80.2009.143

Imposta sugli utili immobiliari: compensazione utile immobiliare con perdita d'esercizio, parità di trattamento con imprese intercantonali, solo se tassazione ordinaria esecutiva

19 maggio 2010Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. __________

è stata sciolta in seguito a fallimento pronunciato con decreto della pretura

del Distretto di __________ del __________ 2007. L’amministratore speciale del

fallimento, __________, ha proceduto alla vendita all’incanto del mapp. n. __________

RFD di __________, il __________ 2008. L’immobile è stato aggiudicato alla __________,

per l’importo di fr. 1'875'000.–.

B. Con

decisione del 27 aprile 2009, RS 1 notificava alla RI 1 la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, relativa alla vendita dell’immobile di __________.

L’utile imponibile era commisurato in fr. 801'353.– e l’imposta dovuta in fr.

40'067.65.

C. L’amministratore

speciale del fallimento impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 25

maggio 2009, chiedendo di poter compensare con l’utile immobiliare in questione

le perdite subite dalla società fallita negli ultimi esercizi. Invocava a tal

fine il principio costituzionale di capacità contributiva, oltre alla giurisprudenza

del Tribunale federale in materia di doppia imposizione intercantonale, che

ammetteva una simile compensazione nei rapporti intercantonali. A suo avviso,

il principio di uguaglianza imponeva di estendere la stessa regola anche ad una

società che opera all’interno di un solo cantone.

L’autorità

di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 agosto 2009. Premesso

che il Canton Ticino impone gli utili immobiliari con il cosiddetto sistema

monistico con esenzione, l’Ufficio di tassazione sottolineava che la regola

invocata dalla reclamante valeva solo nei rapporti intercantonali e negava che

le disposizioni della legge tributaria ticinese fossero incostituzionali.

D. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 postula

nuovamente la compensazione delle perdite relative all’attività aziendale con

l’utile immobiliare derivante dalla vendita all’asta dell’immobile. Ribadito

che il sopravvenuto fallimento impedisce una compensazione delle perdite con

utili futuri, chiede che la nuova prassi instaurata per i casi di imposizione intercantonale

sia estesa anche ad una società attiva in un solo cantone, nel rispetto del

principio di uguaglianza.

Nelle sue

osservazioni del 2 ottobre 2009, l’UTPG propone di respingere il ricorso.

Diritto

1. La

ricorrente è stata sciolta in seguito a fallimento. La legittimazione ad impugnare una decisione fiscale passa pertanto all’amministrazione del fallimento (cfr.

p. es la sentenza CDT n. 80.97.0115 del 3 settembre 1997 e dottrina citata).

ricorso, interposto dall’amministratore speciale del fallimento, è

conseguentemente ricevibile in ordine.

Considerandi

2.

2.1.

Lo Stato

preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai

guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti

di esso (art. 123 LT).

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice

sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

2.2

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.

2.3

L’art.

134.

cpv. 4 e 5 LT prevede quanto segue:

4.

Le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di

quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di

case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere

compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro

l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la

determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce

d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente

inferiore al valore reale.

Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria

sul reddito e sull’utile.

5.

Sulle vendite effettuate entro due anni dall’abitabilità anche parziale

dell’immobile l’alienante può chiedere in deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale.

In tal caso le perdite non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria

sul reddito e sull’utile.

Fino alla fine del 1994, vigente l’abrogata Legge concernente l’imposta sul

maggior valore immobiliare (LIMVI), per definire il prezzo di acquisto e le

spese che si riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale soluzione era d’altronde in sintonia

con la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, per la quale sono

"fondi" quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le

quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e

giurisprudenza citata).

Commissione per la revisione della IMVI, per rispondere soprattutto a

un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di

quote di PPP, aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile

immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite.

La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite,

ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti

soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo

limite veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei

negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale

caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito

in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura

temporale, veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo

anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o

definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la

compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti che si

configuravano economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in altre

parole come un investimento unico.

proposta della Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale

in materia tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è

riconosciuta la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di

comproprietà e di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni

contigue (case a schiera). Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle

relative alla gestione del primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata

nondimeno riconosciuta la facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore

dell'alienazione, qualora il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente

inferiore al valore reale (cfr. Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 272).

