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Reddito attività lucrativa indipendente: deduzioni, ammortamenti, stabili di appartamenti abitativi

1 luglio 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1 è proprietario

di numerosi immobili, fra cui diversi stabili locativi, dai quali ricava

redditi lordi che oltrepassano il milione di franchi.

Nella dichiarazione

fiscale 2005, il contribuente e la moglie __________ indicavano un reddito

dell’attività lucrativa indipendente di fr. 22'277.–, proveniente dalla professione

di amministratore del marito, redditi della sostanza mobiliare per fr. 832.–,

redditi della sostanza immobiliare per fr. 1'200'784.– e da comunioni

ereditarie per fr. 273'507.–. Fra le deduzioni, facevano valere in particolare

spese di manutenzione degli immobili per fr. 312'048.–, interessi passivi per

fr. 313'439.– e deduzioni da comunioni ereditarie per fr. 129'275.–.

B. Notificando ai

contribuenti la tassazione IC/IFD 2005, con decisione del 24 ottobre 2007,

l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava il loro reddito imponibile

in fr. 744'800.– per l’IC ed in fr. 829'700.– per l’IFD. Il reddito

dell’attività indipendente era stato commisurato in fr. 48'000.–, mentre il

reddito della sostanza immobiliare era stato stabilito in fr. 1'474'136.–, comprensivo

anche dei beni in comunione. Le deduzioni delle spese di gestione e di manutenzione

degli immobili erano state ammesse nella misura di fr. 363'497.– per l’IC e di

fr. 293'728.– per l’IFD.

C. I contribuenti

impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 24 ottobre 2007, argomentando

di avere chiesto alla Cassa di compensazione AVS l’assoggettamento di RI 1

quale amministratore di immobili a titolo indipendente. A loro avviso, infatti,

erano adempiuti i presupposti perché fosse considerato “immobiliarista a titolo

professionale”. Il 15 novembre 2007 trasmettevano all’Ufficio di tassazione la

decisione con cui l’Ufficio delle assicurazioni sociali aveva affiliato il contribuente

quale indipendente a decorrere dal 1° gennaio 2005.

L’autorità di tassazione

respingeva il reclamo, con decisione dell’11 giugno 2008, nella quale negava la

deduzione degli ammortamenti, sottolineando la circostanza che il contribuente

aveva sempre vissuto con il reddito degli immobili ed aveva sempre fatto valere

le spese forfetarie. Osservava inoltre che i beni immobiliari avrebbero tutt’al

più potuto rientrare nella sostanza circolante, come per i commercianti professionali

d’immobili, con la conseguenza che gli ammortamenti non erano in ogni caso deducibili.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il

riconoscimento della sua professione di amministratore di immobili a titolo

indipendente. Rileva di essere attivo da anni sul fronte immobiliare sia come

imprenditore sia come amministratore, di disporre di personale proprio e di

trarre da tale attività il proprio sostentamento. Contesta quindi la qualifica

degli immobili come sostanza circolante e ribadisce che ai fini del calcolo dei

contributi AVS è stato riconosciuto indipendente.

All’udienza del 5 marzo

2009, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni. Delle loro

argomentazioni si dirà in seguito, in quanto necessario.

Diritto

1. 1.1.

Secondo gli articoli 27

cpv. 1 LIFD e 26 cpv. 1 LT, in caso di attività lucrativa indipendente sono

deducibili le spese aziendali e professionali giustificate.

Il secondo capoverso delle

disposizioni menzionate prevede poi che sono tali segnatamente gli ammortamenti

e gli accantonamenti (lett. a).

1.2.

La deduzione delle spese

aziendali è pertanto ammessa solo in presenza di un reddito da attività

lucrativa indipendente. Quest'ultima nozione non è definita dalla legge. Gli

articoli 18 cpv. 1 LIFD e 17 cpv. 1 LT si limitano ad affermare che sono imponibili

tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale,

agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività

lucrativa indipendente.

Secondo il Tribunale

federale, il termine "attività lucrativa indipendente" è una nozione

del diritto fiscale, che nella prassi non è definita chiaramente, a causa della

molteplicità delle fattispecie che vi rientrano (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p.

