80.2008.41

Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, acquisto di due appartamenti in condominio a prezzo globale, vendita separata, proporzione

30 luglio 2009Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

29 marzo 2004, il signor RI 1 acquistava dal signor __________ l’unità in

proprietà per piani n. __________ (pari ad una quota di comproprietà di 9‰ del

fondo base n. __________ RFD, sito nel comune di __________) e l’unità in

proprietà per piani n. __________ (pari ad una quota di comproprietà di 10‰

sempre del fondo base n. __________ RFD di __________), al prezzo complessivo

di fr. 245'000.−.

B. Con atto

pubblico del 22 ottobre 2007, iscritto a registro fondiario il 23 ottobre 2007,

il contribuente vendeva ai signori __________ e __________ l’unità PPP n. __________

(comproprietà a ragione di 1/2 ciascuno), costituita da un appartamento.

Il prezzo di vendita era stabilito

in fr. 128'500.−.

Inoltre, con un altro atto pubblico del 22

ottobre 2007, iscritto a registro fondiario il 23 ottobre 2007, sempre il

signor RI 1 vendeva ai signori __________ __________ (comproprietà a ragione di

1/2 ciascuno) la PPP n. __________, costituita da un appartamento.

Il prezzo di vendita

complessivo era fissato in fr. 121'500.−.

Tuttavia, per questa

compravendita non veniva prelevata alcuna imposta sugli utili immobiliari, in

assenza di un utile imponibile.

C. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore indicava quale valore

d’acquisto, per quanto concerne l’unità PPP n. __________, l’importo di fr.

125'880.−, cui aggiungeva costi d’acquisto e di vendita per fr.

2'517.−. Di conseguenza, l’utile ammontava a fr. 103.−.

Notificandogli la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari con decisione del 24 gennaio

2008, l’Ufficio di tassazione di __________ commisurava invece l’utile imponibile

in fr. 10'127.− e l’imposta corrispondente in fr. 2'734,30.

Quale valore

d’investimento aveva infatti dedotto un importo di fr. 116'052.−,

stabilito d’ufficio suddividendo il valore d’acquisto complessivo in

proporzione alle quote millesimali. Precisamente, sapendo che per fr. 245'000.−

erano stati acquistati 19‰, l’autorità fiscale aveva attribuito ai 9‰

dell’appartamento in discussione un valore di fr. 116'052.− (245'000 x 9

: 19).

D. Il

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 25 febbraio 2008,

contestando la suddivisione del prezzo d’acquisto intrapresa dall’autorità di

tassazione. Il reclamante osservava inoltre che l’autorità fiscale non aveva

considerato la deduzione delle spese legali per lo sfratto dell’inquilino.

L’Ufficio di tassazione

respingeva però il reclamo, con decisione del 26 marzo 2008. Premesso che dal

rogito d’acquisto non figurava la ripartizione in millesimi del prezzo

d’acquisto, spiegava che era necessario procedere alla determinazione del costo

di un millesimo. Nel caso concreto, l’autorità fiscale aveva attribuito al

costo di un millesimo un valore di fr. 12'894,73 (fr. 245'000.− : 19

millesimi).

Inoltre, la stessa non

aveva ammesso la deduzione delle spese per lo sfratto dell’inquilino insolvente,

dal momento che non costituisce “una spesa deducibile nell’ambito della

tassazione sugli utili immobiliari”.

E. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1__________ contesta

nuovamente le modalità di calcolo adottate dall’autorità fiscale. Ribadisce che

insieme alla vendita della PPP n. __________ è stata ceduta la PPP n. __________

e che “la vendita dei due appartamenti è il frutto di un unico acquisto”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce

solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che

l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per l’art. 130 LT il

valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza

di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al

prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio

semplicemente sussidiario, per il

caso in cui, cioè, non vi sia un

prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t;

inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

Nel caso specifico, le due

unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 2004, per il prezzo complessivo di

fr. 245'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari. Dovendo ora imporre la successiva alienazione delle due unità di

PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella

procedura qui in esame.

