80.2009.129

Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, uso personale, locazione di tre anni per esigenze professionali

2 ottobre 2009Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

15 dicembre 2008, iscritto a registro fondiario il 31 dicembre 2008, RI 1

vendeva alla sorella __________ la part. n. __________ RFD di __________, al

prezzo di fr. 850'000.–.

Il 24 novembre 2008, il

venditore aveva a sua volta acquistato dall’__________ di __________ la part.

n. __________ RFD di ____________________ al prezzo di fr. 700'000.–.

B. Con decisione del 26

marzo 2009, l’Ufficio di tassazione di Locarno notificava a RI 1 la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita della casa di __________.

Dal ricavo aveva dedotto il valore di stima ufficiale del terreno in vigore 20

anni prima (fr. 33'516.–) e costi di costruzione per complessivi fr. 573'727.–.

L’utile imponibile era pertanto commisurato in fr. 242'757.– e l’imposta

corrispondente in fr. 7'282.70.

C. Il contribuente

impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° aprile 2009, nel quale

chiedeva il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare per reinvestimento

nell’abitazione primaria. Nel successivo scritto del 21 aprile 2009 spiegava

che la casa venduta aveva funto da abitazione primaria dal 18 aprile 1994 al 30

giugno 2005 e che poi aveva trasferito la residenza all’estero (in __________)

per motivi professionali, decidendo allora di cedere in locazione alla sorella

la sua casa mediante un contratto di tre anni. Rientrato nel Cantone dopo solo

un anno, aveva preso in locazione un appartamento ad __________, per poi acquistare

una nuova abitazione primaria a __________.

L’autorità fiscale

respingeva il reclamo, con decisione del 27 luglio 2009, nella quale negava che

fossero adempiuti i requisiti per poter beneficiare del differimento

dell’imposizione. L’immobile venduto avrebbe infatti dovuto essere abitato dal

contribuente fino al momento della vendita, cosa che nella fattispecie non si

era verificata.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente il

differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare. Ribadisce che la casa di __________

ha funto per lui e per la sua famiglia da abitazione primaria per oltre undici

anni e che la partenza per l’estero è stata dettata da esigenze professionali,

cioè dal fallimento della compagnia aerea per la quale lavorava. Invoca quindi

l’applicazione dell’art. 125 lett. g della legge tributaria, richiamando

la ratio della disposizione stessa, che si prefigge di promuovere la proprietà

dell’abitazione e la mobilità della popolazione.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché

colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Come esposto in narrativa,

il ricorrente ha sottoscritto due contratti di compravendita nel giro di poche

settimane, quale acquirente nel primo caso e quale venditore nel secondo. Chiede

di poter beneficiare del differimento dell’imposizione, in applicazione

dell’art. 125 lett. g LT, avendo impiegato l'utile conseguito dalla

vendita della casa per acquistarne un’altra.

Ciò che, secondo l’autorità

di tassazione, impedisce di accogliere la richiesta del contribuente è il fatto

che a suo avviso la casa ceduta non avrebbe funto durevolmente ed esclusivamente

da abitazione primaria, a causa del trasferimento all’estero del ricorrente e

della conseguente locazione della casa.

2.2

Per l'art. 125 lett. g

LT, l'imposizione dell'utile immobiliare è differita in caso di alienazione di

un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente

ed esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il

ricavo sia destinato entro un termine di due anni all'acquisto o alla costruzione,

in Svizzera, di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.

La citata disposizione

della legge tributaria riprende, nella sostanza, l'art. 12 cpv. 3 lett. a

LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento

deve essere effettuato.

Il legislatore ha

introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata

di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell'intento di evitare

casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire

il domicilio e vendere l'abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio

federale, nel Messaggio sull'armonizzazione, sottolineava a sua volta che al

contribuente, spesso per l'elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è

possibile acquistare nel nuovo luogo di domicilio un'abitazione sostitutiva di

ugual valore e che l'assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo

può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 131).

La dottrina è concorde nel

considerare il motivo di differimento in esame come una eccezione propria,

giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata,

nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia

ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell'inesistenza di una componente

dell'utile, bensì nelle modalità di impiego di quest'ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der

Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des

Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo,

Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo

1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso

di fare un uso extra-fiscale dell'imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia

inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell'abitazione o la mobilità

della popolazione (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 132).

2.3

Le condizioni cui la legge

subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g

LT, sono le seguenti:

a) l’acquisto

di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e

quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione

personale;

b) l’uso

personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella

acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei

seguenti casi eccezionali:

• l’esistenza

di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per

vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non

invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita

per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;

• la

locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare

quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita,

sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è

ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia

comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve

trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni

secondarie e di vacanza;

d) limite

temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione

sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura

precedere la vendita;

e) il

reinvestimento deve avvenire in Svizzera (Soldini/Pedroli,

op. cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli,

L’imposi-zione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano

2003, p. 100).

3.

3.1.

Come detto, la condizione

che secondo l’autorità fiscale non sarebbe adempiuta nella fattispecie è quella

dell’uso esclusivo e durevole della casa venduta quale abitazione primaria. A

suo avviso, il fatto che il contribuente abbia sottoscritto un contratto di

locazione della durata di tre anni, avente per oggetto la casa in questione,

avrebbe fatto venir meno il suo carattere di abitazione primaria.

3.2

La legge non dice per

quanti anni deve protrarsi l’uso personale per potersi considerare “durevole”.