3.

3.1.

Nella

fattispecie, la ricorrente vorrebbe compensare l’utile immobiliare con le

perdite subite nell’ambito della sua attività aziendale. È consapevole che tale

pretesa è in contrasto con la normativa ticinese che disciplina l’imposizione

degli utili immobiliari, ma ritiene che i principi costituzionali di

uguaglianza e di capacità contributiva impongano di ammettere la compensazione

richiesta, già prevista nel caso di contribuenti imposti in diversi cantoni.

3.2

La tesi

ricorsuale si fonda su una recente evoluzione nel diritto della doppia imposizione intercantonale ed in particolare in uno sviluppo delle conseguenze del divieto di

discriminazione, che si ricava dall’art. 127 cpv. 3 Cost.

Dal divieto di doppia imposizione intercantonale discende infatti, fra l’altro,

anche il principio secondo cui un contribuente assoggettato all’imposta in

diversi cantoni non può essere imposto su un reddito o un utile superiore al suo reddito o utile netto globale. Secondo la giurisprudenza in vigore fino a qualche

anno fa, questa regola era tuttavia limitata dal principio per cui la proprietà

immobiliare è imponibile esclusivamente nel luogo di situazione dell’immobile. Il cantone di situazione non era pertanto obbligato a dedurre le perdite

subite nel cantone di sede o in altri cantoni dove c’erano stabilimenti

d’impresa. In particolare, non era tenuto a compensare tali perdite con gli

utili immobiliari (plusvalenza o utile contabile) provenienti dalla cessione dell’immobile. Le perdite di ripartizione che potevano derivarne erano ammissibili e non violavano il divieto della doppia imposizione (DTF 132 I 220 consid. 4.1; 131 I 285 consid. 3.2,

249.

consid. 6.2; 116 Ia 127 consid. 2b; 111 Ia 120 consid. 2a; Locher/ Ghiringhelli, Introduzione al diritto fiscale intercantonale, Lugano, 2003, p. 43 ss., con rinvii).

Con la sentenza del 19 dicembre 2004 (pubblicata in DTF 131 I 249), il

Tribunale federale ha tuttavia modificato questa giurisprudenza. Esso ha

ritenuto che il diritto del cantone di situazione di tassare gli utili

realizzati su immobili aziendali non può permettere al medesimo di ignorare la

situazione generale dell’azienda e di imporre integralmente l’utile immobiliare

anche quando la società chiude complessivamente in perdita (DTF 131 I 249

consid. 6.3). Già nella sentenza menzionata la regola della deducibilità delle

perdite in altri cantoni è stata ritenuta applicabile agli immobili aziendali

non solo di commercianti professionali di immobili, ma, in generale, di tutte

le società intercantonali, nel senso del diritto in materia di doppia imposizione (DTF 131 I 249 consid. 6.5). Nel medesimo intento di evitare perdite di ripartizione, lo stesso principio è poi stato coerentemente applicato anche agli immobili destinati

all’investimento di capitali di una persona fisica (DTF 131 I 285 consid.

4.

) e di una persona giuridica (RtiD I-2009 n. 18t consid. 6.3. e rinvii).

3.3

Basandosi

su questa giurisprudenza, la Conferenza fiscale svizzera ha emanato il 15 marzo

2007.

la circolare n. 27 concernente «l’eliminazione delle perdite di ripartizione nel diritto intercantonale». In questa circolare riassume le nuove regole e propone ulteriori principi di ripartizione (cfr. Locher, La

recente giurisprudenza del Tribunale federale sul divieto di discriminazione nel diritto fiscale intercantonale, in RtiD I-2008 p. 176).