2.2

Come già esposto in

narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla

suddivisione del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle

singole unità di PPP. L’appartamento, venduto dal ricorrente e acquistato dai signori

__________ e __________, costituisce come detto un’unità di PPP, la quale a sua

volta rappresenta una quota di 9‰ del fondo base n. __________.

Anche l’altro

appartamento, acquistato dai signori __________ e __________ __________ (la cui

tassazione si è rivelata esente), rappresenta a sua volta un’unità di PPP che

corrisponde a una quota di 10‰ dello stesso fondo base, cioè il n. __________.

L’autorità fiscale ha così

stabilito il valore d’acquisto sulla base della proporzione seguente:

fr. 245'000 x 9 : 19 = 116’052.

Il ricorrente postula

invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto

delle due quote di comproprietà in discussione corrisponde in realtà a fr.

245'000.−, ovvero al valore complessivo attribuito ai due appartamenti al

momento del loro acquisto.

2.3

Secondo l’art. 137 LT, se

un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato

separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale

dei singoli immobili.

Premesso che in materia di

imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di

imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti

dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle

costituite in proprietà per piani (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è

la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.

A tale riguardo, come

sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito

che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi

di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo

astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario e ha inoltre affermato

che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza,

misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che

l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della

loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra

le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto

1999; inoltre Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 282 s.; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli

articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).

2.4

La prassi e la

giurisprudenza indicate sono state tuttavia messe in discussione dalla dottrina

e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono

scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si

conforma a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo

2006, p. 1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni

del 19 giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).

Nel caso deciso dal

Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di

valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri

essenzialmente discrezionali e che possono essere di natura oggettiva (estensione

delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva

(vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri

soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le

quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può

discostarsene quando, nel caso concreto, vi sono sufficienti indizi del fatto

che le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione

economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione

è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due

unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre

era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso

valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid.

1.

b p. 90).

3.

Venendo al caso in

esame, si tratta quindi di stabilire se si possa considerare attendibile il

risultato cui l’autorità di tassazione perviene con la semplice ripartizione

millesimale.

3.1

Va innanzi tutto

sottolineato che il ricorso sottoposto all’attenzione della Camera presenta

delle particolarità che lo distinguono da recenti sentenze di questa Camera

(cfr. CDT n. 80.2009.24 del 15 aprile 2009; CDT n. 80.2008.32 dell’8 giugno

2009). Infatti il signor RI 1 aveva acquistato due unità di PPP (per il prezzo

complessivo di fr. 245'000.−) e le ha poi rivendute entrambe lo stesso

giorno, sia pure separatamente. In tal modo, si può verificare che il ricavo

complessivo della vendita ammonta a fr. 250’000.−, suddivisi in fr.

128'500.− per un appartamento e fr. 121'500.− per l’altro.

3.2

Come già detto, per

determinare il valore di acquisto delle due unità di PPP, l’Ufficio di

tassazione si è attenuto al sistema delle ripartizioni millesimali. Così

facendo, nella decisione di tassazione l’autorità fiscale commisurava, per

quanto riguarda l’unità di PPP n. __________, l’utile imponibile in fr. 10'127

e l’imposta corrispondente in fr. 2'734,30. Invece, dal profilo dell’imposta sugli

utili immobiliari, la vendita dell’unità di PPP n. __________ ha configurato

un’alienazione che non ha prodotto alcun utile imponibile, ma piuttosto una

perdita (la decisione di tassazione è, tra l’altro, già passata in giudicato).

3.3

Ora, abbiamo già affermato

che se un immobile è stato acquistato assieme ad altri per un valore globale ed

è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente

al valore commerciale dei singoli immobili (art. 137 LT).