Questa Camera ha già avuto modo di affermare che tale mancanza non deve

tuttavia essere considerata come una lacuna, destinata ad essere colmata dal

giudice; essa permette, invece, di tenere adeguatamente in considerazione

l’insieme delle circostanze. È chiaro, infatti, che un uso a titolo di abitazione

primaria potrà essere considerato durevole o meno anche a dipendenza della

durata del possesso della casa, in termini assoluti; per una casa posseduta due

anni, per esempio, un anno di uso personale potrebbe essere considerato

durevole, mentre non lo sarebbe certamente nel caso di un immobile alienato

dopo un possesso di vent’anni. Come già si è detto, d’altronde, saranno

determinanti anche i motivi per i quali una casa è stata lasciata vuota o data

in locazione per brevi periodi (cfr. sentenza CDT n. 80.97.00116 del 5 dicembre

1997, in RDAT I-1998 n. 9t consid. 5.5.1.)

La Camera di diritto tributario

ha così ritenuto che non possa essere negato il differimento dell’imposizione

ad un contribuente che, acquistata dai coeredi una vecchia casa, la ristruttura

e va ad abitarvi, ma, dopo poco più di un anno, la lascia per trasferirsi

dapprima in un appartamento in affitto e quindi in una nuova casa propria. Si

deve tener conto dell’affermazione del contribuente, che avrebbe adottato la

decisione di vendere la vecchia casa, in seguito alla nascita di un figlio ed

al conseguente pericolo per l’incolumità di quest’ultimo, rappresentato dalla

particolare conformazione delle scale in essa esistenti (RDAT I-1998 n. 9t).

3.3

La prassi e la

giurisprudenza di altri cantoni propongono criteri più precisi, che seguono

tuttavia la stessa logica.

È il caso del Canton

Berna, dove viene ammessa eccezionalmente una deroga al requisito dell’uso

personale, quando è giustificato da motivi di carattere estrinseco, legati alla

persona del proprietario, oppure se la locazione dura meno di un anno. In

particolare, se vi è un contratto di locazione a tempo determinato, soprattutto

quando è già nota la data della vendita, allora ciò non pregiudica

l’adempimento del criterio dell’uso personale, per il fatto che l’uso di terzi

costituisce in tal caso una soluzione transitoria a breve termine. Contratti di

locazione a tempo indeterminato senza riferimento alla vendita e locazioni

pluriennali ostacolano per contro di solito il differimento. Nel caso di

contratti di locazione che durano oltre un anno ma meno di due, si richiedono

motivi ulteriori di carattere soggettivo (p. es. motivi professionali o di

salute, accompagnati dall’impossibilità di procedere ad un’adeguata vendita in

un momento precedente o legati all’esistenza di un momento fisso per la

vendita), perché si consideri ancora adempiuto il requisito dell’uso personale.

Quando la locazione supera i due anni, un differimento può essere ammesso solo

in casi singoli del tutto estremi (StE 2007 B 42.38 n. 31 consid. 2.3.1 e

giurisprudenza e dottrina citate).

3.4

La sottoscrizione di un

contratto di locazione della durata di tre anni sarebbe senz’altro stata

sufficiente ad interrompere l’uso personale ed a pregiudicare l’adempimento dei

requisiti per il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, se non

fosse stata determinata dalle esigenze professionali del contribuente. Ma proprio

il fatto che la stipulazione di tale contratto sia sopravvenuta dopo che la

casa era stata abitata dal contribuente per oltre dieci anni e proprio

nell’imminenza del trasferimento all’estero per ragioni di lavoro impone di

esaminare la fattispecie in una diversa prospettiva. La decisione di cedere in

locazione l’immobile appare allora indice non tanto della volontà di rinunciare

ad usare la casa quale abitazione primaria quanto piuttosto della preoccupazione

di mantenere la casa d’abitazione nonostante il trasferimento all’estero. È

significativa in questo senso anche la scelta di cedere l’appartamento alla

sorella ed alla sua famiglia e non ad un inquilino qualsiasi.

Certo, il fatto che il

contribuente sia rientrato già dopo un anno e non, come inizialmente previsto,

dopo tre anni, e che abbia quindi preso in locazione un altro appartamento nel

Canton Ticino, potrebbe rendere più discutibile tale conclusione. Sebbene

l’inquilina fosse la sorella, è tuttavia comprensibile che egli non abbia

preteso che liberasse la casa dopo solo un anno, tanto più che il contratto era

stato concluso per tre anni.

3.5

Dalle considerazioni che

precedono discende che, fino almeno al suo rientro dall’estero, il ricorrente

ha manifestato l’intenzione di mantenere a sua disposizione la casa d’abitazione

primaria, nonostante il trasferimento dettato da esigenze professionali.

Al rientro, poi, si è

ritrovato con la casa occupata dalla famiglia della sorella ed ha allora dovuto

continuare a rinunciare ad abitarla. Certo, avrebbe potuto decidere subito di

venderla alla sorella. Ma proprio la circostanza che quest’ultima potesse abitarla

in forza del contratto di locazione faceva sì che non avesse l’esigenza di accelerare

l’acquisto.

Proprio nell’imminenza

della scadenza del contratto di locazione triennale (31 dicembre 2008), il

contribuente ha così acquistato una nuova casa d’abitazione e, quasi

simultaneamente, venduto alla sorella la sua abitazione precedente.

3.6

L’insieme delle

circostanze del caso concreto consente dunque di accogliere il ricorso e di

ritenere che il requisito dell’uso esclusivo e durevole dell’abitazione ceduta

sia adempiuto. Si è detto, del resto, che la formulazione della disposizione

relativa al differimento dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione primaria

è sufficientemente ampia da consentire di tener conto delle caratteristiche del

singolo caso.

4.

Il ricorso è

pertanto accolto. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali,

mentre al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 27 luglio 2009 è riformata nel senso

che è ammesso il differimento dell’imposizione per reinvestimento nell’abitazione

primaria.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Al ricorrente è

riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

;

Copia per conoscenza:

municipio .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster