80.2008.96

Deduzioni: sostanza immobiliare, considerazione del giardino nel calcolo del valore locativo, delimitazione spese di manutenzione in senso stretto

22 ottobre 2008Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. I

coniugi RI 2, domiciliati a __________ (__________), sono limitatamente imponibili

nel Canton Ticino, in quanto comproprietari dell’unità di PPP n. __________,

corrispondente a una quota di 213‰ del fondo base n. __________

RFD di __________.

Nella

dichiarazione fiscale 2007, i

contribuenti dichiaravano un reddito della sostanza immobiliare di fr.

10'800.–, corrispondente al valore locativo dell’appartamento. Facevano poi

valere deduzioni per spese di

manutenzione nella misura di

fr. 13'698.–, in base a una distinta accompagnata da numerose ricevute.

B. Notificando

loro la tassazione IC 2007, con

decisione del 18 giugno 2008,

l’RS 1 di __________ commisurava il reddito della sostanza immobiliare in fr.

10'800.–, secondo la dichiarazione, mentre ammetteva in deduzione spese di manutenzione nella misura di soli fr. 4'365.–.

C. I

contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 10 luglio 2008, nel quale contestavano la limitazione della deduzione

delle spese di manutenzione. Sostenevano

che tutti i lavori eseguiti nel 2007 erano “riconducibili al normale e ordinario deperimento dovuto all’utilizzo e al

tempo trascorso”.

L’autorità

di tassazione respingeva il

reclamo, con decisione del 30

luglio 2008, con la seguente

motivazione:

Come già

precisato nella decisione su reclamo 2006 le spese per il giardino

e per il rifacimento di un muro non sono deducibili fiscalmente.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 2 chiedono che le spese di manutenzione dell’immobile siano elevate a fr.

12'832.35. In primo luogo, contestano la mancata deduzione delle spese per il rifacimento di un muro di contenimento (fr.

1'704.–), trattandosi di un intervento di manutenzione. In secondo luogo, ripropongono la richiesta di deduzione delle spese per la manutenzione del giardino (fr. 6'729.85), con riferimento

alla parte del giardino condominiale su cui hanno un diritto esclusivo. Infine,

postulano la deduzione

dell’importo di fr. 32.80 pagato per l’acquisto di materiale di ferramenta

utilizzato per la manutenzione

del proprio appartamento.

Diritto

1. 1.1.

Secondo

l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore,

il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate

spese di manutenzione quelle

che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne

conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte

Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a

ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli,

Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re

R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio

1983 in re A.D.R.).

1.2.

Per

facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle

spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può

avvalersi di una deduzione

complessiva, stabilita dal Consiglio federale per l'IFD e dal Consiglio di Stato per l'IC (art. 32 cpv. 4 LIFD e 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv.

1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2 Ordinanza

concernente la deduzione dei costi

di immobili del patrimonio

privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).

La deduzione complessiva ammonta:

Ø al 15% per

l'IC ed al 10% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all'inizio del periodo

fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;

Ø al 25% per

l'IC ed al 20% per l'IFD del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all'inizio del periodo

fiscale, l'immobile ha più di 10 anni

(cfr.

art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994; art. 2

Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992).

1.3.

suddetta agevolazione entra di

regola in considerazione solo

per gli immobili appartenenti alla sostanza privata, ma non per immobili

utilizzati da terzi principalmente a fini commerciali (v. art. 2 cpv. 3

Regolamento cit.; art. 4 Ordinanza cit.).

materia di IFD il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri

immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992), mentre che per l'IC il

contribuente che sceglie, o aveva già scelto prima del periodo fiscale 1995/96, il sistema della deduzione delle spese effettive, deve attenersi

a questo sistema per un periodo

di almeno dieci anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento cit.): la deduzione complessiva calcolata dal Consiglio di Stato costituisce, in quanto tale,

una deduzione media che raggiunge

il proprio equilibrio durante un lasso di tempo prolungato; è

per questa ragione che si vuole

impedire al proprietario di passare

da un sistema di deduzione

all'altro, a seconda della convenienza (cfr. Känzig,

op. cit., n. 173, p. 662 s.).

Considerandi

2.

2.1.