Il contenuto principale della circolare può essere così riassunto:

una compensazione è effettuata in primo luogo

all’interno della stessa sovranità fiscale (eccezione: interessi passivi:

quando gli interessi passivi ripartiti secondo la situazione degli attivi

superano il reddito da sostanza in questo cantone l’eccedenza è da sopportare

dai cantoni dove esiste ancora reddito da sostanza);

se una compensazione all’interno della stessa

sovranità fiscale (cantone) non è possibile, questo elemento negativo (perdita,

eccedenza delle spese risp. eccedenza totale di interessi passivi) è da

sopportare:

persone fisiche:

dal domicilio fiscale principale (a carico di

altri redditi e sussidiariamente a carico del reddito da sostanza); però le

perdite e le eccedenze di spese degli immobili destinate all’investimento di

capitale della sostanza aziendale sono da compensare in primo luogo con il

reddito aziendale; d’altra parte le perdite d’esercizio sono da compensare in

primo luogo con il reddito e utile degli immobili destinati all’investimento

di capitale della sostanza aziendale;

sussidiariamente altri domicili fiscali

accessori (luogo dell’attività aziendale, inclusi gli stabilimenti d’impresa

risp. altri immobili destinati all’investimento di capitale se gli interessi

passivi non hanno assorbito il reddito);

in ultimo utili immobiliari degli immobili

aziendali;

persone giuridiche:

il risultato d’esercizio (da ripartire per

quote);

sussidiariamente altri redditi da immobili

destinati all’investimento di capitale;

in ultimo utili immobiliari (in primo luogo a

carico dell’utile contabile e poi a carico dell’incremento di valore).

3.4

Ora, è

immediatamente evidente che le regole stabilite dalla giurisprudenza del Tribunale

federale, in applicazione dell’art. 127 cpv. 3 Cost., non possono trovare applicazione in un caso, come quello della ricorrente, in cui non vi sono aspetti intercantonali. Come

ha recentemente ricordato lo stesso Tribunale federale, la giurisprudenza in

discussione non ha nulla a che vedere con la questione come i cantoni debbano

assoggettare all’imposta gli utili immobiliari. La giurisprudenza del Tribunale

federale vuole solo concretizzare il divieto di discriminazione, che è una componente del divieto di doppia imposizione (StE 2009 B 44.13.7 n. 24

consid.4).

Del

resto, già nella sentenza del 2004 che ha modificato la precedente giurisprudenza

in materia, l’Alta Corte aveva preso in considerazione l’obiezione fondata sulla parità di trattamento delle imprese cantonali ed intercantonali. Aveva allora

ricordato come il diritto della doppia imposizione non faccia sorgere alcuna

pretesa fiscale, ma si limiti a delimitare fra loro le sovranità fiscali. Se è

necessario, il cantone deve pertanto provvedere, nel caso concreto oppure

mediante regole generali ed astratte, ad evitare che imprese puramente

cantonali siano discriminate rispetto alle imprese intercantonali (DTF 131 I 249 consid. 6.4).

4.

4.1.

Stabilito

che il diritto della doppia imposizione intercantonale non è applicabile alla

fattispecie in esame, resta da verificare se, come sostenuto dall’insorgente,

il principio di uguaglianza e quello di capacità contributiva non impongano

tuttavia di ammettere la compensazione delle perdite con l’utile immobiliare

soggetto all’imposta speciale.

4.2

Secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale, in materia di diritto tributario il principio della parità di trattamento (art. 8 cpv. 1 Cost.) è concretizzato da quello della

generalità e dell'uguaglianza dell'imposizione, così come da quello della proporzionalità dell'onere fiscale, che dev'essere adeguato alla

capacità economica del singolo contribuente (DTF 126 I 76 consid. 2a e riferimenti).

Sempre in ambito tributario, il legislatore

cantonale dispone, nei limiti posti dalla Costituzione, di una larga libertà d'azione. Il principio di uguaglianza non è perciò leso quando il legislatore

adotta delle soluzioni che non seguono in ogni aspetto uno specifico schema di

ordine giuridico, economico o finanziario (DTF 126 I 76 consid. 2a; 116 Ia 321

consid. 3f). Anche il rispetto del principio dell'imposizione secondo la

capacità economica del singolo contribuente non impone che le situazioni paragonabili siano necessariamente identiche sotto ogni aspetto, ma la loro similitudine va

stabilita per quel che riguarda i fatti pertinenti per la decisione da prendere (DTF 126 I 76 consid. 2a e richiami).

4.3

Come

ricordato dall’autorità fiscale nelle osservazioni del 2 ottobre 2009 al

ricorso, il Tribunale federale ha avuto modo di ritenere conforme ai principi

costituzionali menzionati la normativa del Canton Zurigo, che assoggetta

all’imposta sugli utili immobiliari i guadagni conseguiti da imprese, senza

consentir loro di compensarli con eventuali perdite (cfr. sentenza del 1°

settembre 2003, n.2P.75/2003, in StE 2004 B 44.13.7 n. 18).

