80.2008.89

Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, prestazioni ulteriori, rinuncia agli alimenti in seguito a nuovo matrimonio

8 settembre 2008Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

atto pubblico del 10 dicembre 1992, gli allora coniugi __________ e RI 1 acquistavano

in comproprietà per un mezzo ciascuno il mapp. n. __________ RFD di __________

al prezzo di fr. 140'000.–, per edificarvi una casa d’abitazione.

Nell’ambito

della definizione delle

conseguenze accessorie del divorzio, dichiarato dal pretore di __________ con sentenza del 2 luglio 1998, i coniugi __________ stabilivano

che il marito diventasse unico proprietario della casa d’abitazione e, sulla base della sentenza di divorzio, la quota di comproprietà della moglie veniva iscritta a suo nome.

Sulla

base di un accordo di modifica della convenzione sugli effetti accessori del divorzio, stipulata il 13 luglio 2000, __________ vendeva alla ex moglie ed al nuovo marito di

quest’ul-tima, __________, il mapp. n. __________ di __________, al prezzo

di fr. 500'000.–.

Con

sentenza del 21 giugno 2004, il pretore di __________ scioglieva per divorzio anche il matrimonio

fra RI 1 e__________. L’immobile veniva attribuito in proprietà esclusiva alla

moglie e le parti dichiaravano di comune intesa di volere il differimento

dell’imposizione dell’utile

immobiliare.

B. Con

atto pubblico del 9 ottobre 2006, RI 1 vendeva ai coniugi __________ la part.

n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 650'000.–.

Nella

dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari, la venditrice chiedeva il differimento dell’imposizione, per reinvestimento nell’abitazione primaria.

Notificandole

la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, con decisione del 27 agosto 2007, l’Ufficio di tassazione di __________

commisurava l’utile imponibile in fr. 139'678.– e l’imposta in fr.

30'729.15. Dal ricavo della vendita deduceva il prezzo di acquisto del 2000

(fr. 500'000.–) e le spese di acquisto (fr. 10'322.–). Quanto

al differimento dell’imposizione,

affermava che non poteva essere concesso, non essendo chiaramente definibile il

valore e l’oggetto del reinvestimento.

C. La

contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° ottobre 2007, chiedendo in primo luogo che la

tassazione fosse modificata

accertando che non vi era stato alcun utile imponibile. Sosteneva infatti che,

al momento dell’acquisto dell’immobile dall’ex marito, aveva rinunciato al

diritto al contributo alimentare di fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi, sicché il

prezzo di acquisto doveva essere aumentato di fr. 145'600.–; inoltre, aveva

rinunciato alla copertura delle spese di manutenzione della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino

al 30 giugno 2006. In via subordinata, argomentava che tutti i trasferimenti

dell’immobile intervenuti fin dal 1992 costituivano casi di differimento

dell’imposizione (cessioni fra coniugi), con la conseguenza che

il calcolo dell’utile doveva considerare quale precedente acquisto il contratto

di compravendita del terreno del 1992. In via ulteriormente subordinata, postulava il differimento dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria, avendo acquistato e sistemato

una casa nel Canton __________.

D. Al

termine di un’audizione

tenutasi il 28 novembre 2007, le parti sottoscrivevano un verbale del seguente

tenore:

Sentite le

spiegazioni dell’ufficio,

il rappresentante si riserva di verificare alcuni aspetti di forma con il suo

assistito.

Entro il 7

dicembre 2007 sottoporrà eventuali nuove osservazioni

a questo ufficio, il quale trascorso tale termine senza

comunicazioni provvederà a respingere il gravame.

reclamo veniva respinto con decisione del 27 dicembre 2007, nella quale l’Ufficio di tassazione

faceva riferimento al verbale di audizione del 28 novembre 2007.

E. Con sentenza

del 25 marzo 2008, la Camera di diritto tributario ha annullato la suddetta decisione su reclamo, per carenza di motivazione, rinviando gli atti all’Ufficio di tassazione per

una nuova decisione motivata.

Il 26

giugno 2008 l’autorità di tassazione ha notificato alla contribuente una nuova decisione su reclamo, nella quale, rilevato che

la reclamante ha acquistato l’immobile ceduto con contratto di compravendita

del 13 dicembre 2000 al prezzo di fr. 500'000.–, quest’ultimo importo è servito

per la tassazione dell’alienazione precedente e deve essere considerato

valore di acquisto anche per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari

relativa alla vendita qui in discussione. L’Ufficio ha

anche osservato che “l’eventuale falsa indicazione del prezzo relativa al precedente trasferimento di proprietà

comporterebbe conseguenze civili e penali per tutte le parti che hanno

sottoscritto il rogito”. D’altra parte, le parti non avrebbero chiesto

all’autorità di tassazione il

differimento dell’imposizione

dell’utile immobiliare.

F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributarioRI 1 chiede

nuovamente che l’utile imponibile venga azzera-to, in considerazione del fatto

che il prezzo di acquisto accertato con la precedente tassazione non teneva conto della rinuncia dell’acquirente

agli alimenti ed al pagamento delle spese di ma nutenzione dell’immobile da

parte dell’ex marito. In via subordinata, ritiene poi che l’utile immobiliare

debba essere calcolato a partire dall’acquisto del terreno nel 1992, essendovi

poi stati solo trasferimenti fra coniugi, come tali posti al beneficio del

differimento dell’imposizione.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato

preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la

complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili

immobiliari – Commentario degli

articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

contestazione principale della

ricorrente è indirizzata contro il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa

la decisione impugnata e

censura in particolar modo la determinazione del valore di acquisto dell’immobile.

Infatti,

l’Ufficio di tassazione ha considerato quale valore di acquisto

il prezzo pagato, dalla ricorrente e dall’allora marito, per diventare

proprietari del mapp. n. __________ di __________, così come documentato

dall’atto pubblico del 12 dicembre 2000; l’importo rogato, pari a fr.

500'000.–, è stato anche considerato valore di alienazione, nell’ambito della tassazione dell’utile conseguito da __________, venditore (decisione del 25 gennaio 2001, passata in giudicato).

Secondo

la contribuente, invece, il valore di acquisto dell’immobile sarebbe stato

nettamente superiore, in misura

tale da azzerare l’utile immobiliare da lei conseguito con la vendita

successiva. Al prezzo documentato dall’atto pubblico di compravendita

dovrebbero infatti essere aggiunti almeno fr. 145'600.–, corrispondenti alla somma

dei contributi alimentari (fr. 2'600.-- mensili per 56 mesi), che le sarebbero

spettati ed ai quali ella ha rinunciato al momento dell’acquisto della casa. A

tale importo, che già basterebbe a ridurre a zero l’utile imponibile, si dovrebbero

poi aggiungere altri fr. 40'425.–, avendo la ricorrente rinunciato anche alla

copertura delle spese di manutenzione della casa, che sarebbe pure stata a carico dell’ex coniuge fino

al 30 giugno 2006.

2.2

Per

l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante

dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT

non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma

considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè,

non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N.

80.97.00020

del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 199).

Già il

semplice tenore dell’art. 130 LT basterebbe a giustificare la decisione dell’Ufficio di tassazione. Non

solo, infatti, la precedente tassazione ha accertato un valore di alienazione di fr. 500'000.–, come tale vincolante per la tassazione della cessione successiva, ma tale valore risulta anche dai pubblici registri.

3.

3.1.

Ma, anche

volendo prescindere dal contenuto dell’art. 130 LT, non si vede perché

l’autorità fiscale avrebbe dovuto discostarsi dal valore accertato nella

precedente tassazione,

aggiungendo, al prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, il valore

delle prestazioni spettanti

alla contribuente in base ad una convenzione di divorzio ed

alle quali avrebbe poi rinunciato al momento dell’acquisto dell’immobile.

La tesi

della ricorrente è, in sostanza, che il contratto di compravendita prevedesse

delle prestazioni ulteriori, da parte dell’acqui-rente, oltre al

pagamento del prezzo di fr. 500'000.–.

3.2

L’art. 131 cpv. 1 LT

dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall'atto notarile o

dalla contrattazione.

Nel valore di alienazione

rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente nei confronti

dell'alienante, purché siano in relazione causale con l'alienazione e debbano

pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di

immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma

tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro;

tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è

il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la

concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di obblighi

dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc. (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209 e dottrina

citata).

La legge

tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione

del valore di alienazione, il

riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico

la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CCS). Il contribuente può allora pretendere che per il

calcolo dell'utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l'autorità fiscale può

provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito

per il trasferimento della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state

convenute o effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto

al riferimento al valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il

riferimento al valore risultante dalla contrattazione,

per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 210 e

dottrina citata).

3.3

Deve

essere ricordato, a tale riguardo, che il venditore dell’im-mobile era il primo

marito della ricorrente, __________.

Ebbene,

nella convenzione sulle

conseguenze accessorie del divorzio, omologata dal pretore con la sentenza del 2 luglio 1998, il marito si era obbligato a

versare alla moglie, a titolo di alimenti, un importo di fr. 1'250.– mensili

finché fosse durata la sua convivenza domestica con i figli; tale importo

sarebbe salito a fr. 2'600.– qualora ella avesse lasciato anticipatamente la

casa o l’avesse acquistata. La convenzione precisava che tale accordo avrebbe avuto effetto “fino al

compimento del 12° anno di età del figlio __________”.

