80.2008.88

Imposta sugli utili immobiliari: deduzioni, costi d'investimento, onere della prova, fattura del venditore

24 settembre 2008Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

19 dicembre 2002, __________ concedeva a RI 1RI 2 un diritto di compera cedibile

e frazionabile sul mapp. n. __________

RFD di __________, di mq 798, al prezzo di fr. 290'000.–.

Nei mesi

seguenti, il fondo in questione

è stato sottoposto a frazionamento,

con la conseguenza che sono state ricavate le seguenti parcelle:

il nuovo mapp. __________, di mq 236, cui è

stato attribuito un valore di fr. 130'000.–;

il mapp. __________, di mq 254, cui è stato

attribuito un valore di fr. 70'496.–;

il mapp. __________, di mq 308, valutato fr.

89'504.–.

Per

quanto concerne il nuovo mapp. n. __________, l’11 febbraio 2004 i beneficiari del diritto di

compera lo cedevano ai coniugi __________, i quali lo esercitavano lo stesso giorno.

Con atto

pubblico del 3 dicembre 2004, veniva modificato il diritto di compera relativo alle

altre due parcelle ricavate dal frazionamento: al mapp. n. __________ veniva attribuito un valore di fr.

57'278.– ed al mapp. n. __________ uno di fr. 72'722.–.

Il 23

dicembre 2004, RI 1 e RI 2 esercitavano il diritto di compera dei mapp. n. __________

e __________.

B. Il 4

maggio 2005, i nuovi

proprietari concedevano ai coniugi __________ un diritto di compera cedibile

sui mapp. n. __________ e __________ di __________, al prezzo di fr. 240'000.–.

Nel contratto era contenuta una clausola secondo cui “essendo volontà dei

beneficiari promuovere l’edificazione dei mappali oggetto del presente atto”, i proprietari cedevano

“unitamente ai fondi, e gratuitamente, il progetto e la relativa licenza

edilizia cresciuta in giudicato” e si mettevano a disposizione “per firmare eventuali domande di

variante e quant’altro fosse necessario”.

Il 21

ottobre 2005, RI 1 e RI 2 vendevano ai coniugi __________ il mapp. __________,

al prezzo di fr. 130'000.–, chiedendo contestualmente la cancellazione dell’annotazione del diritto di compera su tale fondo. Lo stesso giorno gli acquirenti sottoscrivevano un

contratto generale di appalto con la __________ SA di __________, avente per

oggetto i lavori, in parte già eseguiti e in parte ancora da eseguire, per la

costruzione “chiavi in mano” di

un abitazione per fr.

380'000.–.

Pochi giorni dopo, il 27 ottobre 2005, __________

e RI 2, da una parte, e i coniugi __________, dall’altra, prorogavano e modificavano

il diritto di compera sul mapp. n. __________. Il prezzo veniva stabilito in fr.

110'000.–. Il contratto precisava altresì che sul terreno era “attualmente in

corso l’edificazione di una

casa d’abitazione”.

C. Con

atto pubblico del 7 dicembre 2005, i coniugi __________ cedevano il diritto di

compera sul mapp. n. __________ a __________, a titolo gratuito. Una clausola

contrattuale precisava che il beneficiario del diritto di compera prendeva atto che era in costruzione una casa d’abitazione e dichiarava pertanto di assumere il

contratto d’appalto con la __________ e di liberare gli attuali proprietari,

rispettivamente i concedenti”. Il valore del contratto d’appalto “chiavi in

mano” era di fr. 410'000.–. Il 27 luglio 2007 __________ esercitava il diritto di compera e veniva iscritto

quale nuovo proprietario del

mapp. n. __________.

D. Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, RI 1 e RI 2 indicavano un valore di alienazione ed un valore di acquisto di fr.

110'000.–, sicché l’utile imponibile ammontava a zero.

Notificando

loro la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007, l’Ufficio di tassazione di

Lugano Campagna deduceva, quale valore di acquisto l’importo di fr. 57'278.–,

cui aggiungeva spese di acquisto e vendita per fr. 6'660.–. L’utile imponibile

ammontava pertanto a fr. 46’062.– e l’imposta a fr. 12'897.35. Nella motivazione della decisione, l’Ufficio

spiegava di avere ricavato il valore di acquisto dal contratto del 3 dicembre

2004.

E. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 18 gennaio 2008, nel quale chiedevano la deduzione di costi di investimento che “per dimenticanza” avevano omesso di

far valere con la dichiarazione.

Una prima fattura, emessa dalla __________ di __________, si riferiva ad una

commissione per mediazione, per fr. 6'568.85. Una seconda

fattura, emessa da RI 1, concerneva invece “prestazioni per assistenza tecnica durante i lavori di costruzione della casa e sistemazione esterna, compreso portico posteggio in cemento armato”, per fr.

12'247.50.

L’autorità

di tassazione respingeva il

reclamo, con decisione del 26

giugno 2008. Quanto alla provvigione, argomentava che il mediatore deve essere una terza persona, ciò

che escludeva la deduzione del

compenso versato dal venditore alla società di cui è azionista o amministratore. In relazione alle prestazioni

di assistenza alla costruzione,

osservava che la tassazione

concerneva la sola cessione del

terreno, sicché non potevano entrare in considerazione costi inerenti alla costruzione della casa d’abitazione.

F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 eRI 2 chiedono che l’utile

imponibile sia ridotto a fr. 38’125.–. In base ad una nuova fattura dello studio tecnico RI 1, chiedono che siano ammesse

in deduzione le spese che si

riferiscono all’assistenza sul cantiere in relazione alla preparazione del fondo per l’edificazione. Si tratta a loro avviso di spese

indispensabili per procedere alla vendita del fondo. In secondo luogo, chiedono

la deduzione della metà del

prezzo pagato per l’acquisto dal Cantone di uno scorporo di un terreno

confinante.

Diritto

1. Lo

Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili

o di parti di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili

immobiliari – Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Per

l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese

notarili, di iscrizione, di

bollo e le provvigioni usuali

debitamente comprovate versate a un mediatore;

i costi che hanno aumentato il valore del fondo

alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria,

come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a

favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da

servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

2.2

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,

la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano

apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili

sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni

d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della

costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

3.

3.1.

Nella

fattispecie, è controverso il riconoscimento, quale costo d’investimento, dell’importo

di fr. 7'316.80, risultante da una fatRI 1. Le opere fatturate sono così descritte:

Nostre

prestazioni per preparazione

del fondo pronto alla vendita per l’edificazione

di una casa d’abitazione.

Demolizione dei muretti in pietrame e sgomberi, estirpazione della vite, pali e filari. Piante varie.

Trasporti

e sgomberi dei materiali esuberanti, resa del terreno pronto all’edificazione.

Tale

fattura è stata prodotta per la prima volta con il ricorso. In precedenza, con

la dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, i contribuenti non avevano fatto valere alcun costo

d’investimento, ma avevano indicato un valore d’acquisto (fr.

110'000.–) pari al valore di alienazione. In seguito alla decisione di tassazione,

con cui il valore d’acquisto era stato stabilito dall’Ufficio di tassazione in fr. 57'278.–, i contribuenti avevano interposto reclamo,

allegando una fattura dello stesso RI 1, riferita a “prestazioni di assistenza alla costruzione” per fr. 12'247.50. L’autorità

di tassazione aveva respinto il

reclamo, argomentando che, siccome la tassazione si riferiva alla cessione del solo terreno, non potevano essere ammessi in deduzione costi inerenti alla costruzione della casa d’abitazione.

Ora, come

detto, con il ricorso i contribuenti hanno prodotto una nuova fattura, che

sarebbe parte della fattura precedente.

3.2

Giusta

l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT),

il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda

dell'autorità di tassazione,

informazioni orali e scritte e

presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

Secondo

il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare

genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di

documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo.

In simili

casi l'autorità di tassazione

deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono

presi in considerazione: prescindere

da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza

ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e

provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza del

Tribunale federale del 3 dicembre 1990 n.2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107

Ib 218).

Va ricordato, a questo

proposito, che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l'onere

della prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso

l'erario (sentenza del Tribunale federale del 14 dicembre 2006

n.2A.438/2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza

2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1;

Blumenstein/Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii).