In tale

contesto, l’Alta Corte ha ricordato che in dottrina è controverso se la legge

federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni

(LAID) imponga di compensare le perdite relative alla sostanza commerciale con

gli utili conseguiti con l’alienazione di immobili commerciali. Secondo il

Tribunale federale, tuttavia, i cantoni che hanno adottato il cosiddetto sistema

monistico per l’imposizione degli utili immobiliari non sono tenuti ad

ammettere una compensazione delle perdite né in base alla LAID né per i

principi costituzionali di uguaglianza e di capacità contributiva.

Per

quanto concerne, in particolar modo, gli aspetti di costituzionalità del sistema monistico zurighese, la Corte federale ha ritenuto che la scelta del

legislatore cantonale, di assoggettare ad un’imposta sugli utili immobiliari di

carattere reale tutti i guadagni provenienti dall’alienazione di immobili, sia

giustificata da motivi validi. Nella sentenza si accenna, in particolare, alla

preoccupazione di imporre con la stessa aliquota per tutti i contribuenti

l’incremento di valore “immeritato”, che deriva cioè da misure infrastrutturali

e pianificatorie della collettività. Si vuole in tal modo far sì che una parte

delle prestazioni della collettività vengano restituite a quest’ultima, come

auspicato anche dall’art. 5 della Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territor io (LPT; RS 700).

Tribunale federale ha aggiunto anche che non è arbitrario commisurare gli utili

immobiliari in modo oggettivo, cioè tenendo conto della sola plusvalenza

relativa all’immobile e non anche dell’insieme della capacità contributiva del

contribuente. Ciò sarebbe del resto connaturato ad un’imposta sugli utili

immobiliari strutturata nella forma di un’imposta reale. Inoltre, è il

legislatore federale stesso che ha attribuito a quello cantonale anche la

possibilità di sottoporre gli utili provenienti dalla vendita di immobili

commerciali allo stesso trattamento di quelli relativi agli immobili privati

(cosiddetto sistema monistico). Donde la conclusione che, se ciò non è

previsto dalla legge, i principi generali non impongono certamente di ammettere

una compensazione delle perdite con gli utili immobiliari nell’ambito della

sostanza commerciale, introducendo fra l’altro una diversa disciplina rispetto a

quella prevista per la sostanza privata (cfr. StE 2004 B

44.13.7

n. 18, in particolare consid. 4).

4.4

principi costituzionali di uguaglianza e di capacità contributiva non impongono

pertanto ai cantoni di prevedere una compensazione delle perdite dell’impresa

con gli utili immobiliari della stessa.

Tale conclusione è stata tuttavia adottata dal Tribunale federale nel 2003, cioè l’anno prima

dell’importante sentenza che ha esteso il campo d’applicazione del divieto di discriminazione ricavato dall’art. 127 cpv. 3 Cost. In quel momento, cioè, la stessa regola, che esclude la compensazione delle perdite, trovava applicazione anche nei rapporti intercantonali, in virtù del principio per cui la proprietà immobiliare è imponibile esclusivamente nel luogo di situazione dell’immobile. Come ricordato in precedenza (v. supra, consid. 3.2.), il cantone di

situazione non era pertanto obbligato a dedurre le perdite subite nel cantone

di sede o in altri cantoni dove c’erano stabilimenti d’impresa.

Ora, la successiva,

rilevante, evoluzione giurisprudenziale impone di riesaminare le conclusioni cui è pervenuto il Tribunale federale nel 2003. Come pure è già stato rilevato (v. supra,

consid. 3.4. in fine), proprio nella sentenza con cui ha modificato la

propria giurisprudenza in materia di doppia imposizione intercantonale l’Alta

Corte ha attribuito ai singoli cantoni il compito di provvedere,

nel caso concreto oppure mediante regole generali ed astratte, ad evitare che

imprese puramente cantonali siano discriminate rispetto alle imprese

intercantonali (DTF 131 I 249 consid. 6.4).

4.5

In tale contesto, altri

cantoni che conoscono il sistema monistico di imposizione degli utili

immobiliari hanno già preso iniziative, nella forma di modifiche legislative o in

quella di un adeguamento giurisprudenziale.