Nella

fattispecie, con la decisione

impugnata l'autorità di tassazione ha ammesso in deduzione, a titolo di spese di manutenzione un importo di fr. 4’356.70, per gli interventi seguenti:

- acquisto

ricevitore DVB-T (__________) fr. 129.––

- presa

SCART (__________) fr. 4.90

- liste

di legno (__________) fr. 7.50

- trapano

(__________) fr. 46.50

- assicurazione stabile (__________) fr. 691.10

- materiale

per sanitari (__________) fr. 72.45

- materiale

da ferramenta (__________) fr. 12.30

- soffietto

(__________) fr. 15.70

- spese

condominiali fr. 2'875.50

- punte

per martello (__________) fr. 79.50

- cavo

di comando (__________) fr. 69.90

- viti

per legno (__________) fr. 3.60

- materiale

elettrico (__________) fr. 16.40

- materiale elettrico (__________) fr. 42.35

- scala

in alluminio (__________) fr. 299.––

totale fr. 4’365.70

Le altre

spese fatte valere dai ricorrenti sono state escluse, in parte perché relative al

giardino ed in parte perché considerate costi non deducibili (p. es. tassa di

soggiorno e energia elettrica).

2.2

effetti le spese di gestione di

un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni

di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti)

costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e

possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una

o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si

verifica nel caso del proprietario che cede in locazione

un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la

propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini

non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente

che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT

n. 80.2002.200 del 20 gennaio

2003.

in re K. e giurisprudenza e dottrina citate).

2.3

Anche la

Circolare della Divisione

cantonale delle contribuzioni

del gennaio 2006 distingue,

nell'ambito della deduzione

delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito

effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di

immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino,

vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione,

ma non di quelle di gestione e

di amministrazione (cfr.

Circolare n. 7/2005, cifra 5.4).

2.4

In linea

di principio non sono quindi

deducibili le spese di gestione

(acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e

disinfestazione, fognatura,

spazzatura e depurazione,

illuminazione e pulizia scale e

vani comuni, manutenzione del

giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di

amministrazione (cfr. Circolare

cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1 dell' Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).

2.5

La decisione impugnata solleva diversi

interrogativi.

In primo

luogo, sono state incomprensibilmente ammesse in deduzione tutte le spese condominiali fatte valere (fr. 2'875.50), senza

che i contribuenti abbiano prodotto il dettaglio dei costi in questione, in cui rientrano certamente costi di gestione e di amministrazione, non deducibili; solo i premi per

l’assicurazione dello stabile e

le spese di manutenzione in

senso stretto possono essere considerati (cfr. p. es. sentenza CDT n.

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del 17 agosto 2005).

Altre

spese riconosciute rappresentano poi palesemente costi per il mantenimento del

contribuente e della sua famiglia, come tali non deducibili (art. 33 lett. a

LT). È il caso in particolar modo dell’importo pagato per acquistare il

ricevitore per la televisione

digitale e la relativa presa SCART.

Dovrebbe

poi essere verificato l’importo delle spese d’assicurazione (fr. 691.10), che si riferisce all’assicurazione dell’edificio (“Gebäude-Versicherung”); trattandosi di un condominio, di solito l’assicurazione dello stabile rientra fra le spese

condominiali.

Nulla si

sa poi dell’uso fatto di tutto il materiale elettrico, da ferramenta e per

sanitari, acquistato dai ricorrenti e ammesso in deduzione senza alcuna verifica. La deduzione dei relativi costi dipende evidentemente dal fatto che gli

oggetti acquistati siano serviti per opere di manutenzione in senso tecnico. Ma gli atti a disposizione non permettono di ottenere alcuna indicazione a tale riguardo. È comunque difficilmente comprensibile che possa

essere considerato costo di manutenzione, per esempio, il

prezzo pagato per l’acquisto di una scala in alluminio.

2.6

Già per

questo motivo, la decisione

impugnata deve essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché verifichi nuovamente il carattere delle spese fatte

valere dai ricorrenti e adotti una nuova decisione motivata.

3.

3.1.

Venendo

alle spese non riconosciute dall’autorità di tassazione e chieste in deduzione con il ricorso, è innegabile che la decisione impugnata sia alquanto laconica in relazione ai motivi per cui non le ha ammesse. La motivazione si limita a rinviare alla decisione su reclamo realtiva alla tassazione per il periodo precedente.

Se si

cercano spiegazioni nella decisione su reclamo del 12 settembre 2007, per

il periodo fiscale 2006, si

trova la seguente motivazione: “le

spese per il giardino, elemento non considerato nel calcolo del valore locativo,

non sono deducibili a norma di legge e giurisprudenza”.

3.2

infatti precisato che le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore locativo, che

costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato

sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se si

concedessero in deduzione le spese

relative al giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es.

CDT n. 80.2000.00055 del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21

giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59

s.);

Le spese

di manutenzione per il giardino

o per piscine, campi da gioco o

da tennis ecc. non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della

piscina non si riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann,

Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello

stesso senso Locher, Kommentar

zum DBG, 1a parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p.

789).

Anche la

giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per

esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere

correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera della legge non lo

esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel

calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).

Lo stesso

Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino

stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo

(Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).

3.3

conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino è pienamente giustificato, quando il valore locativo

è calcolato escludendo il giardino.

Nella

fattispecie, tuttavia, non è chiaro come sia stato calcolato il valore locativo

dell’abitazione dei ricorrenti.

Riprendendo quanto dichiarato dai contribuenti stessi, l’autorità di tassazione lo ha stabilito in fr. 10'800.–.

Prendendo in esame la tassazione

del periodo fiscale precedente,

sembrerebbe che tale importo sia stato proposto dai contribuenti, nel reclamo

con cui contestavano il reddito commisurato dall’Ufficio in fr. 12'000.–. Nel loro gravame, i reclamanti avevano suggerito

la somma di fr. 10'800.–, facendo riferimento alla pigione pagata per un appartamento uguale al loro, situato nel condominio vicino.

motivazione della decisione su reclamo, per la tassazione del periodo fiscale 2006, si limita ad affermare tautologicamente che “il

valore locativo viene ridotto a fr. 10'800 in relazione ai criteri relativi al suo calcolo”. Quali siano i criteri in

questione non si dice.

In simili

circostanze, è ben difficile stabilire se il giardino sia stato considerato nel

calcolo del valore locativo o meno. La giurisprudenza su cui si è fondata

l’autorità di tassazione si

riferisce infatti ai casi in cui il reddito dell’abitazione è stabilito applicando un coefficiente al valore di stima

ufficiale dell’edificio. Cosa

che manifestamente non accade nel caso in esame.

3.4

Per

potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al

giardino occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo del valore locativo.

Il che

non significa ancora, peraltro, che, se si dovesse concludere che il calcolo di

quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino, tutte le spese sostenute a

tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei contribuenti. In tal

caso, si dovranno esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai ricorrenti, per verificare se si

tratti di costi assimilabili a quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.

La prassi

in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino,

in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct,

Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50)

prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:

- le

spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse

la casa in locazione a terzi e

che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

- le

spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento

immobiliare, la cui deduzione è

esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

- infine,

le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di

piante di durata inferiore

all’anno (come i fiori),

costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia,

la cui deduzione è esclusa

dall’art. 33 lett. a LT.

3.5

Nel caso

in discussione, pertanto, se

dovesse essere stabilito che il valore locativo tiene conto anche del giardino,

si tratterà di intraprendere una puntuale verifica dei singoli costi fatti

valere dai ricorrenti.

La voce

di spesa più importante, che si riferisce all’intervento di un’impresa specializzata

(pagamento di fr. 3'801.70 a __________) non permette di pronunciarsi, mancando

la relativa fattura.

Quanto al

risanamento del muro di contenimento, dalla descrizione dell’intervento sembra effettivamente trattarsi di un lavoro di

manutenzione in senso tecnico.

Se il muro stesso sorge sul terreno circostante la casa dei ricorrenti, nulla

dovrebbe allora opporsi alla deduzione dei relativi costi.

3.6

Anche in

relazione alle spese relative

al giardino ed al risamento del muro, la decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata.

4.

Visto

l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Ai ricorrenti è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. La

decisione su reclamo del 30

luglio 2008 è annullata e gli

atti sono rinviati all’RS 1 di __________ per una nuova decisione motivata, dopo gli accertamenti

indicati.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

ricorrenti è riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il

presente giudizio è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro

30 giorni (art. 73 LAID; art.

82 ss. LTF).

4. Intimazione

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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