3.3

Come

visto in narrativa, il giorno in cui si è verificato il trapasso di proprietà

(27 luglio 2007), mediante esercizio del diritto di compera sul terreno da

parte del cessionario (__________), sul fondo in questione era già stata

edificata una casa d’abitazione. I primi beneficiari del diritto di compera (__________)

avevano infatti già stipulato un contratto di appalto “chiavi in mano” del valore

di fr. 410'000.– con la __________.

Alla luce di tali

circostanze, la Camera si è rivolta ai ricorrenti, con scritto del 6 agosto

2008, affermando di non comprendere come RI 1 abbia potuto preparare il terreno

per l’edificazione ancora nel 2007 e di non spiegarsi perché, se la costruzione

era stata realizzata dalla __________ sulla base di un contratto sottoscritto

da __________ e poi ripreso da __________, la fattura sia stata indirizzata ai

ricorrenti. Il giudice delegato chiedeva pertanto ai contribuenti di

trasmettere alla Camera il contratto di appalto, la descrizione delle opere cui

si riferisce la fattura del 27 agosto 2007 (con relativi contratti e bollettini

o rapporti di lavoro) ed ogni altro documento atto a provare le prestazioni

fatturate.

ricorrenti hanno risposto con lettera del 3 settembre 2008, nella quale

sostengono che le prestazioni

in discussione sarebbero state eseguite

personalmente da __________ e dal figlio __________, nella primavera 2004, dopo il frazionamento del terreno e prima quindi della

concessione del diritto di

compera. Sostengono altresì che tali prestazioni non erano state precedentemente fatturate, “in quanto si attendeva

la conclusione della

compravendita in essere, con la conseguente dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari”.

3.4

L’onere

della prova dell’effettivo svolgimento delle opere indicate nella fattura e del

pagamento delle spese relative è ben lungi dall’essere adempiuto.

Anzitutto,

dà da pensare la modalità stessa con cui sono state fatte valere le spese in

discussione: la prima fattura è

stata inviata solo con il reclamo e la seconda, modificata, con il ricorso.

Altro

aspetto determinante è quello temporale, già sottolineato nella lettera inviata

dalla Camera ai ricorrenti: non si comprende perché uno dei due ricorrenti

avrebbe dovuto prestare la propria opera per la preparazione di un terreno all’edificazione quando la costruzione era terminata. Certo, con la loro

lettera di risposta, i contribuenti fanno risalire al 2004 le prestazioni d’opera fatturate nel 2007. Ma anche

questa spiegazione non

convince: se RI 1 ha effettivamente prestato la propria opera nel 2004, perché avrebbe

dovuto aspettare tre anni per inviare la fattura?

In questo contesto, non va dimenticato neppure che, secondo

l’art. 134 cpv. 2 LT, non può essere fatto valere quale costo d’investimento il

valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio

immobile quando non è stato assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile. Non

essendo le pretese prestazioni

state fatturate nel 2004, le stesse non sono evidentemente neppure state

assoggettate all’imposta sul reddito in tale periodo fiscale.

consideri ancora che è tutt’altro che chiaro in cosa siano consistiti gli

interventi che sono oggetto della fattura. Si è detto (v. supra, consid.

2.2

) che i costi d’investimento sono tali solo se hanno aumentato il valore

del fondo alienato, cioè se

hanno apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. Ora, dalla fattura non si

riesce a comprendere quale sia la miglioria prodotta dagli interventi descritti. Del resto, nella loro

lettera del 3 settembre 2008, dopo che la Camera aveva chiesto loro di

descrivere le opere e di inviare contratti, bollettini e rapporti di lavoro, i

ricorrenti si sono limitati a ripetere la vaga descrizione degli interventi già contenuta nella seconda fattura.

Resterebbe

poi ancora da spiegare perché, se tutte le spese di edificazione dell’immobile sono state incluse nel

contratto di appalto sottoscritto dai beneficiari del diritto di compera, e

sono in tal modo da loro state pagate, proprio le prestazioni in

discussione sarebbero invece

state fatturate ai ricorrenti.

4.

ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali

sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 1’100.–

sono a

carico dei ricorrenti.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 73 LAID; art.

82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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