Il cantone più importante,

fra quelli che applicano il sistema monistico – non per niente chiamato anche

sistema zurighese – pare restio a conformarsi alla nuova prassi vigente nei

rapporti intercantonali. Proprio per non modificare la disciplina dell’imposizione degli utili immobiliari all’interno del cantone, l’autorità fiscale zurighese sembra intenzionata a rifiutarsi di applicare anche la circolare n. 27 della Conferenza fiscale svizzera, che

ha recepito la nuova giurisprudenza in materia di doppia imposizione (cfr. Denner/Frei, Interkantonale

Verlustverrechnung bei Immobiliengesellschaften – Erfahrungen aus der Praxis –

Anwendbarkeit des SSK-Kreisschreiben 27, in RF p. 274, in particolare p. 278 s.;

la compensazione delle perdite dell’attività aziendale con gli utili

immobiliari è considerata incompatibile con il sistema monistico da Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n.

24.

ss. ad § 224, p. 1719 ss.).

Deve peraltro anche essere

sottolineato che la III Commissione di ricorso in materia fiscale del Canton

Zurigo ha invece dichiarato incostituzionale la disciplina della legge

tributaria zurighese, nella misura in cui non prevede la compensazione delle perdite commerciali con gli utili immobiliari nell’ambito dell’imposta sugli utili

immobiliari, nel caso di imprese assoggettate solo nel Canton Zurigo (cfr. la

sentenza del 10 giugno 2009, n. 3 GR.2009.3, impugnata al Tribunale

amministrativo cantonale).

In altri cantoni, è stato

il legislatore a provvedere a rimuovere la disparità di trattamento fra imprese

attive in un unico cantone ed imprese intercantonali. È il caso dei cantoni

Basilea Città e Basilea Campagna, che hanno provveduto ad inserire nelle

rispettive leggi tributarie una disposizione – simile a quella già esistente

nel diritto bernese (art. 143 cpv. 2 LT-BE; cfr. anche Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer

2001, Muri/Berna 2002, n. 12 ss. ad art. 143, p. 172 ss.) – che consente di

dedurre dall’utile immobiliare relativo ad immobili della sostanza commerciale

le perdite subite dalla persona fisica che esercita un’attività lucrativa

indipendente o dalla persona giuridica, nella misura in cui esse non abbiano

potuto essere compensate con il reddito o con l’utile (cfr. i nuovi § 108 cpv.

3.

LT-BS [in vigore dal 3.2.2008] e § 79 cpv. 3 LT-BL [in vigore dal 1.1.2008]).

Le nuove disposizioni introdotte dal legislatore di tali cantoni permettono di conciliare il mantenimento del

sistema monistico con la compensazione delle perdite dell’impresa con gli utili

immobiliari. Esse coordinano anche fra loro le due imposte dovute dall’impresa,

prevedendo quanto segue:

che la compensazione con gli utili immobiliari abbia luogo solo in

mancanza di altri redditi o utili;

che, se nello stesso periodo fiscale sono stati conseguiti diversi

utili immobiliari relativi ad immobili commerciali, la perdita venga suddivisa

proporzionalmente, per evitare che essa sia computata dapprima con utili su

immobili posseduti per breve tempo e sia in tal modo elusa l’applicazione delle aliquote più elevate previste per la breve durata del possesso;

che, se dopo la compensazione rimane un’eccedenza di perdite, può

essere riportata nei periodi fiscali successivi e compensata con un eventuale

utile dell’impresa, nell’ambito dell’imposta sul reddito o sull’utile.

(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato del Canton Basilea Città del 6 settembre 2007, n. 07.1357.01, p. 48).

4.6

Le considerazioni che precedono impongono di concludere che il principio di uguaglianza esige che la

compensazione delle perdite relative all’attività dell’impresa con gli utili

immobiliari sia ammessa anche nel caso delle imprese imponibili in un unico cantone

ed anche se quest’ultimo assoggetta i guadagni immobiliari ad un’imposta

speciale nell’ambito del sistema monistico (cfr. anche Niederer/Stucki, Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten, in ST

2008.

p. 480 ss.).