Tale

regime si è protratto fino al settembre 2000, quando i due ex coniugi hanno sottoscritto

un accordo di modifica della convenzione citata, alla luce della volontà della ex moglie di acquistare la

casa di abitazione. Su tale

presupposto, infatti, le parti hanno convenuto che la moglie avrebbe rinunciato

“per sé stessa, ad ogni e qualsiasi pretesa di contributo alimentare nei confronti

del marito __________”. Il giudice ha omologato tale accordo il 5 settembre

2000.

Il 12

dicembre 2000, la contribuente ed il nuovo marito __________ (sposato il 12

settembre 2000) hanno dunque acquistato, in comproprietà in ragione di un mezzo ciascuno, la casa d’abitazione appartenente all’ex marito, pagandola

fr. 500'000.–.

3.4

Esaminata

alla luce dei fatti appena descritti, la tassazione precedente appare corretta.

In primo

luogo, l’eventuale “prestazione

ulteriore” dell’acquirente

dovrebbe risultare dal contratto di compravendita, cosa che non si verifica

nella fattispecie. Perché potesse entrare in considerazione nel calcolo dell’utile immobiliare, quale controprestazione della ex moglie per l’acquisto

dell’immobile dall’ex marito, la rinuncia agli alimenti avrebbe cioè dovuto essere indicata nel contratto di

compravendita.

È ben

vero che la rinuncia agli alimenti è menzionata nell’accor-do di modifica della convenzione sugli effetti accessori del divorzio, stipulato il 13 luglio 2000 e omologato dal pretore il 5 settembre 2000. Ma fra il momento

della conclusione dell’accordo

in questione e quello della

stipulazione del contratto di

compravendita si è verificato un fatto di importanza fondamentale: il 12 settembre

2000.

la contribuente ha contratto un nuovo matrimonio, tanto è vero che ha poi acquistato la casa in comproprietà con il

nuovo coniuge.

sopravvenuto matrimonio ha

un’importanza determinante, per il fatto che ha fatto venir meno il diritto

della ricorrente al mantenimento da parte del precedente coniuge (art. 130 cpv.

2.

CC). Al momento della conclusione del contratto di compravendita, pertanto, la compratrice non

poteva offrire quale controprestazione per l’acquisto della casa la rinuncia a percepire una prestazione di mantenimento alla quale aveva già

rinunciato definitivamente, al più tardi al momento di contrarre un nuovo matrimonio.

4.

4.1.

In via

subordinata, la ricorrente sostiene che l’utile immobiliare dovrebbe essere tassato

applicando l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso a partire dal

1992.

Ciò in considerazione del

fatto che, a suo avviso, tutti i trapassi di proprietà intervenuti in seguito

all’acquisto del terreno da parte dell’ex coniuge, avvenuto appunto nel 1992,

avrebbero dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione, trattandosi di trasferimenti fra coniugi.

4.2

ricorrente invoca, in altri termini, l’applicazione dell’art. 128 cpv. 3 LT, secondo cui, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente

trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l’articolo 125 lettere a), b), c), e) per il

valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile.

Secondo

la tesi ricorsuale, il trasferimento di proprietà intervenuto nel 2000, fra

l’ex marito __________, da una parte, e la ricorrente ed il suo nuovo marito __________,

dall’altra, avrebbe dovuto dunque beneficiare del differimento dell’imposi-zione previsto dall’art. 125 lett. b

LT. Tale disposizione prevede

il differimento nel caso di trasferimento fra coniugi per pretese riferite al

regime matrimoniale, o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al

mantenimento della famiglia (art. 165 CC), oppure a pretese fondate sul diritto

del divorzio. La legge esige

altresì espressamente, perché il differimento sia ammesso, che ambedue i

coniugi lo richiedano.

4.3

ricorrente sembra dimenticare anzitutto che il trapasso di proprietà

intervenuto nel 2000 è stato regolarmente assoggettato all’imposta sugli utili

immobiliari e non è quindi stato messo al beneficio del differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett. b LT.

secondo luogo, trascura anche la circostanza che quest’ultima disposizione è entrata in vigore solo il 1° gennaio 2001, sicché non avrebbe in nessun caso

potuto essere applicata ad un trasferimento immobiliare avvenuto nel 2000

(iscrizione al registro fondiario: 13 dicembre 2000).

comunque dubbio che possa

considerarsi “trasferimento tra coniugi” la compravendita di un immobile da un

ex marito (a oltre due anni dal divorzio), da una parte, e la ex moglie ed il suo nuovo marito, dall’altra.

Alla

ricorrente deve infine essere rammentato che l’art. 125 lett. b LT

subordina in ogni caso il differimento dell’imposizione alla richiesta concorde di entrambi i coniugi. Non risulta che,

da parte sua, sia pervenuta una simile richiesta, al momento della compravendita

in discussione.

5.

Il ricorso è conseguentemente

respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Le spese

processuali consistenti:

a. nella

tassa di giustizia di fr. 2'000.–

b. nelle

spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un

totale di fr. 2’100.–

sono a

carico della ricorrente.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 146 LIFD; art.

73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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