80.2008.36

TUI: valore d'investimento, costi di progettazione, progetto di massima non realizzato, alienante architetto

10 giugno 2008Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 20 febbraio

2007, __________, comproprietari per un mezzo ciascuno delle part. n. __________

e n. __________ RFD di __________, concedevano a RI 1 un diritto di compera

“illimitatamente trasmissibile per cessione o eredità” sugli immobili citati, al prezzo di fr. 825'000.–.

Per quanto

attiene alla durata, il contratto prevedeva che il diritto di compera potesse

essere esercitato fino al 31 agosto 2007 e precisava poi che “qualora la

licenza edilizia dovesse essere rilasciata prima della scadenza, il diritto di

compera dovrà essere esercitato entro 30 (trenta) giorni dalla crescita in giudicato della licenza”.

Con

istanza del 14 maggio 2007

all’Ufficio dei registri di

Locarno, RI 1 chiedeva l’iscrizione della cessione

del diritto di compera a favore di __________, per il prezzo di fr.

22'000.–. Il trapasso veniva iscritto il 18 maggio 2007.

B. Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, RI 1 faceva valere costi di costruzione e di miglioria per fr. 14'000.– e costi di acquisto e di vendita per

fr. 8'000.–, azzerando in tal modo l’utile imponibile.

Notificandogli

la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 2007, l’Ufficio di tassazione di

Bellinzona commisurava l’utile imponibile in fr. 22'000.–. Per quanto attiene

ai costi di costruzione e miglioria, spiegava di non avere ammesso in

deduzione l’onorario della __________ per un progetto di massima,

non essendo lo stesso stato espressamente menzionato nel rogito e non essendo stato realizzato; secondo l’autorità

di tassazione, il nuovo

proprietario aveva acquistato i

fondi “al fine di effettuare una ricomposizione particellare (infatti era già prima confinante)”, mentre non

risultava aver depositato alcuna domanda di costruzione. L’Ufficio di

tassazione negava inoltre la

deduzione dei costi di acquisto

e di vendita, in quanto non documentati.

C. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 dicembre 2007. In relazione ai costi di acquisto, allegava la nota

d’onorario del notaio e le bollette dell’Ufficio dei registri per l’imposta di bollo e la

tassa di iscrizione. Quanto

alle spese di miglioria,

chiedeva la deduzione

dall’utile immobiliare dell’onorario pagato alla __________ per un progetto di massima; sebbene il

contratto non prevedesse la concessione di diritti sul progetto, per il fatto che la licenza edilizia non

era ancora stata concessa, era solo grazie al progetto che il fondo aveva acquisito

un maggior valore.

D. L’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 26 febbraio 2008, ammettendo in deduzione le spese di acquisto per fr. 7'386.–. Confermava per contro la

decisione impugnata con

riferimento ai costi di progettazione, sottolineando ch’egli stessi sono considerati spese di miglioria solo se la costruzione è stata realizzata, ma anche se un

progetto di massima serve ad ottenere una licenza preliminare che dimostri

l’assenza di impedimenti di diritto pubblico. Nella fattispecie, tuttavia la

costruzione progettata non era

stata realizzata né era stata presentata una domanda di costruzione.

E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione dell’onorario per l’allestimento del progetto di massima da parte della __________.

Egli avrebbe commissionato a quest’ultima

la progettazione di una casa

d’appartamenti sui mappali acquistati ma si sarebbe subito accorto che, senza

l’accordo dei proprietari confinanti, che dovevano concedere una servitù di

deroga alle distanze legali, nulla sarebbe stato realizzabile. Esaminato il

progetto di massima, i vicini avrebbero negato la deroga richiesta ma avrebbero

manifestato interessamento alla cessione del diritto di compera. Il ricorrente esclude che fosse sua intenzione, dal principio, cedere il diritto di compera ai vicini, con un sovrapprezzo di fr.

