l’indipendenza fra

mediatore e venditore sia effettiva o solo formale. L’autorità di tassazione del Canton Zurigo ha già avuto occasione di negare la deduzione di una provvigione versata da un commerciante di immobili alla propria figlia, con

la motivazione che si trattava

di un contratto simulato, per il fatto che i rapporti organizzativi e personali

fra padre e figlia lasciavano concludere che la loro indipendenza aveva un

carattere puramente formale (StE 1984 B 44.13.5 n. 1).

Nella

fattispecie, non vi è alcuna prova del fatto che il padre del ricorrente svolga

una propria indipendente attività di mediatore immobiliare ed in particolare

che disponga di una propria organizzazione. Al contrario, risulta che __________

ormai da parecchi anni non inoltri una dichiarazione fiscale e sia conseguentemente

assoggettato a tassazione d’ufficio; inoltre, le procedure d’incasso dei

crediti fiscali intraprese nei suoi confronti si sarebbero risolte nel rilascio

di numerosi attestati di carenza beni ai creditori. In queste condizioni, è fin

troppo evidente che le condizioni perché il padre del ricorrente possa essere

considerato effettivamente un terzo sono ben lungi dall’essere adempiute.

5.

Come

detto, la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere

rinviati all’Ufficio di tassazione per nuove decisioni, relative ai singoli

oggetti immobiliari. Nel calcolo dell’utile imponibile, l’autorità di

tassazione non potrà tuttavia ammettere in deduzione la pretesa provvigione di

fr. 22'000.–.

Visto

l’esito del ricorso, sostanzialmente sfavorevole al ricorrente, tassa di

giustizia e spese processuali sono poste a suo carico.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. 1.1. La

decisone su reclamo del 26 febbraio 2008 è annullata e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione perché emetta tre distinte tassazioni per ognuna dei

tre fondi venduti.

1.2. Il ricorso è respinto nella misura in cui chiede la

deduzione della provvigione per mediazione.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 680.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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