70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

Generalmente, vi rientra

ogni attività mediante la quale un imprenditore partecipa alla vita economica a

proprio rischio, impegando lavoro e capitale, in base ad una organizzazione

propria, liberamente scelta, al fine di conseguire un utile. Per stabilire se

ci si trovi in presenza di un’attività lucrativa indipendente, si deve fondarsi

sull’insieme delle circostanze proprie del caso in esame; le varie

caratteristiche della nozione di attività lucrativa indipendente non devono

essere esaminate in modo isolato e possono anche presentarsi con un’intensità

diversa. D’altra parte, il Tribunale federale non richiede né che

il contribuente partecipi alla vita economica in modo riconoscibile

dall’esterno né che eserciti un’impresa commerciale, industriale o artigianale

(DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n.

41 = RDAF 55/1999 p. 385 consid. 5b; DTF 122 II 446 consid. 5a).

A quest’ultimo proposito,

va sottolineato in particolare come, dall'entrata in vigore della nuova legge

sull'imposta federale diretta (1995), la possibilità di procedere alla deduzione

degli ammortamenti non dipenda più dalla presenza di una azienda gestita in

forma commerciale, bastando che si sia in presenza di un'attività lucrativa indipendente

(RDAT II-2001 n. 15t consid. 3c).

1.3.

Secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, non vi è attività lucrativa indipendente

quando ci si limita ad amministrare il proprio patrimonio privato ed in

particolar modo quando si cedono in locazione i propri immobili. Ciò si verifica anche nel caso in cui il patrimonio è di proporzioni rilevanti, viene amministrato in modo professionale e vengono anche tenuti i libri contabili (ASA 74 p. 737). Anche

qualora si tratti della locazione di

appartamenti arredati i proventi si considerano essenzialmente reddito della

sostanza e non dell’attività lucrativa indipendente, nonostante i lavori che il

proprietario deve intraprendere in

vista della locazione, se si tratta

di lavori che, come quelli di manutenzione, servono a rendere l’oggetto idoneo al conseguimento del reddito

(RDAT I-2000 n. 19t consid. 3c/bb e giurisprudenza citata). Su quest’ultimo

aspetto, è anche vero che la giurisprudenza in materia di assicurazioni sociali considera invece la locazione di appartamenti ammobiliati come reddito

dell’attività lucrativa indipendente (RCC 1987 p. 554 consid. 3a; DTF 111 V 81

consid. 2-5), determinando in tal modo una difformità con il diritto tributario, criticata dalla dottrina (Böhi, Der unterschiedliche Einkommensbegriff

im Steuerrecht und im Sozialversicherungsrecht und seine Auswirkungen auf die

Beitragserhebung, Berna, 2001, p. 239 ss., in particolare p. 284) e deplorata

anche dallo stesso Tribunale federale in una recente sentenza, nella quale si

auspica un allineamento alla giurisprudenza in materia di assicurazioni sociali, in considerazione proprio del fatto che nel

caso della locazione di appartamenti

arredati la componente di attività non puramente immobiliare è molto più

significativa rispetto al caso degli appartamenti vuoti (sentenza del 27 giugno

2008 n.2C_135/2008 consid. 3.3).

1.4.

Quando la

locazione concerne locali diversi

dalle abitazioni, la giurisprudenza è

più propensa a considerare i relativi proventi come reddito dell’attività

lucrativa indipendente. Per esempio,

in un caso ticinese esaminato nel 2001, il Tribunale federale ha avuto modo di

affermare che “la locazione e la gestione degli immobili adibiti a centri

commerciali è da considerare come attività lucrativa indipendente ai sensi

dell'art. 18 cpv. 1 LIFD” (RDAT II-2001 n. 15t consid. 3e).

Già in

precedenza, del resto, l’Alta Corte aveva considerato reddito dell’attività lucrativa

indipendente i ricavi della locazione

di un importante parco immobiliare, perché venivano versati ad un’azienda

obbligata alla tenuta dei libri contabili (ASA 61 p. 791). Alla stessa conclusione era pervenuta anche nel caso di un

contribuente che aveva acquistato un diritto di superficie su un terreno e vi

aveva costruito con mezzi presi a prestito dei magazzini ceduti in locazione a terzi (ASA 41 p. 34), come pure nel caso

della locazione di una nave (DTF 91 I

284 consid. 2). Solo nel caso della messa a disposizione di un deposito

di concimi, appositamente costruito sul terreno del contribuente, il Tribunale

federale ha escluso un legame con un’attività commerciale ed ha allora

qualificato le pigioni quali reddito della sostanza immobiliare, in applicazione

peraltro ancora del diritto in vigore fino al 1994 (RDAT I-2000 n. 19t consid.

3c/cc).

Considerandi

2.

2.1.

Nella fattispecie, il

ricorrente è proprietario di diversi stabili composti di appartamenti

abitativi, dalla cui locazione ricava un reddito considerevole. Con il periodo

fiscale litigioso, ha deciso di mettere a bilancio gli immobili in questione e

di intraprendere gli ammortamenti.

L’autorità

fiscale si oppone, sottolineando che il ricorrente ha sempre vissuto del

reddito dei suoi immobili, per i quali in passato chiedeva in deduzione le

spese di manutenzione e di gestione in forma forfetaria. Con un secondo

argomento, l’Ufficio di tassazione rileva che gli ammortamenti non sarebbero

ammessi neppure se si trattasse di immobili commerciali, per il fatto che in

tal caso essi sarebbero attivi circolanti.

2.2

Come si è

già sottolineato, la giurisprudenza posteriore all’entrata in vigore della LIFD (e quindi anche della legge tributaria

ticinese armonizzata del 1994) ammette che gli ammortamenti possano essere

intrapresi anche se non si è in presenza di un’azienda gestita in forma

commerciale, purché si tratti tuttavia di un'attività lucrativa indipendente,

la quale può anche non manifestarsi all’esterno come tale (v. supra,

consid. 1.2.). Recentemente, il Tribunale federale ha poi sempre più

chiaramente voluto distinguere fra locazione di appartamenti, da un lato, e di

locali commerciali, dall’altro, ammettendo che nella seconda eventualità si

tratti di sostanza commerciale (v. supra, consid. 1.3. e 1.4.).

Ora, nel

caso in discussione, si tratta indiscutibilmente di locazioni che hanno per

oggetto appartamenti e non stabili commerciali o industriali. A tale riguardo,

dunque, la possibilità che la locazione sia considerata attività lucrativa

indipendente è alquanto remota. Ripetutamente, il Tribunale federale ha escluso

che un immobile faccia parte degli attivi aziendali per il semplice fatto che

la sostanza da amministrare è talmente voluminosa da costringere il

proprietario a tenere una contabilità (ASA 74 p. 738; DTF 110 Ib 17 consid. 3a;

ASA 48 p. 363).

Del resto, come ha

pertinentemente rilevato l’autorità di tassazione, non si comprende perché gli

stabili del ricorrente dovrebbero essere passati dalla sua sostanza privata a

quella commerciale solo all’inizio del 2005, quando risulta che egli li abbia

posseduti ed amministrati per molti anni in precedenza, facendone la propria

fonte di sostentamento.

2.3

Deve pure essere

contestata l’affermazione del ricorrente, secondo cui lo “status” di

immobiliarista a titolo professionale gli sarebbe già stato riconosciuto dalla

Cassa cantonale di compensazione AVS, che lo ha affiliato quale indipendente a

partire dal 2005.

In primo luogo, autorità

fiscali e casse di compensazioni applicano normative diverse: nel primo caso,

la legislazione tributaria e nel secondo la legislazione sull’AVS.

Inoltre, l'affiliazione di

un assicurato, anche se formalmente confermata dalla Cassa di compensazione,

come tale non lo qualifica definitivamente. Al momento dell’affiliazione,

infatti, la cassa procede solo ad una valutazione dei documenti prodotti,

riservata la successiva verifica dell’attività concretamente esercitata (cfr.

p. es. Kieser, AHV-Beitragsstatut;

Feststellungsverfügung?, in AJP 2007, pp. 110-112).

Nel merito, poi, si è già

detto come la qualifica della locazione di appartamenti non arredati sia

essenzialmente uguale nei due settori.

2.4

La decisione impugnata,

con cui è stata negata la qualifica di reddito dell’attività lucrativa

indipendente ai proventi della locazione di immobili del ricorrente, è pertanto

confermata.

La conclusione che precede

rende prive di rilievo le considerazioni delle parti in merito alla natura che

avrebbero gli immobili nel caso in cui si potessero considerare sostanza

commerciale. L’autorità fiscale ha infatti escluso la deducibilità degli ammortamenti

anche nell’eventualità in cui la costruzione fosse considerata sostanza

commerciale, affermando che gli immobili appartenenti ad un commerciante di immobili

a titolo professionale rientrano fra gli attivi circolanti e non sono dunque ammessi

ammortamenti.

3.

Il ricorso è

pertanto respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 3’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 3’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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