A tale proposito, va tuttavia

sottolineato che il valore di acquisto dell’immobile non deve necessariamente

essere stabilito in proporzione ai millesimi attribuiti alla singola quota. In

effetti, l’art. 137 LT non impedisce di tener conto, per quanto concerne la determinazione

del valore di acquisto dell’unità di PPP, di altri metodi di calcolo.

Altrimenti detto, la regola poc’anzi

menzionata e le diverse sentenze precedenti di questa Camera (cf. in particolar

modo CDT n. 139 del 23 giugno 1994; CDT n. 80.1999.156 del 31 agosto 1999; CDT

n. 80.2008.32 dell’8 giugno 2009), si riferiscono al caso in cui un

contribuente acquista un fondo su cui viene edificato un immobile in proprietà

per piani e vende successivamente le singole parcelle una dopo l’altra.

Nella fattispecie però, il

contribuente ha acquistato, il 29 marzo 2004, due appartamenti che sono stati

successivamente venduti. Se si misura poi la proporzione esistente tra il

valore di alienazione di un’unità di PPP in funzione del valore di alienazione

complessivo e tale rapporto lo si applica per la determinazione del valore di

acquisto della stessa unità, si può osservare che il risultato ottenuto con la

ripartizione millesimale non si conforma alla realtà oggettiva. Ovvero, il

ricorrente ha realizzato un utile relativamente basso, al contrario di quello

considerato dall’autorità di tassazione.

Non solo: se si modifica

l’importo del prezzo di acquisto, è necessario procedere pure al cambiamento

dei costi di acquisto e di vendita. Infatti, gli stessi sono stati quantificati

forfetariamente nella misura del 2% del valore di acquisto.

Per quanto concerne

l’unità PPP n. __________, ne consegue quindi che:

Valore di alienazione 128’500

Valore di investimento

deducibile:

Valore di acquisto -

125’930

Costi di acquisto e di

vendita - 2’519

Utile imponibile totale 51

Durata della proprietà 3

anni 6 mesi 23 giorni

Aliquota d’imposta 27%

Imposta dovuta 13.75

Nel merito si deve dunque rinunciare

alla riscossione dell’imposta sugli utili immobiliari, dal momento che la

stessa risulta inferiore a fr. 30.− (art. 8 Regolamento della Legge

tributaria, RL 10.2.1.1.1).

3.5

Nonostante la

determinazione dell’imposta sugli utili immobiliari, riguardante l’unità di PPP

n. __________, esuli dall’analisi di questa Camera, visto che la decisione di

tassazione è già passata in giudicato, è interessante constatare che anche in

tal caso non vi sarebbe alcuna imposta a carico del venditore.

A tale proposito, la situazione

è la seguente:

Valore di alienazione 121’500

Valore di investimento

deducibile:

Valore di acquisto -

119’070

Costi di acquisto e di

vendita - 2’381

Utile imponibile totale 49

Durata della proprietà 3

anni 6 mesi 23 giorni

Aliquota d’imposta 27%

Imposta dovuta 13.25

Ebbene, anche in questo

caso, l’utile imponibile è esentato dall’imposta sugli utili immobiliari (art.

8.

Regolamento della Legge tributaria, RL 10.2.1.1.1).

3.6

Per le peculiarità del

caso in esame ed in simili condizioni, non v’è dunque nessun motivo di

calcolare il valore di acquisto, come pure dei costi di investimento, ricorrendo

alla suddivisione del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle

singole unità di PPP. Infatti, così facendo, si otterrebbe un risultato non

conforme alla effettiva situazione economica, riguardante i due appartamenti in

questione.

4.

ricorso è conseguentemente accolto.

Visto l’esito del gravame,

non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali ed al ricorrente è

riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 marzo 2008 è riformata nel senso

che si rinuncia alla riscossione dell’imposta sugli utili immobiliari, dal momento

che l’utile imponibile totale é fissato in fr. 51.− e l’imposta dovuta

ammonta a fr. 13.75.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Al ricorrente è

riconosciuta un’indennità di fr. 500.− per ripetibili

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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