Certo, nella misura in cui abbatte il muro fra l’imposta ordinaria sul reddito

o sull’utile, da una parte, e l’imposta speciale sugli utili immobiliari,

dall’altra, la possibilità di compensare le perdite introduce un elemento in sé

estraneo al sistema monistico. Tuttavia, come dimostrano anche le modifiche

legislative adottate negli altri cantoni, non esige necessariamente un passaggio al sistema dualistico (come sostenuto invece da Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 15 ad §§ 261-226a, p. 1518).

A tale

riguardo, va ricordato anche che, nell’ambito della cosiddetta riforma II

dell’imposizione delle imprese, che ha condotto all’adozione della legge

federale del 23 marzo 2007 sul miglioramento delle condizioni quadro fiscali per

le attività e gli investimenti imprenditoriali (RU 2008 2893), era inizialmente

stata proposta una modifica dell’art. 12 LAID, finalizzata proprio ad obbligare i cantoni, che impongono gli utili immobiliari con il sistema monistico, a

dedurre le perdite commerciali. L’avamprogetto definiva il rifiuto della compensazione in questione come “uno dei maggiori inconvenienti” del sistema monistico e, pur

riconoscendo che dal profilo teorico esso poteva essere giustificato con il

carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, nondimeno riteneva

necessario un correttivo per imporre a tutti i cantoni quanto già ammesso da

alcuni di quelli che a loro volta applicavano il sistema monistico (cfr.

Procedura di consultazione relativa alla riforma II dell’imposizione delle imprese, del 5 dicembre 2003, p. 80). Nel formulare il disegno di legge del 22 giugno

2005, il Consiglio federale ha tuttavia rinunciato alla modifica della LAID in

questione. Nel relativo messaggio si osserva che “questa misura non è stata

dimenticata, ma è stata integrata nel messaggio concernente la legge federale

sull’unificazione delle basi temporali, sulla semplificazione dell’imposizione dei proventi da lotterie e sull’epurazione delle procedure di tassazione e di ripartizione” (cfr. Messaggio del Consiglio federale concernente la legge federale sul miglioramento delle condizioni quadro fiscali per le attività e gli investimenti imprenditoriali,

del 22 giugno 2005, n. 05.058, in FF 2005 4241, p. 4328).

Sebbene finora un disegno

di legge contenente una simile proposta non sia stato sottoposto alle Camere

federali, è chiara la volontà del Consiglio federale di imporre ai cantoni che

hanno optato per il sistema monistico una compensazione delle perdite

dell’attività commerciale con gli utili immobiliari.

5.

Venendo all’esame

della fattispecie, la ricorrente è fallita e la vendita dell’immobile che ha

dato luogo all’utile immobiliare in discussione è avvenuta proprio nell’ambito della liquidazione degli attivi della società da parte dell’amministratore del

fallimento.

La realizzazione dell’immobile di __________ ha prodotto un utile di fr. 801'353.–, cui corrisponde

un’imposta sugli utili immobiliari di fr. 40'067.65.

Per quanto sia abbastanza

evidente che la situazione in cui versa la ricorrente permetta una totale

compensazione dell’utile in questione con le perdite complessive, va anche

rilevato che l’UTPG non risulta avere ancora proceduto alla tassazione dell’imposta sull’utile e sul capitale per il periodo fiscale 2008.

Ne consegue che la pretesa

di compensare l’utile immobiliare con le perdite accertate nel periodo fiscale 2008 è prematura. Infatti, se la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari

diventa esecutiva prima che lo sia quella dell’imposta sul reddito o

sull’utile, la perdita non è ancora accertata in modo definitivo (cfr. anche Langenegger, op. cit., n. 14 ad art.

143, p. 173; inoltre Messaggio del Consiglio di Stato del Canton Basilea Città

del 6 settembre 2007, cit., p. 48; Messaggio del Consiglio di Stato del Canton

Basilea Campagna del 13 febbraio 2007, n. 2007/034, p. 24).

Il ricorso deve pertanto

essere respinto. Quando le sarà stata notificata la tassazione IC 2008, potrà inoltrare un’istanza di revisione della tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e

pronuncia

1. Il ricorso

è respinto.

2. Non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

3. Contro il

presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione

- Marzio Dotti, c/o Fiduciaria Antonini SA, Lugano;

Copia per

conoscenza:

- municipio di.

per la Camera di diritto

tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il

segretario:

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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