20'000.–; tale opzione si

sarebbe fatta strada solo dopo essersi reso conto della necessità di ottenere

il loro accordo per la realizzazione del progetto. A suo avviso è pertanto ininfluente che gli

acquirenti realizzino il progetto in discussione, avendo essi acquistato i terreni solo in funzione del progetto stesso.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili

immobiliari – Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

Ÿ i

costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate

a un mediatore;

Ÿ i

costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di

costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

Ÿ le

indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato,

rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo

gravavano al momento del precedente acquisto.

2.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,

la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato

all'immobile un miglioramento

duraturo, di fatto o di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni

d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della

costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

2.3

Non

possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito

della tassazione ordinaria

(art. 134 cpv. 2 LT).

3.

Nella

fattispecie, come detto in narrativa, la controversia fra le parti verte sulla

computabilità, quali spese che hanno aumentato il valore del fondo alienato,

dei costi pagati dal venditore per un progetto di costruzione non utilizzato.

3.1

La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere) è generalmente considerata spesa

di miglioria deducibile, quando

la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259;

Guhl, Die Spezialbesteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; CDT n. 338 del 22 novembre

1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che

ne rendono possibile l'alienazione.

Non va

dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari

di immobili a far allestire progetti di massima in vista dell'ottenimento di

una licenza preliminare oppure di un permesso di costruzione che dimostri l'assenza di impedimenti di

diritto pubblico all'esecuzione

dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della

domanda al diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (Scolari,

Commentario della legge edilizia

del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p.

271).

3.2

Più

differenziata è la questione

della deducibilità dei costi di progetti non realizzati. In simili casi occorre

esaminare concretamente in che rapporto stanno con il progetto definitivo e in

quale misura hanno contribuito al suo allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un

procedimento globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per stadi, ognuno dei

quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al risultato finale e di conseguenza costi più o meno

elevati. Determinante è che i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che abbiano

diminuito il guadagno del proprietario (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la computabilità quali costi di investimento, quando

i costi di progettazione sono

stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi

per conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l'ha invece

negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva

sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese

fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul

prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del

12.

dicembre 1994).

Questa

Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due

progetti alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente ed uno finalizzato al suo semplice

ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento (RDAT I–1998 n.

12t p. 404 ss.).

Sempre secondo la

giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di investimento

deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non

utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare

all’acquirente le possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal

contribuente, che in seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato

l’edificabilità di una parte del fondo in questione, in considerazione della

sua natura boschiva, non è stato considerato sufficiente a giustificare una

spesa di diverse decine di migliaia di franchi per un progetto di costruzione.

Sarebbe a tal fine stato sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato

un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità

fiscale (CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999, citata in Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano, 2003, pp. 165-166).

3.4

Venendo

al caso in esame, il ricorrente non nega che il progetto da lui commissionato __________ non sia stato impiegato

dai compratori del fondo. Ritiene peraltro che tale circostanza sia ininfluente,

per il fatto che senza tale progetto gli acquirenti non avrebbero deciso di

farsi cedere il diritto di compera, pagandogli un sovrapprezzo.

3.5

Ora, come

già accennato, la computabilità, quale costo di miglioria, della spesa per un progetto non utilizzato deve considerarsi,

secondo la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, eccezionale. E tale è il caso quando, al cospetto di immobili di conformazione del tutto particolare (ad esempio rustici diroccati, rovine), un progetto

di massima serve a dimostrare l'edificabilità, di per sé non evidente, di un

determinato fondo o complesso di fondi (CDT n. 251 del 4 ottobre 1991 in re

B.R.; inoltre CDT n. 80.98.00265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.).

immediatamente evidente che il caso del ricorrente non rientra nella casistica

eccezionale descritta. Il

progetto allestito dal ricorrente, tramite il proprio studio tecnico, non

ha dimostrato l’edificabilità dei fondi ceduti. Anzitutto, uno dei due terreni

in discussione era già

edificato (il mapp. __________). Inoltre, il semplice allestimento di un progetto

di massima non è per sé stesso idoneo a comprovare l’edificabilità di un

terreno, nella misura in cui non viene sottoposto all’autorità ai fini

dell’ottenimento di una licenza edilizia almeno preliminare.

3.6

Appare

poi decisiva la circostanza che neppure il ricorrente sostenga di aver ceduto

il progetto in questione ai

compratori. Non può quindi essere seguito il suo ragionamento, laddove sostiene che i proprietari del fondo confinante

avrebbero deciso di acquistare “soltanto in funzione di detto progetto” e che le parti si sarebbero “accordate per la

cessione del diritto di compera

con il prezzo aumentato delle spese sostenute da RI 1, tra le quali, evidentemente,

quelle del progetto in questione”.

Se così fosse, il progetto sarebbe stato ceduto ai cessionari del diritto di compera, cosa che come detto non si è

verificata.

Ancora

nella lettera del 14 aprile 2008, il giudice delegato si è rivolto al

ricorrente, chiedendogli di inviare copia del progetto e di “eventuale scambio di corrispondenza con gli acquirenti in

relazione al progetto in questione”. Nella sua risposta, il contribuente

si è limitato a trasmettere alla Camera il progetto, indicando che nella seconda

parte dello stesso “vengono pure contemplati i mappali di proprietà __________”.

Che il

ricorrente possa avere pensato di allettare i proprietari del fondo limitrofo

con l’allestimento di un progetto che si estendeva anche al terreno già di loro

proprietà non si può escludere. Ma resta il fatto che essi non hanno mostrato

alcun interesse per il progetto stesso, tanto è vero che, come ha rilevato

l’Ufficio di tassazione, essi non hanno neppure

successivamente inoltrato all’Ufficio tecnico comunale una domanda di costruzione.

Del

resto, il prezzo di fr. 22'000.– si riferisce manifestamente solo alla cessione del diritto di compera e non include

il trasferimento del progetto. Se poi le parti avessero convenuto di trasferire

anche il progetto in discussione,

ciò sarebbe potuto avvenire separatamente dalla cessione del diritto di compera dei fondi.

3.7

consegue che il prezzo di fr. 22'000.–, pattuito fra le parti, si riferisce

palesemente alla sola cessione

del diritto di compera dei mappali trasferiti. Né si intravedono i presupposti

per far rientrare l’allestimento del progetto di massima fra le eccezioni alla regola per cui i costi di

progettazione sono deducibili

quali spese di miglioria solo

quando sono realizzati. Infatti, come rilevato, il progetto allestito dal

ricorrente non è servito a dimostrare l’edificabilità dei fondi in questione.

3.8

Si può ancora aggiungere

una considerazione tratta da una sentenza che si riferiva a sua volta al caso

di un venditore che svolgeva la professione di architetto e che aveva fatto

valere quale costo di miglioria l’onorario pagato al proprio studio professionale

per l’allestimento di progetti non realizzati. La Camera aveva rilevato che “il

ricorrente, architetto di professione, si è deliberatamente assunto il rischio

di affrontare un lavoro inutile per poter vendere il terreno con la casa ivi

edificata. Si può supporre tranquillamente che, se egli non fosse stato un

architetto, mai avrebbe commissionato ad un professionista un lavoro come

quello che egli stesso ha invece intrapreso”. Aveva poi aggiunto che “d’altra

parte, se si ammettesse la deducibilità di ogni spesa di progettazione non

sfociata in una costruzione, si inviterebbero architetti ed ingegneri a dare

lavoro a se stessi in misura illimitata, fino ad azzerarsi gli utili

immobiliari: basterebbe infatti realizzare tanti progetti quanti ne occorrono

perché il relativo onorario uguagli il probabile utile immobiliare” (cfr. RDAT I–1998 n. 12t consid. 7.5.).

Considerazioni che si

attagliano anche al caso in esame.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico del ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 400.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un

totale di fr. 480.–

sono a

carico del ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 73 LAID; art.

82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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